Частная территория

Пока MIXIT действительно не выложил нормальные рендеры будущего интерьера. Есть фотографии Долгоруковской, 32 до MIXIT. Здание 1890 года, 967 м²; при этом любопытная деталь: его называют «особняком XIX века», но объектом культурного наследия оно не является. В 2017 году там был капитальный ремонт.
Интерьеры пока держат в секрете — и, признаюсь, теперь мне особенно интересно посмотреть, как всё это хозяйство разместят внутри особняка XIX века.

Зачем косметическому бренду целый особняк?

Да, генерального директора MIXIT недавно отправили под домашний арест по делу о мошенничестве. Но у нас здесь всё-таки канал о дизайне, архитектуре и недвижимости, поэтому оставим эту увлекательную историю коллегам из криминальной хроники.
Нам гораздо интереснее другое: на Долгоруковской, 32 MIXIT собирается открыть целый особняк.
И не просто магазин.
Бренд арендовал двухэтажное здание XIX века площадью почти 1000 м² и собирается сделать из него MIXIT Home. На первом этаже — магазин, кофейня, косметические кабинеты, лектории и TikTok-комната с LED-экранами и зеркалами. На втором — пилатес, сайкл, йога, медитации и соляная комната.
То есть за кремом можно зайти утром, а выйти, видимо, ближе к вечеру.
Но сама идея мне нравится гораздо больше, чем очередной «флагманский магазин».
Потому что это довольно точный портрет того, во что сейчас превращается ритейл. Продавать товар уже недостаточно. Приходится продавать место, время и повод вернуться.
И особенно интересно, что для этого выбрали не торговый центр и не новый модный павильон, а старый московский особняк. Историческая архитектура сама становится частью бренда — дает ему характер, который в обычном коммерческом помещении пришлось бы долго и дорого придумывать.
Теперь очень интересно посмотреть на интерьер.
Потому что разместить в особняке XIX века магазин, кофейню, косметологию, пилатес, сайкл, соляную и TikTok-комнату — это уже почти архитектурный квест.
Главное, чтобы после всего этого особняк всё-таки остался особняком.

Когда солнце уже не работает риелтором

Квартиру мечты полезно хотя бы раз увидеть после девяти вечера.
Днём всё обычно выглядит убедительно: большие окна, красивый вид, тихий двор, солнце на паркете. Особенно если показывают квартиру в правильное время и при хорошей погоде.
А потом наступает вечер.
И выясняется, что окна соседнего дома гораздо ближе, чем казалось. Вывеска магазина напротив мигает прямо в спальню. Во дворе собирается компания, под окнами разгружают продукты, а лифт слышно так, будто он живёт вместе с вами.
Есть вещи, которые вообще существуют только вечером.
Например, парковка. В два часа дня двор может быть почти пустым. В десять вечера становится понятно, куда на самом деле ставят машины жильцы.
Или дорога от метро. Днём — семь приятных минут пешком. Поздним вечером те же семь минут через пустырь, тёмный двор и подземный переход воспринимаются совсем иначе.
Даже окна стоит смотреть вечером. Не только что видно из них, но и что видно в них. Иногда панорамное остекление внезапно превращает квартиру в аквариум.
Поэтому квартиру, которую всерьёз собираетесь покупать, я бы смотрела минимум дважды: днём и после наступления темноты.
Потому что рендеры продают интерьер.
Солнечный день продаёт вид.
Риелтор продаёт квартиру.
А вам потом в ней жить.
У квартиры есть вечерняя версия. Хорошо бы познакомиться с ней до покупки.

Дом не пережил реставрацию
На фотографиях особняка Миллера до пожара — облупившаяся краска, следы переделок, старые двери. И рядом — лепные потолки, которым явно было что рассказать.
Смотришь и думаешь: сколько всего здесь ещё можно сохранить.
1 октября особняк горел. В здании, которое готовили к новой жизни, теперь предстоит оценивать потери.
Причину устанавливает следствие. Но меня как архитектора уже тревожит другой вопрос: как устроено сохранение памятника, если он не переживает работы по собственному восстановлению?
Теперь обещают вернуть всё «в первозданном виде». И вот здесь хочется разобраться, что именно означает это «всё».
По обмерам можно повторить профиль карниза. По фотографиям — воссоздать лепнину. Вернуть силуэт крыши, рисунок фасада, привычный вид площади.
Это большая и нужная работа. Только у исторического здания есть ценность, которую чертёж не передаёт: материал, сохранившийся со времени постройки. Следы инструмента, соединения, слои отделки. Свидетельства того, как дом строили и меняли.
В истории особняка Миллера есть обнадёживающая деталь: по сообщениям СМИ, ценные элементы интерьера до пожара демонтировали и вывезли на реставрацию. Сейчас здание обследуют, поэтому перечислять утраты рано. Причину пожара тоже ещё устанавливают.
Но вопрос уже возник.
Когда мы слышим «всё восстановят», хочется понимать: что сохранилось? Что можно отреставрировать? Что придётся изготовить заново?
Снаружи результат может выглядеть одинаково. Для истории здания разница огромная.
Старый город ценен в том числе тем, что в нём можно прикоснуться к вещи, которая существовала задолго до нас.

После предыдущего поста хочется показать что-нибудь прекрасное.
Например, эти шёлковые цветы, которые медленно спускаются с потолка, раскрываются, а потом собирают лепестки и уходят вверх. То ли медузы, то ли балерины, то ли кто-то наконец придумал достойное применение высоким потолкам.
Это Shylight нидерландской студии DRIFT — кинетические световые скульптуры. Авторы подсмотрели идею у цветов, которые закрываются на ночь. И потратили пять лет на исследования, чтобы искусственный бутон двигался так, будто живой.
За этой нежностью — металл, робототехника, светодиоды и множество слоёв шёлка. Движение можно контролировать с точностью до миллиметра. Представляю, сколько инженерных разговоров понадобилось, чтобы получилось такое воздушное зрелище.
Одна из инсталляций вошла в постоянную коллекцию Рейксмузеума в Амстердаме.
Мне нравится, как такие вещи меняют наше поведение в пространстве. Поднимаешь голову, следишь за движением, ждёшь, когда раскроется следующий цветок. На несколько минут даже телефон нужен только для того, чтобы снять видео.
Хотя лучше сначала просто посмотреть.
Оказывается, иногда для счастья нужно, чтобы с потолка медленно спустилось что-то шёлковое.

Известный красноярский художник Василий Слонов создал золотой уличный туалет
Это деревенский нужник с дыркой в полу, но сделанный из нержавеющей стали с вакуумным золочением. По словам автора, затраты на создание примерно равны стоимости среднего внедорожника.
Вот как объясняет замысел сам Слонов:
Вот как объясняет замысел сам Слонов:

— В школу я пошёл в далёком 1976 году. Учительница начальных классов спросила меня: «А что делает твой отец?» Я сказал ей правду: «Он убирает навоз». Вечером я рассказал это маме, она стала переживать и ругать меня: «Нужно было сказать, что отец пошёл чистить золото». Я очень удивился и запомнил это на всю жизнь.
— Именно тогда, пребывая в плену детских грёз, я начал мечтать о золотом сортире. Выяснилось, что в народной смеховой культуре дерьмо и золото — синонимы. Все сны и приметы, в которых фигурирует дерьмо, отсылают к деньгам, золоту, богатству.
 От детской мечты до её воплощения прошло 50 лет. Для реализации задумки «Золотого нужника» должны были совпасть воедино новая технология, финансовые возможности и гений автора.
В великой русской культуре уже есть «Царь-Колокол», есть «Царь-Пушка»… и вот теперь у нас есть ещё и «Царь-Нужник»! — подытоживает художник. 🤣

В Венеции показали интерьеры апартаментов в легендарном палаццо Морозини — дворце XVI века, расположенном прямо на Гранд-канале. Фасад этого здания в свое время писал Клод Моне, а внутри сохранились фрески, лепнина и даже собственная часовня.
Новый владелец квартиры — американский предприниматель и коллекционер — изначально покупал эти метры под сугубо практическую задачу. Он планировал вычистить исторические стены и сделать из них минималистичную галерею 😳 для хранения и экспозиции своей коллекции русского конструктивизма 🤔. Однако в процессе реставрации он полностью отказался от первоначальной идеи, решив адаптировать пространство под жилье, где можно останавливаться, готовить еду и принимать гостей.
Пространство апартаментов выстроено вокруг портего — огромной парадной приемной галереи, которая тянется через всю квартиру. Прямо у трехметровых окон с видом на Гранд-канал обустроили неформальную столовую с французским столом XIX века, плетеными стульями, персидским ковром и живыми растениями. В этом же зале установлен красивый рояль. А на полу, выложенном плиткой терраццо, сохранился исторический фрагмент — выбитая надпись «Это была бомба», оставшаяся со времен наполеоновских войн.
При этом дворец аккуратно оснащен современной инженерией, которую спрятали от глаз. Всю технику — в том числе плазменные панели и стереосистемы — замаскировали за старинными позолоченными дверьми и зеркальными вставками. Бывшую парадную гостиную с многовековыми фресками переделали под домашний кинозал, а в одной из частей дворца обустроили тренажерный зал и ванные комнаты, стены которых оштукатурили под старину.
Кухню тоже полностью модернизировали для комфортной жизни: здесь установили профессиональную плиту с вытяжкой, подобранной строго в цвет стен, столешницу из каррарского мрамора и полку для медной посуды, сохранив при этом оригинальные английские обои XIX века и традиционный венецианский пол.
Отдельной ценностью квартиры остается библиотека, которую спроектировал легенда архитектурного модернизма Карло Скарпа. Ее практически не трогали при обновлении, добавив лишь бронзовый потолок с решеткой и панель из старинных английских обоев в стиле ар-деко.

2026 год ставит инвесторов в недвижимости перед выбором: куда идти, когда рынок делится на «растёт» и «падает».

За девять месяцев в российскую недвижимость вложили свыше 600 млрд ₽. Общая картина — минус к прошлому году, но внутри сегментов всё неоднозначно. Коммерция теряет до 25% инвестиций, а жильё, наоборот, показывает +45% год к году.

Деньги перетекают туда, где есть понятная доходность и защита от волатильности. Поэтому сейчас важнее следить не за ценниками в объявлениях, а за реальной арендной ставкой, заполняемостью объектов и перспективами района.

Разбираться в этих трендах помогают профильные каналы. Из каналов, за которыми стоит следить, например, Сергей Дятлов. PriMetr — «Лучший телеграм канал по доходной недвижимости по версии Private Money Awards 2024»

Чтобы не собирать информацию по крупицам, мы упаковали всё самое ценное в одну папку: аналитика, доходные стратегии, разбор объектов и живые кейсы.

🏚 Сохранить папку себе

Нашла художницу, которая делает мебель в стиле "Шикарный блонд", как то платье на 2 поста выше 😉

Почему дом из которого не хочется выходить, может стать проблемой.

Моя новая статья на РБК. Можно почитать за утренним кофе.

https://companies.rbc.ru/news/YBXkwwASI2/dom-iz-kotorogo-ne-hochetsya-vyihodit-pochemu-eto-uzhe-problema/

На Неделе моды самое интересное иногда происходит не на подиуме
В Москве сейчас идет Неделя моды. Более 350 дизайнеров, почти сто показов, Манеж, серьезная индустриальная программа — всё как положено.
Но я, конечно, зависла на фотографиях гостей.
Потому что здесь начинается отдельный вид творчества.
Меховое платье с меховыми туфлями.
Зеленый нимб.
Кринолин поверх рубашки и брюк.
Ботинки на платформе, обтянутой чем-то серебристым, с красными розами.
Человек-капуста — это уже практически паблик-арт.
И знаете, я совершенно не хочу над этим смеяться.
Наоборот. Мне нравится сама идея пространства, где можно на несколько часов отменить правило «что люди скажут» и выйти из дома примерно в том виде, в каком обычно решаешь не выходить.
Мы довольно много говорим о дизайне как о чем-то функциональном: удобно ли, практично ли, хорошо ли стареет материал, не надоест ли через пять лет.
А тут функция другая — быть замеченным.
И в этом смысле посетители Московской недели моды со своей задачей справились безупречно.
Некоторые — возможно, даже лучше дизайнеров.

Фото: Евгения Гусева «Комсомольская правда»

Прогуляться по Москве.
Если вы гуляли по Мясницкой, то точно замечали этот яркий дом с драконами, пагодой и китайскими фонариками. Это знаменитый Чайный дом купца Перлова (ул. Мясницкая, 19).
Откуда в Москве появился Китай? 🐉
В 1896 году чайный магнат Сергей Перлов ждал в гости важного чиновника из Китая. Чтобы завлечь гостя и обойти конкурентов, он за пару месяцев перестроил фасад здания в восточном стиле.
Ирония судьбы: китаец в итоге уехал к конкуренту. Но Перлов все равно выиграл — «китайская шкатулка» стала лучшей рекламой, и сюда потянулась вся Москва.
Что внутри сегодня? ☕️
Удивительно, но за 130 лет профиль дома не изменился. На первом этаже до сих пор работает магазин «Чай-Кофе».


Внутри сохранился аутентичный интерьер XIX века: старинные прилавки, огромные китайские вазы, позолоченный орнамент и невероятный аромат чая на развес.
Зайдите хотя бы ради интерьера — это бесплатная телепортация в прошлое!

В МАИ установили памятник кошке Мусе, которая прожила в Московском авиационном институте (МАИ) более 20 лет и стала его неофициальным талисманом, в четверг, 24 сентября, появился в университете. Питомца называли «кошкой из трешки».

А я подумала, что-то эта кошка мне как-то знакома, и вспомнила, что пару лет назад отправляла эскизы скульптуры в институт, но то ли не дошли, то ли студенты решили пойти по классике.
Понимаю, иногда хочется простого и понятного, без всякого арта.😅

Хотя самое смешное, что настоящий дождь в витрине уже делали.
Для Hackett London несколько лет назад устроили вполне физическую дождевую установку за огромными окнами магазинов на Regent Street и Sloane Street.
Получается, технологии сделали странный круг.
Сначала дизайнеры научились устраивать дождь внутри магазина.
Потом научились его вообще не устраивать.
А теперь ждём октября — и он сам оформит нам все витрины. Бесплатно.

Кирпич ещё не делает место уникальным
Мы неожиданно полюбили старые заводы.
Ещё лет двадцать назад заброшенный фабричный корпус воспринимался скорее как проблема: производство закончилось, окна разбиты, территория огромная и непонятно что с ней делать.
Сегодня кирпич бережно очищают, старые балки сохраняют, заводские надписи реставрируют. Бывшие цеха превращаются в офисы, рестораны, выставочные пространства и дорогие лофты.
И это прекрасно.
Проблема начинается в тот момент, когда мы пытаемся сделать из каждой старой фабрики одну и ту же красивую старую фабрику.

Читаем мою новую статью на Дзен https://dzen.ru/a/arWDRbmPZEVPDoSu

На фото Анастасия Ушакова - инсталляция "Фиалки"

Самая дорогая работа — та, за которую заплатили дважды.
Особенно обидно, когда речь идет о совершенно новом ремонте.
Квартира с отделкой или white box вроде бы должна экономить деньги и время. А потом появляется реальная расстановка мебели — и выясняется:
розетка оказалась за шкафом,
свет — не там, где будет стол,
часть электрики нужно переносить,
а новую стену — демонтировать.
И получается прекрасная экономика ремонта: сначала вы заплатили за то, чтобы это сделали. Потом — чтобы сломали. А затем — чтобы сделали заново.
В РБК вышла моя новая статья о том, когда отделка от застройщика действительно экономит деньги, а когда становится дополнительной статьей расходов.
И почему перед покупкой квартиры полезнее спрашивать не «сколько здесь уже сделано?», а:
«Сколько из сделанного мне не придется переделывать?»
Читать статью в РБК →