Аналитика ДОМ.РФ

🇺🇸 Нью-Йорк попытался запретить алгоритмам диктовать цену аренды жилья, но федеральный суд отклонил запрет

Закон должен был ограничить использование в штате Нью-Йорк сервисов вроде RealPage, которые на основе рыночных данных формируют для собственников эффективные арендные ставки. Власти опасались, что использование алгоритмов может подтолкнуть цены ещё выше: средние ставки на Манхэттене уже достигают $6,7 тыс. в месяц. Однако федеральный суд временно заблокировал запрет, посчитав спорным ограничение обычной практики ценообразования только потому, что она осуществляется с помощью програмного обеспечения.

🇬🇧 В Англии готовят новую программу для покупателей первого жилья — Your First Home

Инициатива позволит приобрести новостройку с первоначальным взносом всего 2,5%, ещё 20% стоимости покроет государственный займ со стартовым беспроцентным периодом, а оставшуюся сумму можно будет профинансировать ипотекой. Ожидается, что мера позволит значительно снизить ежемесячные платежи в сравнении со стандартной схемой покупки в ипотеку с 5% первоначальным взносом. Субсидии будут доступны только в проектах девелоперов, участвующих в программе, с ограничениями по доходу домохозяйств и стоимости объекта.

🇸🇬 Сингапур ускоряет строительство государственного жилья за счёт роботизации и стандартизации

С 2027 г. «умные» пассажирско-грузовые подъёмники планируют использовать примерно на половине государственных стройплощадок: один сотрудник сможет контролировать сразу до трёх подъёмников, что даёт рост производительности операций примерно на 200%. Также расширяется применение роботов для выравнивания полов в новых квартирах. Параллельно государственный застройщик вводит каталог стандартизированных сборных элементов, который может сократить трудозатраты на проектирование и строительство до 20%.

🇸🇦Заморозка аренды в Эр-Рияде в прошлом году уже дала заметный эффект

Доля доходов домохозяйств, уходящая на аренду, снизилась примерно с 17,5% в сентябре 2025 г. до 15%. В столице действует пятилетний запрет на повышение ставок по действующим договорам аренды, а для новых цена фиксируется на уровне последнего. Одновременно государство усилило защиту арендаторов: собственник может расторгнуть договор только для личного проживания или передачи жилья близкому родственнику, но обязан предупредить об этом квартиросъёмщика минимум за 365 дней.

#зарубежныерынки

Китай меняет правила финансирования жилищного строительства и анонсирует господдержку семей

С 28 августа 2026 г. продажи строящегося жилья в Китае разрешены только после возведения каркаса и крыши, а ипотечные средства поступают в проект после его ввода.

Раньше продажи начинались с котлована, а застройщики могли поэтапно раскрывать эскроу-счета и направлять средства на другие проекты или покупку земли. Но денег на завершение проектов стало не хватать во время пандемии из-за спада продаж и ужесточения кредитования — модель показала свою несостоятельность: к концу 2022 г. перенос сроков затронул 20 млн квартир.

Если до августа 2026 г. ранние продажи обеспечивали до половины финансирования строительства, то теперь девелоперы и банки должны самостоятельно финансировать почти весь цикл по рыночным ставкам. При этом срок кредитования ограничен 3–7 годами.

Одновременно усиливается контроль за движением средств: каждый проект должен иметь отдельное юридическое лицо и счёт в контролирующем банке. Деньги нельзя направлять на другие стройки или выводить в материнскую компанию.

Новые правила защищают покупателей от недостроя, но повышают нагрузку на девелоперов. Для небольших частных компаний финансирование уже на 2–3 п.п. дороже, чем для государственных, что может ускорить консолидацию рынка.

Реформа проходит на фоне затяжного сжатия рынка, начавшегося 5 лет назад: только за 8 мес. 2026 г. продажи новостроек снизились на 13% г/г, запуски — на 25%.

Для поддержки спроса с 1 октября государство субсидирует 1 п.п. ставки в течение пяти лет семьям при покупке первого жилья площадью до 120 м². Заявки принимаются в течение 1 года, максимальный кредит — ¥1 млн, стоимость квартиры — до ¥1,5 млн. Наиболее востребованной программа может стать в небольших городах с избытком предложения.

Российская модель мягче: объём средств на счетах эскроу снижает ставку по проектному финансированию. Таким образом, условия корпоративного кредитования застройщиков лучше, чем для других отраслей экономики. При этом максимальный срок кредита не ограничен, а продажи доступны на всех этапах строительства.

Подробнее — в исследовании.

#зарубежныерынки

К 1 октября 2026 г. объём строящегося жилья в России достиг максимальных 121,9 млн м². Рост с начала года — на 4,5%

В сентябре застройщики дополнительно вывели на рынок 3,8 млн м² жилья. Это на 42% больше, чем в августе, но на 5% меньше, чем годом ранее. 

Всего за 9 мес. 2026 г. запущено 29,2 млн м², что на 5% превышает прошлогодний результат. При этом весь накопленный рост обеспечил I квартал, когда запуски выросли на 35% г/г. Во II и III кварталах они снижались на 6% и 8% г/г соответственно.

81% всего прироста запусков приходится на проекты комплексного развития территорий. С начала года в рамках механизма КРТ запущено 3,7 млн м² жилья — на 41% больше, чем годом ранее.

Главный структурный сдвиг — рост нового предложения за пределами крупнейших рынков

В регионах, не входящих в топ-10 по объёму строительства, запущено 16,2 млн м² жилья — на 11% больше, чем год назад. Это почти на четверть больше, чем в десяти крупнейших субъектах — 13 млн м² (-2% г/г).

Это в том числе объясняется тем, что крупные застройщики заранее начали подстраиваться под изменение спроса, снижая объём выводимых на рынок проектов. С начала года топ-10 компаний по объёму строительного портфеля вывели на рынок 4,6 млн м² жилья — на 12% меньше, чем год назад. Остальные застройщики увеличили запуски на 9% г/г, до 24,6 млн м².

#запуски

В августе крупнейшие ипотечные банки выдали 91 тыс. кредитов на 387 млрд руб.

С поправкой на число рабочих дней — это на 11% больше, чем в июле по количеству и на 15% по объёму.

Основной прирост обеспечили кредиты с господдержкой: выдача за месяц выросла на 23% по количеству и на 25% по объёму (до 35 тыс. кредитов на 210 млрд руб.). В результате доля льготных кредитов в общем объёме выдач достигла 54% (+4 п.п м/м).

На этом фоне новостройки вновь стали лидирующим сегментом в продуктовой структуре выдач: на их долю в августе пришлось 42% кредитов (+4 п.п. м/м) по объёму, на долю готовых квартир — 38% (-1 п.п.)

Ипотечный портфель ДОМ.PФ Банка в августе показал максимальный прирост среди ТОП-5 банков по размеру портфеля. В августе он вырос на 1,8% м/м, до 673 млрд руб.

Совокупный портфель крупнейших банков без учёта секьюритизации на 01.09.2026 достиг 22,5 трлн руб. (+0,7% м/м).

Подробности — в нашем отчёте.

#банки

Во II кв. 2026 г. четверть всех сделок по ДДУ прошла в рассрочку — на 5 п.п. больше, чем кварталом ранее 

По данным совместного опроса ДОМ.PФ, ИРСО и АЦ ВЦИОМ, действующие договоры с рассрочкой есть почти у всех застройщиков (94%). На них приходится 27% всего портфеля ДДУ.  

В условиях высоких ставок рассрочка стала для рынка новостроек эффективным стабилизирующим инструментом. Покупатели могут отложить оформление ипотеки, а застройщики — поддерживать темпы продаж.

Массовых расторжений сделок по ДДУ нет: во II кв. 2026 г. у трети компаний их не было совсем, у остальных доля расторжений не превышала 10%.

Тем не менее, инструмент несёт в себе риски 

Действующие правила ограничивают применение рассрочек при покупке по ДДУ периодом до сдачи объекта в эксплуатацию. На финальном этапе часть покупателей может не справиться с долговой нагрузкой или столкнуться с отказом в ипотеке, в том числе потому что застройщики не могут оценить платёжеспособность клиента так же качественно, как банки.

Всего по состоянию на 1 сентября покупатели не оплатили 17% стоимости действующих ДДУ с рассрочкой: на эскроу счета ожидается поступление порядка 1,5 трлн руб. С начала года эта сумма выросла на 0,2 трлн руб. Это означает, что новые обязательства по рассрочкам возникают быстрее, чем погашаются старые.

Более широкое применение механизма рассрочек для застройщиков является, скорее, вынужденной мерой и требует от них более активного управления проектным финансированием: рост доли сделок в рассрочку снижает покрытие задолженности средствами на эскроу и увеличивает ставку по ПФ. 

Рынку может помочь донастройка законодательства 

Опубликованный в августе законопроект должен закрыть основные пробелы регулирования и расширить возможности применения рассрочек. По новым правилам предлагается: 

🔵разрешить выплаты по рассрочке в течение 3 лет после ввода дома;
🔵передавать квартиру в собственность до полного расчета по ДДУ с залогом в пользу застройщика; 
🔵принимать платежи до ввода на эскроу, а после — на счёт застройщика в уполномоченном банке;
🔵направлять сведения о рассрочке в бюро кредитных историй;
🔵ограничить продажи в рассрочку 25% площади проекта без согласия банка-кредитора.

Меры нацелены на сохранение рассрочки в качестве эффективного инструмента поддержки спроса, что может частично компенсировать выпадающий спрос в условиях модификации «Семейной ипотеки».

Подробнее об этом и других исследованиях — в нашем еженедельном дайджесте.

#дайджест

🇲🇻 Мальдивы построят «второй Дубай» за $20 млрд

Мальдивы выбрали компании Мохамеда Алаббара — застройщика Burj Khalifa — для реализации жилищного проекта стоимостью $20 млрд. По словам министра инфраструктуры Мальдив, стране нужен «второй двигатель помимо туризма», поэтому ставка сделана на дубайскую модель недвижимости: продажи до постройки через эскроу-счета. Покупатели получат жильё в аренду до 99 лет, при этом государство будет получать 10% выручки от коммерческих продаж и 4% с каждой сделки, включая перепродажи. Целевая аудитория — состоятельные иностранцы, включая резидентов Дубая.

🇨🇳🇭🇰 Новый погранпереход Хуанган между китайским Шэньчжэнем и Гонконгом разгоняет рынок жилья по обе стороны границы

Власти планируют открыть пункт до конца года: время прохождения контроля должно сократиться с ~30 до ~5 минут, что формирует полноценный сценарий «жить в Шэньчжэне — работать в Гонконге». На этом фоне число сделок с жильём в приграничном районе с начала года выросло на 50% г/г, цены на «вторичку» — на 5,6% (против 3,7% в среднем по Шэньчжэню), а арендные ставки в отдельных комплексах взлетели на 20%. Около 30% покупателей и арендаторов жилья на китайской стороне — жители Гонконга.

🇦🇷 Аргентина наращивает ипотечный портфель за счёт пенсионных накоплений граждан

На фоне дефицита ликвидности ипотечных банков, местный фонд социального страхования (ANSES) разместил первые 200 млрд песо (~$132 млн) в 13 банках, чтобы те направили деньги на новые жилищные кредиты. Всего программа может мобилизовать до 2 трлн (~$1,3 млрд), а правительство рассчитывает профинансировать 17–18 тыс. ипотек в ближайшие месяцы. Кредиты будут выдаваться минимум на 15 лет и только на покупку первого жилья.

🇬🇧 В Лондоне продать жильё стало сложнее, чем в среднем по стране

Лишь 42% выставленных на продажу домов в столице Великобритании находят покупателя — против 61% в среднем по Британии и 91% в Шотландии. На местном рынке наблюдается явный дисбаланс спроса и предложения: число активных лотов на продажу достигло сезонного максимума за последние 12 лет, при этом активность покупателей сильно сдерживают высокие ипотечные ставки.

#зарубежныерынки

Предложение аренды сокращается, цены растут умеренно

В августе количество активных объявлений о сдаче квартир снизилось на 6% м/м — до 109 тыс.

Предложение сокращается четвертый месяц подряд, однако остаётся выше, чем в аналогичном периоде предыдущих 5 лет.

Причина текущего снижения — устойчивый спрос при более сдержанном притоке новых лотов. В августе собственники разместили 74 тыс. объявлений, тогда как закрыто было 81 тыс.

На этом фоне сезонный рост арендных ставок оказался слабее, чем год назад. В результате к 1 сентября в большинстве городов стоимость аренды квартир в годовом выражении снизилась:

▪️100 тыс. руб. в Москве (-13% г/г);
▪️54 тыс. руб. в Санкт-Петербурге (-11% г/г);
▪️37 тыс. руб. в других городах-миллионниках (-6% г/г);
▪️41 тыс. руб. в городах с 0,5-1 млн человек (-10% г/г).

Рост за год зафиксирован только в городах с населением 100–500 тыс. человек: +3% г/г — до 38 тыс. руб.

#аренда

ИЖС: ввод снижается, ипотека растёт

За 8 мес. 2026 г. ввод ИЖС сократился на 23% г/г — до 36,2 млн м².

Выдача ипотеки на ИЖС за тот же период выросла: 25 тыс. кредитов (+48% г/г) на 175 млрд руб. (+41%). Этот рынок по-прежнему опирается на господдержку: в августе льготные программы сформировали 95% выдач по количеству и 97% по объёму.

Всего на строительство нового и покупку готового индивидуального жилья предоставлено 80 тыс. кредитов на 434,1 млрд руб. — это на 44% больше по количеству и на 43% по объёму, чем годом ранее.

Эти и другие подробности рынков жилья и ипотеки — в нашем еженедельном дайджесте.

#дайджест

🇺🇸 Молодые американцы продолжают уезжать из дорогих прибрежных городов

Сильнее всего молодёжь теряет Нью-Йорк: миграционный отток в 2024 г. составил почти 30 тыс. зумеров и 43 тыс. миллениалов. Молодое население также активно покидает Лос-Анджелес и Майами. При этом поколения выбирают разные направления: зумеры чаще едут в Сан-Антонио, Вашингтон и Остин — города с сильным рынком труда, а миллениалы предпочитают Хьюстон, Даллас и Атланту, где жильё остается более доступным.

🇮🇩🇨🇳 Индонезия и Китай готовят крупную совместную программу жилищного строительства.

Пекин планирует помочь Джакарте капиталом, строительными технологиями и участием китайских компаний в возведении многоквартирных домов — для Индонезии это особенно актуально на фоне дефицита жилья, который затрагивает около 9,3 млн семей. Дискуссия идёт вокруг «зелёной» составляющей проектов: Индонезии предлагают сразу закладывать в новые дома солнечные панели, аккумуляторы, энергоэффективное охлаждение и зарядную инфраструктуру для электротранспорта.

🇺🇿 Узбекистан запускает новую волну приватизации недвижимости

Власти планируют выставить на торги свыше 1,2 тыс. объектов недвижимости и около 8 тыс. га земли под градостроительные цели. Чтобы повысить интерес инвесторов, первоначальный взнос снизят до 15%, а оставшуюся сумму разрешат выплачивать без процентов до 7 лет. Для земельных участков также вводится «пакетный» формат — с заранее оформленными разрешениями на строительство и техническими условиями на подключение к необходимой инфраструктуре.

🇦🇪 В Абу-Даби ипотеку теперь можно оформить ещё до завершения строительства дома

Новые правила позволяют покупателю, который уже оплатил 50% стоимости квартиры, взять кредит на оставшуюся сумму, не дожидаясь ввода объекта в эксплуатацию и регистрации его в качестве залога. Это особенно важно для местного рынка: 89% продаж жилья в I полугодии 2026 г. пришлось на квартиры в строящихся домах. Новая схема должна сделать такие покупки доступнее, снизить финансовую нагрузку на покупателей и риски срыва платежей на последних этапах строительства.

#зарубежныерынки

Строительством индивидуальных домов с эскроу в России занимаются уже 5 тыс. подрядчиков

Только с начала года на рынок ИЖС с эскроу вышли более 1,4 тыс. строительных компаний. Предложение расширяется, в т.ч. благодаря запуску зонтичного поручительства ДОМ.РФ.

Основу рынка — 65% участников — составляют небольшие компании, строящие до 5 домов в год. Еще 25% — средние подрядчики с портфелем от 6 до 20 объектов в год. Оставшиеся 10% — крупные игроки, строящие более 20 домов.

Всего с момента запуска механизма эскроу в ИЖС (с 1 марта 2025 г.) подрядчики заключили с гражданами 42 тыс. договоров на строительство более 4,5 млн м² жилья. Половина из этого объёма уже введена в эксплуатацию.

Подрядчики работают в 84 регионах России, однако более 50% всех договоров подряда были заключены в 10 субъектах, из них — 20% в Московской и Ленинградской областях.

Средняя площадь дома — 107 м². Средняя цена — 7,1 млн руб.

Подробнее — в карточках.

#ижс

В августе Индекс цен ДОМ.PФ вырос на 0,6% м/м

Это столько же, сколько в июле.

За январь–август новостройки подорожали на 4,9% — практически вровень с инфляцией (4,7%). Таким образом, с начала года в реальном выражении цены на первичном рынке почти не изменились: прирост составил около 0,2%.

Какое жильё дорожает быстрее?

Цены на типовое жильё и жильё комфорт-класса выросли на 5%, тогда как в бизнес- и элитном сегментах — на 4,3%. В разрезе комнатности быстрее всего дорожали однокомнатные квартиры: с начала года они прибавили 5,3%, двухкомнатные — 4,7%, трёхкомнатные — 3,8%.

Как меняются цены в субъектах?

С начала года цены на новостройки выросли в 69 из 74 регионов, охваченных Индексом.

Среди ТОП-10 субъектов по объёму строящегося жилья наиболее заметно цены за 8 мес. выросли в Ленинградской области (+10,4%), Санкт-Петербурге (+9,4%), Москве (+7,2%) и Московской области (+7,1%).

Единственный регион из десятки, где новостройки пока дешевле, чем в начале года, — Краснодарский край (–1,6%).

Подробности — здесь.

#цены

5 ключевых цифр из нашего дайджеста на этой неделе

✅14% — ключевая ставка Банка России. В прошлую пятницу регулятор впервые с апреля 2025 года взял паузу и сохранил ставку без изменений.

✅1,8 млн м² — продажи жилья в новостройках в августе. Это на 16% меньше, чем годом ранее.

✅3 трлн руб. — объём поступлений в строительство за 8 мес. 2026 г. (+6% г/г).

✅34,7 млн м² — общая площадь новостроек с рисками недостаточной распроданности на 1 сентября. За август показатель увеличился на 0,7 млн м².

✅12 млн студентов в континентальной Европе нуждаются в жилье вне родительского дома. При этом количество мест в общежитиях не превышает 3 млн.

#дайджест

В августе продажи новостроек снизились

Застройщики реализовали 1,8 млн м² жилья — на 16% меньше, чем годом ранее. В июле снижение составляло 6% г/г. Объём поступлений в строительство также сократился на 16% — до 357 млрд руб.

Основной спад пришёлся на крупные рынки

Регионы, где строится более 1 млн м² жилья, обеспечили 97% общероссийского снижения продаж. В этой группе за август реализовано 1,4 млн м² — на 20% меньше год к году.

Среди десяти крупнейших регионов по объёму строительства наиболее сильно продажи сократились в Тюменской области (−43%), Москве (−41%) и Краснодарском крае (−40%). Рост зафиксирован только в Ленинградской (+32%) и Московской (+1%) областях.

Рост с начала года обеспечили два месяца

За январь–август продано 14,6 млн м² жилья (+2% г/г), объём поступлений в строительство составил 3 трлн руб. (+6%). Превышение прошлогоднего объёма продаж обеспечили разовые всплески спроса в январе и июне. В остальные шесть месяцев совокупные продажи по площади были на 10% ниже, чем за те же месяцы 2025 года.

Охлаждение спроса отражается на распроданности строящегося жилья

С учётом строительной готовности этот показатель снизился с 73% в начале года до 68% на 1 сентября. Срок реализации непроданного жилья в строящихся домах увеличился с 3,1 до 3,2 года.

#продажи