Татьяна Павловская | Недвижимость без иллюзий


Гео и язык канала: Россия, Русский
Категория: Продажи


Рынок недвижимости не такой, как тебе показывают
Здесь без иллюзий:
- где тебя разводят
- разбор новостроек и вторички
- где реальная цена, а где маркетинг
- риски, о которых не говорят
Москва и не только
Если сейчас выбираешь - пиши «квартира», разберу твою ситуацию
Связаться со мной
https://iimax.ru/Pavlovskayat

Связанные каналы

Гео и язык канала
Россия, Русский
Категория
Продажи
Статистика

С кем вы сойдётесь, решает не характер. Это давно доказали в студенческом общежитии

В 1950-х трое учёных изучали, как в общежитии завязывается дружба. Ждали, что дело в характерах и интересах. А оказалось - в метрах.

65% близких друзей жили в одном здании. И всё решало расстояние до лестницы: кто рядом с ней и с лифтом - дружил со всеми этажами, кто в тупике коридора - знал пару соседей. Геометрия победила характер. С тех пор это зовут законом 150 метров: дальше этой дистанции дружба почти не случается. Мозг доверяет тому, кого часто видит, и всё.

Вижу это даже в своей семье. Первый муж десятилетиями близко общается с приятелями, с которыми вырос в одном дворе. Второй, запуская свои направления, опирался на бывших одноклассников и они пересекаются по делам до сих пор, когда нужно проверить проект или решить вопрос. Старт был не в характере. Старт был в общем дворе и одной школе.

К чему это, когда выбираете квартиру. В том общежитии точкой пересечения была лестница. В современном доме это общие пространства и они решают, появится ли вокруг вас круг. Двор без машин с прогулочными зонами, детские и взрослые площадки, лобби-лаунж, коворкинг, соседские мероприятия - вот где люди сталкиваются снова и снова. А дом, где только квартиры и подземный паркинг, не сведёт вас ни с кем, каким бы дорогим он ни был.

Что проверить, выбирая жильё: не только метраж, а какие в доме живые общие зоны и пользуются ли ими. Чем их больше, тем выше шанс, что среда сама приведёт нужных людей.

А в вашем доме есть живые общие пространства? И соседей знаете? Напишите в комментариях.


Застройщики обожают продавать картинку счастливой жизни: дизайнерские лобби, закрытые дворы, лаунж-зоны. Новая недвижимость действительно выглядит потрясающе, и за это качество стоит платить. Но пока вы любуетесь интерьерами, мимо часто проходит главное.

На показе вам точно не скажут три вещи, от которых зависит, во что превратятся Ваши миллионы - в ликвидный актив или в бетон, который потом годами не продать. На планировку я смотрю в последнюю очередь. Сначала проверяю то, что скрыто за красивой обёрткой.

Слушайте подкаст 🎧 - там я разбираю алгоритм, по которому сама решаю, стоит проект своих денег или нет.

А если Вы выбираете квартиру прямо сейчас и боитесь решить на эмоциях - загляните в разбор 5 типов покупателей, которые берут новостройку, а потом жалеют. Там я подробно разобрала, как именно эмоции обычно и подводят нас при выборе недвижимости.




Я читаю район за десять минут пешком - и говорю, та ли это среда, где вам стоит искать

Скажу непопулярное. Когда женщина уверена, что «нормальных мужчин не осталось», проблема почти никогда не в мужчинах. Проблема в радиусе. Их нет в тех пятистах метрах, по которым она ходит каждый день, а в соседнем районе всё иначе.

У меня на этот счёт профессиональная привычка. Когда меня просят оценить район, я не открываю объявления. Я иду пешком и читаю первые этажи. За десять минут они говорят о доме больше любого буклета, потому что застройщик и арендаторы своими руками собирают тут публику.

Только не перепутайте. Знакомиться в кофейне бесполезно, там одни скучающие девушки, мы это уже обсуждали здесь. Но сама кофейня - сигнал. Хорошая кофейня, пекарня, барбершоп, приличный зал говорят: здесь живут те, кто вкладывается в себя. Среда восходящая. А три алкомаркета подряд, ломбард и точка со ставками - среда депрессивная. И по теории разбитых окон она тихо тянет вниз всех, кто внутри.

Состоявшийся мужчина не живёт там, где под окнами ставки и ломбард. Он там, где среда работает на него.

Маленький аудит для вас, бесплатный и честный. В радиусе 500 метров посчитайте: кофейни, пекарни, приличные залы - против алкомаркетов, ломбардов и ставок. А потом посмотрите на людей во дворе и спросите себя: хочу ли я быть на них похожей?

Если да, вы на месте. Если нет - это просто не ваш радиус, и это поправимо.

Что у вас вышло под окнами? Напишите в комментариях - соберём живую карту районов.


Самую дорогую покупку «для ребёнка» родители чаще делают не ребёнку. А собственной тревоге.

На брокер-турах это видно сразу: почти каждый второй запрос - «чтобы рядом с вузом». Про ликвидность и про то, что будет с квартирой через три года, не спрашивает почти никто.

Я не сужу. Я сама мама. Когда ребёнок впервые уезжает учиться, хочется купить не квартиру, а спокойствие, чтобы рядом, чтобы «я сделала всё, что могла». Знаю изнутри.

🤔Но вот что скрыто за словом «рядом».

Жильё у крупных вузов Москвы - это премия за адрес. У МГУ новостройки стартуют примерно от 510 тысяч за метр, у Плехановки - от 750, в премиуме за миллион. Надбавка за локацию, которая ребёнку нужна ровно на срок учёбы.

И вот что обиднее всего. Локация правда могла бы работать как актив: по данным ЦИАН, аренда однушек у крупных вузов на 9–39% выше средней по городу - студенту всегда нужно жильё рядом.

Но родитель покупает не под аренду, а «чтобы ребёнок жил рядом». И сильную сторону этой квартиры даже не использует.

А через два-три года ребёнок переводится, уезжает на стажировку или хочет жить там, где жизнь, а не где корпус. И у родителей вместо "спокойствия" на руках остаётся дорогой объект, с которым теперь нужно что-то делать: управлять арендой, налогами или выходить в продажу. Хотя изначально план был совсем другой.

Поэтому прежде чем платить за адрес, ответьте честно. Купили бы вы это, если убрать вуз из уравнения. Сколько таких же однушек продаётся в радиусе пятисот метров. За какой срок выйдете из актива, когда он перестанет быть студенческим.

Если ответы размытые - это не вложение, а покупка для собственного спокойствия. И это нормально. Просто это не называется инвестицией.

Почему один бюджет в разных локациях работает по-разному - писала здесь 👆.
А что на самом деле держит цену - прочитать можете здесь 👆.

Было у вас такое, что при поиске квартиры ребенку, главным аргументом становилось личное, "мне так спокойнее"?


Один абонемент на пляж против ста вечеров в кафе. Угадайте, что сработало

Девушки в активном поиске обычно отвечают мне одинаково: «ну, по кафе ходим, по выставкам». И я каждый раз вспоминаю историю, которую наблюдала своими глазами.

Подруга. Очень дорогой пляж в черте Москвы - без купания, зато с гольфом, теннисом и фонтанчиками. Рядом район с международной школой, жители соответствующие. Она взяла абонемент за бешеные деньги и потащила меня с собой.

Я ехала и думала: деньги на ветер.

Месяц, второй. Никаких женихов на горизонте. Зато появились приятельницы - местная публика, из домов рядом. Прогулки, разговоры, гости.

А в итоге мужа ей привёл не пляж. Его привела одна из этих приятельниц - у неё нашёлся разведённый друг, человек со статусом и серьёзной работой. Сейчас у них трое детей и крепкий брак длиной в годы.

Пляж был не местом охоты. Он был входным билетом в среду. А среда сделала остальное сама.

В этом и разница, которую почти никто не учитывает. Кафе, выставка, вечеринка - один контакт без продолжения. Мозг доверяет тем, кого видит регулярно, поэтому работают только места с повторением: двор, зал, постоянный маршрут, соседский круг.

Маленькая проверка для вас. Возьмите три ключевых знакомства своей жизни - супруг, близкая подруга, важный деловой человек. Вспомните, где они произошли. Готова поспорить: не там, куда вы наряжались, а там, где вы просто были.

Совпало? Расскажи в комментариях.


Тебе не нужен подбор недвижимости. Серьёзно

Я не кокетничаю и не разогреваю перед продажей. Есть люди, которым сопровождение правда не нужно. Проверь, ты из них.

Тебе не нужен подбор, если ты:
☑️ видишь в «ипотеке под 8%» от застройщика удорожание, зашитое в цену квартиры, и умеешь его посчитать
☑️ сравниваешь весь рынок, а не те ЖК, на которые хватило рекламного бюджета
☑️ знаешь, как район будет выглядеть через три года, а не как он нарисован в буклете
☑️ проверяешь продавца на предбанкротное состояние до аванса, а не читаешь об этом после
☑️ отличаешь квартиру, которая нравится, от квартиры, которая потом продастся

Если на каждом пункте ты спокойно кивнул - закрой этот пост. Ты действительно справишься сам, и я первая это признаю.

Но вот что я вижу на практике: кивают почти все. А считать удорожание ставки, копать историю застройщика и читать чаты дольщиков умеют единицы. Остальные играют в рулетку, где ставка - не три процента комиссии, а вся сумма сделки. Несколько миллионов на красное.

И это не вопрос ума. Я живу внутри этого рынка каждый день - и всё равно дважды промахнулась с районом, писала об этом. Именно поэтому у меня теперь система, а не интуиция. У человека, который покупает квартиру раз в десять лет, шансов против рынка ещё меньше.

Как выглядит покупка, когда вместо рулетки - система шагов, я показывала в видео Как проходит реальная сделка: от «не знаю что хочу» до покупки.

А почему «весь рынок» в твоей выборке - это обычно треть рынка, разбирала здесь: А вы точно сравниваете весь рынок или только то, что вам показывают

Полное сопровождение сделки - это когда каждый пункт из списка выше закрываю я: стратегия, выборка по всему рынку, проверка, торг, выход на сделку. Решения принимаешь ты, я убираю рулетку. Узнать, как это устроено и сколько стоит в твоей ситуации, можно в личных сообщениях.


Налоговая никогда не скажет, что вы оформили вычет невыгодно. Она просто молча переведёт меньше

В этом весь юмор ситуации. Декларацию приняли, деньги пришли - человек доволен, ставит галочку «сделано». А то, что на счёт упало на сотню-другую тысяч меньше, чем могло, - об этом не сообщает никто. Налоговая проверяет правильность цифр, а не вашу выгоду. Выгоду считаете вы. Или не считаете.

Мне регулярно приносят «уже оформленные» вычеты - и почти в каждом втором случае я нахожу одну из трёх ошибок ниже.

Ошибка 1. Супруги делят вычет 50/50 «по справедливости». Закон, кстати, не против - распределять можно в любых долях. Но если доходы разные, при делении поровну тот, кто зарабатывает меньше, будет выбирать свой лимит годами. Деньги те же, а ждать их семья будет в разы дольше. Сколько теряется - зависит от доходов и года покупки, но счёт часто идёт на десятки тысяч в год.

Ошибка 2. Вычет по процентам заявили не по той ипотеке. Этот вычет даётся один раз и привязывается к одному кредиту навсегда. Была сначала небольшая ипотека, потом крупная - заявили по первой, и право по второй сгорело. Разница 100–200 тысяч. Исправить уже нельзя.

Ошибка 3. «Подам потом, не горит». Само право на вычет не сгорает, это правда. Но вернуть налог можно только за три последних года. Каждый год промедления - это год, за который ваши деньги остаются государству. Навсегда.

Заметьте: во всех трёх случаях всё законно. Просто дорого.

У семей с маткапиталом есть ещё своя отдельная ошибка - я разбирала её здесь: Ошибка № 1, которую делают семьи с маткапиталом

А если пока просто разбираетесь - бесплатный гид «Как вернуть до 650 000 ₽» забрать здесь 👆


Многие думают что сделка с квартирой - это когда нашёл, понравилось, купил

На практике всё выглядит иначе.

В этом видео показываю как выглядит реальный путь клиента - от «не знаю, что хочу и боюсь ошибиться» до подписанного договора. Без купюр.

Сделка - это не удача. Это система шагов. И когда знаешь эту систему, страх уходит.

Знаете что интересно - выбор квартиры начинается задолго до просмотров. Про то что реально влияет на решение - разобрала здесь 👆

На каком этапе вам обычно страшнее всего - ❤️выбирать район,
🔥считать математику или
👍подписывать договор?
Оставляйте реакции


Видео недоступно для предпросмотра
Смотреть в Max


Есть ситуации когда правильное решение - не покупать

Не потому что рынок плохой. Не потому что нет хороших вариантов. А потому что именно сейчас - не время.

Я давно заметила: большинство финансовых проблем при покупке квартиры возникают не потому что люди мало зарабатывают. А потому что берут обязательства в расчёте на то, что завтра будет лучше чем сегодня. А бывает по-разному.

Поэтому есть один вопрос который я всегда задаю: что будет с вашей сделкой если следующие два-три года пройдут не идеально?

Муж потерял работу на несколько месяцев. Бизнес просел. Заболел кто-то из близких. Застройщик перенёс сдачу на год. Пришлось потратить несколько миллионов на непредвиденное.

Если ответ «ничего страшного» - риск разумный.

Если ответ «придётся срочно искать деньги, продавать активы или занимать», значит вы уже живёте не по средствам. И квартира здесь ни при чём.

Вот когда я бы остановилась.

Нет подушки безопасности после сделки. Отдать все деньги в квартиру и остаться без резерва - это не покупка. Это ставка.

Покупаете потому что «все покупают». Рынок давит, застройщик торопит, картинка в голове уже сложилась. Но квартира купленная под давлением - это квартира которую вы будете объяснять себе следующие двадцать лет.

Жизнь в ближайший год непредсказуема. Смена работы, переезд, серьёзные перемены. Квартира - это якорь. Иногда помогает. Иногда тянет на дно.

Бюджет натянут до предела. Ипотека которую «вытяну если всё будет хорошо» - это не план.

И вот что интересно. Почти все клиенты которые вовремя остановились - потом возвращались. С более чёткими критериями, с подушкой безопасности, с холодной головой. И покупали лучше. Не потому что рынок изменился. А потому что изменились они.

Отказ от покупки - это не конец истории. Иногда это лучшее её начало.

Про уроки которые меняют отношение к финансовым решениям в недвижимости - писала здесь 👆

И про то на что смотреть при покупке прежде чем принимать решение - здесь 👆

👉 Запишитесь на консультацию - разберём вашу ситуацию и поймём подходит ли вам покупка именно сейчас

А вы сталкивались с ситуацией когда вовремя остановились - и потом были рады?


🧭 Навигация канала + подарки

Меня зовут Татьяна Павловская.

Я живу в Москве, инвестирую в недвижимость сама - и помогаю покупать и продавать без паники, переплат и сожалений. Работаю с новостройками и вторичкой.

На этом канале я разбираю рынок недвижимости без прикрас: почему новостройки так продаются, как считать реальную доходность, что проверить до подписания и почему район важнее планировки.

Здесь не будет советов «берите пока дёшево». Только то что я проверила сама - на своих деньгах и деньгах клиентов.

Этот пост поможет найти нужное быстро.

Про меня и с чего всё началось:

➡️ Кто я и почему недвижимость без иллюзий
➡️ Как 2022 год изменил мой взгляд на деньги и активы

Про московский рынок

➡️ Почему автобус от застройщика - не аргумент в пользу ЖК
➡️ Люди покупали квартиры у будущих станций метро - а их строительство перенесли
➡️ Как Москва отличается от Питера и Екатеринбурга - и почему здесь другая цена ошибки
➡️ Метро рядом - реально плюс или тебя уже развели - подкаст 🎧

Про выбор квартиры

➡️ Почему вы выбираете не квартиру - а жизнь которую будете проживать каждый день
➡️ Почему транспорт и ликвидность важнее планировки и этажа
➡️ 5 типов покупателей новостройки которые потом жалеют — часть 1
➡️ 5 типов покупателей новостройки которые потом жалеют - часть 2
➡️ Я дважды промахнулась с районом

Про риски и проверку

➡️ Почему чистый ЕГРН - это только начало проверки
➡️ Одна ошибка при выборе новостройки которая стоит сотни тысяч
➡️ Если вы хотите купить вторичку и не потерять деньги
➡️ Что проверить при покупке вторички в первую очередь
➡️ 5 ошибок при покупке новостройки, которые сливают миллионы

Про деньги и вычеты
➡️ Как вернуть до 650 тысяч которые большинство просто не забирает
➡️ Ошибка №1 которую делают семьи с маткапиталом при оформлении вычета

Про ипотеку и рассрочку
➡️ Одна фраза изменила моё отношение к ипотеке навсегда

Если только пришли - начните с Кто я и почему недвижимость без иллюзий.

Если выбираете квартиру прямо сейчас - с Почему вы выбираете не квартиру, а жизнь или 5 типов покупателей которые потом жалеют.

🎁 Забрать бесплатно

➡️ Гид «Как вернуть до 650 тысяч после покупки жилья» - как оформить налоговый вычет без бухгалтеров и ошибок

➡️ Чек-лист «5 вопросов перед покупкой новостройки» - проверьте свой ЖК за 15 минут, до того как отдать деньги проверки новостройки

➡️ Чек-лист 5 признаков того, что продавец может обанкротиться после сделки - как увидеть скрытые риски продавца до того как передали аванс или купили квартиру

Мой сайт

http://pavlovskayarieltor.tilda.ws/

Мои каналы

YouTube
Нельзяграм
Вконтакте
TikTok
Telegram
Max

Связаться со мной

Telegram
WhatsApp
Max


За три года я переехала восемь раз. Разные города, разные форматы, разные квартиры.

Каждый раз думала, что теперь точно выберу правильно. Но что-то шло не так.

В этом подкасте рассказываю честно, что на самом деле формирует правильный выбор квартиры.

Послушать 🎧: подкаст

Знаете что интересно - ошибки при выборе новостройки почти всегда одни и те же.

Про 5 типов покупателей которые берут новостройку и потом жалеют - какие ошибки они допускают писала здесь 👆

И про то что реально влияет на ликвидность - не этаж и не планировка: посмотреть здесь 👆

А с чего вы начинаете выбор квартиры - с квартиры или с вопросов к себе?




3 фразы после которых ремонт улетает в космос по бюджету

Ну давай просто посмотрим - вдруг понравится 😅

Вы пришли за плиткой. Просто посмотреть. А через час стоите перед образцом итальянского керамогранита за 8 000 рублей метр и думаете: ну а что, мы же один раз делаем.

Поздравляю. Ремонт начался.

Я такое наблюдала столько раз - в том числе за собой. Пока не начала работать со строгими бюджетами и буквально бить себя по рукам у каждого образца.

Раз уж делаем - сделаем нормально. 😎

Звучит разумно. На самом деле это момент, когда смета перестаёт быть сметой и становится ориентировочной. Потолки? Раз уж делаем - натяжные. Розетки? Раз уж делаем - с подсветкой. Двери? Ну вы понимаете.

Смета в этот момент смотрит на вас с немым укором и тихо плачет в углу.

Третья фраза - самая коварная. Потому что её произносит уже не продавец и не прораб.

Её произносите вы сами. Дома. Глядя на смету которая уже вышла за бюджет.

Переделывать потом будет дороже.

И вы правы. Тёплый пол в коридоре - ну а вдруг. Второй санузел - раз уж стены вскрыты. Гардеробная которую планировали «потом» - так вот же потом и наступило.

И вот что интересно - каждая из этих фраз абсолютно логична. Ни одна не звучит как ошибка. Вместе они превращают бюджет в 800 тысяч в полтора миллиона и выше 😅. Тихо, почти незаметно, с полным ощущением что всё под контролем.

Ремонт срывается не из-за цен. Он срывается из-за решений, которые казались правильными.

Кстати - пока считаете бюджет на ремонт, есть кое-что важнее этажа и планировки при выборе квартиры. Разобрала здесь 👆

Какая из этих трёх фраз уже стоила вам денег?


Знаете ли Вы, что дешёвая аренда почти никогда не оплачивается только деньгами?

Когда я только переехала в Питер - первое, что я сделала, это нашла квартиру подешевле.

Логика была железная. Зачем переплачивать, если можно сэкономить. Главное - подешевле. Где искать, какой район, что вокруг - не думала об этом вообще. Сэкономлю и вложу в что-то важное.

Я сэкономила. И примерно через месяц поняла настоящую цену этой экономии.😬

Каждое утро начиналось с двадцати минут пешком до больницы. Не потому что далеко, а потому что вход оказался с другой стороны, и маршрут шёл кругом. По грязному снегу, мимо обшарпанных дворов. Каждый день. Бодрит, конечно. Но не так, как хотелось бы.

Вечером возвращаться не хотелось. Подъезд неприятный. Уставший и устарелый ремонт, старая техника. Сосед за стенкой чихал так, что казалось, он сидит прямо в моей комнате. Звукоизоляция в этой сталинке отсутствовала, как явление.

А через неделю я обнаружила трещину на дверце стиральной машины. При заселении не заметила и не зафиксировала в акте. Написала хозяину. Хозяин наорал и сказал, что я разбила. Три часа искала, где достать дверцу от импортной машинки, с легким чувством, что меня развели. Потом он перезвонил - оказалось, его сын летом жил, трещина уже была. Спасибо, что сказал. Но осадок остался.

Я думала, что устаю от города. Питерская зима давила со всех сторон. Питер тяжёлый, серый, мрачный. Не моё.

А потом переехала. Другой район. Новый дом. Чистая парадная - уже праздник. Светлая квартира. И вдруг рядом появились кофейни, где знала своих бариста, кондитерские, куда заходила баловать себя, скверы где просто сидела.

И я поняла, что снова люблю Питер 🤍.

Тот же город. Но другое место - и другая жизнь.

Вот тогда я поняла кое-что важное про дешёвую аренду.

Она почти никогда не оплачивается только деньгами. Она оплачивается нервами, настроением и ощущением, что возвращаться домой не хочется.

Люди редко связывают усталость с квартирой. Думают - просто город тяжёлый. Хотя чаще проблема не в городе. Проблема в попытке перехитрить рынок там, где он не даёт настоящих скидок. Нормальная среда для жизни - одна из них.

Дешёвая аренда - это часто не выгодно. Это отсроченная расплата временем, силами и ощущением дома.

Про то, как место проживания влияет на всё остальное - разобрала здесь 👆

Вы снимали когда-нибудь «зато дёшево» — и потом пожалели?


Что не говорят про инвестиции в High Life

Разобрала проект и среду - смотреть здесь 👆

Теперь про деньги. Без романтики.

Это мой взгляд как эксперта на основе того что вижу на рынке сейчас. Не рекомендация покупать или не покупать. Рынок меняется - цифры могут измениться.

Цены
Студии от 28 млн - от 24 м²
Двушки от 42 млн - от 35 м²
Трёшки от 64 млн - от 67 м²
Четырёшки от 77 млн - от 101 м²

Дорогой вход. И он таким останется. Если заходить - это история не про «пересидеть год» а про длинный горизонт и понимание за что вы платите.

Инвестиционная логика
Время когда High Life был недооценён прошло. Кто зашёл три года назад - молодцы. Сейчас другая точка входа.

Быстрая перепродажа маловероятна. Премиальный покупатель придирчивый - решение принимает не за один визит.

Аренда работает но без космических цифр. Лучше всего под аренду идут трёшки - реальная ставка около 250 тысяч в месяц при нормальной отделке и видовом этаже. Ремонт без отделки считайте от 5-7 млн и выше - иначе продукт не будет соответствовать уровню дома.

Это не история про максимальную доходность на рубль. Это история про сохранение капитала в формирующемся премиальном кластере у делового центра плюс устойчивый арендный спрос рядом с офисами.

Капитализацию смотрю в горизонте 7-10 лет. Павелецкий кластер продолжит развиваться. Дефицит качественной аренды в районе будет расти. Аналитики дают плюс 20-35% к цене к 2028-2030 годам. Потенциал есть, но он реализуется во времени а не сразу после ключей.

Нюанс владения
High Life - это не только высокий вход в покупку, но и высокий чек владения. Коммунальные и эксплуатационные платежи ощутимо выше среднего. По данным застройщика ориентир - от 315 рублей за м² в месяц. Это нужно понимать до сделки, а не после.

Покупать такой объект без запаса на обслуживание - примерно, как взять спорткар и рассчитывать заправлять его по тарифам массового сегмента. Технически возможно. Но это точно не про комфорт.

Кому не стоит заходить
Нужен быстрый оборот капитала - не сюда. Вторая очередь сдаётся в конце 2027 года - это значит деньги заморожены минимум до этого момента. А после сдачи, премиум всё равно продаётся небыстро - покупатель здесь тщательно выбирает и решение принимает не за один визит. Быстро выйти в кэш не получится.

Хотите минимизировать ежемесячные расходы - тоже нет. Продукт рассчитан на тех кто тянет это без стресса.

Семья ищет тихий зелёный камерный район с парками и школами в шаговой доступности - это не сюда. Внутренний двор даёт тишину, но по окружению - это деловой городской кластер, а не условная Рублёвка в городе. Для такого запроса, я бы смотрела другие локации.

При этом я честно примерила бы жизнь здесь и с ребёнком, именно за счёт среды, сервиса и закрытой территории. Но это вопрос приоритетов конкретной семьи.

Хороший проект не обязан подходить всем. Он должен попадать в задачу своей аудитории.


Если хотите разобрать или выбрать проект под вашу конкретную задачу - запишитесь на консультацию Max | Telegram

Вы бы рассмотрели High Life - или не ваш формат?


Видео недоступно для предпросмотра
Смотреть в Max
High Life хвалят все. Но есть кое-что о чём не говорят 😬

Была на брокер-туре. Смотрела живой продукт. И пока все вокруг восхищались - я думала о другом.

Кому это реально подходит. А кому - нет.

Потому что хороший проект и подходящий проект - это разные вещи. И путаница между ними стоит денег.

Локация
Даниловский район. До Садового кольца 10 минут пешком. До метро Павелецкая - 15 минут, засекала сама.

Многих пугает соседство с вокзалом. Понимаю этот скепсис - сама ехала с вопросами. Внутри территории это не чувствуется. Архитекторы закрыли контур - гул снаружи, внутри своя среда.

Район уже сформировался как деловой кластер. Яндекс, Сибур, РЖД - всё здесь. Мэрия продолжает вкладывать. Пару лет назад привозила клиентку на аренду в этот район - ей понравилось жить здесь. Я тогда увидела потенциал. Сейчас он очевиден.

Проект
6 башен до 48 этажей. Концепция от ADM. Входные группы и лифтовые холлы - студия Jaime Beriestain.

Двор двухуровневый - два гектара, парящий пешеходный мост, хвойные деревья, террасы. Садовое кольцо рядом, а тишина внутри полная.

Квартиры от 36 до 210 метров. Два стиля отделки - арт и фьюжн. В части башен уже чистовая. Бесключевой доступ по всей территории, УФ-обеззараживание входных групп, WiFi везде. Кинозал, коворкинг, фитнес, зал йоги, спа.

Я не люблю высокие башни - но здесь они не давят. За счёт стеклянных эркеров и правильной посадки изнутри это воздух и свет.

Честно, я сама зажглась. Хотя у меня ребёнок и я не фанат башен. Внутри среда затягивает. Определено, затестила бы жизнь здесь.

Строит Пионер. Задержки бывали - 3-5 месяцев, некритично.

Кому подходит
Тем кто покупает не просто квадратные метры, а удобную жизнь рядом с центром города.

Тем кому важно быстро доехать до центра, не тратить полтора часа на дорогу и жить в среде где всё уже работает.

В следующей части - цены, аренда, инвестиционная логика и кому точно не стоит сюда заходить.

Как вам локация - рассматривали бы для себя?


Ну и что ты думаешь - брать или не брать?

Подруга третий час примеряет платья. Я сижу на пуфике в примерочной и честно пытаюсь не заснуть.

Красное - не то. Чёрное - скучно. Синее - «ну не знаю». Продавец уже смотрит на нас, как на стихийное бедствие.

В итоге взяла первое, которое надела. То самое красное.

Я смотрела на это и думала - боже, это же один в один как люди выбирают квартиры.

Смотрят двадцать вариантов. Фотографируют всё подряд. Советуются с мамой, мужем, соседкой и астрологом. А потом берут то, от чего сердце ёкнуло в первый раз. Или не берут ничего - и ходят так годами. 😅

Только разница одна. Платье можно вернуть. Квартиру - нет.

И пока человек примеряет двадцатый вариант, он не замечает важного. Застройщик обещает сдать вовремя, а по предыдущим проектам переносил сдачу по полгода. Вокруг дома через три года будет не парк, а ещё пять ЖК и стройка. В чате дольщиков люди пишут такое, что менеджер никогда не расскажет. Субсидированная ипотека с низкой ставкой, а цена м² уже накручена на 20%. И продать потом без потерь - отдельный вопрос со звездочкой, который никто не задаёт при покупке.

Вот это решает всё. Не этаж и не вид из окна.

Про то какие ошибки при выборе новостройки стоят дороже всего - разобрала здесь 👆

Проверь свой ЖК на красные флаги за 15 минут до того как оплатишь бронирование - забирай чек-лист: 5 вопросов перед покупкой новостройки в Москве

Ты сейчас на каком этапе - примеряешь двадцатый вариант или уже определился (ась)?

🤪 - если сейчас в примерочной с двадцатым вариантом
😎 - если уже определился(ась) и готов(а) к делу


Каждый день мне пишут: что проверить при покупке вторички в первую очередь?

Болтали с подругой на днях. Она присматривает квартиру на вторичке - и в какой-то момент спрашивает: Тань, а что вообще в первую очередь проверять?

Я говорю: квартиру - потом. Сначала продавца. Она удивилась. Как это - сначала продавца?

Вот так и работает этот рынок. Все смотрят на квартиру. И почти никто не смотрит на человека, который её продаёт.

Рассказываю минимум, который стоит сделать до аванса. Четыре открытых источника. Двадцать минут.

ФССП - сайт судебных приставов. ФИО и дата рождения. Видите все долги и исполнительные производства.

Федресурс - реестр банкротств. Если продавец уже в процессе - здесь будет.

Картотека арбитражных дел - иски от банков и крупных кредиторов.

ГАС Правосудие - гражданские суды, займы, разделы имущества.

Всё открытое. Всё бесплатное. Без регистрации.

Подруга послушала и говорит: я вообще не знала что так можно.

Вот именно. Большинство не знают. И именно поэтому финансовое состояние продавца остаётся самым дорогим сюрпризом на вторичке.

Я подготовила чек-лист - 5 признаков того что продавец может обанкротиться после сделки. Забирайте 👆

Почему этот шаг вообще важен и что происходит если его пропустить - разобрала здесь 👆

Вы знали про эти четыре базы - или тоже узнали только сейчас?

Показано 20 последних публикаций.

242

подписчиков
Статистика канала