Железобетонный замес

Изменение семейной ипотеки сильнее всего ударит по девелоперам массового жилья — «Самолетe», ПИКe и «А101»

У этих застройщиков значительная часть продаж зависит от льготной программы, пишет отраслевое издание «Московская перспектива». С 1 октября для семей с одним ребенком ставка выросла до 10% в регионах и до 12% в Москве и Санкт-Петербурге. Ежемесячный платеж может увеличиться как минимум на 40%.

Среди основных рынков жилищного строительства в зоне повышенного риска окажутся Москва, Подмосковье, Петербург и Ленинградская область: здесь ставки для семей с одним-двумя детьми выросли до 12 и 10%, а рынок массового жилья сильно зависит от ипотеки. Сложности также возможны в Краснодарском крае, Татарстане, Башкортостане и других крупных региональных центрах, где активно строится массовое жилье, и семейная ипотека обеспечивала значительную долю продаж.

АКРА, прогнозируя понижение кредитного рейтинга «Самолета», приводит такой аргумент: «Взвешенное отношение скорректированного чистого долга к FFO (средства от операционной деятельности) до чистых процентных платежей с 2024 по 2029 год оценивается на уровне 8,2х». Для знатоков финансовых дел и аналитиков это стало открытием, поскольку доказывает об очень высокой долговой нагрузки "Самолета". Опросив экспертов, мы собрали общее мнение, почему именно этот факт стал негативным сигналом для них.

Показатель отношения скорректированного чистого долга к FFO (денежному потоку от операционной деятельности) у российских девелоперов считается нормальным, если оно не превышает 5х, в США и ряде других западных стран – 3х. То есть значение показателя в 8,2х – в любом случае очень высокое и может быть сигналом о возможном дефолте по обязательствам в будущем. Соответственно, реальная задолженность, исходя из сумм договоров, может быть ещё выше, значит, вероятность дефолта по облигациям еще больше.

У других крупных застройщиков величина отношения скорректированного чистого долга к FFO значительно ниже, даже в разы. Самое низкое значение показателя у группы ПИК, оно равняется 0,4х. У группы ЛСР и GloraX не превышает 3х.

При снижении кредитного рейтинга "Самолета" облигации компании не смогут приобретать негосударственные пенсионные фонды и те финансовые и инвестиционные институты (ПИФы, страховые компании), чья декларация ограничивает вложения в облигации с таким рейтингом. У тех инвесторов, которые уже держат в портфелях облигации застройщика , скорее всего, массовых распродаж этих бумаг не будет, поскольку все понимают, что «навес» из бумаг может сам по себе потянуть за собой обвал цен, и далее бумаги можно будет продать только в минус.

Для самой компании снижение кредитного рейтинга и понижение прогноза предполагает ограниченный доступ для привлечения новых заимствований и их удорожание. Это, безусловно, пессимистичная среда в условиях пика погашений в 2027 году.

Главный вопрос: стоит ли ожидать банкротства "Самолета"? Говорить об этом не придется по репутационным причинам, считают опрошенные нашей редакцией эксперты. Наиболее вероятный сценарий — реструктуризация долга через согласование с банками и институциональными держателями, возможна передача части бизнеса в управление Сберу как крупнейшему кредитору.

ФНС назвала признаки ЗПИФов, созданных ради налоговой оптимизации

Экспертный совет при ФНС опубликовал критерии недобросовестного использования закрытых паевых фондов для налоговой оптимизации. Среди них – отсутствие инвестиционной стратегии, контроль владельца паев над активами и накопление прибыли без уплаты налогов, пишут "Ведомости".

С 2023 года число ПИФов выросло на 70%, до 3,66 тыс., а стоимость чистых активов закрытых фондов достигла 17,8 трлн руб. В конце сентября Минфин предложил с 2027 года облагать интервальные и закрытые фонды налогом на прибыль по ставке 15%.

В нашем информационном дайджесте рассказываем, что произошло к этому часу на рынке недвижимости. Спойлер: ничего особенного — все ожидаемо.

#утро_с_ЖБЗ

✅ Застройщики жилья в старых границах Москвы могут до 2030 года вывести на рынок 234 земельных участка суммарной площадью 1,46 тыс. га, говорится в исследовании консалтинговой компании Ricci. Общий потенциал этих территорий она оценивает в 13,1 млн кв. м, что лишь немного превышает текущие показатели по уже начатым объектам (12,4 млн кв. м). Похожие данные и у других экспертов. Например, по информации сервиса Asseto, до конца 2029 года на рынке могут появиться 140–220 новых площадок, на которых получится возвести 8–13 млн кв. м жилья. По данным «Ведомостей», градостроительный план получили 110–170 площадок с потенциалом на 6–10 млн кв. м жилья.

✅ АКРА понизило кредитный рейтинг девелопера «Самолет» с -А до ВВВ и изменило прогноз со «стабильного» на «негативный». Об этом сообщается на сайте агентства. Это значит, что в ближайшие от 12 до 18 месяцев рейтинг с высокой вероятностью могут понизить еще раз. Причиной стало ухудшение финансового профиля компании, включая долговую нагрузку, покрытие процентных платежей, ликвидность и рентабельность. Продажи 2026 года оказались ниже ожиданий агентства, а сроки ввода объектов растягиваются. Отношение скорректированного чистого долга к FFO оценивается на уровне 8,2х, покрытие процентных платежей – на уровне 1,7х. Давление создает также более медленное снижение ключевой ставки и ужесточение условий «Семейной ипотеки». Среди сильных сторон отмечены лидерство по объему строительства – около 4,5 млн кв. м – и проекты в 15 регионах.

✅ Решение о сносе или реконструкции здания Рижского рынка в Москве примут после подготовки документации по планировке территории в рамках КРТ. Эту информацию ЖБЗ подтвердили в департаменте градостроительной политики Москвы. Об этом департамент сообщил нашему каналу после того, как стало известно о том, что власти города собираются выставить на торги участок площадью 3,21 гектара по адресу – проспект Мира, владение 82-92. Там же располагается Рижский цветочный рынок. Начальная стоимость аукциона была установлена в 155,4 млн руб.

Часть утренней редакции ЖБЗ проснулась в состоянии сумрачного понимания дефицита витамина D, часть - в четком ощущении радости от наступившей пятницы. Так мы и живем в постоянной бивалентности.

Маркетологи ЦИАН могут узнать все, что о них думают пользователи, не проводя даже опросы. Достаточно сайту ЦИАН "лечь" на некоторое время и комментарии не заставят себя ждать.

В Москве спрос на аренду квартир за месяц упал более чем на 27%, а за год — на 20,5%

О том, что в сентябре 2026 года спрос на аренду жилья в Москве снизился на 27,4% по сравнению с августом, говорится в сообщении «Инком-Недвижимость», поступившем в редакцию ЖБЗ. По сравнению с тем же периодом прошлого года падение составило 20,5%. Сегодня арендаторов втрое больше, чем объектов в экспозиции, констатируют аналитики.

По их данным, самые доступные съемные однокомнатные квартиры за 40-48 тыс. руб. в месяц находятся квартир в Бирюлево Восточное, Ярославском районе, Южном Бутово и Солнцево.

Поток арендаторов, приезжающих на работу в Москву, сокращается: сказываются сложности в экономике и бизнесе; часть сотрудников работает удаленно из своих регионов; инфляция снижает реальные бюджеты на аренду, и в масс-маркете зачастую клиенты вынуждены объединяться и снимать жилье совместно. Такие причины снижения активности арендаторов на московском рынке привели аналитики «Инком-Недвижимость».

Сильнее всего квартиры в новостройках подорожали в Новосибирске и Воронеже

Среди российских городов-миллионников по итогам трех кварталов 2026 года сильнее всего квартиры на первичном рынке подорожали в Новосибирске — почти на 15% год к году, в среднем до 185,3 тыс. руб. за кв. м, и в Воронеже — на 10,3%, до 157,9 тыс. руб. за кв. м. Такие подсчеты по запросу ЖБЗ привел аналитический сервис bnMAP. pro.

Следом идет Санкт-Петербург с ростом на 9%, до ₽389,3 тысячи. В Москве цены повысились всего на 1,7%, до 726,2 тыс. руб. за кв. м, отмечают аналитики.
Подешевели новостройки в Краснодаре (на 0,3%, до 174,1 тыс. руб. за кв. м) и Казани (на 0,2%, до 276 тыс. руб. за кв. м).

Утро четверга — особенно, когда светит солнце — запускает цепочку интересных событий. Часть из них — в нашем сегодняшнем информационном дайджесте.

#утро_с_ЖБЗ

✅ Структуры сети фитнес-клубов DDX приобрели здание в центре Москвы. ООО «Проект Лаки», связанное с сетью фитнес-клубов DDX, стало владельцем здания на 6 тыс. кв. м в жилом комплексе Lucky в центре Москвы, где оператор уже занимает площади. Об этом пишет «Коммерсантъ», ссылаясь на выписку из ЕГРН. Издание, опросив экспертов, предполагает, что Vesper — девелопер проекта мог получить за объект 1,8 млрд руб., если, конечно, сделка проходила на рыночных условиях.
Фонд «Лерта Капитал» построит офисный комплекс в Тушино. Компания «Спарта», принадлежащая инвестфонду «Лерта Капитал», стала владельцем 0,2 га на Волоколамском шоссе, вл. 65А в Тушино, пишет «Стройки — и точка». Сейчас на этом месте находится двухэтажное административное здание 1953 года постройки. Новый собственник уже согласовал возведение на этой территории бизнес-центра площадью 8,5 тыс. кв. м.

✅ Ценовой разрыв между первичным и вторичным рынками жилья в России может сократиться в ближайшие два квартала с нынешних 20% до 13% в пользу новостроек. Об этом ТАСС заявил главный аналитик ЦИАН Алексей Попов. По словам эксперта, основным драйвером текущего перетока спроса в сегмент готового жилья является ценовой фактор. Реальная разница в 20% в среднем по России остается существенной для граждан и заставляет их выбирать более доступные варианты, даже вопреки высоким рыночным ставкам по ипотеке.

Пока можно наслаждаться осенью - наслаждайтесь. Потом начнутся суровые будни.

#от_редакции

Дорогие наши читатели.

Народным голосованием, устроенным каналом «Белая каска», ЖБЗ вошел в топ-10 лучших каналов рынка недвижимости, заняв 8-е место. Это очень приятно и мы очень благодарны за каждый голос. Также мы обещаем и дальше оставаться эталоном отраслевого SMM, которому могут позавидовать даже профессионалы из больших медиа.

Наша цель — в следующем году утопить в информационном потоке тех, кто в этом году накрутил голоса, чтобы опередить нас.

На вторичном рынке жилья к началу октября 2026 года 23% сделок совершались с использованием ипотеки, что на 7 процентных пунктов больше год к году. Такие подсчеты сделали аналитики экосистемы недвижимости М2 по запросу канала ЖБЗ. Эксперты М2 выделяет главный ключевой драйвер для «вторички»: снижение ключевой ставки с рекордных 21% до текущих 14% напрямую повысило доступность кредитов.

В 2026 году спрос на готовое жилье в России заметно вырос: в июле интерес покупателей увеличился на 18%

Такие плдсчеты приводит "Авито Недвижимость", на чьи данные ссылается "Коммерсантъ". Лидером стали Ленинградская область (+47%), за ней Хакасия (+45%) и Подмосковье (+38%). По данным ЦИАНа, за январь—июль продано 760 тыс. квартир (+24% год к году). Покупателей привлекает разрыв в цене: медианная стоимость «квадрата» на вторичном рынке — 144 тыс. руб. против 219,6 тыс. руб. в новостройках. При этом впервые с 2023 года готовое жилье дорожает быстрее — рост цен составил 6–8% за год, в Москве — около 13%. Доля сделок с участием риэлторов достигла 91%, а их доходы растут вслед за стоимостью жилья.

О том, как вторичный сегмент переживает новый виток роста — подробнее в материале.

Инвесторы отворачиваются от недвижимости

Совокупный объем инвестиций в недвижимость в целом по России по итогам января—сентября 2026 года сократился на треть год к году, до 565 млрд руб., подсчитали в IBC Real Estate. Похожую динамику фиксируют в CORE.XP: по данным компании, объем вложений в недвижимость за три квартала 2026 года снизился на 12% год к году, до 600 млрд руб. Сократилось и количество трансакций: за этот же период было закрыто 168 сделок, что на 28% ниже год к году, по подсчетам IBC Real Estate.

Снижение обусловлено по-прежнему дорогим заемным финансированием и высокой налоговой нагрузкой, отмечают в NF Group. Дополнительно сказывается на снижении инвестиционной активности дефицит качественных объектов: часть собственников пока не готова продавать свои активы, обеспечивающие им самим оптимальную доходность, говорят в Bright Rich | CORFAC International. Сейчас инвесторы предпочитают вкладываться в банковские депозиты — доходность по ним выше, чем от вложений в недвижимость, добавляют в инвестиционной компании «Кама Капитал».

Монтаж новых лифтов по всей России рухнул почти на 50%

В январе—сентябре 2026 года объем смонтированных лифтов по всей России упал на 49% год к году, до 18,3 тыс. единиц оборудования, следует из подсчетов Российского лифтового объединения. Так, Щербинский лифтостроительный завод установил 3,3 тыс. лифтов, что на 50% меньше год к году, Meteor Lift сократила показатель на 63%, до 1,4 тыс. единиц оборудования, Карачаровский механический завод — на 15%, до 3,3 тыс. (на самом заводе говорят, что в 2026 году смонтировали 3,6 тыс. лифтов, не приводя динамики), МЭЛ — на 45%, до 1 тыс., Серпуховский лифтостроительный завод — на 65%, до 358 лифтов.

Объемы установленных лифтов упали в первую очередь из-за замедления темпов строительства жилья, поясняют в Российском лифтовом объединении. По данным «Наш.Дом. РФ», по итогам августа 2026 года на этапе строительства находилось 120,6 млн кв. м жилья, из которых в продаже было 91,7 млн кв. м. Годом ранее девелоперы возводили 119,4 млн кв. м, из которых в продаже находилось 92,9 млн кв. м.

Россельхозбанк отправит сотрудников в Филевский парк

Власти Москвы согласовали Россельхозбанку строительство в Береговом проезде в районе Филевского парка офисного комплекса общей площадью 100 тыс. кв. м, следует из документов столичной мэрии. Объект появится на 1,5 га. Сейчас головной офис Россельхозбанка находится в башне «IQ Квартал» в деловом кластере «Москва-Сити».

Участок, где запланировано строительство нового офисного комплекса, предоставлен банку как компенсация за изъятие прежнего офиса в 1-м Красногвардейском проезде в «Москва-Сити», напоминает канал «Стройки —и точка». Эта площадка попадает в зону строительства национального центра «Россия».

Каждое утро редакции канала ЖБЗ очень приятно представлять своим дорогим читателям подборку новостей, которые могут оказать влияние на рынок недвижимости, но, как правило, не оказывают и это к лучшему.

#утро_с_ЖБЗ

✅ В российских городах-миллионниках, Тюмени, а также Московской и Ленинградской областях за девять месяцев 2026 года появилось 207 новостроек на 66 214 лотов. Об этом говорится в исследовании системы мониторинга недвижимости BnMap.pro, на чьи данные ссылаются «Ведомости». Аналитики уточняют, что их общая площадь составляет 3,2 млн кв. м. Относительно января – сентября прошлого года показатели сократились на 30, 34 и 26%, сказано в документе. При этом количество корпусов в новых проектах, напротив, выросло на 8% до 512. О снижении числа стартов на первичном рынке недвижимости в этом году говорят и другие эксперты. По подсчетам компании Macon, количество запусков уменьшилось год к году на 8% до 286 проектов, а их жилая площадь – на 27% до 6,5 млн кв. м.

✅ Остров Бали в 2026 году выбыл из топ-10 наиболее популярных стран для покупки недвижимости россиянами из-за юридических рисков, покупателей отпугивают проблемы с разрешениями на строительство и статусом земли на острове, об этом РИА «Новости» сообщили в Tranio. При этом лидерство сохраняют Таиланд, Турция и ОАЭ, Таиланд по итогам января-сентября остается первым по спросу среди россиян, но его доля снизилась с 22,9% до 17,8% заявок, ажиотаж остыл, интерес распределился по другим направлениям. Турция сохранила второе место (рост с 8,4% до 10,2%), ОАЭ (с 8,3% до 9,8%) - третье. По данным Tranio, Кипр (доля выросла с 5,4% до 8,1%) и Греция (с 5,4% до 7,3%) поднялись с шестого места на четвертое и пятое.

✅ Начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин занял должность генерального директора экосистемы недвижимости «М2», говорится в сообщении госбанка. Ранее это место занимал Алексей Завгородний, но теперь он будет заместителем Бабина, который с 2010 по 2011 год занимал должность замуправляющего по розничному бизнесу в красноярском филиале «ВТБ24». После этого в период с 2011 по 2023 годы работал в Сбербанке — сначала на месте начальника управления по работе с партнерами Восточно-Сибирского территориального банка, а после — управляющим директором «Домклик». С июня 2023 года он возглавлял управление ипотечного кредитования ВТБ.

Хотели начать утро эффектно и красиво, но упали в грязь на пол лицом. Извините, хотели, как лучше, а получилось - как всегда.

Дефолты по облигациям в России могут достичь максимума за 17 лет

В 2026 году число российских компаний, допустивших технический или фактический дефолт по облигациям, может превысить 50 — это станет максимумом за 17 лет, пишут «Известия» со ссылкой на данные НКР. К сентябрю агентство зафиксировало более 500 дефолтных событий, не менее 30 эмитентов допустили просрочки. Объем просроченных платежей достиг 41 млрд рублей против 34 млрд годом ранее, а доля дефолтных бумаг выросла с 0,69% по итогам 2025 года до 1,77% в августе 2026 года.

Одна из рискованных отраслей - это стройиндустрия. Например, недавно "Самолет" допустил короткий технический дефолт по выплатам из-за того, что вовремя не перевел средства в банк, что вызвал тихую панику среди держателей бумаг. Но по большому счету сейчас индустрия находится под давлением снижения спроса и, соответственно, денежных поступлений.

У большинства россиян запрос на просторное жилье — 76-100 кв. м. Если это квартира, то должно быть три комнаты, лоджия и балкон, если дом — четыре комнаты, собственный участок и удобства внутри. Таковы результаты опроса ВЦИОМ.

Реальность же, увы, другая. По данным единой информсистемы «Наш.Дом. РФ» на начало октября 2026 года, из 2,477 млн строящихся сейчас по всей России квартир на однокомнатные приходится 1,35 млн лотов, 298 тыс. — на «трешки».