Безналичная оплата как защита при банкротстве продавца недвижимости
Тему оценки рисков при покупке недвижимости я неоднократно поднимал на канале. Также рассказывал о том, как подстраховаться на случай банкротства продавца.
‼️Однако, вопросы по данной теме продолжают поступать. Некоторые коллеги спрашивают совета. Кроме того, я обратил внимание, что у граждан сформировали страх, что если продавец квартиры обанкротится, то наступят «ужасные последствия».
Чаще всего спрашивают о том, почему оплачивать недвижимость лучше в безналичной форме.
💬Ответ: если в отношении продавца будет введена процедура банкротства, то при оспаривании сделки главный вопрос — это был ли причинён имущественный вред кредиторам.
Когда покупатель оплачивает недвижимость по рыночной стоимости со своего счёта на счёт продавца, продавец точно получил деньги. Актив в виде недвижимости заменён на актив в виде денежных средств. Можно сказать, что имущественное положение продавца не изменилось.
📌Соответственно, если у должника были кредиторы, то ранее они могли претендовать на недвижимость, а после её продажи они могут претендовать на деньги. Для кредиторов существенно ничего не изменилось.
Недобросовестный должник может вывести денежные средства со счёта, а затем спрятать их под подушку, вывести в криптовалюту и так далее. Однако добросовестного покупателя уже не должна волновать судьба денежных средств. За них ответит должник, и если суд сочтёт нужным, то будет наказан неосвобождением от долгов.
Покупатель своё обязательство исполнил, он заменил один актив другим равноценным активом. Вреда кредиторам от сделки нет.
✔️Все эти операции благодаря безналичному расчёту легко отслеживаются и подтверждаются (прим.
в деле № А41-49516/2021 суд решил, что выписок по счёту и доказательств финансовой возможности недостаточно. В итоге обособленный спор был передан на рассмотрение ВС РФ).
Когда идёт речь о наличном расчёте, передачу денег невозможно гарантированно подтвердить. Суд будет исходить из того, что в расписке может быть написано что угодно. Соответственно, покупателю придётся косвенными доказательствами подтверждать, что он реально передал денежные средства продавцу.
📄К таким доказательствам относятся банковские выписки, справка НДФЛ и любые иные сведения, которые позволяют установить, что покупатель мог аккумулировать наличные средства в достаточном для сделки объёме.
Учитывая то, что деньги на покупку квартиры могут копиться десятилетиями, доказать это может быть сложно. Таким образом, лучше сначала внести деньги на счёт и только потом покупать недвижимость.
🔜Кроме того, суды обращают внимание и на реальность исполнения сделки. О реальности свидетельствует то, что покупатель заселился в новую квартиру (или начал ремонт), зарегистрировался в ней, устроил быт, оплачивает коммунальные платежи и ведёт себя как любой настоящий собственник.
Тему оценки рисков при покупке недвижимости я неоднократно поднимал на канале. Также рассказывал о том, как подстраховаться на случай банкротства продавца.
‼️Однако, вопросы по данной теме продолжают поступать. Некоторые коллеги спрашивают совета. Кроме того, я обратил внимание, что у граждан сформировали страх, что если продавец квартиры обанкротится, то наступят «ужасные последствия».
Чаще всего спрашивают о том, почему оплачивать недвижимость лучше в безналичной форме.
💬Ответ: если в отношении продавца будет введена процедура банкротства, то при оспаривании сделки главный вопрос — это был ли причинён имущественный вред кредиторам.
Когда покупатель оплачивает недвижимость по рыночной стоимости со своего счёта на счёт продавца, продавец точно получил деньги. Актив в виде недвижимости заменён на актив в виде денежных средств. Можно сказать, что имущественное положение продавца не изменилось.
📌Соответственно, если у должника были кредиторы, то ранее они могли претендовать на недвижимость, а после её продажи они могут претендовать на деньги. Для кредиторов существенно ничего не изменилось.
Недобросовестный должник может вывести денежные средства со счёта, а затем спрятать их под подушку, вывести в криптовалюту и так далее. Однако добросовестного покупателя уже не должна волновать судьба денежных средств. За них ответит должник, и если суд сочтёт нужным, то будет наказан неосвобождением от долгов.
Покупатель своё обязательство исполнил, он заменил один актив другим равноценным активом. Вреда кредиторам от сделки нет.
✔️Все эти операции благодаря безналичному расчёту легко отслеживаются и подтверждаются (прим.
в деле № А41-49516/2021 суд решил, что выписок по счёту и доказательств финансовой возможности недостаточно. В итоге обособленный спор был передан на рассмотрение ВС РФ).
Когда идёт речь о наличном расчёте, передачу денег невозможно гарантированно подтвердить. Суд будет исходить из того, что в расписке может быть написано что угодно. Соответственно, покупателю придётся косвенными доказательствами подтверждать, что он реально передал денежные средства продавцу.
📄К таким доказательствам относятся банковские выписки, справка НДФЛ и любые иные сведения, которые позволяют установить, что покупатель мог аккумулировать наличные средства в достаточном для сделки объёме.
Учитывая то, что деньги на покупку квартиры могут копиться десятилетиями, доказать это может быть сложно. Таким образом, лучше сначала внести деньги на счёт и только потом покупать недвижимость.
🔜Кроме того, суды обращают внимание и на реальность исполнения сделки. О реальности свидетельствует то, что покупатель заселился в новую квартиру (или начал ремонт), зарегистрировался в ней, устроил быт, оплачивает коммунальные платежи и ведёт себя как любой настоящий собственник.