Артем Цогоев | Недвижимость

🏗 Девелопер STONE объявил старт продаж в премиальном бизнес-центре STONE Парк Победы на Кутузовском проспекте.

📐 Комплекс общей площадью 56 000 м2 включает два объема в 18 и 13 офисных этажей. Его отличает ступенчатый силуэт с уступами и террасами, строгая фасадная сетка и панорамное остекление. Первые этажи отдадут под ритейл, общепит и сервисы, а главный вход сделают сквозным.

📍 Локация: Кутузовский проспект, в пешей доступности метро «Парк Победы» сразу двух линий, а также «Кутузовская» (МЦК, МЦД-4) и станция «Фили» с одноименной остановкой МЦД-1. По соседству – штаб-квартиры крупных корпораций и плотная застройка премиальным жильем.

💵 Цены и планировки: минимальный бюджет лота ₽32,8 млн. На витрине функциональные офисы от 49 м2 (включая угловые), лоты с террасами от 140 м2, видовые этажи с террасами от 652 м2 и целые этажи от 1,06 тыс.м2.

💳 Условия покупки: первый взнос от 10%, отложенный платеж до июля 2027 г. и беспроцентная рассрочка от девелопера до I кв. 2031 г.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

#стартпродаж

Было ваше - стало наше!

🗳️ На выборах в берлинский городской парламент 20 сентября победила «левая» партия Die Linke, набрав 25,7%. Главное обещание победителей - национализация квартир, принадлежащих крупным институциональным инвесторам. Под раздачу попадают восемь компаний и 200-240 тыс. квартир.

🏢 Крупнейшая жертва - Vonovia, у которой вместе с Deutsche Wohnen в Берлине более 130 тыс. квартир на €23,2 млрд. Это не «жадный олигарх», а публичная компания, акции которой принадлежат тысячам частных и институциональных инвесторов, включая пенсионные фонды.

📜 Формально речь не об изъятии, а о выкупе. Ещё в 2021 году 59% берлинцев на референдуме поддержали принудительный выкуп квартир у компаний, владеющих в городе более чем 3000 квартир. Референдум носил рекомендательный характер, но теперь у его сторонников есть власть.

💵 Проблема в цене: компенсация по рыночным ценам оценивается в €20-30+ млрд, а сторонники национализации настаивают, чтобы город заплатил капиталистам в разы меньше. На следующий день после выборов бумаги собственников немецких квартир на бирже упали на 2,2%, с начала года - около 29%.

🏛️ Канцлер Мерц при этом пообещал быстро принять федеральный закон о полном запрете национализации квартир. Но пока не похоже, что у него это так просто получится - «левые» идеи популярны в Германии, а Die Linke имеет представителей и в федеральном парламенте.

💬Дубль в MAX (на всякий)

💸Если инвестирование это «вторая работа» или «ещё один проект», то на кого вы работаете, когда инвестируете? Кто ваш начальник или кто истинный бенефициар этого бизнеса - инвестиций?

💡Моя версия ответа на этот вопрос такова: это вы в будущем.

🔮Представьте себя через 20, 30, X0 лет. Вы это всё ещё вы, но уже не совсем.

👀А теперь вопросы к себе в будущем! Как здоровье? Достаточно ли денег, чтобы просто жить? А хватает, чтобы путешествовать? С деньгами всё отлично и «пенсии» достаточно, или нужны подработки, а может приходится всё ещё ходить на работу? Как вообще настроение? Всё супер, как и хотели много лет назад? Нет ли ощущения горечи от жизни?

✅ Всё, что вы делаете сейчас со своим капиталом, все решения, которые вы принимаете сегодня,  напрямую сказываются на вас в будущем.

🧐Подумайте об этом и о своем нынешнем подходе к инвестициям. Правильно ли вы инвестируете с точки зрения будущего себя?

Удачных инвестиций!

💬Дубль в MAX (на всякий)

Тук-тук. К вам выездная налоговая проверка!

📊 Выездная налоговая проверка (ВНП) - самая серьёзная форма налогового контроля, выражение высшей формы недоверия фискальных органов к налогоплательщику. Перед ВНП инспекция проводит камеральную проверку, предпроверочный анализ и даже иногда предлагает доплатить налоги добровольно. С ВНП приходят только после отказа или игнорирования.

🏠 Формально проверка проходит на территории налогоплательщика. Но у нас ИП в основном зарегистрированы в своих квартирах, поэтому действуют другие нормы - доступ в жилое помещение против воли проживающих запрещён (п. 5 ст. 91 НК РФ). ИП, зарегистрированный в квартире, в этом случае подаёт заявление об отсутствии помещения для проведения ВНП, и проверку проводят в инспекции.

📁 Основной инструмент проверки - требование о представлении документов: договоры, акты, КУДиР, выписки, первичка по расходам, при НДС - счета-фактуры. Срок реакции налогоплательщика - 10 рабочих дней (можно продлить по заявлению). Параллельно документы могут запрашивать у контрагентов проверяемого, собирать банковские выписки, а также вызывать на допросы.

💻 А если ЭДО? Электронные документы отправляются по требованию ФНС через ТКС. При этом налоговая и так видит движение по всем счетам. По сути, проверка сверяет документы налогоплательщика с тем, что налоговая уже знает.

🎯 Для ИП на УСН с арендным бизнесом проверяют полноту доходов, обоснованность расходов, сделки со взаимозависимыми лицами и дробление бизнеса через родственников. Новый фокус - НДС. С 2026 года освобождение действует только при доходе до ₽20 млн, этот порог заморожен до 2029 года. При доходе выше порога НДС платят по ставке 5% или 7% без вычетов либо 22% с вычетами, обязанность возникает со следующего месяца после превышения.

⏱️ Глубина проверки - три года, предшествующих году решения. С 2026 года к ним добавляются завершённые периоды текущего года, то есть кварталы по НДС. Срок проверки - два месяца с продлением до четырёх, в исключительных случаях до шести. После справки о завершении у инспекции два месяца на акт, у налогоплательщика - месяц на возражения.

🤖 А вот для ИП на АУСН выездные проверки законом по общему правилу не предусмотрены. Можно выдохнуть (наверное).

🛡️ Критерии отбора жертв ВНП налоговая публикует открыто (приказ № ММ-3-06/333@): налоговая нагрузка ниже среднеотраслевой, периодическое приближение к лимитам спецрежима и т.д.

💵 Выездная проверка для ФНС процедура дорогая: группа инспекторов работает месяцами. Поэтому её назначают, когда потенциальные доначисления оправдывают затраты. Ради ₽2-5 млн. доначисления ВНП скорее всего не назначат. Мелкие расхождения закрывают камеральными проверками, требованиями пояснений и приглашениями на комиссию. А вот если речь идёт о десятках и сотнях миллионов рублей доначислений - тогда да, это имеет смысл для ФНС.

💡Сейчас распространяются слухи о том, что ВНП будут назначать уже от ₽5 млн доначислений - но это пока только слухи.

✅ Прохождение ВНП практически всегда заканчивается печально для налогоплательщика. По данным ФНС, в 2025 году прошло около 5,4 тыс. таких проверок, нарушения нашли в 98% случаев, средний размер доначислений составил ₽105,4 млн. Так что если вам назначили ВНП готовиться стоит к худшему.

👍 Спасибо, Кэп
🔥 Главное, чтобы не привело к камеральному заключению на Х лет...
👀 Как выключить ВНП?

Смерть арендодателя

⚰️ Как говорил булгаковский Воланд, «человек смертен... плохо то, что он иногда внезапно смертен». Что нужно сделать, чтобы после этого печального события вокруг сдаваемого в аренду имущества не начались проблемы и суды?

👥 История из моей практики. Умер арендодатель-ИП. К арендатору пришла его жена и попросила переводить аренду ей, и компания-арендатор так и сделала. Через шесть месяцев объявились дети покойного от предыдущего брака: по завещанию наследниками были они. Дети потребовали оплату за весь период, вдова заявила права на свою долю, а арендатор оказался между ними. Результат: судебные разбирательства и скандалы между родственниками покойного. Почти всего этого можно было избежать заранее.

📜 Первый шаг - завещание или наследственный договор (ст. 1140.1 ГК РФ). Наследственный договор удобен тем, что его заключают с самими будущими наследниками, и они заранее знают свои права и обязанности. В обоих документах можно не только назвать наследника, но и распределить доход. Например, объект оставить детям, а на них возложить обязанность регулярно выплачивать вдове часть арендного дохода (завещательный отказ, ст. 1137 ГК РФ).

💍 Второй шаг - учесть супружескую долю. Если помещение куплено в браке, половина по общему правилу принадлежит пережившему супругу независимо от завещания (ст. 256, 1150 ГК РФ). Распоряжаться по своему усмотрению можно только своей частью, иначе спор неизбежен. Если нужна другая схема, её закрепляют брачным договором.

⚖️ Третий шаг - помнить про обязательную долю (ст. 1149 ГК РФ). Несовершеннолетние и нетрудоспособные дети, нетрудоспособные супруг и родители получат свою долю вопреки завещанию. Лучше заложить это в расчёт сразу, чем оставлять предмет для спора.

🖋 Четвёртый шаг - назначить исполнителя завещания (ст. 1134 ГК РФ). Пока наследство не принято, именно он может управлять имуществом и принимать меры по его сохранению (ст. 1135 ГК РФ). Так у арендатора с первых дней появляется понятный контрагент, а не очередь претендентов с разными требованиями.

🏛 Пятый шаг - сделать нотариуса центром всей конструкции. Для ИП это особенно важно, потому что со смертью предпринимателя у арендатора одновременно пропадают и получатель платежей, и подписант. Нотариально удостоверенное завещание попадает в единую информационную систему нотариата, и нотариус, открывший наследственное дело, видит его сразу. Наследники по завещанию не появятся неожиданно через полгода.

☝️В договор аренды стоит заранее включить условие: при смерти арендодателя плата до предъявления свидетельства о праве на наследство вносится в депозит нотариуса.

💵 Услуга эта у нотариуса платная, около 0,5% от вносимой суммы, поэтому в том же пункте лучше сразу указать, кто несёт эти расходы. Тогда арендатору не придётся выбирать, кому верить, деньги не уйдут случайному претенденту на наследство, а нотариус перечислит их тем, кому они положены по завещанию.

🗂 Наконец, нужно подготовить семью. Наследникам понадобятся:
🔹 перечень объектов и действующих договоров аренды с контактами арендаторов;
🔹 сведения о налоговом режиме: статус ИП со смертью прекращается, и наследникам придётся выбирать свой режим;
🔹 понимание, кто и что получает по завещанию.

🔗 Если сдаваемый в аренду объект недвижимости принадлежит ООО, АО или личному фонду, смерть владельца не меняет арендодателя: реквизиты для платежей остаются прежними, а структура взаимоотношений с арендатором не меняется. В случае ООО и АО по наследству переходят доли и акции, а личный фонд продолжает работать по правилам, которые заранее утвердил учредитель.

❗А вот если объект оформлен на ИП - всё становится сложнее.

🎁 Живите долго, получайте арендную плату и наслаждайтесь жизнью ИП-рантье. Но подумать о подготовке к неизбежному всё же стоит.

✍ 1. Штраф за неуважение к суду за использование ИИ
Разбираемся на конкретном судебном деле, почему нельзя слепо доверять ИИ при подготовке юридических документов и кто несет ответственность за ошибки нейросети.

✍ 2. Работа с земельными участками
Большой обучающий материал о работе с земельными участками: категории земель, ВРИ, территориальные зоны, ЗОУИТ, ПЗЗ, ГПЗУ, красные линии и сервитуты. С примерами реальных ГПЗУ.

✍ 3. Сравнение активов. Жилая и коммерческая недвижимость с учетом инфляции
Сравниваем жилую и коммерческую недвижимость не только по арендной доходности, но и с учетом роста стоимости самого актива. Показываем, из чего складывается итоговая доходность.

✍ 4. Бизнес: машиноместа в аренду
Разбираемся, почему инвесторы покупают машино-места под аренду, какие у такого бизнеса преимущества и как изменение нормативов в Москве может повлиять на рынок.

✍ 5. Грядет революция в складах! ППТ — пункты приема товара
Рассказываем о новом формате Wildberries — мини-складах площадью от 100 м². Что такое ППТ, какие помещения подойдут и какой новый спрос это может создать на рынке коммерческой недвижимости.

✍ 6. Что бы я сам купил из коммерческой недвижимости
Владелец канала рассказывает о своих принципах выбора коммерческой недвижимости: ликвидность, динамика населения, сменяемость арендаторов, работа с местными брокерами, насмотренность и главное — почему при покупке нужно думать не только о входе, но и о выходе.

✍ 7. ГАБ с «Пятерочкой» на НДС. Окупаемость 8,4 года
Разбираем конкретный инвестиционный объект в Москве: помещение 426,9 м² с федеральным арендатором, договором на 12 лет, НДС и заявленной окупаемостью 8,4 года.

Если вы инвестируете в недвижимость, владеете коммерческими объектами, занимаетесь арендой, подписывайтесь на портал - здесь все про коммерческую недвижимость.

Реклама ООО «АРР» ИНН 1685008031 Erid:2Vtzqv3hHYZ

Облигации SMLT: продавать или держать?

❓ Поступил вопрос от подписчика канала: «Есть облигации «Самолёта», нужно ваше мнение: продавать? Насколько вообще вероятно, что «Самолёту» дадут уйти в банкротство?»

📉 Распродажа облигаций SMLT началась ещё в середине сентября. Выпуск «Самолёта» БО-П16 за один день, 18 сентября, подешевел с 88,86% до 75,31% номинала, а 29 сентября, после сбоя с погашением БО-П20, бумаги компании теряли от 11,7% до 37,3%. Под раздачу попали и другие застройщики: например, выпуск АПРИ (002Р-11) к середине сентября стоил 82,78% номинала, т.е. минус 16,6% за три месяца.

🏛 Причины: ставка ЦБ осталась на уровне 14%, с 1 октября семейная ипотека стала менее доступной, а проблемы крупнейшего застройщика страны рынок переносит на весь сектор. Цена бумаг сейчас отражает не только качество эмитентов, но и общую неуверенность инвесторов в рынке.

⚖️ Продажа облигаций SMLT прямо сейчас - это очевидная фиксация убытка. Но решение это надо принимать, ответив на вопрос: готов ли я держать эту бумагу при любом сценарии, включая дефолт? Если ответ «нет» - пора сокращать долю этого эмитента в портфеле.

🚨 Можно ли лишиться всех или части инвестиций, потерять вложенное?

❗ Важно не путать три события: дефолт, банкротство и потерю номинала облигации. Полноценный дефолт по долгам «Самолёта» возможен, и к нему стоит быть готовым. Но после дефолта крупных эмитентов обычно следует реструктуризация: сроки погашения переносят, купон снижают, деньги возвращаются позже и с меньшей доходностью. Пример - «Гарант-Инвест»: после дефолта облигационерам предложили погашение в 2030 году, купон 10% и акции в компенсацию.

🏦 Отдельный негатив для держателей облигаций - возможный переход части проектов «Самолёта» под контроль Сбера. Для покупателей квартир это нормальный сценарий, но денежные потоки проектных компаний, которые перейдут под контроль Сбера, частично пойдут в госбанк, а не в головной SMLT, что ухудшит возможность компании обслуживать публичный долг.

💵 Потерять часть номинала или весь номинал можно только при банкротстве: залоги у банка, облигации не обеспечены. Этот сценарий я считаю маловероятным, но гарантий ненаступления этого события здесь не даст никто - я в том числе.

📋 Что бы я делал сейчас с долгами SMLT: сокращал долю застройщика в портфеле, пытаясь не продавать в дни выхода плохих новостей.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

💬Дубль в MAX (на всякий)

Стоит ли сейчас инвестировать на стартах продаж в Москве?

❓ Короткий ответ: для реализации спекулятивной стратегии с выходом через 1,5-2,5 года - это весьма рискованно.

📉 Сейчас в Москве (старой и новой) продаётся около 4 тыс. квартир в месяц. В 2023 году было 7,8 тыс., почти вдвое больше. Мой прогноз на 2028 год - 2,8-3,4 тыс. Сентябрьский всплеск перед 1 октября - очередной «последний вагон», а не разворот тренда. При этом средняя цена в сделках в Москве (старой и новой) в 2023 году была ₽328 тыс./м2, а сейчас средняя цена предложения уже ₽728 тыс./м2. (за три года рынок сместился в бизнес- и премиум, отсюда и цены).

🏗 В продаже сейчас 56,8 тыс. лотов. В 2023 году только в строящихся корпусах было 60,6 тыс. Застройщики потихоньку сокращают запуски новых проектов, поэтому мой прогноз на 2028 год - 55 тыс. лотов в продаже.

❗Но спрос падает быстрее предложения: в 2023 году рынок был способен переварить всю экспозицию примерно за 8 месяцев, сейчас за 14, в 2028 году на продажу всех выставленных лотов понадобится 16-20 месяцев.

💸 Застройщики ответят на ограниченный спрос, нормальный уровень экспозиции и высокие цены скидками. Сейчас 5-10% от прайса - норма, к весне 2027 года нормой станут 10-15%, а что будет в 2028 году?

🔑 Конечно, есть фактор снижения ключевой ставки. Но вот в чём проблема: предсказать падение темпов продаж и рост цен лично у меня получается куда лучше, чем движение ставки. И главное: более-менее массовый спрос на рынке отмечается тогда, когда ставки по ипотеке (не ключ, а реальные ставки) уходят ниже 12%. Помимо снижения ставки просрочки по ипотечным кредитам должны быть на уровне нормы, чтобы банкам не требовалось включать риск в стоимость кредита.

🧩 Из этого следует, что продажа переуступок к 2028 году превратится в квест. На выходе главный конкурент инвестора - застройщик в том же ЖК со скидками и субсидированными ставками, которые частный продавец предложить не может.

💡 Итого: инвестирование в жилые новостройки на веселых стартах в Москве сейчас дело тонкое и опасное. Есть шанс либо совсем не заработать, либо даже потерять. В очень редких случаях и в точечных проектах можно будет заработать +2-3% к инфляции.

Согласны со мной?
👍 Да
🔥 Нет
👀 Мне по 🥁

🏗️ Недавно у меня была консультация - инвестор смотрел на Курортный район Санкт-Петербурга и выбирал коммерческое помещение с бюджетом примерно ₽20 млн. Конкретный объект - ЖК «Лисино» от «Унистроя». У инвестора там уже есть квартира (для жизни), и объект для получения дохода он тоже решил искать в этом проекте. Логика такая: локацию он знает изнутри, видит, куда и как ходят соседи, а за собственным помещением удобно приглядывать, когда оно в пяти минутах от дома.

🏢 На всякий случай: «Унистрой» - федеральный девелопер с 30-летним опытом, который построил и ввел в эксплуатацию более 2 млн м2 недвижимости. «Лисино» - проект комплексного освоения территории площадью около 110 га: четырехэтажные дома, две школы на 1 650 мест, четыре детских сада на 810 мест, поликлиника, ФОК и коммерция на первых этажах.

🌲 Для стрит-ритейла у этой локации важная особенность - она самодостаточна. Это не плотный городской квартал, где за углом десяток конкурирующих магазинов и кофеен. Здесь жители будут покупать продукты, лекарства, кофе, забирать заказы, стричься и водить детей на занятия у себя во дворе. И каждая новая заселенная очередь увеличивает аудиторию арендаторов первых этажей.

⚖️ Но даже в закрытом квартале с «собственной» аудиторией помещения не равнозначны. Одно будет сдаваться в первую неделю, другое - простаивать месяцами. Поэтому выбирать нужно, глядя на генплан, а не только на прайс:
🔹 близость к въезду в квартал и остановкам - мимо этих точек проходят все жители
🔹 соседство с местом, где запроектирован продуктовый магазин - он обеспечивает ежедневный трафик для всех помещений рядом
🔹 расположение на пешеходных маршрутах к школам, садам и паркингу
🔹 видимость, возможность разместить вывеску, высота потолков и выделенная электрическая мощность

... и множество других факторов

📐 Инвестор выбрал коммерческое помещение площадью 55,2 м2. Цена - ₽19,24 млн, или ₽348 480 за м2.

💰 Ликвидеые коммерческие помещения в «Лисино» сейчас в среднем сдаются по ₽1 100 в месяц/м2 для первого года и по ₽2 200 в месяц/м2 со второго года. Дальше - обычная индексация по ИПЦ.

🔎 Зачем эти ступени: арендатор садится, пока квартал заселяется, и выходит на полную ставку вместе с ростом аудитории потребителей. Для инвестора первый год - это фактически период запуска, сниженную ставку нужно учитывать в расчетах.

✅ Для выбранного помещения это примерно ₽61 тыс. в месяц в первый год и ₽121 тыс. в месяц со второго года, или ₽1,46 млн в год. Валовая доходность на ₽19,24 млн - около 7,6% годовых со второго года.

☝️Напоминаю, что для полноценного анализа требуется еще финансовая модель с учетом периода заселения, индексации арендной платы, вакансии, эксплуатационных расходов, налогов и прогнозом выхода из актива в будущем.

⚡ STONE построит объект в Кутузовском деловом районе

🏗 В ДГП согласовали архитектурную концепцию нового бизнес-центра STONE на улице Неверовского, вл. 8, в районе Дорогомилово. Проект реализуется в рамках программы КРТ.

📐 Комплекс площадью 56 000 м2 из двух корпусов в 14 и 19 этажей получит ступенчатый силуэт с уступами и террасами, строгой фасадной сеткой с панорамным остеклением. Первые этажи отдадут под ритейл, общепит и сервисы, а главный вход сделают сквозным.

🚇 Локация: рядом Кутузовский проспект, в пешей доступности метро «Парк Победы» сразу двух линий, «Багратионовская» и станция «Поклонная» МЦД-4.

🙂 Ждем старт продаж!

📊 По данным Аналитического центра Российской индустрии рекламы на основе данных hh-ru, во II квартале 2026 года медианная предлагаемая зарплата доставщиков в России достигла 125 550 рублей в месяц (+23% за год). В Москве она составила 140 000 рублей (+32%). Вакансий стало больше на +124%, а количество резюме выросло только на +30%. Розничная торговля предлагает 72% всех вакансий для курьеров.

🔗 Кадровый дефицит не случаен. По оценке экспертов «Infoline-аналитики», миграционный приток в первом полугодии 2026 года оказался одним из самых низких за 15 лет, если исключить периоды пандемии и мобилизации осени 2022 года. Ужесточение миграционной политики сокращают доступное предложение на рынке труда и удорожают его. Эксперты ожидают, что рост зарплат курьеров продолжится до конца 2026 года.

✅ Мы в SimpleEstate уже давно утверждаем, что доставка продуктов питания остается для большинства игроков убыточной или находится на грани рентабельности. Отчетность по этому сегменту обычно не раскрывается, но по нашим данным и ряду косвенных признаков это именно так. Курьер - главная статья переменных затрат доставки.

❗ Когда стоимость рабочей силы, принимающей участие в доставке, растет на 20-30% в год, а привлечь новых людей сложно, у сетей остается три варианта:

🔸повышать стоимость доставки для покупателя;
🔸сокращать зоны и слоты;
🔸ограничивать доставку там, где она не окупается.

📍 Один из этих вариантов вполне может стать реальностью. Но если доставка станет дороже или менее доступной для потребителя, покупатель по-прежнему будет ходить за продуктами в магазин у дома. Это всего лишь один из сценариев, не прогноз, но мы в SimpleEstate оцениваем перспективы именно так.

🛒 Стоимость труда, миграционная политика и экономика доставки - те факторы, которые определяют, как федеральные сети будут выстраивать свои онлайн- и оффлайн-каналы продаж в ближайшие годы.

☝️Это Билл Акман, основатель хедж-фонда Pershing Square и один из самых известных инвесторов-активистов Уолл-стрит. За его плечами война с Карлом Айканом за Herbalife, спасение фаст-фуд сети Chipotle и ставка на пут-опционы в пандемию, которая за несколько месяцев превратила $27 млн. в $2,6 млрд. Сделки Билла Акмана разбирают в бизнес-школах.

🏗️ Но мало кто знает, что Акман уже 15 лет является председателем правления и основным инвестором девелоперской компании Howard Hughes. Да, эта компания названа в честь того самого авиатора из фильма с Леонардо ДиКаприо.

🧱 Несмотря на известность в сфере финансов и хедж-фондов, недвижимость для Акмана - не случайное увлечение, это его корни. Акман начинал карьеру в бизнесе своего отца, который занимается кредитованием застройщиков недвижимости. А первый хедж-фонд Акмана Gotham Partners закрылся в начале 2000-х во многом из-за неудачных вложений в недвижимость.

🏜 Говард Хьюз строил самолеты, крутил романы с кинозвездами и снимал кино, а параллельно скупал землю - прежде всего, чтобы не платить налоги. В 1950-х Хьюз скупил 12 тысяч гектаров пустыни под Лас-Вегасом. Построить на этой земле он так ничего и не успел: уже после его смерти наследники запустили первые проекты, а в 2004 году компания Howard Hughes досталась фонду General Growth Properties (GGP).

📉 В кризис 2008 года этот фонд обанкротился, акции GGP стоили намного дешевле его активов. Видя эту недооценку, Акман скупал акции General Growth Properties на самом дне и вошел в совет директоров. Огромные земельные наделы, которыми владел фонд General Growth Properties не приносили денег, зато за них нужно было платить налоги. В 2010 году Акман проголосовал за выделение всех земельных массивов фонда-банкрота в The Howard Hughes Corporation и стал председателем правления этой компании.

🏘 Howard Hughes занимается ленд-девелопментом, то есть строит не просто дома, а создает целые города. Пригород Лас-Вегаса Самерлин, огромные жилые проекты под Хьюстоном, в Гонолулу, под Финиксом. Схема везде одна: Howard Hughes делает матер-план, получает согласования, прокладывает дороги, строит инфраструктуру, а пригодные для стройки участки продает застройщикам.

🔄 Кстати, рынок всю эту красивую историю так и не оценил, акции Howard Hughes с 2014 года подешевели почти вдвое. Но Акман все эти годы терпеливо докупал акции девелопера. В 2022 году он и вовсе объявил, что уходит из громких сделок на фондовом рынке в сторону долгих и «тихих» ставок. Ну вот типа девелопмента.

💰 В 2025 году Акман пошел ва-банк: он заплатил $900 млн. за новые акции Howard Hughes, довел долю почти до 50% и взял компанию под полный контроль.

🗣 Зачем девелопмент Акману? Билл объясняет, что управлением жилыми проектами - отличный долгосрочный бизнес. А долю в компании называет вечной и продавать не собирается.

✅ Заметил, что разного рода, как бы их охарактеризовать... деятели... активно используют в качестве приманки тему халявы - того, что имеет ценность, но можно получить бесплатно. И в том числе к этакой халяве относится недвижимость.

⏪ Научу как приобрести недвижимость бесплатно и без вложений ⏩ Трёхдневный марафон завершается предложением внести уже настоящие, большие реальные деньги куда-то, от сотни тысяч рублей и выше. И многие соглашаются...

🪝На какой же крючок клюют люди, которым интересно узнать о халяве?

⛳Бесплатную землю от государства имеют право получить малоимущие многодетные семьи, ветераны боевых действий, чернобыльцы, молодые специалисты, работающие в сельской местности, инвалиды. Если сильно повезет, землю дадут, но скорее всего она будет расположена где-то in the middle of nowhere, в овраге или в болоте. Правда за бесплатным сыром следует удар мышеловкой в виде необходимости платить земельный налог. Но это же копейки! Что с этой землёй  делать неясно, зато она своя и бесплатная.

🛤️ Из той же «оперы» дальневосточный гектар, то есть земля на Чукотке и Камчатке, в Амурской, Еврейской, Магаданской, Сахалинской  областях, а также в Забайкальском, Приморском и Хабаровском краях, плюс в Бурятии и Якутии. Как здорово бесплатно получить участок неподалеку от скотомогильника всего в 120 км. от Биробиджана в аренду на 5 лет, а потом и в собственность! Можно построить домик и развести кур. При этом авиабилет из Москвы в Биробиджан стоит дороже самого участка, но это неважно, земля-то бесплатная.

🏚️На бесплатное жильё от государства могут рассчитывать малоимущие, жители аварийных домов, сироты, ветераны ВОВ, инвалиды... Такое жильё вышеперечисленные ждут десятилетиями. Чтобы обоснованно претендовать на право ожидания жилья от государства, очевидно, нужно стать малоимущим сиротой ветераном ВОВ.

👶Рабочий вариант, для желающих халявы - рождение детей и получение материнского капитала, который можно использовать в качестве первого взноса по ипотеке. При этом воспитание детей всего лишь сопутствующая необходимость, главное в схеме - халява от государства. Лайфхак!

🕳️Всё остальное «бесплатное» - вовсе не бесплатное: заложи свою квартиру и купи в ипотеку другую, купи на аукционе что-нибудь «дешево», заключи договор ренты (пожизненного содержания) с бодрым пенсионером Кощеем Бессмертным...

🥺 Я не могу понять, как и где находятся люди, которые готовы 3 дня слушать о том, что я написал в рамках трёх абзацев.

🤯И уж конечно я не могу понять, что им «впаривают» эти три дня помимо рассказов о халяве, если люди соглашаются потом вкладывать сотни тысяч и миллионы рублей в различные «проекты», покупать «наставничество» и т.д.

⚠️ В общем, уважаемые инвесторы, будьте осторожны с манипуляторами, желающими рассказать вам о том «как бесплатно и без вложений приобрести недвижимость». Явно во время перечисления банальностей из моего поста что-то в чай подмешают и плакали денежки.

Сервисные апартаменты уходят из столиц

📈 По данным NF GROUP, за девять месяцев 2026 года в России открыли 2,3 тыс. сервисных апартаментов в составе отелей и апарт-отелей.

📊 Это на 53% больше, чем годом ранее. Всего качественный номерной фонд этого формата достиг 17,8 тыс. юнитов, а его доля среди всех гостиниц и апарт-отелей категории 3-5* выросла до 11%.

🗺 Где сосредоточено предложение:
🔹 Санкт-Петербург - 49% (8,8 тыс. юнитов, в основном городской формат)
🔹 Краснодарский край - 25% (+2 п.п. за год), из них 89% приходится на Большой Сочи
🔹 Москва - 8% (-1 п.п.)
🔹 остальные регионы - 18% (+5 п.п.)

🔍 Пять самых заметных открытий года: Адлер, Алтай, Кемеровская область, Архыз и Крым. Вместе это около 1,5 тыс. юнитов, то есть примерно две трети всего ввода. При этом в Сочи появился только один объект из пяти, а Петербурга и Москвы в списке нет вовсе.

🏙 Москва продолжает терять долю. 8% рынка - это порядка 1,4 тыс. юнитов на весь город, и для мегаполиса такого масштаба это очень мало. Для инвестора ограниченное предложение я считаю скорее аргументом «за».

🔻 Вывод: рынок сервисных апартаментов всё ещё растет и выходит за пределы традиционных локаций. Но рост обеспечен в основном курортными проектами, а городские сервисные апартаменты заметно сбавили темпы развития.

⚡️STONE Ходынка 2️⃣ активно строится. Пора инвестировать?

☝️Как региональный девелопер из Челябинска обогнал по капитализации «Самолёт» - об этом на одном мероприятии собирается поведать нам директор по связям с инвесторами АПРИ.

Но на самом деле это не АПРИ так вырос, а SMLT так упал.

📋 Кстати, «Семолёт» запросил сегодня у депозитариев список владельцев своих облигаций. Формально ничего необычного: эмитент вправе узнать, кому он должен. Это нужно, чтобы собрать держателей на общее собрание, согласовать изменения в решениях о выпуске или сделать кому-то адресное предложение.

🤔 Но из праздного любопытства реестр не запрашивают. Обычно за этим следует одно из трёх:
🔹 изменение параметров долга - ставки, сроков, графика погашения
🔹 выкуп бумаг у держателей с дисконтом
🔹 переговоры по ковенантам

🏗 Возможно, это подготовка к разговору с кредиторами. И разговор этот вряд ли будет о том, как всем станет лучше.

🎟 Напомню: облигации застройщика - это необеспеченный долг. Залога нет, и если у компании начнутся проблемы, держатели окажутся в длинной очереди кредиторов, где банки стоят впереди.

НА КОГО Я ПОДПИСАН ☑️

☝️Какая компания является одним из лидеров рынка управления арендным бизнесом и созданием его с нуля в Москве❓

✅ Однозначно, компания моих друзей, коллег и партнёров Сергея Дятлова и Сергея Тарасова - Primetr. А у Сергея Дятлова есть телеграм-канал с, на мой взгляд, лучшей аналитикой по рынку стрит-ритейла Москвы.

🏢 Пишет Сергей хорошо и профессионально, всё потому, что его компания Primetr предлагает полный спектр услуг: от подбора ликвидных объектов и анализа их потенциала до юридического сопровождения и оптимизации налогов. Они работают как с основными сетевыми арендаторами так и с индивидуальными предпринимателями, что позволяет им быстро и эффективно находить надёжных арендаторов для торговых помещений.

💰 Впечатляет и их подход к снижению налоговой нагрузки - они реально помогают снизить налог на имущество (исключение из перечня и получение льготы). А это увеличивает доходность арендного бизнеса.

🔧 Команда Primetr берет на себя все аспекты управления недвижимостью, включая анализ и контроль арендаторов, административную деятельность, бухгалтерские и юридические услуги.

👉 Так что рекомендую подписаться на одного из лидеров по управлению объектами стрит-ритейл в Москве:

➤ Подписывайтесь

📚 Ценные советы по инвестициям в недвижимость и управлению арендным бизнесом от настоящих профессионалов своего дела!

🇹🇷 Основатель финансовой группы Tera Эмре Тезмен обещал создать турецкий Goldman Sachs. За 2025 год капитализация его брокерской компании выросла с 1,4 млрд лир до 280 млрд, в 200 раз. В сентябре 2026 фонды Tera перестали выплачивать деньги инвесторам, а сам Тезмен оказался под арестом.

🏛 В 2005 году турецкую брокерскую компанию Stok Menkul Değerler купила семья Тезмен (отец Эмре, Огуз Тезмен - бывший министр транспорта Турции) и переименовала в Tera. По состоянию на 2026 год в группе было около 40 компаний, акции брокера торгуются на Borsa Istanbul под тикером TERA, а сама Tera называла себя крупнейшей управляющей компанией Турции по размеру активов.

👔 Публичная компания, лицензии, большие планы. Знаменитая турецкая инфляция годами съедала сбережения турок. Tera демонстрировала выдающиеся результаты управления активами - доходность их фондов годами уверенно опережала инфляцию. В советах директоров сидели известные в Турции люди - бывшие дипломаты, экс-чиновники, университетские профессора. Всё это создавало впечатление надёжности и аффилированность с властью.

⚙️ В реальности это была большая финансовая афера. Схема состояла из двух частей.

1️⃣ Первая - «пылесос»: фонды Tera привлекали деньги частных инвесторов. Доходность фондов была интересной, а надёжность компании - высокой.

2️⃣ Вторая - «насос»: собранные деньги инвестировать в акции компаний холдинга Тезмена. За счёт того, что продавцом и покупателем было одно и то же лицо, цена активов искусственно раздувалась.

💰 Прибыль в такой схеме существовала только на бумаге, реальные деньги, привлеченные у инвесторов, выводились зарубеж.

🧯 Небольшое ужесточение регулирования привело к тому, что в середине сентября Tera объявила о задержке выплат по двум фондам. Тысячи частных инвесторов не смогли продать паи фондов Tera и вернуть свои деньги. 16 сентября Тезмен заявил, что группа стала жертвой «спланированной, умышленной и организованной спекулятивной атаки», а 19 сентября его арестовали.

🔗Эта история вызывает устойчивые ассоциации с российским кейсом инвестиционной компании QBF. Но в QBF деньги инвесторов просто разворовывались и выводились через цепочки офшоров, а до биржевой аферы контора просто не успела дорасти.

🎯 Промежуточный итог: за разгребание проблемы Tera взялось государство. Сколько инвесторам удастся вернуть пока неизвестно. Где деньги тоже непонятно. Предварительно оцениваемый ущерб - $20 млрд.