📊 Независимый e-commerce ускоряется на фоне замедления рынка: что это значит для складской недвижимости и стрит-ритейла
По прогнозу Infoline, оборот российского независимого e-commerce (онлайн-продажи за вычетом универсальных маркетплейсов) в 2026 году составит 5,75 трлн руб. — рост на 25,8% год к году. Это рекордный темп с 2023 года: тогда сегмент вырос лишь на 10,4%, в 2024-м — на 17,6%, в 2025-м — на 22,5%. На фоне того, что весь рынок онлайн-торговли, по данным Data Insight, замедляется с 19% до 15%, независимый сегмент впервые с 2022 года наращивает долю — до 34,9% совокупного оборота онлайн-розницы (+2 п.п.).
🔍 Почему ускоряется независимый сегмент
Главная причина — переток продавцов с универсальных маркетплейсов в собственные интернет-магазины и на нишевые площадки. Закон о платформенной экономике (вступил в силу 1 октября) ужесточил правила, комиссии и штрафы на крупных площадках, а летом 2026 года Wildberries лишился 8% логистических мощностей (552 тыс. кв. м) из-за атак БПЛА — склады в Электростали, Котовске, Краснодаре и Невинномысске. Это ударило по срокам доставки и подтолкнуло селлеров искать альтернативные каналы. По данным Versta.io, компании начали дробить партии по нескольким складам и рассматривать размещение в Беларуси, Казахстане и на Урале.
🏪 Нишевые маркетплейсы: рынок превысил 1 трлн рублей
Параллельно стремительно растут нишевые площадки — это ключевая часть независимого e-commerce. По данным совместного исследования Т-Бизнес и Data Insight, в 2025 году оборот нишевых маркетплейсов достиг 990 млрд руб. (+22% г/г), а в 2026-м превысит 1,1 трлн руб. Структура: 61% — агрегаторы доставки еды («Яндекс Еда», Delivery, «Купер»), 20% — категорийные ритейлеры (Lamoda, «М.Видео», «Детский мир», «Лемана ПРО»), 6% — фарма (uteka.ru, «Мегаптека»), 5% — автотовары (Exist, Emex). Доля 3P-продаж в категорийных ритейлерах выросла с 25% до 30% — они превращаются из магазинов в платформы.
📦 Что значит для складской недвижимости
Казалось бы, рост независимого e-commerce — это спрос на склады. Но рынок сложнее. В I полугодии 2026 года вакантность в Московском регионе выросла до 7,7% (с 4,7% в конце 2025-го), а ставки класса А снизились на 25% — до 9 800–10 500 руб./кв. м/год. Причина: маркетплейсы массово сбрасывают избыточные площади в субаренду — объём субаренды достиг рекордных 477 тыс. кв. м (год назад — 10 тыс.). Спрос со стороны онлайн-ритейлеров рухнул на 78%, их доля в сделках упала с 31% до 13%. Однако эксперты считают это временным: уже с 2027 года ожидается сокращение вакантности до 3–6% за счёт восстановления деловой активности и снижения ставки ЦБ.
🏗️ Примеры: кто уже расширяет складскую инфраструктуру
Нишевые игроки активно арендуют и строят. «Золотое Яблоко» в 2025–2026 годах запустило распределительный центр в Истринском районе (47 тыс. кв. м, построен по схеме BTS в парке «Ориентир Запад», аренда на 15 лет) и новый РЦ в Марьиной Роще в Москве (12 тыс. кв. м, 500 рабочих мест, обработка 14,5 млн заказов в год). У ритейлера уже 14 складских объектов, включая хаб в Хабаровске. Lamoda перешла в категорию полноформатных категорийных маркетплейсов и получает более половины оборота от сторонних продавцов — это требует расширения фулфилмент-центров с мезонинами, высотой потолков до 15 м и усиленными полами (8 т/кв. м).
⚖️ Вывод
Рост независимого e-commerce создаёт два потока спроса на коммерческую недвижимость. Первый — средние и малые склады (500–5000 кв. м) для селлеров, уходящих с маркетплейсов на FBS и в собственные интернет-магазины: формат фулфилмент-центров с мезонинами, конвейерами и расширенной зоной АБП (>10% площади). Второй — стрит-ритейл и ПВЗ: нишевые площадки и категорийные ритейлеры расширяют сеть точек выдачи и шоурумов. По данным IBC Real Estate, общепит занимает уже 40% стрит-ритейла Москвы, продуктовые сети активно открывают кофе-поинты — конкуре
По прогнозу Infoline, оборот российского независимого e-commerce (онлайн-продажи за вычетом универсальных маркетплейсов) в 2026 году составит 5,75 трлн руб. — рост на 25,8% год к году. Это рекордный темп с 2023 года: тогда сегмент вырос лишь на 10,4%, в 2024-м — на 17,6%, в 2025-м — на 22,5%. На фоне того, что весь рынок онлайн-торговли, по данным Data Insight, замедляется с 19% до 15%, независимый сегмент впервые с 2022 года наращивает долю — до 34,9% совокупного оборота онлайн-розницы (+2 п.п.).
🔍 Почему ускоряется независимый сегмент
Главная причина — переток продавцов с универсальных маркетплейсов в собственные интернет-магазины и на нишевые площадки. Закон о платформенной экономике (вступил в силу 1 октября) ужесточил правила, комиссии и штрафы на крупных площадках, а летом 2026 года Wildberries лишился 8% логистических мощностей (552 тыс. кв. м) из-за атак БПЛА — склады в Электростали, Котовске, Краснодаре и Невинномысске. Это ударило по срокам доставки и подтолкнуло селлеров искать альтернативные каналы. По данным Versta.io, компании начали дробить партии по нескольким складам и рассматривать размещение в Беларуси, Казахстане и на Урале.
🏪 Нишевые маркетплейсы: рынок превысил 1 трлн рублей
Параллельно стремительно растут нишевые площадки — это ключевая часть независимого e-commerce. По данным совместного исследования Т-Бизнес и Data Insight, в 2025 году оборот нишевых маркетплейсов достиг 990 млрд руб. (+22% г/г), а в 2026-м превысит 1,1 трлн руб. Структура: 61% — агрегаторы доставки еды («Яндекс Еда», Delivery, «Купер»), 20% — категорийные ритейлеры (Lamoda, «М.Видео», «Детский мир», «Лемана ПРО»), 6% — фарма (uteka.ru, «Мегаптека»), 5% — автотовары (Exist, Emex). Доля 3P-продаж в категорийных ритейлерах выросла с 25% до 30% — они превращаются из магазинов в платформы.
📦 Что значит для складской недвижимости
Казалось бы, рост независимого e-commerce — это спрос на склады. Но рынок сложнее. В I полугодии 2026 года вакантность в Московском регионе выросла до 7,7% (с 4,7% в конце 2025-го), а ставки класса А снизились на 25% — до 9 800–10 500 руб./кв. м/год. Причина: маркетплейсы массово сбрасывают избыточные площади в субаренду — объём субаренды достиг рекордных 477 тыс. кв. м (год назад — 10 тыс.). Спрос со стороны онлайн-ритейлеров рухнул на 78%, их доля в сделках упала с 31% до 13%. Однако эксперты считают это временным: уже с 2027 года ожидается сокращение вакантности до 3–6% за счёт восстановления деловой активности и снижения ставки ЦБ.
🏗️ Примеры: кто уже расширяет складскую инфраструктуру
Нишевые игроки активно арендуют и строят. «Золотое Яблоко» в 2025–2026 годах запустило распределительный центр в Истринском районе (47 тыс. кв. м, построен по схеме BTS в парке «Ориентир Запад», аренда на 15 лет) и новый РЦ в Марьиной Роще в Москве (12 тыс. кв. м, 500 рабочих мест, обработка 14,5 млн заказов в год). У ритейлера уже 14 складских объектов, включая хаб в Хабаровске. Lamoda перешла в категорию полноформатных категорийных маркетплейсов и получает более половины оборота от сторонних продавцов — это требует расширения фулфилмент-центров с мезонинами, высотой потолков до 15 м и усиленными полами (8 т/кв. м).
⚖️ Вывод
Рост независимого e-commerce создаёт два потока спроса на коммерческую недвижимость. Первый — средние и малые склады (500–5000 кв. м) для селлеров, уходящих с маркетплейсов на FBS и в собственные интернет-магазины: формат фулфилмент-центров с мезонинами, конвейерами и расширенной зоной АБП (>10% площади). Второй — стрит-ритейл и ПВЗ: нишевые площадки и категорийные ритейлеры расширяют сеть точек выдачи и шоурумов. По данным IBC Real Estate, общепит занимает уже 40% стрит-ритейла Москвы, продуктовые сети активно открывают кофе-поинты — конкуре