💸 Как правильно считать доходность от сдачи квартиры в аренду
Сдал за 30 000 ₽ — заработал 30 000 ₽? Логика понятная, но неправильная. Разбираем, как выглядит реальная картина. 👇
1️⃣ Грязная доходность
Формула: годовой доход ÷ стоимость квартиры × 100.
Однушка за 6 млн, сдаётся за 45 000 ₽:
(45 000 × 12) ÷ 6 000 000 × 100 = 9% годовых. Звучит отлично — но это ещё не реальность.
2️⃣ Чистая доходность
Чтобы увидеть настоящую прибыль, вычитаем все расходы:
Налог: 4% для самозанятых (НПД)
Коммуналка, если платит собственник
Простой: закладывайте ~1 месяц на поиск жильцов
Амортизация: косметический ремонт раз в 3–5 лет
Считаем на том же примере:
Стоимость квартиры: 6 млн ₽
Ремонт и мебель: 1 млн ₽
Всего вложено: 7 млн ₽
Аренда: 45 000 ₽ × 11 мес = 495 000 ₽
Расходы в год: НПД ~19 800 ₽ + налог на имущество ~2 300 ₽ + резерв на ремонт 30 000 ₽ = 52 100 ₽
Чистая прибыль: 495 000 − 52 100 = 442 900 ₽
Итого: 442 900 ÷ 7 000 000 × 100 = 6,3% — вот ваша реальная доходность. Не 9%, а на треть меньше.
3️⃣ Доходность на вложенный капитал (ROI) — если квартира в ипотеку
Здесь логика меняется: в сумму вложений идёт только первый взнос и ремонт, а в расходы — ещё и платёж по кредиту.
Та же квартира, но в ипотеку:
Первый взнос: 2 млн ₽
Кредит: 4 млн под 6%
Ремонт: 1 млн ₽
Всего вложено: 3 млн ₽
Платёж по кредиту: ~24 000 ₽ × 12 = 288 000 ₽/год
Все расходы: 288 000 + 52 100 = 340 100 ₽
Чистая прибыль: 495 000 − 340 100 = 155 000 ₽
Итого: 155 000 ÷ 3 000 000 × 100 = 5,2%
Но если аренда со временем дорожает, а платёж по кредиту остаётся фиксированным — доходность растёт. Это и есть магия кредитного плеча.
📌 Короткий вывод:
«9% на бумаге» обычно превращаются в 5–6% по факту. Считайте чистую доходность до покупки — а не после.
💬 А вы сдаёте недвижимость или только присматриваете вариант? Расскажите, какие расходы в реальности оказались самыми неожиданными. 👇
#недвижимость #аренда #доходность #инвестиции #финансоваяграмотность
Канал PRO деньги - Подпишись
Сдал за 30 000 ₽ — заработал 30 000 ₽? Логика понятная, но неправильная. Разбираем, как выглядит реальная картина. 👇
1️⃣ Грязная доходность
Формула: годовой доход ÷ стоимость квартиры × 100.
Однушка за 6 млн, сдаётся за 45 000 ₽:
(45 000 × 12) ÷ 6 000 000 × 100 = 9% годовых. Звучит отлично — но это ещё не реальность.
2️⃣ Чистая доходность
Чтобы увидеть настоящую прибыль, вычитаем все расходы:
Налог: 4% для самозанятых (НПД)
Коммуналка, если платит собственник
Простой: закладывайте ~1 месяц на поиск жильцов
Амортизация: косметический ремонт раз в 3–5 лет
Считаем на том же примере:
Стоимость квартиры: 6 млн ₽
Ремонт и мебель: 1 млн ₽
Всего вложено: 7 млн ₽
Аренда: 45 000 ₽ × 11 мес = 495 000 ₽
Расходы в год: НПД ~19 800 ₽ + налог на имущество ~2 300 ₽ + резерв на ремонт 30 000 ₽ = 52 100 ₽
Чистая прибыль: 495 000 − 52 100 = 442 900 ₽
Итого: 442 900 ÷ 7 000 000 × 100 = 6,3% — вот ваша реальная доходность. Не 9%, а на треть меньше.
3️⃣ Доходность на вложенный капитал (ROI) — если квартира в ипотеку
Здесь логика меняется: в сумму вложений идёт только первый взнос и ремонт, а в расходы — ещё и платёж по кредиту.
Та же квартира, но в ипотеку:
Первый взнос: 2 млн ₽
Кредит: 4 млн под 6%
Ремонт: 1 млн ₽
Всего вложено: 3 млн ₽
Платёж по кредиту: ~24 000 ₽ × 12 = 288 000 ₽/год
Все расходы: 288 000 + 52 100 = 340 100 ₽
Чистая прибыль: 495 000 − 340 100 = 155 000 ₽
Итого: 155 000 ÷ 3 000 000 × 100 = 5,2%
Но если аренда со временем дорожает, а платёж по кредиту остаётся фиксированным — доходность растёт. Это и есть магия кредитного плеча.
📌 Короткий вывод:
«9% на бумаге» обычно превращаются в 5–6% по факту. Считайте чистую доходность до покупки — а не после.
💬 А вы сдаёте недвижимость или только присматриваете вариант? Расскажите, какие расходы в реальности оказались самыми неожиданными. 👇
#недвижимость #аренда #доходность #инвестиции #финансоваяграмотность
Канал PRO деньги - Подпишись