Кладовки: пассивный доход или новый геморрой?
Последнее время self-storage всё чаще называют привлекательным высокодоходным активом и вокруг этого направления много хайпа. Я провёл 14 интервью с инвесторами, операторами, брокерами и сборщиками объектов. И вот что оказалось интереснее всего.
Главный риск - инвестору часто продают не тот актив, который он ожидает и важно, на раннем этапе совместить свои ожидания с реальностью.
1. «Пассивный доход» может оказаться активным бизнесом. Оператор берёт комиссию, но выполняет строго то, что обозначено в договоре. Работа с ремонтами, затоплениями, выселениями и утилизацией вещей остаются на собственнике. Последнее я бы вынес в отдельный пункт, очень много негатива у инвесторов по этому поводу.
2. Финмодельможет измениться Изменится после запуска. И чаще всего не в лучшую сторону (зависит от оператора и кто как считает).
3. Юридические риски недооценены. ВРИ, назначения помещений, риски жалоб соседей и пр. - сами операторы признают, что юридический блок рынка пока «хромает». И я считаю что так и будет, пока объекты с кладовками строятся в подвалах.
4. Москва ≠ регионы. Каждый запуск в новом регионе с не подтвержденным спросом может сулить рисками недозагрузки.
5. А что будет в случае расторжения договора с оператором? Как оказалось почти никто из инвесторов не вникает в этот вопрос и не знает свой договор. А это еще один потенциальный риск.
Поэтому я бы оценивал кладовки не по обещанной доходности, а по топ 3 критериям:
-доказанный спрос в конкретной локации
-реальные расходы по объекту
-юридические и технически риски объекта
Self-storage действительно может быть классным инвестиционным активом. Но «высокодоходный» ≠ «низкорисковый». И чем выше обещанная доходность, тем внимательнее стоит разбираться, за счёт чего именно она возникает.
Друзья, а как смотрите на стратегию? Рассматривали ее себе в портфель?
Последнее время self-storage всё чаще называют привлекательным высокодоходным активом и вокруг этого направления много хайпа. Я провёл 14 интервью с инвесторами, операторами, брокерами и сборщиками объектов. И вот что оказалось интереснее всего.
Главный риск - инвестору часто продают не тот актив, который он ожидает и важно, на раннем этапе совместить свои ожидания с реальностью.
1. «Пассивный доход» может оказаться активным бизнесом. Оператор берёт комиссию, но выполняет строго то, что обозначено в договоре. Работа с ремонтами, затоплениями, выселениями и утилизацией вещей остаются на собственнике. Последнее я бы вынес в отдельный пункт, очень много негатива у инвесторов по этому поводу.
2. Финмодель
3. Юридические риски недооценены. ВРИ, назначения помещений, риски жалоб соседей и пр. - сами операторы признают, что юридический блок рынка пока «хромает». И я считаю что так и будет, пока объекты с кладовками строятся в подвалах.
4. Москва ≠ регионы. Каждый запуск в новом регионе с не подтвержденным спросом может сулить рисками недозагрузки.
5. А что будет в случае расторжения договора с оператором? Как оказалось почти никто из инвесторов не вникает в этот вопрос и не знает свой договор. А это еще один потенциальный риск.
Поэтому я бы оценивал кладовки не по обещанной доходности, а по топ 3 критериям:
-доказанный спрос в конкретной локации
-реальные расходы по объекту
-юридические и технически риски объекта
Self-storage действительно может быть классным инвестиционным активом. Но «высокодоходный» ≠ «низкорисковый». И чем выше обещанная доходность, тем внимательнее стоит разбираться, за счёт чего именно она возникает.
Друзья, а как смотрите на стратегию? Рассматривали ее себе в портфель?