Сергей Степанов: ОКН, инвестиции, туризм

🏛 ДАЙДЖЕСТ НОВОСТЕЙ ЗА НЕДЕЛЮ
Туризм и объекты культурного наследия

Ключевые события, которые напрямую влияют на экономику наследия.

95% федеральных памятников уже в ЕГРН
Росреестр довел показатель по федеральным ОКН до 94,7%. Лидеры, завершившие работу на 100%: Петербург, Вологодская, Рязанская, Тульская области и Ингушетия.
Чистые кадастровые границы и зарегистрированные права = минимум юридических сюрпризов при due diligence и гораздо более быстрое одобрение льготного финансирования банками.

Судебный прецедент: всё, что в границах ОКН, – тоже под охраной
Арбитражный суд Петербурга встал на сторону КГИОП по делу о трансформаторной подстанции в Кронштадте. Собственник пытался исключить её из охранного обязательства, но суд постановил: если постройка находится внутри утвержденных границ территории памятника, она автоматически является его частью со всеми ограничениями.
При оценке актива должен проверять не только основное здание, но и все хозпостройки на участке.

Дом Штиглица: новый крупный лот от ДОМ.РФ на 2027 год
Особняк на Английской набережной (~10,5 тыс. м²) готовят к реставрации интерьеров. Фасады сделали еще в 2017-м, а ценный декор (лепка, резьба) уже демонтирован и передан на хранение в Эрмитаж. Объект передан ДОМ.РФ, аукцион для инвестора запланирован на 2027 год (рыночный ориентир – премиальный отель).
ДОМ.РФ продолжает оттачивать модель «подготовленного лота». Часть самой сложной и дорогой работы уже сделана за счет бюджета, что снижает риски и капзатраты будущего инвестора.

О «Рубле за метр» и системной поддержке наследия

В Петербурге к памятникам архитектуры всегда пристальное внимание и общества, и бизнеса, и журналистов. Проблемный материал о программе «Рубль за метр», на мой взгляд, — важный повод посмотреть на ситуацию глубже.

Почему благая идея часто превращается в головную боль и для города, и для инвестора?

Главная ошибка — воспринимать льготную аренду как «дешевый вход». Инвестор (особенно начинающий) видит ставку 1 рубль за метр и думает, что сэкономит. На самом деле, реставрация и приспособление исторического здания — дороже в 2–3 раза, плюс инженерные сети, которые могут стоить еще дороже реставрации. Неудивительно, что тот, кто хотел потратить 200 млн, по факту вкладывает 500. И если деньги были «впритык», проект встает.

Чтобы программа работала, нужно развивать несколько направлений:

1. Прозрачность

Нет смысла выставлять на торги объекты без предварительной проработки. Прежде чем лот уходит на рынок, важна оценка затрат на реставрацию, стоимость присоединения сетей, возможная функция и экономика использования.
ДОМ.РФ в рамках своих программ и изменений в законодательстве движется в сторону большей прозрачности для инвесторов. Теперь на входе в проект можно заранее понимать требования органов охраны, ограничения при реставрации и потенциальные затраты. Именно такая прозрачность до входа в проект помогает трезво оценить свои силы и отсекает тех, кто пришел «на халяву».

2. Функция

Необходима понятная экономика будущего использования. В этом направлении шаги в Петербурге уже делаются. Я имею в виду проект «Сохранение с приспособлением», который как раз направлен на объекты программы «Рубль за метр». ACADEMIA участвует в конкурсе уже не первый год как партнер и член жюри. Мы делимся экспертизой и опытом, чтобы студенты могли посчитать экономику проектов, проработать функцию и сценарии их будущего использования, «упаковывать» ОКН для инвесторов, чтобы привлечь внимание к архитектурному наследию.

3. Продажа

Аренда (даже за рубль) подразумевает, что город контролирует каждый шаг. А риск расторжения договора и потери вложенных сотен миллионов висит над инвестором дамокловым мечом. Для сложных объектов (особенно не в центре) продажа в собственность честнее. Инвестор берет на себя всю ответственность, но и руки у него развязаны. Соседи в Ленинградской области уже услышали бизнес и сместили фокус на продажу сложных ОКН.

4. Контекст территории

Инвестору важно понимать не только сам объект, но и его окружение. Какие планы по территории на ближайшие 5 лет? Появится ли инфраструктура и трафик? Эта вводная на берегу спасает от многих ошибок и помогает трезво оценить экономику.

Сохранение наследия — это не меценатство, а полноценный инвестиционный бизнес. И правила игры должны быть прозрачными и честными для обеих сторон. Только так мы сохраним памятники, а не превратим их в долгострои.

«ACADEMIA Особняк Шувалова» отмечен федеральной премией CRE Awards 2026

24 сентября в Москве состоялась торжественная церемония вручения премии CRE Awards 2026 – одной из самых авторитетных профессиональных наград в сфере коммерческой недвижимости. В престижной номинации «Редевелопмент гостиничной недвижимости» победу одержал петербургский проект – отель «ACADEMIA Особняк Шувалова».

Особняк графа Шувалова на Моховой улице, 10 был построен в 1854 году по проекту архитектора Л. Феррацини. Долгие годы его великолепные интерьеры оставались скрыты от глаз горожан. В 2022 году команда ACADEMIA выступила организатором проекта по приспособлению и реставрации особняка под отель категории 4*: провела филигранную реставрацию парадной лестницы, мраморного лобби и залов. Закрытый объект культурного наследия превратился в современный бутик-отель категории 4* на 61 номер, каждый из которых получил современное инженерное оснащение. Сегодня гости живут внутри подлинной истории, но при этом пользуются всеми удобствами, которые дает премиальный гостиничный сервис.

В ACADEMIA уверены: эта победа – вклад в имидж Санкт-Петербурга как центра передовых практик сохранения культурного наследия и развития высококлассного туристического сервиса. В финал этой же номинации в этом году вошли проекты AZIMUT Парк Отель Виноградная (Сочи) и AZIMUT Парк Отель & Спа Репино (Санкт-Петербург), а в 2025 году победу одержал другой знаковый петербургский проект – Cosmos Selection Saint-Petersburg Italyanskaya.

«Сделкой года» на той же церемонии была признана купля-продажа исторического комплекса «Кресты» в Санкт-Петербурге, что подчеркивает пристальное внимание профессионального сообщества к масштабным проектам ревитализации культурного наследия города и подтверждает тренд на качественное возрождение исторической застройки.

🏛 ДАЙДЖЕСТ НОВОСТЕЙ ЗА НЕДЕЛЮ
Туризм и объекты культурного наследия

Коллеги, с Международным днем туризма!

В воскресенье, 27 сентября, мир отмечает этот праздник. Туризм сегодня — мощный драйвер экономики: он создает рабочие места, привлекает инвестиции и оживляет городскую среду. Особая благодарность тем, кто вместе с нами возвращает исторические здания к жизни, превращая их в современные точки притяжения и сохраняя культурный код.

Уходящая неделя порадовала новостями:

🏛 Татьяна Голикова: сохранение культурного наследия — ключевая тема современности

На XII Санкт-Петербургском международном форуме объединенных культур вице-премьер Татьяна Голикова обозначила сохранение наследия как стратегический ресурс развития территорий, социальной устойчивости и культурного суверенитета.
Главный посыл: наследие нужно не только консервировать, но и делать максимально доступным, интегрируя его в образование, туризм, креативные индустрии и IT-технологии.
Ключевые цифры и планы:
• До 2045 года планируется привести в удовлетворительное состояние и вовлечь в оборот 2 тыс. объектов ОКН с привлечением внебюджетных инвестиций (для этого уже созданы электронный каталог и механизм льготного кредитования).
• К 2030 году необходимо привести в порядок не менее 1 тыс. объектов по всей стране.
• План на 2026 год: вовлечь 877 объектов в 65 регионах. Вице-премьер призвала региональные власти приложить все усилия для исполнения взятых обязательств.

🏛 Петербург возглавил список городов, открывших памятники для инвестиций

Наш город оказался первым в России по количеству ОКН, размещенных на платформе «Наследие.Дом.РФ» для привлечения инвесторов. В каталоге уже представлено 140 объектов!

И что самое главное, в карточке каждого из них содержится подробная информация: текущее состояние, характеристики земельного участка, фотофиксация и учетные данные, включая предмет охраны памятника. Чем детальнее исходные данные и понятнее охранные обязательства, тем ниже риски и выше предсказуемость для инвестора, решившегося на ревитализацию исторического актива.

🏛 ДОМ.РФ формирует прозрачный клиентский путь инвестора в объекты культурного наследия

Главная идея: инвестор должен получать сопровождение по принципу «одного окна» на всех этапах проекта. Мы говорили о необходимости такого механизма уже давно и сами разрабатывали, предлагали подобную дорожную карту в городе. Для инвестора очень важно, чтобы все процессы были максимально понятными и прозрачными. И вот теперь эта инициатива обретает конкретную форму на федеральном уровне.

Как будет выстраиваться клиентский путь:
• Выбор объекта → получение информации о его состоянии, ограничениях и преимуществах локации.
• Приобретение или аренда → привлечение льготного финансирования.
• Реставрация → приспособление объекта к современному использованию.
• Запуск коммерческой функции.

Инвесторы смогут последовательно получить 19 услуг в электронном виде (от подачи заявки до ввода в эксплуатацию), взаимодействуя с региональными органами охраны ОКН прямо через портал.

Буквально на днях мы приняли участие в заседании экспертной группы АСИ под руководством Светланы Чупшевой, где представители ДОМ.РФ презентовали этот проект. Механизм был полностью поддержан Агентством стратегических инициатив и участниками заседания как крайне важный и своевременный. Более того, АСИ будет тиражировать этот опыт через методологические рекомендации для субъектов РФ. Конечно, хотелось бы, чтобы такой прозрачный клиентский путь работал не только в экосистеме ДОМ.РФ, но и в региональных практиках по всей стране.

Новый порядок выявления ОКН: важный шаг к понятным правилам работы — но не последний

КГИОП разработал требования к заявлениям о включении объектов в реестр выявленных ОКН. Новые правила позволят применять на практике и развивают идею Закона Санкт-Петербурга № 424-74, принятого этим летом.

Как девелопер, который профессионально занимается возрождением исторической среды, я поддерживаю правильное движение к прозрачности и предсказуемости системы.

В чем была проблема?

В Петербурге сложилась практика, при которой по одному и тому же объекту могли подаваться повторные заявления без новых данных. Здание автоматически получало охранный статус на период рассмотрения, и инвестиционный проект надолго застревал в процедурных согласованиях.

Сейчас КГИОП вводит фильтры, которые делают процедуру строгой и четкой:

🔹 Запрет на дубли. Повторное заявление принимается только при наличии новых, ранее не учтенных документов или исследований.
🔹 Актуальность. Фотофиксация должна быть сделана не ранее чем за 14 дней до подачи. Комиссия оценивает реальное, текущее состояние объекта, а не архивные снимки.
🔹 Четкие рамки. Отсекаются заведомо непрофильные заявки: не принимаются объекты моложе 40 лет (за редкими исключениями), объекты археологического наследия и территории за пределами Петербурга.

Или памятник, или нет

Инвестора пугает не сам статус ОКН (мы успешно реставрируем и адаптируем такие объекты), а правовая неопределенность. Этот вопрос — внесение новых объектов в реестр ОКН — в конце августа мы обсуждали на заседании профильной группы по ОКН, а также во время рабочей поездки в Липецкую область. И во время дискуссий с органами охраны и представителями бизнес-сообщества сформулировали ряд предложений, фокус которых — процедурная прозрачность и скорость.

По закону дальнейший статус выявленного объекта должен быть определен в течение года. Но по факту из-за нехватки бюджетных средств и отсутствия системной инвентаризации здания зачастую годами находятся в промежуточном состоянии. Инвестор не понимает: ему работать по сложному пути ОКН или по Градостроительному кодексу? Часто здание обретает окончательный статус памятника только тогда, когда находится предприниматель, готовый вкладываться в экспертизу.

🔹 Мы предлагаем системное решение: установить на федеральном уровне жесткий дедлайн, чтобы регионы провели аудит и окончательно определили статус всех «выявленных» объектов. Это позволит ускорить вовлечение наследия.

Что еще важно для инвестора, готового вкладываться в возрождение памятников?

🔹 Раннее уведомление. Собственник должен получать информацию о поданном заявлении на самых ранних этапах, чтобы иметь возможность скорректировать планы и вовремя вступить в диалог с ведомством.
🔹 Право собственника на аргументированный диалог. Инвестор должен иметь возможность на этапе рассмотрения заявления представить историко-культурную экспертизу и свою позицию.

Конечно, вопросов ещё хватает. Но мы приветствуем шаги, которые делают эту сферу прозрачнее — и на федеральном уровне, и со стороны правительства Санкт-Петербурга. В конечном итоге выиграют все: инвесторы получат понятные правила игры, а жители и гости города — всё больше восстановленных памятников.

🏛 ДАЙДЖЕСТ НОВОСТЕЙ ЗА НЕДЕЛЮ
Туризм и объекты культурного наследия

Главная новость недели: ДОМ.РФ расширил условия льготного кредитования для восстановления ОКН. Это важный стимул для рынка реставрации. Однако на прошедшей неделе произошли и другие, пусть и не такие крупные, но заслуживающие внимания события в сфере сохранения наследия и исторической недвижимости.

Морской вокзал в Петербурге включили в реестр объектов культурного наследия.
КГИОП завершил процесс, начатый весной прошлого года. Это позитивный сигнал для рынка: получение зданием охранного статуса снимает неопределенность, которая всегда является серьезным риском для инвестора, и повышает предсказуемость любых будущих проектов реставрации и приспособления. За последние годы под охрану были взяты Театр юного зрителя, пятый корпус ЛЭТИ, дом-мастерская Михаила Аникушина, яхт-клуб на Петровском острове и Дворец спортивных игр «Зенит».

Исторический особняк в центре Петербурга выставили на торги со снижением цены.
Российский аукционный дом объявил новые торги на здание в стиле неоренессанс на Фурштатской улице, 60. Стартовую стоимость снизили с 800 до 650 млн рублей. Объект площадью 5865 м² продается вместе с участком 1092 м² рядом с Таврическим садом. Эксперты характеризуют это предложение как трофейный актив и одну из лучших долгосрочных инвестиций в атмосферу «прекрасной эпохи».

Наш проект «ACADEMIA Пушкин Парк Отель» стал финалистом конкурса «Доверие потребителя».
Завершился первый этап XIX ежегодного конкурса, в котором приняли участие 220 номинантов. По результатам открытого голосования и оценок независимых экспертов был сформирован шорт-лист из 71 финалиста. «ACADEMIA Пушкин Парк Отель» вошел в число лучших. Это отличный результат, подтверждающий значимость проекта для горожан и признание со стороны профессионального сообщества. Спасибо за доверие и поддержку!

🏛️ ДОМ.РФ расширяет льготы на реставрацию объектов культурного наследия

ДОМ.РФ регулярно проводит встречи с инвесторами и слышит «боли» рынка. На последней такой встрече много говорили как раз о доступности ресурсов и сложностях действующей программы. Вот что сейчас меняется — по пунктам:

🔹 Ранний вход в проект
Программа теперь распространяется на ОКН, у которых не менее двух критериев неудовлетворительного технического состояния, но которые ещё не признаны аварийными. Это позволяет инвестору зайти на ранней стадии и предотвратить физическую утрату памятника.

🔹 Отменены требования по минимальной площади и номерному фонду
Льготная ставка до 6% годовых теперь распространяется на проекты создания гостиниц категории не менее «двух звёзд», в том числе в составе комплексов зданий-памятников.

🔹 Льготный период кредитования увеличен
С двух до пяти лет после получения акта приёмки работ. Это критически важное изменение — улучшает экономику проекта на этапе выхода на операционную деятельность.

🔹 Чёткие предельные размеры кредита — с 1 октября
— до 1 млрд руб. — для объектов до 1 тыс. кв. м;
— до 1,5 млрд руб. — для объектов 1–5 тыс. кв. м;
— до 2 млрд руб. — для объектов свыше 5 тыс. кв. м.

Эти шаги — часть системной работы в рамках поручения привести в удовлетворительное состояние не менее 1 тыс. ОКН к 2030 году.

Меры, конечно, не полностью закрывают запросы и проблемы инвесторов в ОКН. Но важно, что движение идёт в нужную сторону — и мы продолжим предметный диалог с институтами развития, чтобы механизмы сохранения наследия становились ещё эффективнее.

Экономика впечатлений — еще один механизм спасения памятников

Во время выездного заседания в Липецкой области мы посетили усадьбу «Скорняково-Архангельское», которую восстановил бизнесмен Алексей Шкрапкин. 30 гектаров территории, и на ней — всё сразу: гостиничные номера, ресторан, конные прогулки, фестивали, венчания в церкви, иммерсивные шоу. Он сам с улыбкой признаётся: «Я даже не понимаю, какой у меня вид деятельности».

И вот тут возникла одна из самых интересных дискуссий за всю поездку. А что это вообще такое — управление объектом культурного наследия? Бизнес это или меценатство? И как это классифицировать? Отдельного кода ОКВЭД для управления ОКН не существует.

Если объект после реставрации и приспособления требует постоянных дотаций — на коммуналку, на зарплаты, на текущий ремонт, — это не инвестиции, это меценатство. Но есть хорошая новость: даже очень сложный памятник может быть как минимум самоокупаемым, если правильно выстроить бизнес-модель.

В усадьбе «Скорняково-Архангельское» не продают гостиничный номер как таковой, а предлагают почувствовать себя гостем дворянской усадьбы. Это комплексная услуга, и непонятно, как её назвать: гостиница? ресторан? event-площадка? По факту это креативная экономика (экономика впечатлений).

Сейчас востребовано именно это — эмоция, впечатление, атмосфера. Люди не хотят просто переночевать в старом здании. Они ищут возможность переключиться от обыденности, городской суеты, ощутить связь с историей, с природой, с чем-то настоящим. Если ты создаёшь такую атмосферу — люди едут к тебе сознательно, именно за этим.

При этом экономика должна сходиться. Инвестору важно до покупки понимать финмодель. Здесь задача органов власти и экспертного сообщества — помочь предпринимателям упаковать потенциал ОКН и дать необходимые меры поддержки.

К сожалению, сегодня виды ОКВЭД креативной экономики эту деятельность не покрывают, и она зависает в неопределённом статусе. Очевидное решение — приравнять такие проекты к креативной экономике, для которой уже запущены гранты, субсидии, льготы и тд. Тогда инвесторы сразу получат доступ к готовым, уже существующим инструментам.

Когда есть понятная модель и спрос на эмоции, инвестиции в наследие перестают быть подвигом и становятся разумным бизнесом. Обязательно найдутся инвесторы, готовые вкладываться, если памятник хотя бы сам себя содержит. Для многих инвесторов важно быть сопричастными к нашему культурному наследию, даже если это не принесет сверхдоходов.

🏛️ Поездка в Елец подтвердила: комплексный подход может стать драйвером развития исторических территорий

В конце прошлой недели побывал в Липецкой области. В Ельце состоялось выездное заседание Экспертной группы по сохранению ОКН, посвященное подготовке к предстоящему Госсовету.

Готовя федеральные решения, крайне важно лично изучить реальный опыт и проблемы на местах. Елец стал живым, наглядным аргументом в пользу системных изменений и комплексного развития исторических территорий.

Елец – город с богатой историей, уникальным колоритом и огромным нереализованным потенциалом. Здесь и знаменитые елецкие кружева, рядом «Кудыкина гора» как точка притяжения, и, что критически важно, близость к трассе М-4 «Дон». Через этот транспортный коридор ежедневно проходят десятки тысяч потенциальных туристов, едущих из Москвы на юг и обратно. Для экономики города с населением 90 тысяч человек очень важно включиться в туристические маршруты.

Местные власти искренне хотят развивать город и готовы работать с инвесторами — это было видно по их вовлечённости и энергии. Но пока им сложно ответить на ключевой для бизнеса вопрос: «А что будет рядом с этим объектом через 5–10 лет? Как будет развиваться территория вокруг?» Без понимания долгосрочных планов даже самые благие намерения не превращаются в реальные инвестиционные проекты.

Во время объезда нам показали классическую «ловушку» ОКН: территорию бывшей фабрики площадью около 8000 кв. м. Реставрация всего этого массива (из расчета 400 тыс. руб. за кв. м) выливается в утопичную смету свыше 3 млрд рублей. Инвесторы и застройщики закономерно пугаются таких цифр. При этом предварительный визуальный осмотр показывает, далеко не все 8000 «квадратов» обладают реальной историко-культурной ценностью. Точные цифры даст только полноценное научное обследование. Если гибко подойти к границам ОКН, отделив поздние неисторические пристройки, это поменяет экономику проекта.

Ключевой вывод: для восстановления памятников надо смотреть на территорию:

✔️ Во-первых, уточнение границ ОКН может сделать проект экономически более целесообразным.
✔️ Во-вторых, и это главное, инвестору важно понимать, как будет использоваться пространство вокруг. Когда рядом возникнут новые перспективные объекты и современная инфраструктура, участок начнет «обживаться». Именно синергия отреставрированного наследия и развитого окружения делает редевелопмент привлекательным.

В Ельце уже существует мастер-план, но пока мы не увидели, что он становится реальным руководством к действию на местах. При этом коллеги поделились отличной новостью: возможно, мастер-планы Липецка и Ельца будут рассматриваться вместе, в связке, как единая агломерация. Это абсолютно правильный путь.

Опираясь на подобные кейсы, мы видим необходимость следующих шагов на федеральном уровне:

🔹 Смена парадигмы: переход от поддержки отдельных объектов ОКН к комплексному развитию исторических территорий как зон роста.
🔹 Межведомственное взаимодействие: создание реальных рабочих механизмов координации между Минстроем, Минэкономразвития и Минкультом, так как проблема лежит на стыке их компетенций.
🔹 Гибкость в земельных вопросах: упрощение процедур предоставления земельных участков вокруг объектов наследия и снятие избыточных ограничений, чтобы дать бизнесу возможность создать современную инфраструктуру рядом с памятником.

🏛 ДАЙДЖЕСТ НОВОСТЕЙ ЗА НЕДЕЛЮ
Туризм и объекты культурного наследия

Неделя прошла в активном обсуждении наследия: стратсессия ДОМ.РФ и форум недвижимости в Петербурге продолжились выездным заседанием рабочей группы в Липецке. Об этом напишу подробнее чуть позже. Такая концентрация событий и новостей говорит о том, что сфера сохранения памятников уверенно развивается.

Что еще произошло интересного?

Петербург меняет ПЗЗ: разблокировка инвестиций в памятники
Власти города инициировали изменения в Правила землепользования и застройки, чтобы устранить правовой коллапс, возникший после недавних поправок в федеральное законодательство. Новые нормы распространяли на памятники требования по парковкам и соцобъектам, невыполнимые в плотном историческом центре. А применение к ОКН общих видов разрешённого использования сильно ограничивало выбор функционала для проектов. Поправки должны вернуть понятные правила работы и не допустить дальнейшего разрушения исторических зданий из-за изменений в регуляторике.

Программа «Рубль за метр»: 15 спасенных памятников
Власти Санкт-Петербурга подвели итоги программы льготной аренды: за семь лет инвесторы взяли на восстановление 15 знаковых объектов, включая Конюшенное ведомство и дачу Лесснера, а два здания уже перешли на льготную ставку. Программа является важным инструментом спасения разрушающихся ОКН, но для охвата всего проблемного фонда назрела необходимость в появлении дополнительных мер поддержки и более комплексном подходе к вовлечению ОКН. По данным КГИОП, в неудовлетворительном состоянии в городе остаются 135 ОКН.

Вологодская область снижает ставки по кредитам на реставрацию ОКН
Регион запустил меру поддержки, которая в связке с федеральной программой ДОМ.РФ позволяет снизить ставку по кредитам на восстановление памятников дополнительно на 5% годовых. В итоге конечная ставка для инвесторов составит не более 1% при адаптации зданий под гостиницы и до 4% – под иные коммерческие нужды, что дополняется возможностью использования поручительств Корпорации МСП.

Апраксин двор: сдержанный интерес бизнеса к первым торгам
Аукцион на право аренды помещений в Апраксином дворе признан несостоявшимся. Из четырех лотов ушло только два помещения, а на остальные две заявки не поступило вовсе. Такой результат сигнализирует о необходимости комплексного подхода к преобразованию этого исторического пространства и созданию более привлекательных условий для привлечения инвесторов.

🏛️ Наследие — нереализованный актив КРТ

Вчера в Санкт-Петербурге открылся Международный бизнес-форум недвижимости.
В центре повестки — реализация Стратегии пространственного развития. Это ключевая федеральная задача. Мастер-планирование становится основой работы с территориями, а КРТ — главным инструментом. Объекты культурного наследия ложатся в эту логику идеально: экономика исторического наследия возникает именно на уровне территории.

Я принял участие в девелоперской сессии «Как привлечь инвестиции в новый проект? Инструменты и практики КРТ, которые использует ДОМ.РФ». Было много практических выступлений — что необходимо доработать в законодательстве о КРТ, чтобы сделать этот инструмент эффективнее.

В том числе мы обсуждали перспективные законодательные новеллы: развитие операторской модели, синхронизацию имущественных и градостроительных процедур. Главная цель изменений — сократить административные барьеры и создать механизмы, позволяющие инвестору получать в рамках одного проекта все необходимые ресурсы для преобразования территории.

Почти все участники дискуссии говорили о сложностях подключения к инженерным сетям. И здесь точная аналогия: сегодня девелоперы относятся к ОКН так же, как к сетям — как к дополнительной нагрузке сверх проекта.

К сожалению, до сих пор экономика и сохранение наследия существовали раздельно, но постепенно ситуация меняется. Именно 9 сентября вступил в силу 183-ФЗ. Этот закон позволяет продавать ОКН вместе с земельными участками и таким образом связывает сохранение ОКН с развитием территории.

Над чем еще сейчас работает ДОМ.РФ:
🔹 разрабатывается экосистема для ОКН: сквозной документооборот на базе портала «Наследие.ДОМ.РФ»;
🔹 субсидирование расходов инвесторов на подключение ОКН к инженерным сетям;
🔹 обсуждается возможность софинансирования подъездных путей, благоустройства и квартальной инфраструктуры.

⚙️ Отдельный важный шаг — доработка льготной программы финансирования ДОМ.РФ.

О чём я говорил в своем выступлении:

В ACADEMIA мы видим главное: отдельный памятник можно восстановить, но устойчивое развитие создаёт только территория.

Наша формула: ОКН + СРЕДА + ИНФРАСТРУКТУРА = ИНВЕСТИЦИОННАЯ МОДЕЛЬ.

Чтобы это заработало, нам нужен экономический баланс:
1️⃣ Сохранение должно быть встроено в экономику территории, а не быть нагрузкой сверх неё. Стоимость сохранения должна учитываться при формировании экономики проекта КРТ.
2️⃣ Синхронизация инструментов. Необходим единый регламент территории и институт интеграции на стыке охраны памятников, градостроительства и экономики, чтобы исключить конфликт режимов.
3️⃣ Понятные правила для инвестора на старте. Раннее выявление ограничений, управляемые риски и предсказуемый результат.

👥 Спикеры сессии:
🔹 Константин Шемякин, руководитель регуляторной методологии «Взаимодействие с органами власти» ПАО ДОМ.РФ (модератор)
🔹 Николай Сарокваша, директор по реализации федерального имущества ПАО ДОМ.РФ
🔹 Станислав Шульженко, руководитель рабочей группы по КРТ при Комиссии в сфере градостроительной деятельности и КРТ Общественного совета при Минстрое России, руководитель КРТ-центра ПАО «Глоракс»
🔹 Владислав Преображенский, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы
🔹 Мария Синичич, директор департамента комплексного развития территорий Минстроя РФ
🔹 Антон Мороз, вице-президент НОСТРОЙ

Благодарю коллег за предметный разговор!

Первый шаг сделан: КРТ для исторических территорий — это не новый механизм с нуля, а следующий этап развития уже работающих инструментов.

Ждем запуска пилотов, где бизнес готов принимать реставрационную нагрузку, потому что сохранение становится частью экономики.

Как совместная работа инвесторов и института развития меняет сферу ОКН

Сегодня принял участие в стратегической сессии ПАО ДОМ.РФ «Восстановление ОКН». Заместитель гендиректора Денис Филиппов собрал руководителей банковского, инфраструктурного и законодательного направлений института развития, чтобы без лишнего официоза поговорить с инвесторами. Получилось два с половиной часа честного диалога.

Инвесторы озвучили свои боли, послушали коллег. По каждому выступлению была дана обратная связь, сложные ситуации взяли на контроль и договорились, что такие встречи станут регулярными.

ДОМ.РФ сейчас становится системным интегратором для инвесторов в ОКН, объединяющим финансовые инструменты, каталог объектов, инфраструктуру и совершенствование законодательства. Совместная работа бизнеса и института развития позволяет менять запутанные правила игры и внедрять необходимые инвесторам сервисы.

И это подтверждает наш опыт: еще в июне на сессии ПМЭФ я с коллегами-инвесторами поднимал острые вопросы, и мы уже видим решения.

Заметный сдвиг произошел в инфраструктурном блоке. Сейчас инвестор покупает памятник, а там зачастую нет ни сетей, ни мощностей. Договариваться с энергоснабжающими организациями можно годами. ДОМ.РФ это услышал. Программа субсидирования инженерных сетей для ОКН уже практически согласована с Минфином. На встрече я предложил пойти дальше и разработать механизм, при котором вопросы с сетями и согласованиями будут решаться параллельно с подготовкой к торгам. Инвестор должен получать не бюрократический квест, а понятный маршрут и готовый пакет документов.

Кроме того, сейчас ДОМ.РФ планирует создать сквозной документооборот на базе портала «Наследие.ДОМ.РФ» — по сути, Госуслуги для инвесторов в памятники. Если его дополнить сервисом сопровождения, то это станет тем самым «единым окном», которое снимет с инвестора главную боль — ощущение, что он один на один с разрозненной системой.

И главное, ДОМ.РФ сейчас рассматривает подход, который идеально ложится в логику комплексного развития территорий (КРТ), о чем мы говорим уже давно. Речь о среде вокруг памятника: софинансировании подъездных путей, благоустройства и квартальной инфраструктуры.

Об этих системных сдвигах и перспективных инструментах вовлечения ОКН продолжим говорить завтра в Санкт-Петербурге на Международном бизнес-форуме недвижимости. В 12:00 жду всех заинтересованных на сессии: «Как привлечь инвестиции в новый проект? Инструменты и практики КРТ, которые использует ДОМ.РФ».
До встречи!

🏛 ДАЙДЖЕСТ НОВОСТЕЙ ЗА НЕДЕЛЮ
Туризм и объекты культурного наследия

На этой неделе ключевые события в сфере туризма и культурного наследия оказались тесно переплетены с федеральной повесткой пространственного развития.

Владимир Путин обозначил срок принятия закона о мастер-планах
Президент рассчитывает на принятие закона о мастер-планах городов до конца 2026 года. К 2030 году власти намерены разработать не менее 200 таких документов для регионов.

Я уже много писал о том, почему это важно для инвесторов в ОКН. Когда есть мастер-план, предприниматель видит, какие функции появятся рядом, какой трафик будет формироваться и как изменится среда в ближайшие годы. Это позволяет принимать долгосрочные инвестиционные решения, а не ситуативные. ACADEMIA уже инициировала дискуссии, посвященные комплексному подходу и мастер-планированию при вовлечении ОКН, на ключевых деловых площадках: ПМЭФ, Travel Hub и Форуме стратегов. Региональная практика (Нижний Новгород, Иркутск, Елец) подтверждает эффективность такого подхода.

Для инвестирования доступны более 1000 памятников
На платформе наследие.дом.рф появилась информация о расположении ОКН в определённых правительством опорных населённых пунктах страны. Каталог насчитывает порядка 1700 таких объектов в 80 регионах, 1000 из которых предлагаются для приобретения инвесторам в целях восстановления и современного использования.

Старинные усадьбы, торговые ряды, купеческие дома, городские особняки и другие объекты находятся в ключевых центрах территориального и городского развития. До 2030 года ДОМ.РФ разработает мастер-планы этих населённых пунктов, которые будут учитывать индивидуальные особенности каждой локации и позволят развивать территории комплексно.

Вышел новый номер журнала «Охраняется государством»
Новый номер посвящен успешным практикам сохранения исторических объектов. Главный тезис: ценность ОКН заключается не в физических стенах, а в нематериальном «культурно-символическом ресурсе» — эмоциях и смыслах. Именно переосмысление этого ресурса и создание новых форматов взаимодействия с аудиторией превращают заброшенные здания в точки притяжения.

🏛️ Выкуп памятников за 1 рубль: перспективы и чего не хватает инвесторам

В Госдуму внесен законопроект: арендатор, полностью отреставрировавший объект культурного наследия (ОКН), сможет выкупить его за 1 рубль. Цель инициативы — привлечь частные средства к спасению разрушающихся памятников.

Пока неизвестно, будет ли закон принят в текущем виде. Правительство уже рекомендовало его доработать, указав на ряд правовых и экономических рисков:

• Риск выпадающих доходов бюджетов всех уровней
• Обход конкурсных процедур (аукционов), которые требуются при продаже госимущества и тд.

Со стороны бизнеса мы считаем инициативу правильной, так как она соответствует вектору на поддержку инвесторов в ОКН. Реставрация старинных зданий требует больших вложений, и горизонт окупаемости у таких проектов сдвигается дальше, чем в обычной стройке. Без предсказуемости экономических условий, баланса интересов бюджета и бизнеса такие проекты из инвестиционных становятся меценатскими.

Выкуп за 1 рубль — хороший стимул для привлечения инвесторов к восстановлению ОКН. При этом важно не забыть и про тех, кто развивает объекты в долгосрочной аренде.

Я поднимал тему налоговых льгот и преференций для арендаторов ОКН в Госдуме еще год назад. Пока механизм льготного выкупа не внедрен, большинство памятников остаются в долгосрочной аренде. И здесь мы сталкиваемся с системной проблемой, которую нужно решать параллельно.

Сегодня арендатор, вкладывающий свои средства в спасение ОКН, фактически платит дважды:
1️⃣ Единоразово — когда инвестирует в реставрацию.
2️⃣ Ежегодно — когда правообладатель проводит новую рыночную оценку объекта (уже с учетом улучшений, сделанных руками и за счет самого арендатора!) и устанавливает завышенную ставку аренды.

Необходимо установить ограничение на рост ставок аренды на пять лет после завершения работ по сохранению. Иначе смысл вкладываться в реставрацию теряется: собственник просто поднимет цену аренды.

Сочетание права выкупа с фиксацией арендных ставок после реставрации создаст работающий и сбалансированный механизм спасения памятников.

От лота с памятником — к развитию территории

На следующей неделе в Петербурге состоится Международный бизнес-форум недвижимости, где я выступлю на сессии ДОМ.РФ.

Именно в этот день вступает в силу 183-ФЗ, который позволит связывать обязательства по восстановлению ОКН с инвестиционно привлекательным активом и таким образом объединит сохранение ОКН с экономикой развития.

За 2025-2026 годы государство и ДОМ.РФ создали мощную базу: цифровизация, льготное финансирование, комбинированные лоты, агентирование проектов. Мы это рекомендовали, бизнес это поддерживает.

Давайте посмотрим на эволюцию:
📍 БЫЛО: Реставрация ОКН воспринималась как дополнительная нагрузка. Экономика проекта и сохранение наследия существовали раздельно. Конфликт: «охрана» против «развития».
📍 183-ФЗ: Неудовлетворительный ОКН теперь можно объединять в одном лоте с инвестиционно привлекательным активом.
📍 ЗНАЧЕНИЕ: Государство признаёт: сохранение наследия должно иметь экономическую опору. Это закономерный шаг от отдельного объекта к возрождению исторических территорий. Но это ещё не сложившийся механизм.

На сессии я представлю свое видение модели и элементов КРТ исторических территорий: регламент, регенерация, экономика, археология, оператор. Приходите за предметным разговором о том, как сохранение наследия может стать драйвером экономики, а не препятствием для развития.

📍 Где: Международный бизнес-форум недвижимости, Санкт-Петербург
🗓 Когда: 9 сентября, 12:00 – 13:30
🎯 Сессия: «Как привлечь инвестиции в новый проект? Инструменты и практики КРТ, которые использует ДОМ.РФ» (Клуб девелоперов)
🎤 Модератор: Константин Шемякин, ПАО ДОМ.РФ

До встречи в Петербурге! 👋

🏛 ДАЙДЖЕСТ НОВОСТЕЙ ЗА НЕДЕЛЮ

Туризм и объекты культурного наследия

Главная тема недели: новые правила работы с памятниками и конкретные планы по их восстановлению.

——————

Права собственников ОКН и «ловушка» статуса выявленных памятников.

На прошедшей неделе на экспертной группе обсудили вопросы взаимодействия государства и владельцев исторической недвижимости. Одной из ключевых тем стал законопроект № 879563-8. Его суть проста и логична: отменить выдачу отдельного бумажного паспорта ОКН, заменив его выпиской из Единого государственного реестра (ЕГРОКН). Это устранит дублирование сведений и упростит документооборот для собственников и инвесторов. Инициатива получила поддержку: меньше бюрократии – быстрее реставрация.

Однако главная дискуссия развернулась вокруг другой темы: учет мнения и информирование собственника при включении объекта в перечень выявленных ОКН. Выявленный ОКН — это состояние неопределенности, и для неопытных инвесторов эта неопределенность создает риски. Тем более, на практике такие выявленные ОКН годами могут висеть в «подвешенном состоянии».

——————

ДОМ.РФ составит дорожные карты восстановления ОКН.

ДОМ.РФ, Росимущество и Минкульт разрабатывают индивидуальные планы реставрации объектов культурного наследия. С каждым памятником работают отдельно, чтобы к 2030 году превратить его в точку туристического притяжения региона. Уже несколько сотен объектов получили новые целевые функции.

——————

Поправки в закон об ОКН меняют правила работы: отмена ГИКЭ и новый контроль.

Летом этого года был принят Федеральный закон № 180-ФЗ, который кардинально меняет правила работы с ОКН.
Главное изменение: отменена государственная историко-культурная экспертиза (ГИКЭ) для проектной документации по сохранению памятников. Вместо нее проекты будет рассматривать научно-методический совет, дающий рекомендации для выдачи разрешения на работы. Эксперты отмечают, что упрощение процедур не всегда приведет к существенному сокращению сроков согласования, так как вместо ГИКЭ потребуются научно-исследовательские работы и специальные разрешения.

🔔 Конкурс «Сохранение с приспособлением 2026». Last call!

Друзья, отличная новость от Союза реставраторов Санкт-Петербурга и наших партнеров: прием заявок от участников продлен до 1 октября.

Конкурс «Сохранение с приспособлением 2026» – это уникальная возможность для студентов-реставраторов, молодых специалистов и междисциплинарных команд заявить о себе и дать шанс на вторую жизнь разрушающимся ОКН. В этом году в конкурсе участвуют не только региональные, но и федеральные памятники — например, кронштадтские казармы: «Первого учебного морского экипажа, «Казарма оборонительная 5-я северная», «Казарма оборонительная 4-я северная». Все это действительно сложные объекты, неудивительно, что понадобилось дополнительное время.

Почему сейчас — особенно интересное время для участия в конкурсе?

Сфера объектов культурного наследия меняется на глазах и становится всё более инвестиционно привлекательной. ДОМ.РФ запускает комбинированные торги и есть льготное кредитование для инвесторов, готовых браться за реставрацию. Более того, совсем недавно депутаты внесли в Госдуму законопроект, который предлагает дать арендаторам право выкупа отреставрированных памятников за 1 рубль. Новый порядок, если его примут, сделает вложения в сохранение наследия более защищёнными и экономически оправданными. А конкурс «Сохранение с приспособлением» становится трамплином для таких проектов — именно здесь рождаются концепции, которые завтра могут стать реальными инвестиционными кейсами.

Грамотная экономика сделает даже сложные памятники устойчивыми.

🤝 Ждем архитекторов, дизайнеров, урбанистов, экономистов, инженеров и менеджеров — как индивидуально, так и в командах. Нестандартные сочетания компетенций приветствуются!
Подробнее о конкурсе!

Отличные новости! 🎯 Наша экспертная сессия официально вошла в проект деловой повестки XXIV Общероссийского форума «Стратегическое планирование в регионах и городах России».

Структура мероприятия уже опубликована! Ключевое деловое событие для тех, кто управляет развитием субъектов и муниципалитетов, пройдет в Петербурге 29–30 октября 2026 года под темой «Взгляд в будущее: Стратегия 2050».

🏛 О чем поговорим?

Мы продолжим диалог, начатый на ПМЭФ-2026, и посвятим дискуссию возрождению исторических пространств и комплексному вовлечению объектов культурного наследия (ОКН) в экономический оборот.

Сегодня инвесторы в ОКН часто сталкиваются с жесткими охранными режимами и нормативной турбулентностью. Из-за этого уникальные памятники рискуют остаться законсервированными или начать деградировать. Наша цель — перейти от констатации проблем к выработке конкретных рабочих инструментов.

Ключевые темы дискуссии:
🔹 Законодательные «окна возможностей»: как новые нормативные документы и подходы (включая концепцию единого оператора от ДОМ.РФ) могут упростить взаимодействие с ОКН и дать старт крупным проектам.
🔹 Комплексное развитие против точечной работы: как мастер-планирование, КРТ и генпланы помогают устранить правовые неопределенности (те самые «серые зоны» в регулировании) и предотвратить конфликты интересов между строгими охранными режимами, запросами жителей и бизнес-задачами девелоперов.
🔹 Петербург как пилотная площадка для отработки новых механизмов вовлечения ОКН. Узнаем видение КГИОП и планы Комитета по экономической политике по развитию исторических зон.
🔹 Успешный опыт регионов: какие практики комплексного развития исторических территорий уже успешно реализуются в российских субъектах?

Работаем над сессией вместе с КГИОП и Комитетом по экономической политике и стратегическому планированию Санкт-Петербурга.

Будет предметно, конструктивно и интересно! 🤝🏙

🏛 ДАЙДЖЕСТ НОВОСТЕЙ ЗА НЕДЕЛЮ
Туризм и объекты культурного наследия

На этой неделе в центре внимания — развитие инструментов привлечения инвестиций в ОКН. Сразу с двумя интересными инициативами выступила Мособлдума.

Депутаты предлагают дать арендаторам право выкупа памятников после реставрации за 1 рубль.
Инициатива бесспорно справедливая. Существующие программы льготной аренды ОКН не вызывают большого энтузиазма у инвесторов. Как справедливо отмечают авторы поправок, из-за высокой стоимости реставрации зданий и отсутствия перспектив выкупа объекты не ремонтируют в 90% случаев даже после сдачи в аренду. Новый порядок, если он будет принят, сделает вложения бизнеса в сохранение наследия экономически оправданными и защищенными.

Кроме того, парламентарии предлагают оптимизировать работу с землей. Сейчас инвесторам часто приходится брать в долгосрочную аренду обширные земельные участки вокруг усадеб. Предлагается разрешить дробление таких территорий, чтобы предприниматели могли сосредоточить ресурсы на восстановлении здания и не переплачивать за содержание земель.

В Нижегородской области депутаты предложили при покупке исторических зданий сразу выдавать задание на проектирование.
Предполагается, что это поможет бизнесу заранее понимать объемы работ и затраты на реставрацию. Инициативу озвучил депутат Антон Ананьин, который сам столкнулся с неопределенностью при оценке стоимости восстановления памятников.

ОКН РЖД появились на инвестиционной платформе «наследие.дом.рф».
В каталоге представлены Императорский павильон Витебского вокзала в Санкт-Петербурге (памятник модерна 1900–1901 годов), здания вокзалов Немчиновка и Голицыно в Подмосковье, а также локомотивное депо в Новгородской области.

Этот шаг задает правильный тренд для многих ведомств и крупных организаций. Исторические здания часто являются для них непрофильным и обременительным активом: содержать их и качественно реставрировать сложно и ресурсозатратно. Мы не раз предлагали и продвигали вывод памятников с баланса таких организаций для того, чтобы прекрасные здания могли обрести вторую жизнь и заботливых хозяев. Рады видеть реализацию идеи на практике.

🏛️ Плодотворный диалог с ДОМ.РФ: от идей к реальным изменениям

9–11 сентября в Санкт-Петербурге пройдет Международный бизнес-форум недвижимости. Уже готовим предложения, чтобы обсудить их на сессии «Как привлечь инвестиции в новый проект? Инструменты и практики КРТ, которые использует ДОМ.РФ». Это отличная возможность вживую продолжить диалог с корпорацией.

Тема включения объектов культурного наследия (ОКН) в проекты комплексного развития территорий (КРТ) звучит в наших инициативах уже давно. И самое важное — коллеги нас слышат. Гендиректор ДОМ.РФ Виталий Мутко на встрече с предпринимателями «Деловой России» подчеркнул: такой механизм способен сократить сроки восстановления памятников и повысить их инвестиционную привлекательность.

КРТ создаёт вокруг ОКН живое, экономически активное окружение: дороги, инженерные сети, жильё, коммерцию, общественные пространства и благоустройство. Реставрация и приспособление перестают быть изолированной и часто убыточной задачей, а становятся частью масштабной программы развития, где экономика сходится.

🔌 Ещё одно важное для нас предложение — субсидировать инвесторам затраты на подключение к инженерным сетям (электричество, газ, вода). Почему я делаю на сетях такой акцент? Потому что это боль инвестора. Покупаешь на торгах историческую усадьбу или особняк, а потом попадаешь в «сетевую ловушку»: мощностей нет, а подключение стоит дороже реставрации.

Мы предлагали ДОМ.РФ системное решение: продавать объекты на торгах уже с готовыми, заранее зарезервированными лимитами на подключение. Это было бы максимально удобно для инвестора, но потребовало бы очень сложной, тяжелой работы с сетевыми монополистами, сверки их инвестпрограмм и не дало бы быстрого результата. Поэтому ДОМ.РФ пошел по более прагматичному пути: субсидировать инвесторам затраты на подключение. И мы в целом поддерживаем это решение, оно рабочее.

Однако есть важный нюанс. Насколько нам известно, сейчас эти лимиты и субсидии касаются только объектов в неудовлетворительном состоянии со сроком ввода до 2030 года. Эти рамки нужно обязательно расширить, чтобы перейти к проактивной модели сохранения ОКН: не восстанавливаем, когда всё уже развалилось, а развиваем и обеспечиваем сохранность заранее.

Как сделать восстановление и сохранение памятников эффективнее? Пишите свои предложения. Обязательно обсудим!

Фото - ДОМ РФ