Максим Иванов | Доходная недвижимость

«Мой сосед - миллионер» Томас Стенли, Уильям Данко

Оценка: 6.5/10

В целом с основной идеей книги я согласен, что богатого человека в целом сложно отличить от среднего класса и что «Ролексы» и брендовая одежда не показатель богатства, но без крайностей описанных в книге, про миллионеров которые одеваются в секонде и вырезают купоны со скидками в «Пятерочку»

Главная мысль книги такая:
При любом доходе живите скромнее своих возможностей, высокий доход сам по себе не означает богатства.

Можно много зарабатывать, все тратить и оставаться зависимым от следующего поступления денег.

Высказывания, которые вызвали у меня некоторые противоречия:

Окружение и желание казаться успешнее, чем ты есть, управляют расходами.
Авторы приводят пример с домами в хороших районах, с частными школами поблизости. Они пишут, что на самом деле настоящему миллионеру это не нужно и по статистике около 20% живут в районах «комфорт +» , а про остальные 80% миллионеров, они умалчивают)
Или приводят пример сравнивая платную частную школу и государственную.

Когда ребенок попадает в состоятельное окружение, то это задает высокую планку потребления для него и как следствие родителей! Дети ездят в другие страны с классом на каникулах, общие праздники и начинают больше хотеть потреблять.

Здесь все ясно окружение влияет на мировосприятие человеком, в том числе и на уровень потребления , но тогда для чего вообще мы хотим стать богатыми?

Мне, например, хочется стать богатым, но чтобы вместе с капиталом росло и качество жизни!
Только главное научится понимать, где траты действительно делают жизнь лучше, а где это просто понты твоего эго!


Ну и еще 20% книги это описание наследственных дел и налогов Америки, которые неприменимы к нашей реальност

Выбираю квартиру в ЛДМ, за что нужно заплатить 1 000 000 рублей / м2

Вместе с представителем застройщика AURIX Иваном, выяснили:

- Кто покупает таунхаус в Санкт-Петербурге за 460 000 000 рублей на месте, где первый раз Виктор Цой спел «Группу крови»

- Какую квартиру выбирают одинокие и богатые мужчины и почему квартиры на «крестике» их уже не впечатляют

- Что покупать парковочные места за 7 000 000 рублей - это база для успешного человека)

И подобрал семейную квартиру с видом на реку «Малую Невку», сколько она будет стоить, смотрите на канале:

RuTube | Vk Видео | Яндекс Дзен

Кому интересно как дела с публичным портфелем на фондовом рынке, можно теперь в режиме реального времени смотреть здесь

P.S. Пока там ничего хорошего 😉

Сходил с супругой на танцевальную терапию от Ирины Горбачевой и вот что из этого вышло 😅

Отчет о книге «Психология денег» Морган Хаузел
Оценка 8/10

Книга сначала меня насторожила странным примером про Рональда Рида человека, который всю жизнь работал уборщиком, жил очень скромно и после смерти оставил 8 миллионов долларов!
Зачем? Почему? Для чего он это делал? Зачем приводить в пример душевнобольного человека?

Если всю жизнь во всем себя ограничивать, накопить миллионы и умереть, практически ими не воспользовавшись, где здесь финансовый успех?

Но дальше автор начал выдавать вполне здравую базу и вот что взял для себя:

1. Наше отношение к деньгам определяется не нашими знаниями или реальной ситуацией экономики, а только личным опытом.

Люди, которые выросли в разные экономические периоды, совершенно по-разному воспринимают один и тот же риск.

Почему отношение к фондовому рынку у американцев и у наших сограждан разное?
Посмотрим, что было 35 лет назад с 1990 по 1999, время которое еще отлично помнит «народная память»

Индекс S&P 500 с 1990 по 1999 показал совокупная доходность около 433%, или примерно 18% годовых (с учетом дивидендов)

Индекс РТС начал рассчитываться только с сентября 1995 года со 100 пунктов и уже в октябре 1998 он опускался до 39 пунктов, т.е. упал более чем на 60% от начального уровня. В августе 1998 года государство объявило дефолт, рубль резко обесценился, ну а дальше вы все сами знаете)

Поэтому два одинаково умных человека могут принимать противоположные инвестиционные решения и оба будут считать их рациональными и самыми верными!

2. Плохие новости всегда выглядят убедительнее хороших.
Обвал или катастрофа происходит за один день, а позитивный рост может занимает годы.

Пессимизм звучит разумно, потому что говорит о конкретной угрозе прямо сейчас, в то же время оптимизм требует веры в длинный процесс, результат которого сегодня не виден.
В общем не нужно ссать без поводов!

3. Главный финансовый навык не максимизировать доходность и не минимизировать расходы, а «долго оставаться в игре», т.е. просрать все накопленное в очередном «инвест блудняке»

Короткие выводы из книги:
1. Никто точно не знает, куда и когда пойдет рынок.
Ни фондовый, ни рынок недвижимости
2. Всегда нужен запас прочности.
В деньгах, долговой нагрузке и инвестициях должна быть возможность пережить событие, которое ты не смог предусмотреть.
3. Для создания капитала нужны три вещи:
Экономия - регулярно оставлять часть заработанного
Постоянство - делать это не месяц и не год, а десятилетиями
Оптимизм - верить, что в долгосрочной перспективе имеет смысл продолжать инвестировать, строить бизнес и двигаться дальше

Чтобы стать богатым, необязательно каждый раз принимать гениальные решения, гораздо важнее достаточно долго не совершать фатальных ошибок.

Нужно заниматься спортом и вести здоровый образ жизни, зарабатывать деньги, вкладывать эти деньги разумно и с оптимизмом верить, что ты доживешь до прекрасного будущего - это ли не сказка?)

Шоу «Обкашлять инвест-темку» или «Инвест прожарка» с грозой инфоциганства Антоном Мелешко и Ален Делоном коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга Михаилом Боровлянским

Первым (и дай Бог не последним) гостем согласилась стать Наталья Иванищева, со своим проектом «Гараж И»

Что из этого вышло, смотрите в видео:
RuTube | Vk Видео | Яндекс Дзен

P.S. Если у вас есть инвестпроект, о котором вы хотите рассказать во всеуслышание и не боитесь конструктивной, а иногда и необоснованной критики! Пишите мне, что бы стать следующим гостем шоу)

Кладовка «Складно» в Санкт-Петербурге на Арцеуловской аллеи, 9 в ж/к «Полис Приморский» открыта!

Площадь помещения: 87 м2
Всего разместили 70 ячейки
Средний объём ячейки 2.77 м3
Утилизация по площади получилась 61.94 %
Тарифицируемый объем 190.4 м3

Помещение в аренде!

Прогулки по Санкт-Петербургу

Поднялись с Ромой на самую высокую смотровую площадку (до постройки Лахты) Смольного собора, которая расположена на высоте 50 метров!

Смотровая площадка на колоннаде Исаакиевского собора располагается всего на 43 метров

P.S. Смотровая площадка Лахты стала самой высокой в Европе 💪

Устроил соревнование с Дией по количеству прочтенных книг и тренировок до конца года

Поэтому решил ввести новую рубрику, книги которыми хочется поделится!
Первая книга: «Манифест инвестора» Уильяма Бернстайна
Моя оценка 8/10

Какие мысли понравились:
1. Мы не первые, кто живет в «очень страшное время»
Российскому рынку акций около 31 года, а пиндосовскому американскому больше 230 лет, за это время у них были и войны, и депрессии, и гиперинфляции, и пузыри и падения рынка более чем на 50%.
Это полезно помнить, когда читаешь новости)

2. Доходность - это плата за риск.
Избегать риска полностью опасно, так как капитал съедает инфляция, но и высокий риск не гарантирует высокую прибыль.

3. Падающий рынок молодому инвестору выгоден
Хорошие компании лучше покупать дешево, чем дорого.

Поэтому сегодняшняя геополитическая неопределенность потенциально может стать источником повышенной доходности в будущем, но это НЕ ТОЧНО)

4. Диверсификация нужна и это БАЗА!

Нужно иметь активы с разными источниками доходности и риска: акции, облигации, недвижимость.

5. Новости зло, если не уметь ими пользоваться.

Чем чаще инвестор смотрит в портфель, после прочтения новостей, тем больше у него возможностей совершить эмоциональную ошибку.

6. Наша миссия - комиссия или агентский конфликт в финансовой сфере развит так же хорошо, как и на рынке недвижимости

У инвестора и человека, который продает ему финансовый продукт или недооцененные квадратные метры, интересы могут сильно различаться)

7. Главный враг инвестора он сам.
Страх, жадность, желание найти «темку» дающую доходность выше рынка, постоянное переключение стратегий и самоуверенность - дают худший результат на долгосрочной перспективе!

Что вызвало смешанные чувства:

1. Пари Паскаля

С одной стороны, кончено правильно задавать не только вопрос: «Сколько я заработаю, если все получится?», но и «Что будет, если я ошибусь?»

Но ОЧЕНЬ СИЛЬНО ужимать себя в молодости, ради того что бы точно не голодать в старости, на мой взгляд перебор!

А вы что думаете по этому поводу?

Кстати, норм рубрика? Оставляем - 👍

Сообразили на троих с Алексеем Сорокиным и политологом Дмитрием Коноваловым, обсудили следующие вещи:

- Когда будет мобилизация в России и будет ли?
- Заберут ли вклады у богатых россиян?
- Какая на самом деле реальная инфляция в стране?
- Что полезнее для ментального здоровья, читать новости или смотреть порнографию?

А в конце вообще неожиданно подошли к тому, что третья мировая война, ближе чем во время карибского кризиса 😅

Видео на канале:
RuTube | Vk Видео | Яндекс Дзен

Отчет по кладовкам «Складно» за август 2026 года

1. Оптиков 37к1 (Работает 16 месяцев) Писал про открытие здесь

Приход: 400592 рублей
• Средний чек: 2 588 рублей
• Заполняемость: 87% по ячейкам, 84% по объёму
• Средний срок аренды: 12.4 мес.
• Активные подписки: 194 шт.

Расходы:
• Коммуналка: 22 400 рублей
• Интернет: 3 000 рублей
• Уборка: 4 000 рублей
• Пожарная сигнализация: 2 300 рублей
• Охрана (тревожная кнопка): 1 200 рублей
Итого: 32 900 рублей

Чистыми: 367 692 рублей

Комментарий:
В августе сняли маленькие ячейки, но отдали большие - это отразилось на общем приходе

2. Ушинского 14 (Работает 11 месяцев ) Писал про открытие здесь

Приход: 133 915 рублей
•Заполняемость: 98% по ячейкам, 90% по объёму
• Средний чек: 3023 рублей
• Заполняемость: 96% по ячейкам, 89% по объёму
• Средний срок аренды: 10.5 мес.
• Активные подписки: 51 шт.

Расходы:
• Коммуналка: 9 700 рублей
• Интернет: 3 000 рублей
• Уборка: 4 000 рублей
• Пожарная сигнализация: 2 300 рублей
• Охрана (тревожная кнопка): 1 200 рублей
Итого: 20 200 рублей

Чистыми: 113 715 рублей

Комментарий: Средний срок аренды ячейки увеличивается, получаем деньги и потихоньку индексируем)

3. Ленинский 53 (Работает 10 месяцев) Писал про открытие здесь

Приход: 100 575 рублей
• Заполняемость: 91% по ячейкам, 84% по объёму
• Средний чек: 2868 рублей
• Средний срок аренды: 6.6 мес.
• Активные подписки: 43 шт.

Расходы:
• Коммуналка: 10 250 рублей
• Интернет: 3 000 рублей
• Уборка: 3 000 рублей
• Пожарная сигнализация: 2 300 рублей
• Охрана (тревожная кнопка): 1 200 рублей
Итого: 19 750 рублей

Чистыми: 80 825 рублей

Комментарий:
В связи заполнение на 100% в сентябре выселили из одного кабинета страховку и делаем там кладовки)

4. Тихоокеанская (Работает 10 месяца) Писал про открытие здесь

Приход: 77839 рублей
• Заполняемость: 77% по ячейкам, 80% по объёму
• Средний чек: 1420 рублей
• Средний срок аренды: 6.6 мес.
• Активные подписки: 73 шт.

Расходы:
• Коммуналка: 8 970 рублей
• Интернет: 3 000 рублей
• Уборка: 3 000 рублей
• Пожарная сигнализация: 2 300 рублей
• Охрана (тревожная кнопка): 1 200 рублей
Итого: 18 470 рублей

Чистыми: 59 369 рублей

Комментарий: Жду заселения домов по соседству

5. Московское шоссе (Работает 10 месяцев) Писал про открытие здесь

Приход: 58309 рублей
• Заполняемость: 72% по ячейкам, 73% по объёму
• Средний чек: 1952 рублей
• Средний срок аренды: 6.4 мес.
• Активные подписки: 36 шт.

Расходы:
• Коммуналка: 9 450 рублей
• Интернет: 3 000 рублей
• Уборка: 3 000 рублей
• Пожарная сигнализация: 2 300 рублей
• Охрана (тревожная кнопка): 1 200 рублей
Итого: 18 950 рублей

Чистыми: 39359 рублей

Комментарий: Плюсовая доходность для МШ - это уже счастье 🥹

6. Фрунзе 23 (Работает 6 месяца) Писал про открытие здесь

Приход: 150 695 рублей
• Заполняемость: 83% по ячейкам, 63% по объёму
• Средний чек: 3005 рублей
• Средний срок аренды: 7.9 мес.
• Активные подписки: 58 шт.

Расходы:
• Коммуналка: 13 107 рублей
• Интернет: 2 100 рублей
• Уборка: 3 000 рублей
• Пожарная сигнализация: 2 300 рублей
• Охрана (тревожная кнопка): 1 200 рублей
Итого: 21 707 рублей

Чистыми: 129 258 рублей

Комментарий: Думаю сентябрь-октябрь заполним на 90% и проиндексируем

7. Гатчинская, 14 (Кладовка с нашей стороны сделана, ждём окончания ремонта фасада и запускаем)

8. Измайловский бульвар, 11 (Работает 3 месяцев) Писал об открытии здесь.
Отчет за июль

Кладовка «Складно» в Санкт-Петербурге на ул. Шоссе в Лаврики, 95 открыта!

Площадь помещения: 88.5 м2
Всего разместили 65 ячейки
Средний объём ячейки 2.89 м3
Утилизация по площади получилась 69.49 %
Тарифицируемый объем 175.5 м3

Помещение в аренде!

Финансовые итоги августа по соревнованию инвестиционных инструментов:

1. Фондовый рынок - 383 450 рублей, уже лучше чем в прошлом месяце.

2. Кладовка «Складно» на Измайловском.

Приход: 130902 рублей
• Заполняемость: 64% по ячейкам, 53% по объёму
• Динамика к финмодели: +87%

Расходы:
• Аренда: 119 790 рублей
• Коммуналка: 10 000 рублей
• Интернет: 4 000 рублей
• Уборка: 3 000 рублей
• Пожарная сигнализация: 2 300 рублей
• Охрана (тревожная кнопка): 1 200 рублей
Итого: 140 290 рублей

Чистыми: -9 388 рублей

3. Помещение «под ноготочки» в МФК «Гараж И» строится.

4. Квартира с торгов так и не куплена. Каждую неделю веду поиски, но ничего подходящего так и не нашел(

Комментарии:

1) В августе докупил на 100 000 рублей привилегированные акции Транснефти и Сбера. По всем показателям компании действительно торгуются недорого! Так же активно докупаю дивидендные акции в основной портфель (не зря ли?)

2) Кладовка «Складно» заполнилась за 3 месяца на 87% опережая финмодель

3) Жду завершения строительства и ввода в эксплуатацию

4) Расширил поиск объектов на Москву, писал здесь

В целом все в бумажном минусе, но чувствуется что счастье не за горами 😁

Мы с супругой решили выбраться ненадолго на море, но она уже успела придумать хитрый способ привлечения рыб 😁

Записал САМЫЙ ДЛИННЫЙ подкаст на 3.5 часа с Кириллом Кудиновым

За это время успели обсудить:

- Как живя на чердаке с семьей, он смог стать владельцем самого большого количества апарт-отелей в Санкт-Петербурге?
- Как покупать недвижимость БЕЗ ДЕНЕГ?
- Можно ли сейчас заработать покупая номера аппарт-отелях?
- Как покупая новое здание за 1 миллиард рублей, чуть не потерял 200 миллионов!

Видео уже на канале
RuTube | Vk Видео | Яндекс Дзен

P.S. В целом подкаст получился душевным и он бы мог продолжаться еще часа полтора, но нас выгнали из студии 😅

Почему я не пиши про результаты своих сделок по недвижимости?

Читая каналы коллег инвесторов в недвижимость, которые публикую отчеты о сделках, задумался а чего я то не пишу о финансовых результатах.

Было же круто написать как я заработал х2 или х3 на сделке купли-продажи маленькой кладовки в ж/к или паркинга, который купил у застройщика и перепродал через 1.5 года после сдачи дома с «лютой» доходностью в процентах)

Но на мой взгляд это все МАГИЯ ЦИФР, так как масштабировать или делать подобные сделки на постоянной основе, к сожалению не получается и выходит, что это уже не актуальная информация.

Или я не прав и стоит иногда делится цифрами?
Делись - 👍
Постоянство наше все - 🔥

ЧАСТЬ ТРЕТЬЯ
Быстро решились на покупку значит мало проанализировали? И кому можно доверить распоряжаться своим деньги?

Нобелевский лауреат Даниэль Канеман описал мышление человека через две условные системы:
Система принятия решения 1 :
Четкая тема, точно стрельнет, погнали
Система принятия решения 2 :
Я понимаю на какие 3-5 решающих фактора обратить внимание, на остальные 50 несущественных факторов я не буду обращать внимание

По факту одно решение было принято двумя людьми за 15 минут, но первый дилетант, а второй эксперт и результат окажется разный!

Давайте распределим брокеров - инициаторов, да в целом любых людей по следующей шкале:

1 - Низкая компетентность
2 - Высокая компетентность
А - Решает быстро
Б - Решает медленно
И вот какие типажи, согласно системы нобелевского лауреата, мы получим:

1А - Быстрый дилетант
Самая опасная особенность этого персонажа не скорость принятия решения, а чрезмерная уверенность в собственной правоте без достаточных знаний и компетенции:
- Услышал про индексацию кладовок и тут же сделал вывод о том, что их можно индексировать на 40% каждый год
- Посмотрел успешные проекты в крупных городах и сразу решил, что это также будет работать в деревнях!
- Увидел, что кто-то покупает подвалы или зарабатывает на новостройках, сразу делает курс: Как зарабатывать на недооцененных квадратных метрах!

Этот эффект получил название Даннинга-Крюгера, простыми словами он гласит: «Дурак слишком глуп, чтобы понять, что он дурак!»

1Б - Медленный дилетант
Этот персонаж, на первый взгляд, выглядит безопасно и солидно: долго читает и собирает документы, делает Excel таблички, ебет голову задает много ненужных вопросов, но фундаментальная проблема остается та же:
если не знать, какие вопросы важные, а какие нет, то дополнительное время необязательно делает решение лучше и вернее!

2Б - Медленный эксперт
Такого специалиста, часто называют «душным», потому что у него почти никогда нет воодушевляющего ответа: «Да 100% заработаем быстро»
Связано это с тем, что чем большим опытом обладает человек, тем тяжелее ему говорить абсолютно уверенно, без дополнительной проверки.
Не потому что он менее уверенный по жизни человек, а потому что его выборка в разу больше и он видел не только «успешный-успех», но и провалы!

2А - Быстрый эксперт
Канеман вместе с психологом Гэри Кляйном отдельно разбирали вопрос: когда профессиональной интуиции вообще можно доверять?

Интуиция становится действительно экспертной, когда выполняются как минимум два условия:
1. Сфера деятельности должна содержать устойчивые закономерности, то есть одни и те же признаки должны достаточно регулярно приводить к похожим результатам.
2. Человек должен иметь большой объем практики и получать достаточно быструю и качественную обратную связь.

Эксперт видит сразу несколько десятков уже знакомых ему сценариев в любом новом проекте и поэтому быстрый эксперт не обязательно анализирует меньше, он просто сжимает большой предыдущий опыт в несколько действительно значимых параметров.

Но есть нюанс: экспертная интуиция или «чуйка» плохо переносится из одной сферы деятельности в другую. Кто быстро может ориентироваться в недвижимости, не может похвастаться быстротой реакции, например на фондовом рынке.

Вывод:
Уверенность человека с которым он рассказывает про «недооцененные квадратные метры» или «супер темку» , вообще ничего не говорит о точности его прогноза

Он может быть просто тупой, что бы видеть всю картину целиком или очень умным, но не в необходимой области!

Новые жилые комплексы в Санкт-Петербурге скоро закончатся?

Прочитал статью «АиФ Петербург» в которой не очень качественно отредактированный текст ChatGPT гласил, что:

- По данным Петростата в первом полугодии 2026 года было введено на 45,9% кв. метров жилья меньше, чем за аналогичный период прошлого года

- Случилось это из-за:
1. Высокой ключевой ставки в прошлых годах
2. Нехватки свободных пятен под застройку в городе
3. Сжатия спроса и перехода девелоперов в бизнес/элит сегмент в связи со значительным удорожанием строительства

- Санкт-Петербург в плане падения уникален и рост ввода квадратных метров по России составил 16%

После был сделан вывод о том, что в 2027-2028 годах город столкнется с дефицитом доступного жилья внутри КАД и значительному росту цен на недвижимость.

А на ваш взгляд будет дорожать вся недвижимость внутри КАД? Имеет смысл сейчас покупать хорошие лоты с целью перепродажи в 2028 году?

Кладовка «Складно» в Санкт-Петербурге на ул. Кустодиева, 7 открыта!

Площадь помещения: 72.9 м2
Всего разместили 57 ячейки
Средний объём ячейки 2.77 м3
Утилизация по площади получилась 64.61 %
Тарифицируемый объем 144,6 м3

Помещение в аренде!

P.S. На мой взгляд, получилась одна из лучших кладовок 👍

Сыграли турнир в Pari Padel, из итогов:

1. Занять 7 место ✅
2. Разбить мячом очки ✅
3. Выпить не менее 5 бутылок безалкогольного пива ✅

У меня был план и я его придерживался!