Новостройка безопасно | Илья Савинский | Риелтор СПб

Как понять, достроит ли застройщик дом 🏗
#рынок

Проверить застройщика можно двумя способами.

1️⃣Первый простой, на второй уйдёт вечер.
Простой способ — посмотреть, сколько лет компания на рынке и какие дома она уже сдала. Я с этого начинаю любой подбор и смотрю, из чего застройщик строит, как сдавал прошлые дома, были ли проблемы на приёмке и как он потом общался с жильцами.

2️⃣Второй способ — открыть отчётность. Крупные застройщики обычно публикуют её на сайте, по РСБУ и МСФО. Звучит сложно, но искать нужно всего две цифры.

Первая показывает, сколько денег покупателей лежит на эскроу-счетах в банке. Эти деньги обеспечивают достройку дома. Вторая показывает, сколько застройщик должен по другим кредитам и облигациям.
Если таких долгов нет, собственный капитал большой, а компания строит давно, это сильный довод в пользу того, что дом достроят.

Гарантией я бы это не назвал. Отчётность отвечает на вопрос про деньги, а про качество стен и окон в ней ничего нет. К тому же публикуют её в основном крупные компании, у небольшого застройщика на сайте её может не оказаться.

Я бы начинал с простого способа, а отчётность открывал, когда о застройщике мало что известно.

📩 Напишите ПОДБОР и название ЖК, который рассматриваете. Пришлю короткую справку о том, какие дома застройщик уже сдал и как там проходила приёмка.

Мой канал в MAX

Три квартиры.Кому какую я бы показал

#лот_недели

В свежей подборке три квартиры, и у каждой свой способ оплаты. Взнос и срок указаны не на всех карточках, поэтому я пересчитал каждую.

1️⃣Семье с ребёнком до 7 лет, у которой есть половина цены
Однокомнатная 35,08 м² в «Бионике Заповедной», Приморский район, сдача в первом квартале 2027 года. Цена 10 450 056 ₽, семейная ипотека под 6%, платёж 43 999 ₽. Взноса на карточке нет. Звучит хорошо, но посчитаем. Такой платёж выходит при взносе около 5,24 млн ₽ и сроке 15 лет. С 1 октября семье с одним, двумя или тремя детьми 6% в Петербурге дают при взносе от половины цены, а субсидируют ставку не дольше 15 лет, при этом срок ипотеки может быть до 30 лет

2️⃣Тем, у кого есть 2,5 млн ₽, а льготная ставка не положена
Студия 26,15 м² в «Парадном ансамбле», Московский район, сдача в четвёртом квартале 2026 года. Цена 6 676 500 ₽, взнос 2 500 000 ₽, ставка 12,49% на весь срок от Совкомбанка, платёж 51 450 ₽.

3️⃣ Тем, кто ждёт крупную сумму, например от продажи своей квартиры
Студия 25,85 м² в том же «Парадном ансамбле», дом уже сдан. Цена 7 000 143 ₽, рассрочка без удорожания. Взнос 1 400 029 ₽, потом два платежа по 2 800 057 ₽, в октябре 2027 и октябре 2028 года. Ежемесячных платежей нет.

Про рассрочку скажу отдельно.
В ней 2,8 млн ₽ нужно найти дважды. Если к октябрю 2027 года суммы не будет, придётся переходить на ипотеку, а одобрение и ставку на тот момент никто не гарантирует. Слова «без удорожания» я бы до брони сверил с ценой этой же студии при полной оплате.

Я бы начинал с суммы, которая у вас есть на руках, и уже под неё выбирал схему.

📩 Напишите ПОДБОР и сумму взноса — посчитаю все три схемы под ваши деньги и пришлю планировки.

Мой канал в MAX 📲

Уточнённые условия семейной ипотеки с 1 октября

Сбер прислал разъяснения по новым правилам. Собрал всё, что меняется, по пунктам — с пометкой, где стало хуже, а где лучше.

Кто имеет право на льготу

❌ Стало строже. Нужен ребёнок до 6 лет включительно или ребёнок-инвалид до 18 лет.
Отдельно: с 1 октября отменяется кредитование семей с двумя несовершеннолетними детьми, если среди них нет ребёнка до 6 лет или ребёнка-инвалида. Сейчас такая семья проходит. С октября — нет.
Что определяет ставку и сумму

✅ Стало лучше. Считается общее количество детей у родителя-заёмщика. Возраст остальных детей значения не имеет — в том числе старше 18 лет.
Ребёнку 3 года, старшим 19 и 22 — это семья с тремя детьми. В Петербурге 8% вместо 12%.

Срок субсидирования

❌ Новое ограничение. Государство через ДОМ.РФ возмещает банку 15 лет с даты выдачи. Срок самого кредита при этом остаётся до 30 лет. После 15 лет ставка пересчитывается.

Регистрация ребёнка с родителем

✅ Отменено. Совместная прописка ребёнка с родителем на момент оформления больше не требуется.

Прописка в купленной квартире

❌ Новое требование. Родитель, давший право на льготу, обязан прописаться в объекте с 271-го дня после регистрации права собственности. Подтверждать прописку ежегодно в течение 5 лет.

Когда повысят ставку

❌ Новый список оснований:
🔹 СНИЛС ребёнка уже использовался по семейной ипотеке — для кредитов с 01.02.2026
🔹 Заёмщик не прописался в течение 271 дня или не подтверждает прописку ежегодно 5 лет
🔹 Отозвано согласие на обработку персональных данных в ДОМ.РФ
🔹 Истёк срок субсидирования
🔹 Лишение родительских прав или отмена усыновления на дату заключения договора

Взрослые дети в сделке

Совершеннолетний ребёнок может быть собственником, если этого хочет участник программы. Но тогда он входит в кредитный договор как созаёмщик или поручитель. Созаёмщиков не больше трёх. Согласие на обработку данных он подписывает лично, на сделке это проверяют.

Рефинансирование

✅ С 1 октября по правилам Минфина возможно рефинансирование семейной ипотеки, если изначально кредит брался на строительство дома. В банке механику ещё прорабатывают.

📅 С какого момента применяются новые условия

Ко всем заявкам, по которым кредитный договор не подписан до 30 сентября включительно. Не одобрение и не бронь — именно подписанный договор.
Шесть дней. Если объект выбран и документы собраны — успеть реально. Если выбор не начат, планируйте уже по новым условиям.

📩 Напишите ИПОТЕКА и возраст всех детей, включая взрослых — скажу, какая ставка у вас выходит с октября и есть ли смысл торопиться.

Мой канал в MAX 📲

«Фабула» у Площади Мужества. Однушки от 16,7 млн ₽

#старт_продаж

ФСК вывел в продажу новый проект бизнес-класса на севере города. Камерный дом на 229 квартир, 5 минут до метро «Площадь Мужества».

Первым делом я посмотрел на цены.
Однокомнатные — от 16,7 млн ₽
Двухкомнатные — от 26,3 млн ₽
Трёхкомнатные — от 30 млн ₽
Между минимальной двушкой и минимальной трёшкой разница меньше 4 млн. Третья комната редко стоит так мало.

Что в проекте есть
Приватный двор, без чужих машин и проходящих мимо людей. Лобби с ресепшн. Подземный паркинг. Панорамные окна.
И французские балконы. Это окно в пол с ограждением. Кофе на нём не выпьешь, зато света в комнате заметно больше.

О чём в буклете не пишут
Сдача в третьем квартале 2029 года. Это три года ожидания. Если снимаете жильё, закладывайте аренду на весь срок.
Отделка черновая. После ключей нужен отдельный бюджет и время на ремонт.

Мой вывод:
Если семья выбирает между двушкой и трёшкой, здесь я бы сначала считал трёшку.

Напишите НОВОСТРОЙКА мне в личные. Пришлю планировки «Фабулы» и посчитаю полную стоимость входа: цену, платёж и ремонт.

Мой канал в MAX 📲

⚡ Три дня. Минфин утвердил новые условия семейной ипотеки

28, 29 и 30 сентября — последние дни, когда ставка 6% действует для всех.
24 сентября появилось решение. До этого были обсуждения, теперь есть документ. Новые условия применяются к договорам, выданным с 1 октября.

Как будет в Петербурге и Ленобласти:
🔹 Один ребёнок до 7 лет — 12%, лимит 12 млн ₽
🔹 Двое детей — 10%, лимит 15 млн ₽
🔹 Трое детей — 8%, лимит 18 млн ₽
🔹 Четверо детей — 6%, лимит 18 млн ₽
🔹 Пятеро и больше — 4%, лимит 18 млн ₽

Сегодня все эти семьи берут под 6% с лимитом 12 млн ₽.
В деньгах. Кредит 12 млн под 6% на 30 лет — около 72 000 ₽ в месяц. Он же под 12% на 15 лет — около 144 000 ₽. Ровно вдвое.

Два пункта, о которых пишут меньше.
Вводится максимальный срок субсидирования — 15 лет. Раньше льготная ставка держалась весь срок кредита.

Во всей таблице есть условие: хотя бы один ребёнок младше 7 лет на момент договора. Если детям больше, ваша ситуация считается отдельно.

Кому спешить не нужно. Семьям с четырьмя и пятью детьми условия не ухудшили, а лимит подняли до 18 млн ₽. Строительство частного дома тоже остаётся под 6% при любом количестве детей.
Кому спешить. Семьям с одним и двумя детьми. Ставка растёт вдвое, вернуться к сегодняшним условиям после 30 сентября будет нельзя.

И здесь про реальное ограничение, а не про календарь.

❗️Три дня есть только на бумаге. Часть застройщиков уже закрыла запись на сделки до конца месяца — слоты в отделах продаж расписаны. Часть банков перестала принимать новые заявки на рассмотрение, потому что физически не успевает их отработать до 1 октября.

То есть окно закрывается раньше 30-го и закрывается неравномерно: где-то оно ещё есть, где-то его уже нет. У кого именно осталось — я вижу по своим застройщикам и банкам сегодня.

📩 Напишите ИПОТЕКА в личные, укажите количество детей и возраст младшего. В течение часа скажу, кто ещё принимает заявки, у кого остались слоты на сделку и что реально успеваем.

Мой канал в MAX 📲

⚡️Семейную ипотеку ещё можно оформить на старых условиях.

Это 6% на весь срок, без привязки к числу детей. Кредитный договор для этого нужно подписать до 30 сентября включительно.

Я продолжаю принимать заявки.

🏦 Подаю в банки.
🔑 Бронирую квартиры.

👨‍👩‍👧 Каждый день пишут новые семьи с той же задачей, так что работаю в плотном режиме.

За оставшиеся дни должны сойтись одобрение банка, квартира и сделка. Если одобрение уже есть, это реально. Если начинаете с нуля, в первом же разговоре скажу честно, успеваете вы или нет.

📩 Напишите ИПОТЕКА и ваш бюджет. Пришлю три квартиры, которые можно забронировать сегодня, и скажу, успеваем ли до 30-го.

Мой канал в MAX 📲

❗️Подробно об условиях программы "Семейная ипотека", которые начнут действовать с октября:

По всей стране – кроме Москвы, Подмосковья, Петербурга и Ленобласти:

🔹2% годовых, 10 млн руб. максимальная сумма кредита – для семей с пятью и более детьми, где хотя бы один ребенок не достиг 7 лет на момент заключения договора;

🔹4% годовых, 10 млн руб. максимальная сумма кредита – для семей с четырьмя детьми, где хотя бы один ребенок не достиг 7 лет на момент заключения договора;

🔹6% годовых, 10 млн руб. максимальная сумма кредита – для семей с тремя детьми, где хотя бы один ребенок не достиг 7 лет на момент заключения договора;

🔹8% годовых, 8 млн руб. максимальная сумма кредита – для семей с двумя детьми, где хотя бы один ребенок не достиг 7 лет на момент заключения договора;

🔹10% годовых, 6 млн руб. максимальная сумма кредита – для семей с одним ребенком, не достигшим 7 лет на момент заключения договора.

В Москве, Подмосковье, Петербурге и Ленобласти:

🔹4% годовых, 18 млн руб. максимальная сумма кредита – для семей с пятью и более детьми, где хотя бы один ребенок не достиг 7 лет на момент заключения договора.

🔹6% годовых, 18 млн руб. максимальная сумма кредита – для семей с четырьмя детьми, где хотя бы один ребенок не достиг 7 лет на момент заключения договора;

🔹8% годовых, 18 млн руб. максимальная сумма кредита – для семей с тремя детьми, где хотя бы один ребенок не достиг 7 лет на момент заключения договора;

🔹10% годовых, 15 млн руб. максимальная сумма кредита – для семей с двумя детьми, где хотя бы один ребенок не достиг 7 лет на момент заключения договора;

🔹12% годовых, 12 млн руб. максимальная сумма кредита – для семей с одним ребенком, не достигшим 7 лет на момент заключения договора.

"В рамках программы "Семейная ипотека" ставка по льготному кредиту на строительство частного дома или его завершение, а также на покупку земли с последующим возведением жилья останется 6% вне зависимости от количества детей и региона проживания семьи", - сообщил Минфин.

Мой канал в MAX 📲

⚡️ Как изменят СЕМЕЙНУЮ ИПОТЕКУ С 1 ОКТЯБРЯ

В последние дни распространяется информация, что Правительство уже утвердило новые ставки по семейной ипотеке — от 2% до 12% в зависимости от количества детей и региона проживания.

Проверил официальные источники: на 24 сентября постановления с такими условиями нет.

Минфин сообщил другое: действующие правила сохраняются без изменений до 1 октября, а решение о возможной корректировке программы будет принято не ранее этой даты. Поэтому 1 октября — пока не дата запуска новых ставок.

Сейчас семейная ипотека продолжает работать по прежним условиям:

🔴 ставка — до 6% годовых;

🔴 первоначальный взнос — от 20%;

🔴 льготная сумма кредита в Санкт-Петербурге и Ленинградской области — до 12 млн рублей.

Изменение ставок в зависимости от количества детей и региона действительно обсуждается. Но точные проценты, требования к семьям и дата вступления новых правил пока не утверждены.

Если вы планируете покупку квартиры в Петербурге, откладывать все расчёты до появления новостей необязательно. Можно уже сейчас проверить, подходите ли вы под действующую программу, подобрать объект и подготовить запасной сценарий на случай изменения условий.

Напишите мне слово ИПОТЕКА — рассчитаем доступную сумму, первоначальный взнос и комфортный ежемесячный платёж.

Ипотека 3,5%. Не льготная — для всех🔥

В одном из новых проектов Петербурга сейчас действует ставка 3,5% для всех покупателей.

Это не семейная ипотека и не льготная программа. Специальное предложение даёт сам застройщик, поэтому воспользоваться им можно без требований, которые обычно действуют по льготным программам.

Квартира уже с готовой отделкой. Рядом три детских сада и школа, а до центра Петербурга около 15 минут на машине.

Ежемесячный платёж составит 36 059 ₽. Для сравнения, аренда двухкомнатной квартиры в Петербурге сейчас начинается примерно от 55 000 ₽.

В 2029 году предусмотрен переход на стандартную ставку. При 8% — что прогнозирует ЦБ, расчётный платёж составит 57 567 ₽ в месяц.

Хотите посмотреть доступные планировки, цены и узнать подробности? Напишите мне⁠ — отправлю информацию по проекту и расскажу об условиях покупки

Ожидаемый старт продаж в Невском районе - ЖК Текстура

Скоро старт продаж на улице Ткачей в Невском районе. Кому проект подходит и где подводные камни.

Один дом, восемь секций, 7–8 этажей. Двор на 70% засадят деревьями, кустарниками и цветами, плюс свой пруд. Для старта внутри КАД такая плотность сейчас встречается нечасто.

Что в проекте:
🔹 Архитектура в духе ленинградского конструктивизма — арки, эркеры, широкие окна, открытые балконы
🔹 Во дворе хвойный каркас, сезонное цветение, геопластика
🔹 Площадь с кофейней на входе, общая терраса, карманный парк
🔹 Медицинский кабинет общей практики на 438 м²
🔹 Потолки 2,8 м, на первом этаже 3,8 м
🔹 Больше половины квартир с балконами или лоджиями
🔹 В секциях 7 и 8 квартиры с эркерами и террасами на стилобате

Стартовые цены:
➡️студии от 11,5 млн ₽
➡️однокомнатные от 12,5 млн ₽
➡️двухкомнатные от 17,2 млн ₽
➡️трёхкомнатные от 24,4 млн ₽

Теперь минусы.
Отделка предчистовая. Стены и полы подготовлены, но ремонт, сантехника и двери остаются на вас — это отдельный бюджет и несколько месяцев после ключей.

Дом сдают в 4 квартале 2028 года, а ключи передадут в 3 квартале 2029-го.
Между вводом и заездом закладывайте почти год.

💡 Формат для тех, кто хочет камерный дом и зелёный двор, не уезжая за КАД. Под вход ради быстрой перепродажи он подходит хуже — студия от 11,5 млн ₽, ключи через три года.

📩 Напишите НОВОСТРОЙКА в личные — пришлю планировки, как только откроют продажи.

«Лиггат» — бизнес-класс на Софийской

Старт продаж во Фрунзенском районе. Кому проект подходит, а кому не стоит.
Тридцать лет компания строила комфорт в Янино и Гатчине. В бизнес-класс заходит впервые и сразу флагманом — на юге, где новых домов почти не было.

📍 До метро «Проспект Славы» около 15 минут пешком. В пяти минутах лицей № 226 с бассейном и детский сад № 83, рядом поликлиника № 56, парк Героев-Пожарных и парк Интернационалистов, пруды с лодочной станцией.

Цифры проекта:
🔹 7 корпусов, этажность 6–19
🔹 632 квартиры, 40% с видом на парк
🔹 Потолки 2,87–3,02 м
🔹 Двухуровневый подземный паркинг, 404 места и 20 для электрокаров
🔹 351 кладовая
🔹 Фасады — клинкерный кирпич, плитка в трёх оттенках, архитектурный бетон, панели под латунь
🔹 Ландшафт от «Деревопарка», хвойный сад и двор без аллергенов

Сервисная часть здесь вытягивает проект выше обычного бизнеса. Гранд-лобби с колонной, по которой течёт вода, гостиная с камином, переговорные с нормальной акустикой, отдельные рабочие кабинеты, посылочные комнаты, колясочные. На первом этаже каждой парадной душевая для собак с феном для лап.

Квартирография семейная. Двухкомнатных 37%, трёхкомнатных 26%, четырёхкомнатных 3%, студий всего 8%, и в четырёх корпусах их нет совсем.

Теперь минусы.
404 машино-места на 632 квартиры. Часть жителей будет парковаться на улице, это видно уже по цифрам.

Детский сад на 120 мест и начальная школа на 300 мест заявлены в проекте, но ввод — 2029 год. Первые годы жить придётся на существующей инфраструктуре.

Пакеты сервисного обслуживания застройщик ещё разрабатывает. Сколько будет стоить жизнь «как в хорошем отеле», сегодня не посчитать.

💡 Проект интересен для всех кто давно ждал новых качественных домов во Фрунзенском районе и подходит под разные сценарии жизни.

📩 Напишите НОВОСТРОЙКА в личные — пришлю квартирографию и посчитаю ваш вариант по корпусам.

Мой канал в MAX 📲

Копить на взнос три года необязательно. Три квартиры, куда можно зайти со взносом от 1%.


Три расчёта по семейной ипотеке — для тех, у кого накоплений на первый взнос нет.

Обычно по семейной нужно 20% своих. Это 2,4 млн на квартиру за 12 млн, и именно на этой цифре разговор чаще всего заканчивается. Но есть проекты, где вход сделали другим.

🔹 15 минут до метро «Улица Дыбенко», потолки 3 м
2 комнаты 50,39 м², цена 12 005 000 ₽
Взнос 121 200 ₽, платёж 57 508 ₽ на весь срок

🔹 Пушкинский район, чистовая отделка
2Е 52,67 м², цена 15 303 000 ₽
Взнос 715 000 ₽, платёж 73 300 ₽

🔹 20 минут до метро «Девяткино», свой водоём, отделка
2 комнаты 48,74 м², цена 14 971 000 ₽
Взнос 699 674 ₽, платёж 71 650 ₽

Теперь честно про цену такого входа.

Взнос в 1% означает, что в кредит уходит почти вся стоимость квартиры. Переплата за весь срок выходит максимальной из возможных.

Плюс цена в программах с минимальным взносом обычно выше базовой — субсидию застройщик закладывает в стоимость метра. На баннере этого не пишут никогда.

💡 Минимальный взнос решает одну задачу — зайти, когда денег на старт нет. Если накопления есть, чаще выгоднее войти с обычным взносом и по обычной цене.

📩 Напишите ИПОТЕКА в личные — посчитаю итоговую сумму по вашей ситуации, а не только платёж с баннера.

Мой канал в MAX 📲

⚡ Две недели до 1 октября — что по семейной ипотеке решено, а что нет

Для семей, которые сейчас выбирают квартиру и читают в каналах про рост ставки вдвое.

В лентах пишут, что 1 октября ставка вырастет с 6% до 12%, а срок урежут до 15 лет. Проверил, на чём это стоит.

Что известно точно:

🔹 Изменения перенесли с 1 июля на 1 октября 2026 года
🔹 До этой даты программа работает как работала — 6%, взнос от 20%, срок до 30 лет
🔹 Утверждённых параметров новой версии нет, официальных комментариев тоже

Что обсуждается — именно обсуждается:


🔹 Ставку привязывают к числу детей. Для семьи с одним ребёнком в Петербурге называют 10–12%
🔹 Максимальный срок сокращают с 30 лет до 15, дальше пересчёт по ключевой
🔹 Многодетным ставку опускают ниже нынешней

Теперь про срочность. Подгонять я не люблю, но риск здесь настоящий. Программу правили в феврале, дату переносили уже один раз, и направление обсуждений всё время одно — условия сужают.

Обратная сторона ажиотажа тоже есть. В такие недели покупают наспех. Ставка фиксируется на весь срок, но и квартира остаётся с вами на весь срок — а под задачу она подходит не всегда.

💡 Если вы и так в процессе выбора и проходите по текущим условиям, успеть до 1 октября смысл есть. Если решение ещё не созрело — бежать за датой не нужно, программу не закрывают, меняют параметры.

📩 Напишите ИПОТЕКА в личные — посмотрю, попадаете ли вы в действующие условия и что реально успеваем по срокам одобрения.

Мой канал в MAX 📲

❗️ЦБ сохранил ставку 14%. Глобально не изменилось ничего

Самое ожидаемое решение из всех возможных. Рынок заложил его заранее, поэтому ни разворота, ни резких движений не будет — всё идёт своим ходом.

Что это значит по делу:
🔹 Кто ждал снижения ставок по стандартной ипотеке — ждать дальше. Сегодня этого не случилось
🔹 Субсидированные ставки от застройщиков никуда не делись. Они действуют прямо сейчас и остаются самым рабочим инструментом на рынке.
🔹 Кто планировал посмотреть и повыбрать — шанс есть. Не горит, окно возмжностей еще открыто.

Что произойдет 23 октября, ЦБ снизит ставку ?

Мой канал в MAX 📲

Квартира с видом на Неву — от 6,5 млн ₽ 🔥

В одном из новых проектов Петербурга появилось ограниченное предложение: квартира с видом на Неву по цене от 6,5 млн ₽.

И это не первоначальный взнос, а полная стоимость квартиры. Возможно, вы уже подумали, что за такой ценой скрывается какой-то подвох. Но нет.

Проект находится всего в трёх минутах пешком от набережной. На территории появятся спортивные и игровые зоны, площадки для прогулок с животными, детский сад, школа и кабинет врача.

А на некоторые лоты действуют специальные условия: готовый ремонт в подарок и скидка до 25%.

Хотите посмотреть доступные планировки с ценами и узнать все подробности? Напишите мне — отправлю информацию и расскажу об условиях покупки.

Мой канал в MAX 📲

📉 Сегодня ЦБ решает по ставке. Почему для покупателя новостройки это не главная новость дня

Сейчас ключевая — 14%. Большинство аналитиков ждёт паузы: в опросе «Ведомостей» 23 эксперта из 30 за сохранение, остальные допускают символическое снижение до 13,75%. Bloomberg с утра пишет, что пауза согласована на верхнем уровне.

А теперь то, что в этих новостях почти не проговаривают.

Основной объём сделок в новостройках сегодня идёт по льготным программам. Семейная ипотека, субсидированные ставки застройщиков — от 3,9% на весь срок. Эти ставки к ключевой не привязаны. Их задаёт государство и объём бюджетных субсидий, а не решение совета директоров ЦБ.


На что ключевая действительно влияет:
🔹 рыночная ипотека — здесь ставка идёт следом, и ждут заседание именно те, кто под льготные программы не проходит
🔹 проектное финансирование застройщиков — дорогие деньги в стройке рано или поздно оказываются в цене метра
🔹 вклады — когда доходность падает, часть денег с депозитов разворачивается в недвижимость
🔹 настроение рынка, а вслед за ним и готовность застройщиков давать скидки

📍 Ставка важна, но влияет она на рынок вокруг вашей сделки, а не на саму сделку — если вы берёте по льготной программе. Ждать «когда подешевеет» имеет смысл только тем, кто идёт в рыночную ипотеку.

📩 Напишите ИПОТЕКА в личные — скажу, попадаете ли вы под льготную программу и есть ли вам смысл чего-то ждать.

Мой канал в MAX 📲

Сегодня старт продаж в «Передвижниках 2»

Адмиралтейский район, набережная Обводного канала, 118А — территория бывшего Варшавского вокзала. Отсюда в XIX веке уходили поезда в Европу.Название дома отсылает к художникам-передвижникам: тем, кто вышел за рамки академии и проложил собственный маршрут.

➡️До метро «Балтийская» — около 680 метров. Парк Екатерингоф — в трёх километрах.

🧱 Архитектура от бюро «А.Лен»: тёплый кирпич и светлая штукатурка, объёмная 3D-кладка, входные порталы, перекликающиеся с историческим пакгаузом товарной станции.

🌿 Двор без машин, огороженный, под круглосуточной охраной:
— площадки для малышей до 7 лет и для подростков разведены
— спортивная зона с рамой FOREMAN — эта компания оборудовала центр подготовки космонавтов в Звёздном городке
— в мощение встроены светильники: «световая тропа», как огни перрона
— галька, песок, гравий в ландшафте — разный тактильный опыт для детей

☕ Лобби 135 м² с потолками 6 метров: ресепшен, коворкинг, кофе-поинт, лаунж, Wi-Fi. В центре — динамическая скульптура «Сложный баланс» Владислава Бек-Булатова, работавшего в бюро Захи Хадид.

Отдельно для семей: застройщик строит рядом школу на 825 мест, а детский сад на 105 малышей встроен в сам дом. Оба объекта передадут городу.

Программы на старте:
🔹 100% оплата
🔹 рассрочка 25/25/25/25 на два года
🔹 рассрочка до марта 2029: первый взнос 30%, остаток равными платежами
🔹 семейная ипотека — от 3,9% на весь срок
🔹 ипотека для всех — от 11,9% на весь срок

📩 Напишите НОВОСТРОЙКА в личные — пришлю прайс первого дня и посчитаю ваш вариант.

Мой канал в MAX 📲

На рынке скопилось жилья на 2,6 года продаж.

#новости_рынка

Для покупателя это, скорее, хорошая новость
Посмотрел свежие данные ЦБ по итогам второго квартала. Цифры разошлись по каналам с тревожной интонацией, но если читать их с позиции покупателя, картина выходит другая. Разберу по порядку.

Что показали данные

➖Цены на новостройки за квартал выросли всего на 1,1%. Кварталом раньше было 3,9%. С учётом инфляции цены даже немного снизились — на 0,1%.

➖При этом на рынке копится непроданное жильё: 54,2 млн м², плюс ещё 1,5 млн за квартал. Продали за тот же период 5,2 млн м² — на 10% меньше, чем в первом квартале.
Запас непроданного сейчас в 10,4 раза превышает квартальные продажи. При таких темпах распродавать всё это пришлось бы около двух с половиной лет.

Что это значит для покупателя

Простая арифметика: предложения много, спрос притормозил, цены почти встали. В такой ситуации переговорная позиция смещается к покупателю.

На практике это выражается в трёх вещах.

1️⃣Застройщики охотнее дают скидки и субсидированные ставки.
2️⃣ Активнее предлагают рассрочки — по данным ЦБ, разрыв между суммой всех ДДУ и деньгами на эскроу составляет 1,5 трлн рублей, и это как раз неоплаченные рассрочки.
3️⃣И у вас появляется время выбирать спокойно, без гонки за уходящими лотами.
Год назад такого окна не было.

Есть и обратная сторона

Тут я бы не расслаблялся. Долг застройщиков перед банками вырос за год на 16% и достиг 10,8 трлн рублей. Просроченная задолженность подскочила на 69%, хотя в масштабах портфеля это пока около 0,5%.

Покрытие долга деньгами на эскроу снизилось с 68,1% до 65,2%. Проще говоря, у застройщиков в среднем стало меньше денег покупателей относительно того, сколько они должны банкам.

Отдельно ЦБ отмечает регионы: в Южном округе эскроу покрывает долг всего на 46%, в Уральском — на 58%. По Петербургу таких тревожных цифр в отчёте нет, но сам тренд показателен.

Что я из этого выношу

Сейчас, на мой взгляд, неплохой момент, чтобы выбирать. Цены не убегают, условия у застройщиков стали гибче, торопиться не нужно.

Но фильтр по надёжности застройщика я бы включил на максимум. Когда рынок перегрет, слабые проекты вытягивает общий спрос. Когда рынок остывает — уже нет. Разница между сильным и слабым девелопером в такие периоды становится заметной, и она измеряется вашими деньгами и вашими нервами.

Именно это я и смотрю в первую очередь, когда подбираю клиенту объект. Не только цену и планировку, но и то, на каком фундаменте стоит компания, которой вы отдаёте деньги на три года вперёд.
Если планируете покупку и хотите разобрать не только квартиру, но и надёжность

застройщика — напишите ПОДБОР в личные. Посмотрим вместе.

Мой канал в MAX 📲

⭐️ Квартиры в Петербурге с платежом от 10 000 ₽/мес.

Собрал подборку новостроек Петербурга и Ленобласти с рассрочкой от застройщика.

Первый взнос — от 555 000 ₽, ежемесячный платёж — от 10 000 ₽.

Рассрочка подойдёт тем, кто не хочет брать ипотеку на весь срок прямо сейчас или планирует распределить основную сумму до сдачи дома.

Я вручную отобрал 14 вариантов и указал ключевые условия: первый взнос, график платежей и финальный платёж перед получением ключей.

Что внутри каталога⤵️

〰️ 14 новостроек Петербурга и Ленобласти
〰️ Цены от 4,1 млн ₽
〰️ Студии, 1-комнатные и евроформаты до 55 м²
〰️ Сдача — с 2026 по 2030 год
〰️ Самолёт, ЛСР, Setl Group, RBI, ПИК, А101 и другие застройщики

По каждому объекту — стоимость, планировка, условия рассрочки и главное о локации.

Подборка доступна подписчикам канала. Чтобы получить её, нажмите кнопку ниже👇