Недвижимость в Москве | Миклуха Светлана

Меня снова пригласили поучаствовать спикером на курсе с темой «Юридические риски объектов недвижимости» и провести практикум.

Я уж думала, что с этим все, но нет. Согласилась

Пылится на полочке мой диплом преподавателя 😃

Договор из интернета может выглядеть убедительно. Но он не знает условий именно вашей сделки.

Как будут проходить расчёты? Когда продавец освободит квартиру? Кто остаётся зарегистрированным? В какой срок передаются ключи? Используются ли ипотека, материнский капитал или субсидии?

Все эти условия необходимо правильно зафиксировать в документах.

Подготовлю для вашей сделки:

▪️договор купли-продажи;
▪️предварительный договор купли-продажи;
▪️соглашение о задатке;
▪️соглашение об авансе;
▪️соглашение об обеспечительном платеже.

Готовый документ — за 1 день после получения всех данных. В стоимость входят две корректировки.

Стоимость соглашений — от 3 500 ₽.
ДКП и предварительного ДКП — от 5 000 ₽.

На сайте можно выбрать параметры сделки, сразу рассчитать стоимость и оставить заявку:

https://svetlana-miklukha.ru/podgotovka-dogovora/

Экспресс-разбор новостройки

Менеджер застройщика расскажет то, что выгодно застройщику. Прежде чем вносить бронь — проверьте ЖК независимо.

- Проверка застройщика: репутация, сроки сдачи прошлых очередей, риски
- 5 сильных и 5 слабых сторон проекта, красные флаги
- Вопросы, которые стоит задать менеджеру до брони
- Вердикт: рассматривать / рассматривать с оговорками / сначала посмотреть альтернативы

Результат в течение 30 минут. Заказать разбор.

Посмотреть Демонстрационный образец отчета (нажимайте на голубой текст)

У продавца уже есть риелтор. Зачем покупателю свой?

Квартира найдена. Показ провели. Риелтор продавца говорит, что документы в порядке и можно вносить аванс.

Зачем в сделке ещё один специалист?

Потому что риелтора продавца нанял продавец. Его задача продать квартиру по выгодной для своего клиента цене и на удобных ему условиях.

Это не делает его плохим специалистом. Он просто представляет другую сторону.

Я спокойно работаю с риелторами продавцов. Среди них много сильных и порядочных коллег. Но у каждого из нас свой клиент и свои задачи.

Представляя покупателя, я до внесения аванса проверяю квартиру и продавца, запрашиваю недостающие документы, оцениваю риски и фиксирую все договорённости.

▪️Кто и когда снимется с регистрационного учёта?
▪️Когда продавец освободит квартиру?
▪️Как пройдут расчёты?
▪️Какие документы должны быть получены до сделки?

На эти вопросы лучше получить ответы до передачи денег.

Также я веду переговоры по цене и условиям покупки. Иногда удаётся снизить стоимость. Иногда важнее изменить порядок расчётов или добиться предоставления дополнительных документов.

А иногда моя работа заканчивается словами: “Эту квартиру покупать не стоит”.

За 27 лет работы я убедилась, что отказ от сомнительной покупки может сохранить клиенту гораздо больше денег, чем удачный торг.

Если вы уже нашли квартиру самостоятельно, я могу подключиться на этапе проверки и сопровождения сделки.

На моем сайте появился раздел "Юридическая проверка объекта и продавца", где вы можете ознакомиться со стоимостью и порядком оказания услуги.

Напишите мне слово “ПРОВЕРКА”, и я расскажу, с чего начать.

Мы несколько раз чуть не внесли аванс — и каждый раз что-то останавливало.

Долго искали для Ольги Николаевны двухкомнатную квартиру. Варианты были, но в основном в старом фонде. Вроде бы всё подходило, а ощущения «это моя квартира» не возникало.

Последнюю точку в сомнениях поставил сын клиентки:

— Мама, а почему ты не рассматриваешь однокомнатную квартиру, но в более свежем доме?

И действительно — зачем одной женщине две комнаты только ради ожидания гостей?

Дочь живёт рядом в своей квартире — её мы вместе купили в 2024 году. Сын приезжает нечасто, а при необходимости спальное место можно организовать даже на просторной кухне.

Так вместо двухкомнатной квартиры в старом фонде мы нашли светлую и просторную однокомнатную квартиру в свежем доме: с лоджией, большой кухней и бытовой техникой. Осталось только купить мебель.

Ольга Николаевна приехала из Улан-Удэ и на время поисков остановилась у дочери. Контейнер с её вещами уже два месяца ждал в Москве, поэтому хотелось как можно быстрее наконец заселиться в свой дом.

Я сказала ей:

— Меня бы даже отсутствие мебели не остановило. Можно первое время спать на надувном матрасе — зато уже в своей квартире!

Я и сама через это проходила: мы со старшим сыном жили на матрасе. Но какое же это счастье — просыпаться пусть без мебели, зато в своём доме 😂

Иногда правильное решение находится не тогда, когда мы выбираем из предложенных вариантов, а когда заново отвечаем себе на вопрос: «Что мне действительно нужно?»

А вы что выбрали бы: двухкомнатную квартиру в старом фонде или просторную однокомнатную в более свежем доме?

Кто искренне рад покупке вашей квартиры или дома?

Конечно же, риелтор! ❤️

Со сделок я всегда возвращаюсь на крыльях любви и счастья. Я привыкла к тому, что долгие разговоры, решение жизненно важных вопросов рано или поздно закончатся, а так иногда не хочется прощаться с людьми.

Кто-то возвращается еще за одной квартирой, кто-то уже вернулся 6 раз. И я всегда рада возвращению за покупкой!

Со своими клиентами я не прощаюсь, всегда прихожу на помощь, если нужно разъяснить какой-то вопрос. Не стесняйтесь мне звонить и писать! Я скучаю!

У меня есть канал в телеграм «Отзывы и факты | Миклуха Светлана», мне очень нравится читать ваши отзывы

Написать отзыв 👇

https://t.me/fact_svetlana_miklukha

Также отзыв анонимно можно оставить на моем сайте

Новый #отзыв

С 1 октября семейная ипотека перестаёт быть «под 6% для всех».

Теперь ставка зависит от того, сколько в семье детей и в каком регионе покупаете. Для Москвы и Московской области так:

1 ребёнок — 12%, кредит до 12 млн ₽
2 детей — 10%, до 15 млн ₽
3 детей — 8%, до 18 млн ₽
4 детей — 6%, до 18 млн ₽
5 и больше — 4%, до 18 млн ₽

В других регионах ставки на 2 пункта ниже, но и лимиты меньше. На строительство частного дома ставка 6% для всех.

Теперь в деньгах. Кредит 12 млн ₽ на 30 лет: под 6% платёж 71 946 ₽ в месяц, под 12% — 123 434 ₽. Разница — больше 51 тысячи каждый месяц. Доход банк будет проверять уже под новый платёж.

Ещё два правила действуют с февраля. Одна льготная ипотека на семью. Оба супруга обязательно созаёмщики.

Кредиты, подписанные до 1 октября, остаются на прежних условиях.

Платёж нужно считать до того, как выбрали квартиру. Не после.

Посчитать свой платёж по новой ставке и понять, на какой бюджет хватит вашего взноса, можно в калькуляторе на сайте.

Я собрала всё в памятку на 6 страниц: ставки, лимиты, расчёт платежа, типичные ошибки и пошаговый план.

📎 Скачать памятку

А если хотите сразу понять, проходите ли вы под условия, на сайте есть тест из 10 вопросов

29 лет назад мы сказали друг другу: «Да» ❤️

29 лет совместной жизни — это бархатная свадьба.

Бархат символизирует тёплые, прочные и бережные отношения, которые за долгие годы приобрели особую глубину и ценность.

На свадебных фотографиях мы совсем молодые. Тогда мы ещё не знали, сколько всего ждёт впереди: радостные события и непростые времена, рождение наших детей, важные решения, новые мечты и тысячи обычных семейных дней.

За эти 29 лет мы менялись, взрослели, спорили, мирились, учились слышать и поддерживать друг друга. И снова и снова выбирали быть вместе.

Семья — это не история, в которой всё всегда идеально. Это когда рядом есть человек, с которым можно пройти через многое и остаться близкими.

Спасибо моему мужу за нашу семью, за поддержку, терпение и годы, прожитые вместе.

29 лет со дня нашей свадьбы.
С годовщиной нас! 🤍

Замечательную фразу сегодня услышала:

СКРОМНОСТЬ ДЕЛАЕТ РИЕЛТОРА БЕДНЫМ!

Семейная ипотека с 1 октября 2026 года

🔘Ставки и лимит суммы кредита

▪️Москва, МО, Санкт-Петербург и ЛО:
• семья с одним ребенком до 6 лет (вкл) - 12%, сумма до 12 млн
• с двумя - 10%, сумма до 15 млн
• с тремя - 8%, сумма до 18 млн
• с четырьмя - 6%, сумма до 18 млн
• с пятью+ - 4%, сумма до 18 млн

▪️Иные регионы - минус 2 п.п.:
с 1 ребенком - 10%, сумма до 6 млн
с 2 детьми - 8%, сумма до 8 млн
с 3 детьми - 6%, сумма до 10 млн
с 4 детьми - 4%, сумма до 10 млн
с пятью+ - 2%, сумма до 10 млн

Ставка в любом случае (вне зависимости от количества детей и региона) составляет не более 6%, если (любое из условий):

• в семье есть ребенок-инвалид,
• цель кредита - строительство частного дома, его завершение или покупку земли с последующим строительством.

При ПВ 50%+ ставка 6% будет действовать весь срок кредита вне зависимости от региона и количества детей (от первого ребенка). Если заемщик в течение первого года снижает остаток долга до 50% от стоимости жилья, ставка также уменьшается до 6%.

При рождении нового ребенка ставка будет снижаться (но потребуется заявление).

❌ Для всех:
▪️Программа не будет доступна семьям с двумя детьми, если в ней нет ребенка до 7 лет (не вкл). Речь идет о 35 регионах с низкими объемами строительства.
▪️Срок субсидирования ставки банкам — не более 15 лет. Далее рыночная ставка, которая будет привязана к КС.
▪️Вводится обязательность регистрации: Для заемщиков, не зарегистрировавшихся по месту жительства в течение 5 лет после оформления «Семейной ипотеки» (с момента получения права собственности), ставка может быть повышена.

☁️ СТАРТ ПРОДАЖ НА ЮГО-ЗАПАДЕ МОСКВЫ

Квартиры в Гагаринском районе — от 19,4 млн ₽.

Почему этот проект стоит рассмотреть:

✨ Престижная локация
Всего 7 минут до МГУ, удобный выезд к ТТК и Садовому кольцу.

✨ Необычная архитектура
Панорамное остекление на 270°, моллированные витражи даже в спальнях. В квартирах со вторым светом высота потолков достигает 7,4 м.

✨ Приватная территория
Всего два корпуса и закрытый двор-сад на стилобате — пространство для отдыха вдали от городского шума.

✨ Инфраструктура для резидентов
Библиотека-гостиная, переговорная, фитнес-зона и уютное лобби, где можно провести деловую встречу или поработать.

О проекте в цифрах:

▪️ 2 корпуса по 21 этажу;
▪️ всего 505 квартир;
▪️ площади — от 28 до 120 м²;
▪️ 4 лифта в каждом корпусе;
▪️ двухуровневый подземный паркинг.

Разрешение на строительство получено.
Сдача — II квартал 2029 года.
Передача ключей — не позднее IV квартала 2029 года.

💰 Стоимость — от 565 000 ₽ за м²
🏙 Квартиры — от 19,4 млн ₽
📌 Доступна рассрочка

На старте продаж обычно представлен самый широкий выбор этажей, планировок и видовых квартир.

Хотите получить презентацию проекта, посмотреть планировки и рассчитать покупку под ваш бюджет?

Напишите мне в личные сообщения кодовое слово СТАРТ1
@svetlana_miklukha

Пришлю все материалы, сравню варианты и помогу выбрать действительно ликвидную квартиру с хорошим потенциалом роста стоимости.

#стартпродаж #ЮгоЗапад #старт1

Да уж, семейная ипотека сильно изменилась, но сделок, скорее всего, от этого меньше не будет.

Что всем точно нужно сделать до Нового года, так это проверить кредитные истории.

Придет время брать кредит или ипотеку, чтобы кредитная история не помешала получению заемных средств. И поставить самозапрет на кредиты.

Где заказать кредитные отчеты?

▪️НБКИ: https://nbki.ru/
▪️Объединенное Кредитное бюро: https://bki-okb.ru
▪️Кредистория: https://credistory.ru

Если возникнут вопросы или увидите кредиты, которые не брали — разберу ваши отчёты за 1 день и подскажу, что исправить и куда обратиться. Стоимость — 5 000 ₽.

Проверяли свою историю в этом году?

Поделюсь с вами еще шпаргалкой для риелторов. Для покупателей и собственников объектов недвижимости она тоже будет интересна.

И напомню, что перед покупкой объекта недвижимости, нужно заглянуть в тематический обзор Верховного суда РФ по делам, связанным с оспариванием сделок, повлекших переход права собственности на жилые помещения.

Я всегда стараюсь много общаться с людьми, чтобы выяснить все детали продажи и какие-то факты из жизни, которые могут повлиять на продажу объекта. Умение вытащить из человека подробности его личной жизни - необходимое качество риелтора, так я считаю.

Недавно был такой случай, нотариус мне сказала, что можно и без психиатрического освидетельствования обойтись, чтобы не тратить деньги, но я настояла и попросила от бывшего мужа заявление сделать, хотя нотариус не видела в этом необходимости. А я видела, потому что хоть и живут десятки лет в разводе, а совместную деятельность ведут и живут под одной крышей и по продаже нежилого все переговоры вел как раз-таки бывший муж.