Недвижка с Александром Мельниковым

6% по семейной ипотеке никуда не исчезли. Они просто переехали 🏠

С 1 октября семейная ипотека работает по-новому: на квартиры ставка теперь зависит от количества детей: 10-12% с одним ребёнком, 8-10% с двумя, 6% с тремя и больше.

А вот на загородную недвижимость правила остались прежними. И это главная возможность, о которой сейчас мало кто говорит:

✔️ 6% годовых на строительство дома или покупку готового дома от застройщика

✔️ Лимит до 12-18 млн ₽, в зависимости от количества детей

✔️ Первоначальный взнос от 20%, маткапитал подходит

✔️ Можно купить участок и построить дом под себя

Что нужно для участия: один ребёнок в семье должен быть младше 7 лет.

Что это значит на практике: за те же деньги, за которые раньше брали квартиру в новостройке за 10-15 млн ₽, сейчас можно построить дом с участком и с платежом, который раньше был только у «вкусной» семейной ипотеки.

За 18 лет работы в ипотеке я видел мало таких окон. Загородка под 6% сейчас, пожалуй, самый выгодный формат покупки жилья для семьи с детьми.

Напиши «РАСЧЕТ». Посчитаю платёж на дом под 6% под твою ситуацию🏡
Александр Мельников

Делюсь видео с конференции для риелторов👍

Квартира за 8 млн обошлась дороже квартиры за 11 млн

Две семьи выбирали квартиры при схожем бюджете. На первый взгляд, вариант за 8 млн ₽ казался выгоднее: квартира на окраине, сдача через год. Но дом сдали только через 2,5 года.

Второй вариант стоил 11 млн ₽, зато дом был уже сдан, а до метро всего 10 минут.

Через 4 года посчитали реальную стоимость:

Первая квартира:
• 1,2 млн ₽ на аренду до сдачи
• 1,5 млн ₽ на ремонт
• район почти не вырос в цене
• при продаже около 2 млн ₽ ниже рынка

Вторая квартира:
• заселение через 2 месяца
• рост стоимости на 3,1 млн ₽

Разница в итоге составила около 7,8 млн ₽.

Цена квартиры в объявлении не показывает ее реальную стоимость.

Настоящая стоимость = цена + аренда + ремонт + ликвидность района.

Напиши «РАСЧЕТ», и я бесплатно посчитаю полную стоимость твоего варианта

Александр Мельников

5 вопросов, которые вы боитесь задать риелтору. Отвечаю, 18 лет в ипотеке, 1000+ сделок 👇

1. «Ипотека, кабала на 30 лет?»

Нет, это инструмент. Инфляция ~10% в год превращает платёж 70 000 ₽ через 30 лет в 4 010 ₽ по сегодняшним деньгам.

Аренда индексируется вверх каждый год. Ипотечный платёж заморожен договором на весь срок.

2. «Я самозанятый, банк откажет?»

Смотря как подать заявку. Я одобряю такие заявки еженедельно и знаю 5 банков, лояльных к самозанятым.

Каждую ситуацию разбираем индивидуально: под твой доход и формат работы.

3. «Нет первоначального взноса?»

Не беда. Два пути: маткапитал = первоначальный взнос по семейной ипотеке 6%.

Либо подбираем варианты без первоначального взноса. Такие программы тоже есть.

4. «Аренда 70к или ипотека, что выгоднее?»

Семейная ипотека 6%, квартира 9–10 млн: платёж ≈ 55–60к/мес. Меньше аренды.

И деньги идут в твоё жильё, а не чужому человеку.

5. «Может, подождать снижения ставок?»

Ждать = платить аренду. Пока ждёшь, 840 000 ₽ в год уходит чужому человеку, а квартиры дорожают.

Ставку потом снизишь рефинансированием. Квартиру по вчерашней цене уже не купишь.

Вывод: вопросы по недвижимости решаются цифрами и разбором ситуации, а не страхами.

Есть вопрос? Пиши в личку, разберу твою ситуацию 🏠

Александр Мельников

Семейная ипотека в Москве и МО: что изменится с 1 октября

С 1 октября ставка будет зависеть от количества детей:

1 ребёнок | 12% до 12 млн ₽
2 детей | 10% до 15 млн ₽
3 детей | 8% до 18 млн ₽
4 детей | 6% до 18 млн ₽
5+ детей | 4% до 18 млн ₽

🏡 Для строительства дома и ИЖС ставка остаётся 6% независимо от количества детей.

Важные условия:
• хотя бы одному ребёнку должно быть меньше 7 лет
• льготная ставка действует первые 15 лет
• новые правила действуют для договоров, подписанных с 1 октября

⏳ Если у вас 1 или 2 ребёнка и вы хотите оформить ипотеку под 6%, последний срок 30 сентября.

Хотите узнать, как изменится ваш платёж? Напишите сумму кредита и срок, посчитаем

Александр Мельников

2-комнатная в новом бизнес-классе у метро от 20,2 млн ₽. И да, сюда подходит семейная ипотека 6%.

Вчера разбирал с клиентом новый проект на востоке Москвы и сам приятно удивился тому, что здесь предлагают за эти деньги.

Что внутри:

• 4 корпуса бизнес-класса высотой до 30 этажей
• Монолитно-кирпичные дома, потолки 2,95 м
• Приватный двор-парк: фонтаны, лаунж-зоны, детские площадки
• Кофейни и ритейл на первых этажах
• Две станции метро в пешей доступности
• Сдача: 3 квартал 2028 года

Квартира, которую смотрели: 2-комнатная, 51,2 м². Кухня-гостиная 26,4 м², две спальни и два санузла.

Стоимость от 20,2 млн ₽.

Напиши «РАСЧЕТ» и я бесплатно посчитаю вариант под твою ситуацию за 15 минут. 🏠
Александр Мельников

8 000 жителей уже живут рядом с этим помещением и ходят мимо него каждый день.

Продаётся коммерческое помещение 53,3 м² в заселённом ЖК «1-й Ленинградский» (Ленинградское ш., 228, корп. 1).

Почему точка сильная:

▪️ 1-й этаж, отдельный вход с первой линии
▪️ Витрины выходят и на фасад, и во двор, видно с двух сторон
▪️ Корпус у въезда в ЖК, рядом детский сад
▪️ Рядом уже работают Ozon, «Винлаб», аптеки, продуктовые, трафик сформирован
▪️ МЦД «Молжаниново» 10 минут пешком

Бонус: потолки более 5 метров. Можно организовать второй уровень и увеличить полезную площадь почти вдвое.

Подойдёт под аптеку, ПВЗ, кофейню, детский центр, офис, салон.

Для инвестора, объект с уже существующей аудиторией, а не «из перспективы».

Собственность зарегистрирована, обременений нет. Помогу с ипотекой и юристом.

📩 Напиши ПРОСМОТР и я отправлю планировку, цену и организую показ

Александр Мельников

🚨 Семейная ипотека может стать дороже

Пока многие ждут «лучшего момента», условия семейной ипотеки могут измениться.

Обсуждаются изменения, которые могут затронуть сразу несколько параметров:

🔺 ставку - она может вырасти
🔺 первоначальный взнос - обсуждается увеличение еще на +5 п.п.
🔺 другие условия программы тоже могут стать менее выгодными

И здесь главный вопрос: успеете ли вы запрыгнуть в вагон на текущих условиях?

А вот один из ЖК, который можно рассмотреть под семейную ипотеку 6% 👇

📍 Пушкино, около 20 км от МКАД по Ярославскому шоссе.

🌲 Сосновый лес вокруг
🏖️ 17 минут пешком до пляжа реки Серебрянки
🛍️ Рядом ТЦ «Акварель»
🏫 Свои детский сад и школа
🌳 Закрытый двор-парк без машин
⚽ Детские и спортивные площадки, кафе на первых этажах

Цены:
— евро-2к от 6,1 млн ₽
— евро-3к от 7,8 млн ₽

Если планировали брать семейную ипотеку, то сейчас самое время хотя бы посчитать варианты. Потому что если условия поменяют, вернуться к сегодняшним параметрам уже не получится.

Напиши «РАСЧЕТ» бесплатно посчитаю платеж и первоначальный взнос под твою ситуацию 🏠

Александр Мельников

Квартира, в которую можно заехать уже завтра

Пока другие ждут новостройку 3 года и еще год делают ремонт, здесь все уже готово к жизни.

ЖК «Филиград», Шелепихинская набережная
2-комнатная • 65,4 м² • 9 этаж • с ремонтом

▪️ 2 изолированные комнаты — спальня + детская
▪️ Просторная кухня-гостиная
▪️ Санузел с полноценной ванной
▪️ Лоджия

Ремонт, сантехника и кухня уже есть экономия от 1,5-2 млн ₽ и минимум год времени.

🚇 Транспорт рядом: МЦК, МЦД-4 и метро «Шелепиха». До Москва-Сити несколько минут, до центра без пересадок.

А вокруг набережная, прогулочные зоны, рестораны, кофейни, велодорожки и виды на Сити.

Это не просто квартира, а готовый актив в одной из самых востребованных локаций Москвы.

Заинтересовала? Пиши в личку и договоримся о просмотре 🏠

Александр Мельников

Рассрочка 0% от застройщика — это выгодно? Не всегда.

Клиент пришёл ко мне с предложением: 0% на 2 года. Открыли прайс, сравнили — та же квартира при 100% оплате стоила на 1,4 млн ₽ дешевле. Рассрочка просто была заложена в цену.

В итоге оформили семейную ипотеку 6% и получили ещё 900 000 ₽ дисконта за ипотечную сделку. Итого клиент сэкономил 2,3 млн ₽ по сравнению с «выгодной» рассрочкой.

Поэтому я смотрю не на рекламные условия, а на цифры: ипотечные программы, реальную цену квартиры, генплан района, динамику цен, надёжность застройщика и ликвидность планировки.

Застройщик продаёт квадратные метры. Я подбираю клиенту актив и условия, которые сохраняют его выгоду.

1000+ сделок — по цифрам, а не по буклетам.

Хочешь узнать, где в твоём случае можно сэкономить?
Напиши «РАСЧЁТ» — разберу бесплатно 🏠
Александр Мельников

Ключевая ставка без изменений 🔑

«Сам пойду к застройщику — куплю дешевле».
Не факт. И вот почему 👇

Покупая новостройку через брокера, ты обычно не платишь ему комиссию — её выплачивает застройщик. Поэтому идти напрямую не значит получить цену ниже.

А вот с брокером у тебя есть дополнительные возможности:

✅ Больше выбора. Сравню несколько застройщиков и проекты, а не буду продавать один конкретный ЖК.

✅ Больше выгоды. Запрошу дополнительные скидки и специальные условия, которых может не быть в открытом прайсе.

✅ Гибче условия. Если не хватает денег на старте — попробуем договориться о рассрочке, длительной брони или индивидуальном графике платежей.

✅ Закрытые квартиры. Иногда можно получить доступ к лотам, которые временно находятся в резерве или не выставлены в открытую продажу.

Напиши «РАСЧЁТ» в личку — бесплатно разберу твою ситуацию и покажу, что можно получить по рынку. 🏠
Александр Мельников

Аванс за квартиру — самые уязвимые 100 000 ₽ в вашей жизни. И вносить их лучше не в одиночку.

Семья присмотрела трёшку рядом со школой и внесла аванс прямо на просмотре — без проверки. Через неделю выяснилось: жена собственника против продажи, долг по ЖКУ — 80 000 ₽, а аванс вообще не был оформлен письменно. Деньги пришлось возвращать через суд.

До передачи денег я проверю собственников по ЕГРН, согласие всех сторон, долги и историю квартиры: залоги, наследство, банкротство. Аванс оформим письменно — с условиями возврата при форс-мажорах.

15 минут вашего времени — вместо недель разбирательств.

18 лет в ипотеке и недвижимости, 1000+ проведённых сделок. Я видел практически все способы потерять аванс — и знаю, как их предотвратить.

Напишите РАСЧЕТ — проверю квартиру и бесплатно посчитаю ипотеку под вашу ситуацию 🏠
Александр Мельников

Отзыв моего клиента🤝

Хочешь также? Пиши мне в личку👇🏻
Александр Мельников

Сходили на концерт Басты
Спасибо моему клиенту за билеты, было очень круто! 🙌

20 млн ₽ → 300 000 ₽ в месяц чистыми

Продаётся дом в г. о. Щёлково — 244 м², 3 этажа, 5 комнат, просторная кухня-гостиная и 2 балкона. Цена — 20 млн ₽.

Дом уже приносит доход

Объект сдаётся и приносит в среднем 300+ тыс. ₽ чистыми в месяц. Если не хочется заниматься арендой самостоятельно, можно передать его управляющей компании и получать около 200 тыс. ₽ в месяц пассивно.

А если сравнить с квартирой?

За те же 20 млн ₽ квартира принесёт примерно 70–80 тыс. ₽ в месяц. При одинаковом бюджете дом потенциально даёт в 3–4 раза больше дохода.

Можно зайти через ипотеку

Необязательно иметь все 20 млн ₽ на руках — можно просчитать ипотечный сценарий и понять реальную экономику сделки.

Хочешь расчёт?

Напиши «РАСЧЁТ» — бесплатно посчитаю доходность и ипотечный сценарий под твою ситуацию
Александр Мельников

Готовый ремонт + метро в 7 минутах без наценки застройщика

2-комнатная квартира 51,1 м² в ЖК «Первый Саларьевский» – переуступка от собственника

В квартире 2 изолированные комнаты 14,2 и 10 м², кухня 10 м², раздельный санузел, большая лоджия и просторная прихожая. Ремонт уже готов можно сразу заезжать и жить.

📍 до м. Саларьево 7 минут пешком. Закрытый двор без машин, школы и детские сады, магазины, аптеки и кафе рядом.

Почему выгодно: переуступка от собственника без наценки застройщика, а готовый ремонт позволяет сэкономить несколько миллионов ₽. Дом на финальной стадии.

Напиши «РАСЧЕТ» пришлю фото, планировку и точный расчет под твою ситуацию.
Александр Мельников

Москва: сделок −48%, а цены +18%. Парадокс?

В июле в массовых новостройках старой Москвы зарегистрировали ~1 300 ДДУ, почти в 2 раза меньше, чем год назад.

При этом средняя цена предложения выросла до 422 тыс. ₽/м² (+18%).

Что происходит?

• Спрос просел на 48%
• Застройщики не снижают цены в рекламе, а дают скидки при покупке
• Квартира в прайсе может стоить 25 млн ₽, а по факту 23,5 млн ₽
• Новых корпусов выводят меньше, лучшие лоты придерживают

Поэтому цена в рекламе ≠ реальная цена сделки.

Например, двушка на юге Москвы:
18,2 млн ₽ по прайсу → 15,9 млн ₽ по факту.
Экономия 2,3 млн ₽ благодаря скидке, субсидии и правильному выбору лота.

Смотреть нужно не на то, «упадут ли цены», а на то, какую цену можно получить сегодня.

Напиши РАСЧЕТ бесплатно посчитаю под твою ситуацию 🏠
Александр Мельников

12 млн под 6% это деньги в 2 раза дешевле инфляции.

Вчера обсуждали с предпринимателем.
Он спрашивает: «Саш, зачем мне ипотека, если я эти деньги могу крутить в бизнесе?»

Объясняю:

• 12 млн под 6%
• инфляция ~12%
• ставка в 2 раза ниже инфляции
• платёж со временем обесценивается
• актив при этом дорожает

Если семейную ипотеку оформлял до 2024 года, возможно, у тебя осталось ещё одно право.
И оно может быть последним.

Не обязательно Москва и не обязательно квартира за 30 млн.

Например: квартира за 14 млн → 12 млн ипотека + 2 млн своих.

Можно сдавать, жить самому или ставить детям.

Варианты разные. Главное ты фиксируешь дешёвые деньги на долгий срок.

Пока такая возможность есть, её стоит хотя бы посчитать.

Напиши «РАСЧЕТ» бесплатно посчитаю под твою ситуацию. 🏠
Александр Мельников

Матч Спартак-Краснодар на Лукойл арене!⚽️🥅