Светлана Иванова. Жильё по правилам.

Брачный договор теперь можно подготовить онлайн на "Госуслугах".

Сервис доступен в разделе "Жизненные ситуации" - "Обращение к нотариусу".

На сайте заполняется проект документа. У нотариуса остается лишь заверить договор.

https://ria.ru/20260929/gosuslugi-2120908415.html

Судебная практика показывает, что споры о совместно нажитом имуществе бывают долгими, дорогими и очень болезненными для обеих сторон, особенно когда в семье есть дети.
Поэтому честность и прозрачность в важных вопросах, включая имущественные, это тоже форма любви и уважения к близкому человеку.👇

​​Семейная ипотека: всё пропало?
Нет.
Просто калькулятор придётся включить

С 1 октября семейная ипотека меняет характер.

Где-то звучит «всё пропало», где-то «семейку убили», а где-то мысленно уже провожают льготную ипотеку в последний путь.

Предлагаю взять калькулятор.

Потому что новая система не только про повышение ставок.

Она ещё и про увеличение лимитов кредита.

Для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области с 1 октября:

• 1 ребёнок: 12% и до 12 млн ₽
• 2 детей: 10% и до 15 млн ₽
• 3 детей: 8% и до 18 млн ₽
• 4 ребёнка: 6% и до 18 млн ₽
• 5 и более: 4% и до 18 млн ₽

При этом хотя бы одному ребёнку на момент заключения договора должно быть меньше 7 лет.

То есть да, для семей с одним или двумя детьми ставка становится выше.

Но одновременно увеличивается объём льготного кредита.

И вот здесь начинается самое интересное.

Есть ещё один важный механизм.

Если семья сразу вносит не менее 50% стоимости жилья своими средствами, ставка остаётся на уровне 6%.

А если такого первоначального взноса нет, но в течение первого года удаётся снизить остаток долга до 50% стоимости квартиры, ставку также можно снизить до 6%.

И ещё: при рождении или усыновлении следующего ребёнка ставка может быть снижена по заявлению заёмщика.

Поэтому я бы смотрела на изменения не через призму «ставку подняли», а через вопрос:

«А какой теперь у меня сценарий покупки?»

Если у семьи 50% первоначального взноса, новая конструкция выглядит совсем иначе.

Если четверо или пятеро детей, тоже.

Если трое, нужно считать.

Если двое, особенно внимательно считать размер кредита, первоначальный взнос и ежемесячный платёж.

А вот для семьи с одним ребёнком и небольшим первоначальным взносом изменения действительно самые чувствительные.

И здесь уже никакой магии.

Нужно считать стоимость квартиры, размер взноса, платёж и общую переплату.

А не просто смотреть на красивую цифру 6%.

И, кстати, именно здесь начинается работа специалиста по недвижимости.

Потому что ипотека сама по себе не покупает человеку хорошую квартиру.

Она лишь определяет финансовый коридор, в котором эту квартиру можно искать.

А дальше уже вопрос цены объекта, ликвидности, первоначального взноса, семейного бюджета и того, не пытается ли кто-нибудь продать вам квартиру за цену, которую ваш калькулятор категорически не одобряет.

Так что семейная ипотека не исчезла.

Она стала сложнее.

А сложный рынок, как правило, не отменяет профессионалов. Он делает их нужнее.

Ну и да.

Если после прочтения новых условий вам кажется, что семейная ипотека стала совсем другой…

Правильно кажется.

Просто теперь её действительно нужно уметь считать. 😉

Памятку с новыми условиями оставлю рядом.
Удобно переслать, кому это необходимо

Миллиарды в Крым. Твои 35 м² в центре событий. Студия в Ялте по переуступке за 10900000. ЖК комфорт класс!
Крым меняется на глазах.
В Ялту заходят инвестиции, развивается инфраструктура, строятся новые жилые комплексы и отели.
И на этом фоне появляется конкретное предложение: студия 35 м² в Ялте, ЖК комфорт-класса, по переуступке за 10,9 млн ₽.
Интересно посмотреть, что именно за объект и почему на него стоит обратить внимание?
Напишите мне.

Забота о клиенте и моя собственная устойчивость в профессии это одно и то же движение. Просто с разных сторон.

Я никогда раньше не получала от обучения такого удовольствия, как сейчас.
Уже год я учусь у Владимира Димитриадиса и его команды и впервые замечаю: новая информация меня не утомляет.
Наоборот, мне интересно разбираться глубже, создавать больше связей, искать не только правильное, но и лучшее решение.

Раньше, наверное, я училась прежде всего для того, чтобы сделка была по правильной цене, безопасной, чтобы ничего не упустить, чтобы не ошибиться.

Сейчас смысл немного сместился.

Мне по-прежнему важно сделать всё грамотно и защитить соороны от рисков.
Но теперь я думаю ещё и о том, как сделать работу максимально быстро и выгодно.
Сегодня был случай, который тронул меня до глубины души.
Позвонила клиентка, с которой мы уже сотрудничать по продаже квартиры. Поблагодарила за канал, сказала, что читает и находит для себя полезное.
И сегодня снова обратилась ко мне за помощью.
И я поймала себя на мысли: вот ради таких моментов и хочется писать.

Разбираться в деталях.
Учиться.
Думать.
Иногда переосмысливать то, что уже умеешь.

Потому то, что сегодня кажется кому-то просто полезным текстом, однажды может стать для человека решением, которое изменит его жизнь..

Посмотрела видео коллеги о цифровом рубле.
Тема важная, и хочу сказать о ней честно, потому что вокруг неё сейчас много и страха и обсуждений.

Меня в этой теме беспокоит только одно. Оператором платформы цифрового рубля и держателем всех кошельков граждан является Центральный Банк России. По статье 75 Конституции и закону № 86-ФЗ он независим от других органов власти.

Итог простой: инфраструктура, через которую в перспективе будут проходить все деньги всех людей страны, находится вне национального контроля при формальной подотчётности, которая ничего не решает.

Это правовой факт, и он не изменится оттого, что мы перестанем его замечать.

Теперь по существу видео.

В чём коллега прав:

Цифровой рубль действительно введён в правовое поле законами № 339-ФЗ и № 340-ФЗ от 24 июля 2023 года, это третья форма рубля по статьям 128 и 140 ГК РФ, и эмитент здесь именно Центральный банк, а не коммерческие банки.

Операции с цифровыми рублями включены в контур закона № 115-ФЗ, и контроль за ними разделён между банком и оператором платформы.

Полномочия налоговой службы по цифровым счетам уже расширены: статья 86 НК РФ обязывает оператора платформы представлять выписки по запросу.
По действующему закону оператор не вправе ограничивать цели расходования цифровых рублей граждан, а техническая возможность программируемости в архитектуру заложена. Здесь коллега честен.

Переход будет стимулироваться: закон об обязательном приёме цифровых рублей крупными банками и торговыми сетями с 1 сентября 2026 года уже принят, и удобство сделает своё дело быстрее любого принуждения.

Серые доходы действительно становятся видимыми.
Сдача квартиры без уплаты налога перестанет быть незамеченной, и людям пора об этом задуматься.

В чём коллега, на мой взгляд, не прав:
Главная ошибка, неуплата налогов плюс покупка квартиры- не равно отмывание.
Легализация по статьям 174 и 174.1 УК РФ - неуплата НАЛОГА становится преступлением только с порога 2,7 миллиона рублей за три года для граждан по статье 198.
Во-вторых, предметом легализации признаётся не весь доход, а только сумма неуплаченного налога. В-третьих, покупка квартиры для жизни семьи это личное потребление. Пугать людей двойным преступлением за то, что они потратили деньги, неверно.

Срок давности "через десять лет" для рядового человека не соответствует закону. Часть первая статьи 198 это преступление небольшой тяжести с двухлетним сроком давности.

Утверждение, что в цифровом рубле нет банковской тайны, неточно: статья 26 закона о банках дополнена и распространена на цифровые счета, обязанность хранить тайну лежит и на Банке России. Другое дело, что круг органов с доступом расширяется, это особенность цифрового рубля.

Что я советую тем, кто покупает или продаёт жильё.
Заранее понимать, как выглядит происхождение ваших денег в глазах закона.
Если сдаёте квартиру, оформить самозанятость с налогом 4 процента, это дёшево и честно. Всегда обсуждаем это с моими клиентами.
Помнить о минимальных сроках владения по статье 217.1 НК РФ при продаже.

И не отдавать право выбора формы денег за кэшбэк, пока это право есть.
Видео здесь https://rutube.ru/video/209e7d7950a71f0b7220b30302cdde04/?r=a

Сегодня в храме.
21 сентября,
Рождество Пресвятой Богородицы.

Этот праздник начинает церковный год, и начинается он с рождения ребенка в семье, которая долго ждала и почти перестала надеяться.
Иоаким и Анна были уже старики, их считали отвергнутыми, потому что в те времена бесплодие воспринимали как знак немилости и греховности.
А они не озлобились, не обвинили Бога и людей, а продолжали жить честно, и ждать.
И именно в такой вере родилась Та, через которую в мир придет Спаситель.

Мне кажется, в этом есть слово для каждого, кто верит и кто пока не верит.

Самое важное вырастает из терпения, из верности своему пути, когда никто не видит и не превозносит.
Из способности не сломаться, когда молишься долго и ответа нет.
Из простого решения оставаться добрым человеком, даже если кажется, что это никому не нужно.

В Писании сказано: «Просите, и дано будет вам. Ищите, и найдете»

Но между просьбой и ответом время, а возможно, целая жизнь.

И то, какими мы будем в этом промежутке, и есть наша настоящая настоящая порядочность, если слово вера кому-то пока чуждо.

Рождество Богородицы напоминает, что каждый человек приходит в мир не случайно.
И что через самых скромных незаметных людей в мир входит самое большое добро.

Хочется, чтобы мы это помнили не только в храме, но и в делах, в семье, в работе, в том, как относимся к тем, кто рядом и кто от нас зависит.

С праздником всех, кто верит. И мира, тепла и терпения всем, кто ищет.

Обвал рынка?🤔
Семья, которая ждет квартиру к рождению ребенка, или продала старое жилье и снимает, при переносе готовности на год понесет реальные потери, которые никто не компенсирует.
Поэтому сейчас я бы смотрела на четыре вещи: степень готовности дома, а не обещания;
кто банк-кредитор проекта;
отчетность и стройготовность застройщика в единой системе жилищного строительства на наш.дом.рф;
и наличие у застройщика других замороженных очередей.
Чем выше готовность и чем крупнее банк, тем меньше риск, что именно этот дом попадет под усиленный контроль.

Пожинаем результат: многие застройщики в годы льготной ипотеки строили в расчете на то, что деньги будут дешевыми всегда. Расплачиваются за это не они одни, а люди, которые поверили рекламе.
Задача тех, кто работает на этом рынке, сейчас не успокаивать, а говорить правду: усиленный контроль лучше, чем его отсутствие, но это диагноз, а не лекарство.

Честнее показать человеку готовый дом и квартиру с проверенной историей, чем красивое обещание с переносом сроков.
https://t.me/sdelkicase/1370

👆Почему в строящемся доме цены от застройщика на самом деле не самые выгодные
Честно о том, что стоит за цифрами из предыдущей публикации.

Обратите внимание, за счет чего получается низкая цена: без отделки, чаще это первый этаж, комнаты по 8 метров, сроки сдачи с задержками. Это стартовые лоты, на которые застройщик ставит цену для витрины. Реальный выбор, нормальный этаж и планировка, начинается заметно выше.
И человек, который пришел за двушкой до 17 млн, часто уходит либо ни с чем, либо с компромиссом, о котором потом жалеет.

Где искать дешевле?

В каждом из этих комплексов уже есть люди, которые купили квартиру какое-то время назад.
Кто-то брал на старте по ценам, которых уже нет. Кто-то брал в ипотеку и не тянет.
Кто-то переезжает, разводится, меняет планы. Есть и инвестиционные лоты..
Этим всем людям нужно продать, и они продают свою квартиру по договору уступки прав.

Что это дает покупателю? Во-первых, продавец физическое лицо, и торг с ним реальнее, в отличие от прайса застройщика. Во-вторых, он ограничен во времени и обстоятельствах, поэтому цена часто ниже витрины на ту же самую квартиру.
В-третьих, у таких продавцов бывают лучшие этажи и планировки, а не то, что осталось..

По документам это сделка между людьми, также регистрируется в Росреестре, и по сути она ближе к вторичке, чем к первичке.
Застройщик еще не сдал объект,  дом тот же, только цена и условия другие.

Лайфхак по поиску:

На любой площадке объявлений ставьте фильтр по конкретному ЖК и смотрите продавцов физлиц, а не отделы продаж. Ключевые слова в объявлениях: переуступка, уступка.
Сравнивайте цену с прайсом застройщика. Разница в несколько сотен тысяч, а иногда и больше, встречается регулярно.

Что обязательно проверить, чтобы выгода не обернулась проблемой. Полная стандартная проверка продавца как во вторичке: бизнес, суды, долги, субсидиарную ответственность, все согласия и заявления, пнд и нд, справки по ситуации.
1. Если продавец брал ипотеку, согласовать с банком условия.
2. Согласие или уведомление застройщика, оно должно быть.
3. Само соглашение/договор об уступке регистрируется в Росреестре, без этого прав у вас не будет.
И отдельно уточните в банке, доступна ли вам льготная ипотека на уступку от физлица: условия по таким программам менялись, и это лучше знать до внесения аванса..
Это не запугивание, это обычная добросовестность приобретателя
Разумный покупатель проверяет не потому, что не доверяет людям, а потому что отвечает за свою семью и свои деньги.
Кому это стоит рассмотреть?
Тем, кому нужна квартира именно с московской пропиской, кто готов подождать сдачи дома и хочет купить по самой разумной цене, не переплачивая застройщику.
Если сомневаетесь в документах по конкретной уступке, лучше спросить до сделки, чем разбираться после.
Пишите, разберем спокойно и без спешки

✔️ Двушка по цене однушки — что еще реально найти у застройщиков в Москве с метро до 17 млн рублей?

С нынешним ростом цен искать недорогое жилье — настоящий квест. Сегодня смотрим самые дешевые 2-комнатные квартиры — чтобы были отдельные кухня и две комнаты, и все с окнами. И метро в пешей доступности (до 25 минут ходьбы).

▪️ ЖК «Деснаречье», м. «Десна» (строится)
От 15,1 млн — классические двушки, евро-3 — от 16,6 млн. Без отделки.

▪️ ЖК «Новые Ватутинки», м. «Десна» (строится)
От 15,3 млн, с отделкой и без, но все только 1 этаж! Более высокие этажи стоят дороже 17 млн.

▪️ ЖК «Ольховый квартал», м. «Коммунарка»
От 15,5 млн — классические двушки и мини-евротрешки. Без отделки, ключи заявлены через полгода. Варианты с отделкой начинаются от 17,5 млн.

▪️ ЖК «Бунинские кварталы», м. «Потапово»
От 15,7 млн — классические двушки без отделки. Ключи обещают в этом году, но есть задержки.

▪️ ЖК «Новые смыслы», м. «Потапово»
От 15,8 млн — большие евро-2 с возможностью выделить отдельные кухню и 2 комнаты. Без отделки.

▪️ ЖК «Митинский лес», м. «Пятницкое шоссе»
От 16,4 млн — за минимальный прайс есть несколько готовых классических двушек без отделки.

▪️ ЖК «Новая звезда», м. «Коммунарка»
От 16,6 млн — маленькие двушки с комнатами по 8-9 метров. Без отделки.

От 17 млн начинаются двушки в ЖК «Переделкино Ближнее», «Форевиль», «Смарт Гарден», «Литературный квартал» и «Саларьево парк». И только в одном проекте внутри МКАД — в ЖК «Русич Кантемировский».

https://t.me/sdelkicase/1367

❗️Мошенники начали рассылать россиянам письма о налоговых декларациях.

Сначала аферисты отправляют бумажные письма с информацией о необходимости скорректировать декларацию или предоставить документы, подтверждающие доходы. Затем человеку приходит электронное уведомление о новом сообщении в личном кабинете со ссылкой на фишинговую копию сайта налоговой службы.

На поддельном сайте пользователей просят авторизоваться. Если ввести логин, пароль или другие персональные данные, они попадут к мошенникам.

Доверие нельзя оформить сертификатом. Но его можно передать.

Сегодня я взяла в работу заявку по рекомендации коллеги, с которым мы когда-то работали в одной сфере.
Он знает меня, я знаю его.
А главное, его клиенты доверяют мне так, будто продолжают работать с ним.
Сегодня мы познакомились: Михаил и Татьяна. В них чувствуется культура другой школы: высокий статус без демонстрации статуса, образованность без превосходства, и очень бережное отношение друг к другу.
И я поймала себя на мысли: как же дорого стоит такое доверие!
Они внимательно слушают, спокойно задают вопросы и практически не перепроверяют каждое слово.
Не потому, что им всё равно. А потому, что человек, который их мне рекомендовал, уже заслужил их доверие своим отношением  к делу.

И вот это уже не просто рекомендация.
Это профессиональная репутация, которой делятся.

Я принимаю такие рекомендации с большой ответственностью.
Потому что за ними стоят не только объект и сделка. За ними стоят люди, их планы, время и спокойствие.

Есть у вас такие специалисты, которых вы рекомендуете своим людям без долгих объяснений?

Мне кажется, это один из лучших способов делать друг другу добро.

https://www.cian.ru/sale/flat/333866772

​​🏙 Если ищете однушку в Москве.
Вот честная картина рынка

На Циане сейчас около 4,5 тысяч однокомнатных квартир на вторичке внутри МКАД.
Но почти половина это 20+ млн.
В нижнем сегменте выбор есть, просто надо понимать, что где.

Ориентиры по бюджету:

— 11,9–12,5 млн — старые дома у МКАДа, вариантов становится меньше, хорошие уходят быстро
На всю Москву их около 100.

— 12,9–13,5 млн более реалистичный минимум, но те же окраины, преимущественно восток, дома до 1980 года, около 200 объявлений

— 14–15 млн — появляется ремонт, районы поближе к метро, 700–800 вариантов, в том числе в САО, ЗАО, ЮЗАО

— 16–17 млн - уже можно выбирать и район, и дом, есть и свежие предложения.

Что важно понимать:

Весь 2026 год проходит с рекордно низким объемом предложения. Не все объявления настоящие, есть дубли. Лучшие недорогие квартиры вымываются с рынка, остается неликвид и более дорогие объекты  и на вторичке, и в новостройках. Поэтому если вы сейчас ищете бюджетные варианты, лучше поторопиться с выбором, т. к. спрос на них будет только расти.

Снова в полях 🌿
Первый полноценный рабочий день после путешествия.
Вчера был Крестный ход, а сегодня я снова с головой в своей любимой работе.
И знаете, что особенно чувствуется после паузы?
За каждой квартирой, каждым звонком стоит человек.
Его планы, его семья, его надежды. И главное -его доверие.

Сегодня в работе семь эксклюзивных проектов:
▪️ аренда в ЖК «Эдальго», Коммунарка (для партнёров из «Крост») только сняла видео,
▪️ аренда от собственника в бизнес-классе «Level Причальный» , благодарю Наталью за доверие.
▪️ сопровождение покупки квартиры в Королёве, попытка номер 2, в процессе проверки выбраного варианта Марии.
▪️ подбор просторной квартиры для Никиты, которому когда-то помогла с первой студией в Балашихе. Оценка Балашихи.
▪️ продажа четырёхкомнатной семьи Александра в престижном Куркино по рекомендации от коллеги.
▪️ покупка трёхкомнатной в Москве для милой Анастасии
▪️ и совсем свежая задача - продать трёшку в Новогиреево и купить двушку у Ярославки под сдачу от Михаила и Татьяны.

Семь разных историй. Семь семей.
Кстати, о последнем проекте - небольшое наблюдение из практики: квартиру «для себя» и квартиру «под сдачу» выбирают по совершенно разной логике.
«Для себя» - сердцем, видом из окна, атмосферой района.
«Под сдачу» - головой: транспортная доступность, метро в пешей доступности, ликвидная планировка, спрос у арендаторов конкретного сегмента.
Смешивать эти две логики - самая частая ошибка инвесторов-новичков.

И отдельно хочу сказать: мне по-настоящему повезло с моими клиентами, с каждым.
С теми, кто пришёл впервые, и с теми, кто возвращается спустя годы. Каждый из вас - часть моей профессиональной жизни, и я это очень ценю.
Моя работа не «довести до сделки любой ценой», а вовремя задать неудобный вопрос, проверить то, что кажется мелочью, и, если нужно, честно сказать: «Сюда идти не советую».
Потому что мне доверяют не просто сделки, мне доверяют часть своей жизни.
Зреет вопрос по недвижимости? Напишите , обсудим 🤍
📊

Красивую квартиру сдать легко, сложнее найти человека, которому ее можно доверить
Посмотреть квартиру: https://www.cian.ru/rent/flat/333385081

Хотите продать квартиру дороже?
Тогда не делайте эту ошибку
Самое опасное, что можно сделать - просто поставить цену повыше.

Кажется логичным: покупатель всё равно будет торговаться, значит, нужен запас.

Но рынок может вообще не дать вам этого покупателя.

Да и торговаться можно только с теми, кто пришёл. А если цена завышена, никто не придёт.

Завышенная цена это не запас на торг.
Это фильтр, который отсеивает реальных покупателей и оставляет только охотников за скидкой.

И дальше стандартный сценарий:

· Квартира висит неделями
· Потом снижение
· Ещё снижение
· В итоге продаётся дешевле, чем могла бы с самого начала

Поэтому моя задача на старте не просто назвать цену.
Мне нужно определить ту цену, которая приведёт к квартире достаточное число готовых покупателей.

Не одного, который придёт торговаться.
А нескольких, между которыми может возникнуть естественная конкуренция.
Всем вы не продадите - выберете одного,  который даст наилучшие условия.

Правильная цена - это не та, которую хочется. Это та, за которую сегодня готовы прийти и купить.

Именно с неё начинается настоящая продажа и, возможно, даже торг на повышение.

Если вы продаёте квартиру и хотите, чтобы рядом был человек, который понимает эту логику,  напишите мне.

Расскажу, как мы будем действовать.
Если то, о чём я пишу, вам откликается - буду рада видеть вас среди тех, кто читает внимательно и хочет разбираться в вопросах жилья спокойно, без спешки и лишних рисков.

Если удобнее в Telegram - я здесь https://t.me/sdelkicase