ЧЕСТНО О НЕДВИЖИМОСТИ

🍁Сегодня День учителя.

Поздравляю педагогов с профессиональным праздником и
предлагаю отметить его историей о буме строительства школ в Хабаровске.

Он случился в 1936 году. Тогда в городе одновременно сдали
5 школ на 3444 мест!

Об этом очень интересно пишет ДВХаб.
Статья не только о стройке, но и о контексте:

От условий, в которых учились дети 90 лет назад, в октябре 1936 года, сейчас у всего Роспотребнадзора выпала бы челюсть от удивления.

Рекомендую к прочтению. Возможно в одной из тех школ вы узнаете и свою.

А если интересно, по каким стандартам проектировались школы в нашей стране, - заходите на мою страницу в ДЗЕН.

То, за что в Китае берут деньги, наши застройщики дают допом к квартире😁

В Китае можно за $130 пережить тайфун, наводнение и затопление подземного паркинга

В Lvxing Disaster Simulation Training Center в Ханчжоу вас погружают в условия тайфуна с ветром до 160 км/ч, в которых вам нужно пережить внезапный выброс 900 тонн воды и выбраться из подземного паркинга, который затапливает до уровня груди.

Ждёт ли нас строительный кризис, как в Китае?

🇨🇳 В 2021 году в КНР случился дефолт крупнейшего в стране девелопера Evergrande Group. Через год о банкротстве объявили ещё два гиганта — Country Garden и Sunac.

Инвестиции в недвижимость стали падать. И движение вниз продолжается до сих пор. По данным госстатистики КНР, за январь — июль 2026 года инвестиции в недвижимость по сравнению с 2025 годом сократились на 19,2%.

И цены! Цены на жильё тоже упали!

🇷🇺 Что-то похожее ждет и нас, к гадалке не ходи, - говорят некоторые эксперты.

Более убедительным в роли прогнозиста я считаю ИИ.

Спросила сегодня у Алисы:

- Что стало причиной строительного кризиса в Китае?

- Как сегодня обстоят дела с жильём в КНР?

- Грозит ли России строительный кризис, как в Китае?

- Что будет у нас с ценами на жильё?

Ответы проверим на практике. Ну, и постараемся использовать китайский опыт себе во благо 🤷‍♀️.

🫰 Налог при продаже недвижимости в 2027 году может вырасти до 22%.

Минфин разработал законопроект, который позволит начислять налог при продаже недвижимости, как с зарплаты — по прогрессивной шкале от 13% до 22%.

Сейчас продажа недвижимости облагается по отдельному порядку:
при стоимости до 2,4 млн ₽ - 13%;
более 2,4 млн ₽ - 15%.

По новой схеме все доходы налогоплательщика будут складываться в одну корзину и облагаться налогами в зависимости от суммы:

• до 2,4 млн ₽ — 13%
• 2,4–5 млн ₽ — 15%
• 5–20 млн ₽ — 18%
• 20–50 млн ₽ — 20%
• свыше 50 млн ₽ — 22%.

🙁 КОГО КОСНЁТСЯ?

Тех, у кого суммарный годовой доход (зарплата + доход от продажи) превысит 2,4 млн ₽.
Зарплата «съедает» льготный порог, и часть дохода от квартиры сразу попадает под 15–18%. Например, при годовой зарплате 1,5 млн ₽ и продаже квартиры за 10 млн ₽ налог вырастёт примерно на 225 тыс. ₽ — с 1,647 млн до 1,872 млн ₽.

Продавцов дорогой недвижимости.
Квартира куплена за 20 млн ₽, через два года продана за 50 млн ₽. Налог с разницы в 30 млн ₽ сейчас — 4,45 млн ₽. По новой схеме — 5,4 млн ₽. А если у продавца ещё и зарплата 6 млн ₽ в год — налог достигнет 6,6 млн ₽, это на 1,3 млн ₽ больше.

😊 КОГО НЕ КОСНЁТСЯ?

Всех, кто владел недвижимостью дольше минимального срока.
Продали квартиру после 5 лет владения — налога нет.
Срок сокращается до 3 лет для единственного жилья, а также если недвижимость унаследована, подарена близким родственником, получена по договору ренты (пожизненного содержания с иждивением) или в порядке приватизации. Это правило сохраняется.

Семьи с двумя и более детьми.
При продаже жилья они могут не платить НДФЛ при соблюдении установленных условий.

Самозанятые — частично.
Ставка налога на профессиональный доход (4% / 6%) не меняется. Но если самозанятый продаёт недвижимость до истечения минимального срока владения, он платит НДФЛ по тем же правилам, что и все остальные, — режим НПД на продажу имущества не распространяется.

Тех, кто сдаёт недвижимость в аренду.
Доходы от аренды уже сейчас облагаются по общей прогрессивной шкале — здесь ничего не изменится.

Продавцов недорогой недвижимости с небольшой прибылью.
Если облагаемый доход (после вычета расходов) до 2,4 млн ₽ и нет других доходов — ставка останется 13%. Например, продажа за 3 млн ₽ с вычетом 1 млн ₽ даёт базу 2 млн ₽ — налог 260 тыс. ₽, как и раньше.

📌 Законопроект внесён в Госдуму, но ещё не принят — параметры могут измениться.
Но направление понятное: налог вырастет у тех, кто продаёт с большой прибылью или получает хорошую зарплату.

По оценке Минфина, нововведение затронет около 4 млн человек.

🛡️ Страховка от БПЛА: что важно знать ипотечникам

Многие из нас брали ипотеку, когда дронов как массового риска ещё не было. Сейчас это реальный фактор для многих городов и регионов страны.

По данным Коммерсантъ, спрос на страхование имущества от БПЛА за год вырос более чем в 10 раз.

Чаще всего при атаке дронов страдают остекление, кровля, фасады и обшивка домов. Выплаты по страховым случаям уже производятся и доходят
до 5–6 млн руб.

⚠️ Что должно быть в договоре, чтобы риск признали страховым?
Без этих формулировок страховщик вправе отказать:
• прямое упоминание риска БПЛА;
• «терроризм и диверсия» должны быть в покрытии, а не в исключениях;
• пункт про падение обломков и последствия работы ПВО.
Доплата за такое расширение — в среднем +10–20% к стоимости полиса.

💵 Кто получит выплату, если квартира в ипотеке?
Выгодоприобретатель - банк.
• Частичное повреждение:
выплата по согласованию с банком — на ремонт или погашение части долга.
• Полная утрата: сначала закрывают долг, остаток (если есть) — заёмщику.

❗️ Важно: базовый
полис обычно покрывает только конструктив (стены, перекрытия). Отделка, мебель и техника — только при отдельном страховании.

💡 Исключения и нюансы:
• С 1 октября 2026 «СберСтрахование» включило риск БПЛА, терактов и диверсий в базовое покрытие ипотечного страхования — без повышения стоимости.
С 1 ноября «Сбер» будет принимать от аккредитованных страховщиков только полисы, где этот риск есть. Если вы в Сбере — уточните условия своего полиса: возможно, доплата уже не нужна.

⛔️ Если страховки нет, компенсацию можно получить от государства через местную администрацию и соцзащиту. Однако эти суммы фиксированные и ниже рыночной стоимости ремонта.

➡️ Что делать прямо сейчас?
• Перечитайте свой полис: есть ли в нём нужные формулировки.
• Позвоните в страховую и запросите расширение покрытия, если его нет. Попросите прислать проект допсоглашения с перечнем рисков.
• Если ипотека в Сбере — спросите, покрывает ли ваш полис риск БПЛА по новым правилам.
• Если планируете отдельное страхование отделки и техники — запросите расчёт сразу: это отдельная программа.

Берегите себя и своё имущество!

Квартира с отдельным входом.

Любите ли вы своего кота, как любят его в этом доме?

😻😽😸

Как снизить ставку до 6% по семейной ипотеке с 1 октября?

Для сохранения ставки по семейной ипотеке на уровне 6% нужно будет либо сразу внести большой первоначальный взнос, либо погасить половину кредита за первый год.

Такие пояснения дали в Минфине РФ.

🔺 Что нового в сфере недвижимости с 1 октября 2026

💧 Тарифы ЖКХ
В среднем по стране рост +9,9%,
в регионах - от 8 до 22%.
Это второе повышение за год: в январе тарифы уже выросли на 1,7% из-за повышения НДС. Новые суммы появятся в ноябрьских квитанциях.

🔑 Аренда жилья
Авито, Циан, Яндекс Недвижимость и другие платформы обязаны передавать данные о сделках в ФНС (ФЗ № 289-ФЗ). Цель — борьба с «серой» арендой: налоговая получит системный доступ к данным о доходах от сдачи жилья.

👨‍👩‍👦 Семейная ипотека
Ставка и лимит теперь зависят от числа детей и региона. Чем больше детей — тем ниже ставка и выше лимит. Для семей с 1 ребёнком ставка почти рыночная, с 3+ детьми — более или менее выгодная.

💰 Банковские кредиты
ЦБ снизил лимиты на выдачу кредитов заёмщикам с высокой долговой нагрузкой. Если доля дохода, уходящая на платежи по кредитам превышает 50% - получить кредит сложнее, более 80% — почти гарантированный отказ.

Берегите себя и своё имущество!

Продажи жилья падают.
Кого поддержат государство и банки?

📉По данным Движение.ру, застройщики в 2026 году не досчитаются более 1 трлн ₽ выручки от продаж квартир по ДДУ.

На этом фоне инвесторы ищут альтернативные ниши. Среди них - сфера туризма.

💰Премьер-министр Михаил Мишустин заявил о выделении 4,8 млрд рублей субсидий на строительство модульных гостиниц. Деньги получит каждый второй регион, включая Хабаровский край.

🧳 Перспективной сферой туризм похоже считают и банки. Домклик запустил для туристов акцию в Мурманской области.

✨Если во время проживания (от двух ночей в октябре-марте) гости не увидят северное сияние, им вернут плату за отель.

Напомню, что Домклик - это он-лайн платформа Сбера, которая специализируется на недвижимости. А теперь, значит, и на туризме.

🏕️Но вернемся к модульным гостиницам.
Формат выглядит привлекательно:
🔹старт от 3–5 млн ₽ за модуль,
🔹 запуск за недели, окупаемость 2–4 года,
🔹 господдержка (до 50% стоимости проекта).

⚠️ Что может пойти не так:
• Сезонность
Загрузка в межсезонье «проваливается».
• Недооценка инженерии
Коммуникации, септик, резервное питание, отопление — в удалённых локациях эти статьи могут «съесть» значительную часть бюджета.
• Быстрый износ
Туристический объект эксплуатируется интенсивнее, чем жильё — без регулярного обслуживания качество падает, а загрузка снижается.

✅ Как подстраховаться: глубокая экспертиза локации, проверка земли и документов, детальная финмодель с пессимистичным сценарием, качественные проект и подрядчики, изучение опыта работающих проектов.

🚩 И главное помнить - господдержка — это не подарок.
Субсидии дают с условиями: сроки, отчётность, целевое использование. Просрочки и ошибки грозят исками и возвратом средств.

#недвижимость #инвестиции #модульныеотели
#глэмпинг #туризм #господдержка #риски

🔥😞 Пожар в историческом здании Хабаровска на улице Калинина.

Пока неясно, насколько сильно пострадал дом, но если не удастся спасти, это будет большая потеря для города.

Особняк на Калинина - одно из самых красивых дореволюционных зданий Хабаровска.

Его построили в 1910 году купцы Таболов и Битаров.

Открыли там гостиницу «Гранд-отель», затем ресторан «Лондон».
В советский период дом стал жилым.

20 лет назад его расселил и отреставрировал предприниматель Валерий Хидиров.

В последнее время здесь работал ресторан «Дом».

За тем, как тушат пожар, следят сейчас многие горожане.

Хроника с обновлениями здесь ⤵️

https://www.dvnovosti.ru/incidents/2026/09/27/197712/?ysclid=mujd0rp6wp988078966

📈 Коммунальные тарифы: казалось, выше некуда.

Минэкономразвития опубликовал прогноз роста тарифов ЖКХ на три года.

🥁 Главное:
1 июля 2027 г. коммуналка подорожает в среднем на 11% вместо планировавшихся 8,7%.

Но до этого ещё надо дожить. Пока копим деньги на платежи за октябрь-2026.

В Москве они вырастут на 15%,
в Петербурге - на 14,6%,
в Хабаровском крае - на 9,9%.

💡 Возможно вас немного утешит это знание:
если расходы на ЖКУ превышают 22% дохода семьи, то вы можете оформить субсидию.

* фрагмент т/ф «Приключения Буратино», Беларусьфильм, 1975 г.

🔥 Новые условия семейной ипотеки

Минфин обновил правила, которые будут действовать с 1 октября 2026.

Главное:
🔹 Ставка и лимит теперь зависят от количества детей и региона.

🔹 Субсидирование — максимум 15 лет.

🔹 Программа действует до 31.12.2030.

🍁 Россия (кроме Москвы, СПб, МО и ЛО):
• 5+ детей, один младше 7 лет → 2%, до 10 млн ₽
• 4 ребёнка → 4%, до 10 млн ₽
• 3 ребёнка → 6%, до 10 млн ₽
• 2 ребёнка → 8%, до 8 млн ₽
• 1 ребёнок младше 7 лет → 10%, до 6 млн ₽

🍂 Москва, СПб, МО и ЛО:
• 5+ детей → 4%, до 18 млн ₽
• 4 ребёнка → 6%, до 18 млн ₽
• 3 ребёнка → 8%, до 18 млн ₽
• 2 ребёнка → 10%, до 15 млн ₽
• 1 ребёнок младше 7 лет → 12%, до 12 млн ₽

🏡 Строительство дома или покупка земли под ИЖС — 6% для всех, вне зависимости от региона и числа детей.

⚠️ Лимит — это сумма кредита, а не стоимость жилья.

Новые правила — только на договоры с 01.10.2026.

#семейнаяипотека #ипотека2026

👛 Откуда кэш?

Скоро нам придется объяснять банкам происхождение своих наличных.
Ужесточить проверки клиентов требует ЦБ.

Богдан Шабля, руководитель службы финансового мониторинга и валютного контроля ЦБ:
«Банк России никогда не выступал против наличных как таковых. Мы против исключительно оборота наличных денежных средств неустановленного происхождения, поэтому мы банки ориентируем и издаем рекомендации. Скоро будет еще одна новая рекомендация, очень большая и подробная.»

🌊 У банков в этом году случился мощный отток с вкладов.
По данным ЦБ, с начала года объем наличных денег в обращении увеличился на 2,5 трлн руб.

«Вопросики» могут возникнуть к клиентам, которые совершают нетипичные для себя денежные операции. Это может быть внесение крупной суммы денег на рублевый счёт, покупка валюты, приобретение жилья за наличные.

Что делать?
🤝 Если деньги получены с продажи имущества, то доказать их происхождение можно, предъявив договор купли-продажи.

🤩 Если вы сняли их со своего счета - сгодится справка из банка.

🎅 А если вы годами откладывали деньги с зарплаты или вам их подарили?

Нет ответа на этот вопрос.

* На видео - фрагмент песни «Christmas Cash». В 2009 году её записал американский блогер Лукас Крукшенк.
«Мама, не дари мне телефон, футболку, велосипед и прочее, кэш, кэш, кэш… это всё, чего я по-настоящему хочу…».

В продолжение темы человейников.

Есть исследования, которые напрямую связывают счастье человека с той средой, в которой он живёт.

Счастье в городе — это не абстракция, а совокупность вполне конкретных условий, которые можно спроектировать, измерить и улучшить.

На РБК вышел анонс книги на эту тему и вот её главные тезисы:

🔹 Архитектура либо поддерживает, либо выматывает человека
🔹 Среда возвращает нас к чувственности
🔹 Для добрососедства нужны границы
🔹 Безопасность рождается между контролем и доверием
🔹 Дискомфорт разрушает хорошую жизнь
🔹 Смыслы поддерживают интерес к месту
🔹 Среда должна быть удобна для всех

Есть повод задуматься, счастливы ли мы в доме и городе, где живём?

😱 Если строят человейники - значит это кому-нибудь нужно?

У меня только один ответ:
если это временное прибежище, то квартира в таком доме лучше чем ничего.

Но даже в этом случае предлагаю опираться на базовые понятия комфортной среды.

• Этажность:
🏢 5–12 этажей — оптимальный баланс. Двор просторный, у лифтов нет очередей, солнечный свет проникает во все помещения.

• Площадь квартир (кв.м):
🚺 для одного - 33–35,
🚻 для пары - 45–50,
🚼 для семьи с ребёнком - 60–65.

• Высота потолков:
🤩 от 2,7 м.

• Плотность застройки:
🌆 чем меньше кв. м жилья на гектар, тем больше места для дворов, зелени и парковок.

В Хабаровске такие ЖК есть!

Обращайтесь, всегда помогу купить жильё, в котором вам будет хорошо.

+79141800285
Ваша Ксения Потапова❤️

Долги по ЖКХ могут могут поставить крест на ипотеке.

Центробанк планирует обязать банки при выдаче кредитов учитывать сведения по неоплаченным счетам за коммуналку.

Снизить шанс на ипотеку могут и другие имущественные обязательства клиента. Например, долги по алиментам.

В сети появились кадры новой квартиры Ларисы Долиной.

Смотрим 🍿
и читаем обзор от тг-канала Эласмотерий:

«ЖК Премьер построил Крост на краю парка.
Место зачетное. Тихий тупиковый переулок, рядом роддом и сильные школы. Сразу у дома начинается парк Дворца Пионеров и дальше Воробьевы горы.

Дом построили в 2007г. , ремонт судя по фотографиям оттуда же. Места много, виды прекрасные, гостиная 56 кв. м. Если сделать современный ремонт, будет вообще красота.

Интересно, читает ли Мосжилинспекция советские газеты интернет. Потому как в квартире перепланировка, которую делать нельзя. Вот эта джакузи на подиуме у окна водружена в жилой комнате.
А это никак не легализовать.

То, что в этом дом нет планировок сан узлов с окном могу сказать точно.

Покупала квартиру с клиентом еще у застройщика, когда он только сдавался. Пересмотрели все существующие планировки в бетоне. И позже еще несколько раз там смотрела.

Получим новый сезон с Ларисой в главной роли, ежели Мосжилинспекция заинтересуется.

Вообще, конечно это прекрасно, что есть такие друзья и такие подарки.

Как вам?»

Хорошие друзья у Ларисы Александровны 😉.

Хотите посмотреть на жильё, которое в Хабаровске сдают по льготной арендной ставке?

Рум-тур своей
3-комнатной квартиры прислала моя подписчица.

Как видите, сдаётся это жильё уже с мебелью и базовой бытовой техникой.

Платёж 15 тысяч рублей в месяц + коммуналка.

Рыночная цена на аналогичные трехкомнатные квартиры начинается с 50 тысяч рублей.

Вот и сравните👆
Подробности ЗДЕСЬ

Часть 4
💼 Пора перестать «просто сдавать» и начать управлять активом.

Сегодня арендаторы выбирают квартиры в новых домах: современная планировка, инфраструктура, понятные условия. Значит, стратегия «есть квартира — сдаю» больше не работает.

Есть два рабочих сценария:
• Продать старую хрущёвку и построить новую квартиру — чтобы сдавать более востребованный объект.
• Если не готовы к такому шагу — купить хрущёвку в центре: локация делает её ликвидной.

Своим разбором я не хочу создать панику в вашей голове. Я призываю вас разумно управлять недвижимостью как активом, а не просто ждать платёж.

Берегите себя и своё имущество! ❤️