МОНГАРТ | Недвижимость

Разгребал старые фото и нашёл вот такое — 2016 год.

Тогда квадратный метр стоил около 50 тысяч рублей. Сегодня — около 200 тысяч.

Рост в четыре раза за десять лет.

Впечатляет?

А теперь посмотрим на эту цифру чуть под другим углом.

Если перевести четырёхкратный рост за десять лет в среднегодовую доходность, получится примерно 14,9% в год.

Доходность хорошая. Но уже не такая фантастическая, как звучащее гораздо эффектнее «в четыре раза».

Последние 4,5 года депозиты в среднем давали более высокую доходность.

А некоторые альтернативные инвестиции за эти десять лет могли принести существенно больше.

Например, хорошая коммерческая недвижимость могла все эти годы приносить арендный доход, сопоставимый с теми самыми 14,9% годовых, и вдобавок сама расти в цене — пусть и не четырёхкратно.

А теперь самое интересное. Ложка дегтя в бочке и не меда вовсе )

Безусловно, на этом росте кто-то действительно хорошо заработал: вовремя купил, вовремя продал, переложился в другую недвигу или другой актив.

Но для большинства собственников, особенно обладателей единственного жилья, что этот четырёхкратный рост реально изменил?

Допустим, человек купил однокомнатную квартиру в 2016 году за 2,5 млн рублей.

Сегодня она стоит 10 млн.

Можно сказать:

«Он стал богаче на 7,5 млн».

Но стал ли?

У него как была одна однокомнатная квартира, так она и осталась.

Да, теперь он может продать её в четыре раза дороже.

А потом выйти на рынок, где двухкомнатная квартира, в которую он хотел бы переехать, тоже подорожала плюс/минус также.

И чтобы расширить жилплощадь, ему всё равно придётся добавлять очень серьёзную сумму.

Одновременно за эти десять лет выросли автомобили, стройматериалы, услуги, и практически всё остальное.

То есть номинальная стоимость его актива выросла в четыре раза, но относительно окружающего мира он богаче не стал.

Поэтому предлагаю не пребывать в плену иллюзий красивых формулировок типа “в 4 раза”, а считать реальную среднегодовую доходность, сравнивать с альтернативами и оценивать происходящее вокруг.

Магия балконов

Я ещё когда писал о тайских балконах, решил, что нужно выпустить пост и про наши реалии.

А посещение наших объектов меня наконец сподвигло.

Итак, «следите за руками».

Вы приходите к застройщику и покупаете квартиру условной площадью 42 кв. м.

Из них 38 кв.м. — сама квартира, а ещё 8 физических квадратов занимает лоджия. Поскольку лоджия считается с коэффициентом 0,5, в приведённую площадь она добавляет ещё 4 кв.м.

Итого — те самые 42 кв.м., которые вы покупаете, например, по 200 тысяч за квадрат.

А потом дом сдаётся, вы получаете выписку из ЕГРН и с удивлением обнаруживаете, что площадь вашей квартиры там — 38 кв.м. 😮

Лоджия никуда не исчезла. Она существует физически и отражена в технической документации. Просто в площадь квартиры, зарегистрированную в ЕГРН, балконы и лоджии не входят 🤷‍♂️

Через несколько лет вы решаете продать квартиру. А в памяти мы, конечно же, фиксируем оплаченные застройщику 42 метра.

Как говорил Матроскин: «В квитанции написано — корова рыжая одна. Брали мы её одну и отдавать будем одну — чтобы не нарушать отчётности».

А отчётность нарушить придётся 🤷‍♂️

Потому что официальная площадь квартиры в ЕГРН — 38 кв.м. И именно эти 38 метров будут фигурировать в документах при продаже.

Отсюда периодически возникает немая сцена (у меня лично было многократно) между продавцом, который всю жизнь считал, что у него квартира 42 кв.м., и покупателем, у которого вытягивается лицо, когда он смотрит документы и видит 38 - «Караул, грабят!»

Причём встречаются особо предприимчивые риелторы, которые в объявлениях или просто предлагая своим клиентам квартиру, вообще прибавляют балкон или лоджию по полной физической площади.

И тогда наша квартира внезапно превращается уже в 46-метровую. Ну чем не магия? 😁

В результате один и тот же объект может быть:

— 38 кв.м по ЕГРН;
— 42 кв.м по приведённой площади застройщика;
— 46 кв.м в «особо творческом объявлении».

Поэтому, когда сравниваете квартиры по цене квадратного метра, сначала обязательно посмотрите, какие именно квадратные метры вам посчитали.

Потому что стоимость квадратного метра площади будет сильно меняться в расчетах, хотя физически ничего не меняется.