Налог на недвижимость с Ахметшиной Екатериной

У вас есть бухгалтер. Значит ли это, что специфика флиппинга закрыта?

Как-то раз я консультировала флиппера из Петербурга, у которого 8-10 сделок с недвижимостью в год. Он мне задал вопрос:

-Нужно ли пробивать чек при покупке у физлица объекта для перепродажи?

Я, конечно, сразу спросила:
-А что говорит ваш бухгалтер?

Ответ был такой: если расчёт безналичный, чек не нужен.
‼️В его ситуации этот ответ был неверным.

И это не тот случай, где ошибка заканчивается тем, что «ну, неправильно оформили бумажку». За неприменение ККТ штраф для ИП рассчитывается от суммы самого расчёта: от 25 до 50%.

Когда речь идёт о покупке квартиры за несколько миллионов, масштаб последствий уже совсем другой. А если человек делает 8–10 сделок в год и действует по одному и тому же алгоритму, потенциальная ошибка может повторяться из объекта в объект и вырастать до гигантских масштабов.

Во флиппинге вообще хватает довольно специфичных вопросов. Например, можно ли купить квартиру как физлицо, а продать уже как ИП? Какие расходы на ремонт получится учесть и чем их подтверждать? Что происходит с НДС, когда растут обороты?

При этом я бы не стала делать из этой истории вывод, что бухгалтер плохой или не умеет вести учёт. Если раньше у специалиста просто не было таких клиентов, какие-то отраслевые нюансы вполне можно пропустить.

Поэтому наличие бухгалтера само по себе не означает, что флипперу можно вообще не вникать в учёт. При этом самому становиться бухгалтером и вести всё своими руками тоже не нужно. Но понимать критичные точки своего бизнеса стоит хотя бы для того, чтобы задать правильный вопрос, вовремя заметить спорное решение и не масштабировать одну и ту же ошибку на следующие объекты.

А у бухгалтеров и налоговых консультантов здесь своя задача. Если среди клиентов появляются флипперы, общей профессиональной базы может быть недостаточно - приходится отдельно разбираться именно в специфике этой деятельности.

16 октября на мастер-классе «5 дорогих ошибок флиппера в налогах и учёте» будем разбирать в том числе такие ситуации.

🔥Флипперам это поможет понять, что в своём учёте важно контролировать даже при наличии бухгалтера.
🔥А бухгалтерам и налоговым консультантам - какие нюансы появляются при работе именно с флиппингом.

Регистрируйтесь обязательно 🙌🏼

☄️Полетели письма-счастья от налоговой!

Многие получили или скоро получат налоговое уведомление -это официальный документ от ФНС, который информирует о необходимости уплаты налогов за прошедший год.

Уведомление налоговая должна направить раз в год не позднее 30 дней до наступления срока уплаты налога, то есть до конца октября того года, в котором налог должен быть уплачен (п. 6 ст. 6.1, п. 2 ст. 52 НК РФ).

✔️Сам срок уплаты имущественных налогов - до 1 декабря.
 
В 2026 году оно включает начисления за 2025 год:
📌Транспортный налог;
📌Земельный налог;
📌Налог на имущество физических лиц;
📌НДФЛ (если налог не был удержан ранее, включая налог со вкладов и перерасчет по НДФЛ с учетом совокупности доходов, полученных физлицом от всех источников).

✉️Как получить уведомление?
Электронно (приоритетный способ):
✔️Личный кабинет налогоплательщика;
✔️Госуслуги (раздел «Налоги»).
✔️Почтой (заказным письмом) - если нет доступа к онлайн-сервисам.

Важно! Если сумма налогов менее 300 руб., уведомление не приходит, но налог всё равно нужно уплатить (проверьте в ЛКН).
 
Главное изменение: уведомления - через Госуслуги
С 1 августа 2026 года уже действует Приказ ФНС России от 26.02.2026 № ЕД-1-21/118@. Он изменил порядок направления налоговых уведомлений физлицам в электронной форме.

Что изменилось?
Если налоговый орган получит информацию о наличии у гражданина подтверждённой учётной записи в ЕСИА, налоговое уведомление будет направляться через личный кабинет на Госуслугах.  
Физическое лицо может отказаться от получения таких уведомлений, направив в налоговые органы в электронной форме через Госуслуги уведомление о прекращении получения документов.

Получили уведомление? И как вам сумма начислений?

📍В понедельник прошёл эфир с Виталием Потаповым - отвечали на ваши вопросы про налоги и флиппинг.

Запись - прямо здесь сюда тык
Пока собирала ответы, поняла, что один вопрос звучал чаще остальных - про НДС на УСН. Тема сложная, запутанная, и по ней я сделала отдельную наглядную инструкцию - пошагово, с разбором ставок и позицией Минфина.
🎁 Дарю её бесплатно - скачать можно ссылка

А если после инструкции у вас останутся вопросы (обычно остаются) - 16 октября в 18:00 МСК проведу бесплатный мастер-класс «5 дорогих ошибок флиппера в налогах и учёте». Разберём то, что чаще всего стоит флипперам реальных денег.
Регистрация - здесь

#БухгалтерияФлиппинга #ФлиппингИНалоги

«Спасибо, налоговая проконсультирует» – или как бесплатное может оказаться очень дорогим.

Как-то раз именно так мне один человек, который сначала спросил насчет консультации, а потом решил, что стоимость ему не подходит. Ну, в целом, имеет право. Тем более что очень многое действительно можно узнать бесплатно: позвонить в налоговую, спросить у бухгалтера, почитать статьи, задать вопрос в профильном чате.

И иногд кажется, что платить за информацию, которую можно найти бесплатно вроде бы и бессмысленно. Только у флиппера обычно нет одного вопроса, на который достаточно получить один ответ.

Нужно понять:
-работать как физлицо, ИП или ООО -какую систему налогообложения выбрать
-когда возникает НДС -какие расходы можно учитывать -как оплачивать ремонт, материалы, мебель и технику -нужна ли касса и когда пробивать чек -как оформлять подрядчиков -как работать с деньгами инвестора -какую отчётность и когда сдавать.

Допустим, на каждый из этих вопросов вы нашли ответ. Причём каждый по отдельности может быть совершенно правильным. Но один вы получили в налоговой, второй – от бухгалтера, третий – у коллеги-флиппера, четвёртый – в интернете или профильном чате. И никто при этом не смотрел на вашу деятельность целиком.

‼️Во флиппинге эти вопросы не существуют отдельно друг от друга.
Вы выбрали статус – от него зависит система налогообложения. Выбрали систему – дальше нужно понимать, какие расходы и документы будут иметь значение. Растёт оборот – появляется вопрос НДС. Покупаете и продаёте объекты – возникает ККТ. Привлекаете инвестора или подрядчиков – добавляются ещё договоры, расчеты и налоговые последствия.

Вот здесь та самая бесплатная экономия иногда и становится дорогой. Потому что если в самом начале что-то собрано неправильно, дальше вы можете совершенно спокойно повторять эту схему на втором, пятом, десятом объекте, даже не подозревая, что в ней есть ошибка.

Поэтому я всегда за то, чтобы считать не только стоимость консультации, но и стоимость решения, принятого без понимания всей картины.
16 октября на мастер-классе я как раз разберу 5 дорогих ошибок во флиппинге, которые чаще всего вижу в налогах и учёте.

А вы где обычно ищете ответы на такие вопросы: у бухгалтера, в налоговой, в чатах, в интернете/чате - или собираете понемногу отовсюду?

Напоминаю!

Через час стартует эфир с Виталием Потаповым в формате ответов на ваши вопросы по теме - налоги и флиппинг.

Задать вопрос можно в комментариях под этим постом ➡️ нажми.

🎤Присоединиться эфиру Zoom

Идентификатор конференции: 859 4700 3900 Код доступа: 844108

🎁Для всех участников подготовлен подарок.

📌Кстати, вот так в личном кабинете выглядит свод по всем источникам дохода и НДФЛ, рекомендую зайти сюда и перепроверить, т.к. по этим данным будет доначисление НДФЛ по итогам года.

❗Это касается многих! Доначисления по НДФЛ!
 
❓Почему доначисления? Рассказываю.
 
Например, вы работаете в разных местах или у вас несколько источников дохода - зарплата, сдача в аренду, доход от уступки прав требования (как в разборе ситуации)
 
✅Каждый работодатель (налоговый агент) исчисляет НДФЛ только из своих выплат, не учитывая доходы от других источников и по итогам года представляют отчетность в налоговый орган (п. 4 ст. 226, абз. 3 п. 2 ст. 230 НК РФ).

✅В зависимости от размера полученного дохода определяется налоговая ставка. В 2025 году в отношении большинства доходов физлиц-резидентов (зарплата, доход по ГПД и пр.), которые входят в основную налоговую базу, применяется пятиступенчатая прогрессивная шкала НДФЛ:

✅13 % – если сумма налоговых баз за год равна или меньше 2,4 млн руб.;
✅15 % – для доходов от 2,4 млн до 5 млн руб. в год;
✅18 % – для доходов от 5 млн до 20 млн руб. в год;
✅20 % – для доходов от 20 млн до 50 млн руб. в год;
✅22 % – для доходов более 50 млн руб. в год.
 
При этом повышенная ставка применяется только к сумме превышения.
 
✅По итогам года ФНС объединят все доходы физического лица и с учетом совокупности доходов, полученного от всех источников (отчетность по зарплате, декларация 3-НДФЛ по аренде или уступке права требования и пр., банки передают данные по выплаченным процентам по депозитам и др.), могут быть изменены ставки и налог будет пересчитан, так как обязанность по исчислению суммы налога в данном случае возлагается на налоговый орган (п. 6 ст. 228 НК РФ).
 
✅Если возникнет НДФЛ к доплате, инспекция сообщит об этом налогоплательщикам в налоговом уведомлении, которое оплачивается вместе с имущественными налогами (транспортный и земельный налоги, а также налог на имущество физлиц), срок оплаты по таким налогам - до 1 декабря 2026г.
 
По итогам текущего 2026 года аналогичным образом будет произведен перерасчет НДФЛ. При этом если возникнет сумма налога к доплате, ее необходимо уплатить до 1 декабря 2027 года на основании уведомления.

Знали об этом?

🎙 28 сентября, 19:00 - эфир с Виталием Потаповым в Zoom.

Формат - вопрос-ответ.
Я уже проводила вебинар для аудитории Виталия, и в этот раз решили сделать иначе - без заготовленной лекции. Просто вопросы и ответы.

Обычно на консультациях люди задают одни и те же вещи: когда открывать ИП, что делать с НДС, как правильно оформить расходы на ремонт, что грозит за непробитый чек. В формате вопрос-ответ можно разобрать именно то, что волнует вас, а не то, что я заранее решила рассказать.
Если у вас уже есть вопрос - пишите его в комментариях под этим постом, возьму в приоритет на эфире. Если вопроса пока нет - приходите просто послушать, наверняка узнаете что-то про свою ситуацию по ходу чужих вопросов.

Эфир будет полезен и флипперам, и бухгалтерам, которые ведут таких клиентов или только присматриваются к нише.

Ссылку на подключение в Zoom размещу ближе к началу.

#БухгалтерияФлиппинга #ФлиппингИНалоги

Ремонты идут, деньги нужны, а флиппер не может воспользоваться расчетным счетом!

Как-то раз ко мне обратилась девушка-флиппер с просьбой помочь разобраться с требованиями налоговой. За год она продала 5 квартир на 65 млн рублей, вела ремонты, закупала материалы, рассчитывалась с подрядчиками – обычная рабочая жизнь флиппера.

А потом налоговая заблокировала расчетный счет из-за несданной декларации по НДС. Следом пришло требование пересчитать налоги, подать уточненную декларацию по УСН, доплатить налог, пени и штрафы.

В той ситуации нам удалось выстроить позицию, разделить сделки, ответить на требования и разблокировать счёт. В итоге декларации по НДС за три квартала сдавать не пришлось, штрафы и пени – ноль.

👉Но я рассказываю эту историю сейчас не для того, чтобы напугать.

Она хорошо показывает: во флиппинге налоговые вопросы давно не заканчиваются на «сколько заплатить после продажи квартиры». Важно заранее понимать, в каком статусе вы работаете, какой режим применяете, что происходит с НДС, ККТ, расходами и документами.

Именно об этом поговорим на бесплатном мастер-классе 16 октября в 18:00 по мск «5 дорогих ошибок флиппера в налогах и учёте».

Разберем:
✔️ риск признания деятельности предпринимательской
✔️ выбор системы налогообложения
✔️ ошибки с НДС
✔️ ККТ
✔️ учёт расходов и документы

В первую очередь жду флипперов и инвесторов.
Отдельно приглашаю бухгалтеров и налоговых консультантов, которые уже работают с флипперами или хотят брать таких клиентов. Полезно будет и риэлторам, которые сопровождают инвесторов или сами заходят в проекты.

🎁Для участников подготовила подарок: чек-лист по налогам, расходам и документам перед сделкой.
Регистрация уже открыта: ССЫЛКА на регистрацию 16 октября, 18:00 мск.

Недавно в одном из риэлторских чатов разбирали такой вопрос. Разберём? Интересно?

↪️ Ответ на: Налог на недвижимость Ахметшина Екатерина: «⌛С 24 сентября условия изменятся.

🛍Если хотите присоединиться к следующему потоку прямо сейчас, пе…»

‼️ До конца сегодняшнего дня самая лучшая цена!

⚡️⚡️⚡️⚡️
Дорогие риэлторы и агентства недвижимости!

Если у вас ОКВЭД 68.3 - это сообщение для вас.

Напоминаю: совсем скоро, до 1 октября 2026 года, нужно сдать отчёт по форме № 1-РЖ «Сведения об уровне цен на рынке жилья» за 3 квартал 2026 года.

Необходимо сдавать такую форму не всем, проверить себя - нужно ли вам отправлять отчётность в статистику можно здесь ➡️ тык.

Я уже направила, а вы?

⁉️Кстати, на вебинаре сегодня разбирали такую задачу.

Как думаете, попадает ли под освобождение семья с учетом изменений в законе 382-ФЗ (Освобождение семьи с 2 и более детьми)?

Условия

🏠Продал 52 м2 КС - 3 млн.р, а купил  70 м2 КС 5 млн.р.

При этом есть в наличии жилые объекты:
1⃣ 69,9 м2 КС 4,5 млн.р.
2⃣ 71 м2 КС 4 млн.р.
3⃣ 58 м2 КС 5,1 млн.р.
4⃣ ½ доля в 200 м2 КС 15 млн.р.

⬇️Поделитесь в комментариях своим ответом

P. S. Кто был сегодня на вебинаре и консультантов по налогам прошу не подсказывать 😉

Сегодня я провела совместный вебинар «Как продать квартиру семье с детьми и законно не платить налоги» с Екатериной Осиной.

И хотя тема напрямую не была связана с флиппингом, все равно возникло много вопросов вокруг этой сферы. И для меня это не удивительно, потому что как я сказала вчера: Флиппингу учат, а как вести в нем учет и что делать с налогами – нет. 

Хорошо, что этому учу я – на курсе «Бухгалтерия флиппинга». Тема настолько востребованная, что уже участники сегодняшнего эфира интересуются курсом. 

🔥ВАЖНО! Кто оставлял предварительную заявку на курс – обязательно проверяйте почту. Раннее предложение уже выслано вам на e-mail и действует только сегодня и завтра!

‼️Обязательно проверьте папки «спам», «промоакции» и «рассылки»

🎙Напоминаю, что в 11:00 мы проводим вебинар, поговорим про налогообложение сделок при участии несовершеннолетних

⌛С 24 сентября условия изменятся.

🛍Если хотите присоединиться к следующему потоку прямо сейчас, переходите по ссылке и выбирайте подходящий вариант участия.
➡️ https://akhmetshina.ru/landing

#БухгалтерияФлиппинга #ФлиппингИНалоги #ПерепродажаКвартирНалоги

⭐️Флиппингу учат.
Считать налоги по нему - почти нет.

Флиппинг в России ещё совсем молодой. По разным оценкам, попробовать себя в нём успели около 200 тысяч человек. А настоящих профи среди них - от силы 10 тысяч.

Меня эта цифра каждый раз цепляет. Разрыв огромный.

С ремонтом и дизайном всё более-менее понятно. Есть курсы, есть хоумстейджеры, есть куда пойти учиться, если хочешь красиво и по уму упаковать квартиру. Это рынок уже сложился.

А вот с бухгалтерией - беда. Реальная беда, не преувеличиваю.

Я специально проверяла: курсов «бухгалтер с нуля» - вагон. Есть даже курс по учёту в строительных организациях. А вот с флиппингом всё иначе. Что-то, конечно, есть - то тут, то там мелькает разовый мастер-класс на пару тысяч рублей, без практики, без системы. Или блок про налоги внутри курса, который вообще-то весь про ремонт и продажу, и этому блоку отводят от силы пару уроков, потому что основной фокус курса совсем другой. Полноценной программы, которая брала бы эту тему всерьёз и разбирала бы её от начала до конца, - нет.

И вот что мне понятно в этой ситуации.
Люди не виноваты, что не могут найти нормальную систему знаний.
Разрозненные обрывки - это не то же самое, что понятная, последовательная программа.

А расплачиваются они потом по полной, и часто это не одна какая-то сумма, а целая цепочка.

Взять хотя бы непробитый чек при продаже квартиры - штраф может составить от 25 до 50% суммы сделки для ИП, а для ООО - вообще от 75 до 100%. При сделке в несколько миллионов это уже само по себе серьёзные деньги.

А теперь вспомните, что глубина налоговой проверки - три года. Это значит, что налоговая смотрит не на одну сделку, а сразу на несколько, если вы работаете активно. И если одна и та же ошибка повторялась у вас на трёх-четырёх объектах подряд - просто потому что никто не сказал, что так делать нельзя, - то это уже не один штраф, а несколько, один за другим, каждый в процентах от суммы своей сделки.
В сумме за три года легко набегает несколько миллионов. Плюс доначисленные налоги. Плюс пени. Плюс, если совсем не повезёт, - блокировка счёта в самый неподходящий момент, когда деньги нужны здесь и сейчас, на объекте.

Я всё это вижу не со стороны.
Больше пяти лет я и моя команда ведём бухгалтерию у флипперов - среди клиентов есть и известные имена, например, Ксения Шахматова и Екатерина Фролова из «Миллион на ремонте» и не только. Но это правда просто пара примеров, клиентов у меня много. И каждую неделю всплывает что-то новое - то же самое, о чём я пишу здесь.

И вот что я честно скажу: эта нехватка специалистов бьёт и по мне самой. Ко мне регулярно приходят с вопросом - возьмёте меня на ведение? А я не могу себя клонировать. После первого потока с одним из выпускников мы сейчас как раз на этапе договорённостей о работе в команде - и это, конечно, радует. Но один человек не закрывает спрос, который я вижу каждую неделю. Специалистов по-прежнему в разы меньше, чем нужно рынку. Так что курс - это не только про то, чтобы помочь флипперам, но и вполне практичный способ растить тех самых специалистов, которых на рынке просто нет в достаточном количестве.

Мне повезло смотреть на это сразу с трёх сторон - я бухгалтер, налоговый консультант и риэлтор. Наверное, поэтому я вообще заметила эту дыру на рынке.

«Бухгалтерия флиппинга» - это моя попытка её закрыть. Не разрозненными лекциями, а по порядку: статус, налоги, расходы, НДС, работа с подрядчиками, практика в 1С - ровно в той последовательности, в которой это реально нужно флипперу.

Если вы узнали себя в этом тексте - не переживайте, вы точно не одни. Просто вопрос в том, хотите вы и дальше учиться на своих шишках, или один раз разобраться нормально.

23 октября стартует второй поток курса «Бухгалтерия флиппинга».
Уже сегодня для тех, кто следил за проектом заранее, я открыла ранние продажи курса на специальных условиях.
‼️ До конца дня 23 сентября можно приобрести участие по раннему предложению.

Бухгалтер есть. А уверенность всё равно почему-то не появилась

Довольно часто ко мне обращаются с вопросом люди, у которых бухгалтер вообще-то уже есть. И это не какая-то странность или недоверие к своему специалисту - просто в какой-то момент вопросы по налогам начинают задавать мне, а не ему.

Я не хочу, чтобы это прозвучало как обесценивание чужой работы. Обычный бухгалтер прекрасно ведёт ИП, вовремя сдаёт отчётность, правильно считает зарплату сотрудникам, если они есть. С этим у большинства специалистов проблем нет.

Но потом в этой жизни появляется квартира. Покупка на физлицо или на ИП, ремонт, продажа, расходы, которые нужно как-то подтвердить, касса, НДС - и здесь начинается территория, с которой конкретно этот специалист раньше просто никогда не сталкивался.

«Бухгалтер сказала, что вроде можно» - довольно частая формулировка, которую я слышу. Или: «мне сказали, что квартира НДС не облагается, значит меня это вообще не касается». Или совсем откровенное: «а мой бухгалтер вообще впервые слышит про такую схему».

Именно поэтому на курс приходят не флипперы. Иногда они направляют своих бухгалтеров, чтобы разбираться в этой специфике параллельно.
Мне кажется, это довольно точный маркер того, что происходит в этой нише сейчас. Задача не в том, чтобы поменять специалиста на другого. Задача в том, чтобы понимать специфику самому - или дать это понимание тем, кто ведёт ваш учёт.

Сейчас открыта предварительная запись на следующий поток «Бухгалтерии флиппинга».

Для тех, кто оставит заявку заранее, будут отдельные условия закрытых продаж и более выгодная ранняя стоимость. Если узнали себя в этой ситуации, можно оставить предварительную заявку.

#БухгалтерияФлиппинга #НалоговыйКонсультант #ПерепродажаКвартирНалоги

Кому точно стоит быть👇
✔️ Риэлторам, которые работают со сделками с детьми
✔️ Бухгалтерам, которые оформляют декларации 3-НДФЛ
✔️Юристам, которые сопровождают сделки
✔️ Родителям, которые продают квартиру с долями несовершеннолетних детей
✔️Налоговым консультантам и всем, кто хочет понять, как не переплатить налог себе или своему клиенту
Спикеры:
Екатерина Осина — налоговый консультант по сделкам с недвижимостью, эксперт по возврату налоговых вычетов, основатель онлайн-курсов по оформлению деклараций 3-НДФЛ, спикер по налогообложению физических лиц.
Екатерина Ахметшина — налоговый консультант, эксперт по налогообложению флиппинга, практикующий риэлтор с опытом более 20 лет, член Гильдии риэлторов Москвы, основатель бухгалтерского агентства.
Варианты участия:
➡️ СВОБОДНЫЙ тариф: прямой эфир
➡️ ТАРИФ «ПРО» (1490 руб. до начала эфира): прямой эфир + запись на 1 месяц + презентация + набор образцов (пояснения, жалобы по спорным моментам) + письма Минфина
Зарегистрироваться и выбрать тариф можно по кнопке ниже. Если остались вопросы — пишите в комментариях.
ЗАБРОНИРОВАТЬ УЧАСТИЕ
P.S. Эта информация может сэкономить от сотен тысяч рублей до миллионов (проверено на практике).