ИЖС

Под Петербургом торгуется земля под камерный поселок

🔸 ДОМ.PФ опубликовал лот — два смежных участка общей площадью 2,28 гектара под небольшой коттеджный поселок на 3,6 тыс. м² индивидуального жилья в г. Пушкин.

Площадка под поселок расположена в 24 км от центра Петербурга и в 8 км от дворцово-парковых ансамблей Пушкина. Участки находятся рядом с учебно-опытным хозяйством «Пушкинское». Начальная цена аукциона — 95 млн руб.

🔸 Что интересно, по ВРИ участки идут для ИЖС, бытового обслуживания, магазина и общепита — все, что нужно для поселка. В окружении — индивидуальная жилая застройка, незастроенная земля и вплотную Киевское шоссе, в 250 метрах — автобусная остановка.

Подписывайтесь на ИЖС

В «зеленом сердце» Италии продается дом за 3,3 млн руб.

🔸 Особняк с двумя спальнями и просторной кухней-гостиной расположен на берегу озера Трасимено. Сам регион славится живописными пейзажами, богатой историей и средневековыми городами.

Низкая цена обоснована высокой удаленностью от ЦКАДа и отсутствием цивилизованной среды для жизни.

#ижс_зарубеж в ИЖС

Интерес к покупке дома в августе 2026 года вырос на 26%

🔸 Об этом на форуме 100+ Technobuild сообщила руководитель Центра аналитики «Этажей» Ирина Пашковская.

Краткая сводка по рынку ИЖС за январь‑сентябрь 2026: средняя одобренная ипотечная ставка — 12,1%, доля сделок с ипотекой в ИЖС — 38%, всего доля ИЖС в структуре загородных сделок — 18%. В сравнении август 2026/2025 число обращений выросло на 26%.

По доле сделок ИЖС уступает другим.

🔸 Больше всего сделок в августе 2026 года совершалось на вторичном рынке — 60%. На новостройки пришлось 22%, а на ИЖС — 19%. При этом интерес к новостройкам снизился на 5%, а на вторичку вырос на 44%.

Региональные показатели.

🔸 Мособласть. Средняя цена дома 19,63 млн руб., участка 6,1 млн руб. Среднеквартальный объем сделок: дома 3 489, участки 7 995, по отношению 3 квартал этого года к аналогичному периоду прошлого — сделки в минусе (-8,7% дома, -7,7% участки). Динамика цен (январь‑август 2026 к аналогичному периоду 2025 года): дома ‑1,6%, участки ‑15,6%. Средний дом — 149 квадратов, а участок — 13,6 сотки.

🔸 Новосибирск. Средняя цена дома 9,4 млн руб., участка 1,95 млн руб. Среднеквартальный объем сделок: дома 280, участки 492, по отношению 3 квартал этого года к аналогичному периоду прошлого — сделки в минусе (-14,2% дома, +2,8% участки). Динамика цен: дома +15,3%, участки +29,5%. Средняя площадь участка: 8,9 сотки, средняя площадь дома: 126 м².

🔸 Екатеринбург. Средняя цена дома 7,75 млн руб., участка 1,99 млн руб. Среднеквартальный объем сделок: дома 760, участки 1 225, по отношению 3 квартал этого года к аналогичному периоду прошлого — сделки без роста по домам (0%), по участкам +2,6%. Динамика цен: дома +0,2%, участки +12,9%. Средняя площадь участка — 10,4 сотки, средняя площадь дома — 113 м².

🔸 Тюмень. Средняя цена дома 7,59 млн руб., участка 1,91 млн руб. Среднеквартальный объем сделок: дома 489, участки 1 140, по отношению 3 квартал этого года к аналогичному периоду прошлого — сделки в минусе (‑5,25% дома, ‑16,9% участки). Цены на дома выросли на 4,5%, на участки +3,6%. Средняя площадь участка: 7,8 соток, средняя площадь дома: 99,5 м².

🔸 Челябинск. Средняя цена дома 8,04 млн руб., участка 1,19 млн руб. Среднеквартальный объем сделок: дома 336, участки 904, по отношению 3 квартал этого года к аналогичному периоду прошлого — рост (+6% дома, +8,9% участки). Дома выросли в цене на 7%, участки +4,9%. Средняя площадь участка: 9,5 сот., средняя площадь дома: 127 м².

🔸 Омск. Средняя цена дома 5,94 млн руб., участка 0,73 млн руб. Среднеквартальный объем сделок: дома 478, участки 776, по отношению 3 квартал этого года к аналогичному периоду прошлого — рост по домам (+26%), падение по участкам (‑13%). Дома +19,5%, участки ‑1,6% в цене. Средняя площадь участка: 10,3 сот., средняя площадь дома: 109 м².

Отмечается рост интереса ко вторичке и частному жилью в отдельных регионах, но структура сделок и ипотечные условия меняются неравномерно по регионам. Вроде бы ИЖС показывает рост входящего потока, но в начале сентября наблюдалось падение.

🔸 Однако сам глава АН «Этажи» Ильдар Хусаинов считает, что из-за изменений семейной ипотеки ИЖС ждет рост спроса — часть покупателей, которые раньше рассматривали квартиру в новостройке, может переключиться на строительство собственного дома.

Подписывайтесь на ИЖС

В 2027 КС столичной земли под ИЖС и АЗС вырастет больше всего

В Consul Group считают, что земельные участки под малоэтажное строительство, садоводство и автозаправочные станции могут стать лидерами по росту кадастровой стоимости в 2027 году в Москве.

🔸 По заказу столичной власти был создан проект госкадастровой оценки (ГКО) земельных участков по состоянию на 1 января 2026 года. В документе 277 тыс. гектаров — он может начать работу с 2027 года и стать базой для расчета земельного налога в столице, арендных платежей и платы застройщиков при смене ВРИ земли. В настоящее время в городе действует ГКО, произведенная в 2024 году на 2025-2026 годы.

Почти 27 трлн рублей.

🔸 Совокупная кадастровая стоимость земли в Москве должна увеличиться на 34% — до 26,96 трлн руб., считает управляющий партнер Consul Group Сергей Пивоварчик. Сильно могут вырасти и земли под МКД в Новой Москве (43%) и в старых границах города (26%). В обновленной версии ГКО стоимость ЗУ в НАО подтягивают к рыночной стоимости, так как раньше они были сильно недооценены.

Наш анализ проекта обновленной государственной кадастровой оценки показал, что среди участков с разным функциональным назначением больше всего должна вырасти кадастровая стоимость площадок под АЗС в Новой Москве — на 172%, под малоэтажную застройку в Новой Москве — на 88%, под садоводство в Новой Москве — на 77%, под АЗС в «старой» Москве — на 65%.

По данным аналитики IT-сервиса «Баррус», среднее изменение кадастровой стоимости по ряду участков в Москве составит +28,4%, а в Мособласти — 124%. При этом лидером роста, по данным того же сервиса, станет Карачаево-Черкесская республика с показателем 246,5%.

Подписывайтесь на ИЖС

Власти усилят налоговый контроль за собственниками недвижимости

🔸 Владельцам незарегистрированных построек остается все меньше шансов остаться незамеченными: в дополнение к беспилотным проверкам участков добавляется бесшовная связь Роскадастра и ФНС.

Налог на квартиру, дом или участок может вырасти из‑за ошибок в ЕГРН или незарегистрированных пристроек.

🔸 Роскадастр будет помогать регионам выявлять такие несоответствия и сможет получать до половины дополнительных поступлений в бюджет. С 2027 года ФНС начнет передавать данные, нужные для расчета вознаграждения.

Налог считается исходя из КС.

🔸 Для жилья базовая ставка обычно 0,1%, часть площади не облагается: 20 м² квартиры, 10 м² комнаты, 50 м² дома. Земельный налог считается отдельно: для участков под ЛПХ и ИЖС, сад и т.п. ставка не выше 0,3% при кадастровой стоимости до 300 млн руб.; для других целей — до 1,5%.

Итоговая сумма также зависит от доли собственника, срока владения объектом, наличия льгот и местной тарификации.

🔸 Для расчета важно, чтобы сведения о недвижимости в реестре были точными. Роскадастр поможет это конкретизировать — регионы и муниципалитеты смогут заключать с ним соглашения об уточнении площади, границ и других данных об объектах.

Результат этой работы связан с оплатой услуг Роскадастра.

🔸 Организация может получить не более половины дополнительных доходов, которые благодаря ее работе поступят в региональный или местный бюджет. Например, если в результате работы Роскадастра казна получит дополнительные 100 тыс. руб., компании может быть перечислено до 50 тыс.

Чтобы рассчитать вознаграждение, власти смогут с 2027 года запрашивать у ФНС сведения о начисленных и уплаченных налогах по конкретным объектам. Именно при уточнении характеристик недвижимости и изменении ее КС сумма налога для собственника может увеличиться.

🔸 Поэтому эксперты советуют всем владельцам старых домов, неузаконенных террас (мансард), гаражей, пристроек и хозпостроек обратиться в Росреестр и уточнить сведения, сверить выписку из ЕГРН, налоговое уведомление и правоудостоверяющие документы.

Подписывайтесь на ИЖС

Правительство режет ипотечные субсидии

Разбираем проект федерального бюджета на 2027 год и плановые 2028-2029 годы, который правительство внесло в Госдуму.

Семейная ипотека.

🔸 На субсидирование семейной ипотеки в 2027 году заложили 785,8 млрд руб, в 2028 году — 471,7 млрд, а в 2029 году еще меньше — 389,7 млрд. Напомним, что в этом году показатель превышает 811 млрд руб. Программу искусственно охлаждают — с 1 октября ее сделали более адресной, однако ужесточения сегмента ИЖС не коснулись.

Изменения, по мнению вице-премьера Марата Хуснуллина, несомненно скажутся на рынке. При необходимости программу могут донастроить, заявил он:

Правительство России при необходимости снова может скорректировать условия льготной программы «Семейная ипотека». Будем смотреть, как это повлияет в целом на рынки. При необходимости будем что-то настраивать для того, чтобы, самое главное, обеспечить постройку всех домов, куда люди вложили свои деньги.

Кроме этого, до 2030 года могут продлить выплаты 450 тыс. руб. многодетным семьям на погашение ипотеки. Вера в демографию позволила увеличить субсидии год к году, на поддержку семей с детьми для погашения ипотечных обязательств предусмотрено 66,1 млрд руб. в 2027 году, 72,6 млрд руб. в 2028 году и 81,8 млрд руб. в 2029 году. А Минтруд анонсировал, что маткапитал на первого ребенка увеличат до 778,5 тыс. руб. При этом выплату на второго ребенка, если она не была получена на первенца, увеличат до 1 млн 29 тыс. руб.

🔸 Снижают расходы на компенсацию банкам по старой льготной ипотеке со ставкой до 8% (ГП2020). В 2025 году предусмотрено 316,4 млрд руб., в 2027 году — 232,5 млрд, в 2028 году — 107,1 млрд руб., а в 2029 году — 91,4 млрд руб. За три года федбюджет потратит на эту статью 431 млрд руб.

Расходы по IT-ипотеке также замедлят.

🔸 Если в этом году на компенсацию недополученных доходов банков предусмотрено 77,8 млрд руб., то в 2027 году — 64,8 млрд. А в 2028 и 2029 году урежут еще сильнее — до 41,1 млрд и 35 млрд соответственно.

Холодные программы пока сильно не трогают.

🔸 Согласно пояснительной записке к проекту федерального бюджета на 2027–2029 годы, на субсидирование дальневосточной и арктической ипотек предусмотрено 135,3 млрд руб. в 2027 году, 121 млрд — в 2028 и 130,8 млрд рублей — в 2029. В этом году на нее предусмотрено 126,5 млрд.

В ФП «Жилье» появилась отдельная статья расходов, которой в этом году не было — стимулирование программ развития жилищного строительства
субъектов Российской Федерации: в 2027 году — 3,2 млрд руб., в 2028 году — 3,7 млрд и 3,48 млрд — в 2029. На реализацию проектов КРТ в 2027, 2028 и 2029 выделят по 6,4 млрд руб.

Село.

🔸 В целом по федеральным проектам по комплексному развитию сел идет снижение расходов: в 2026 — 93,9 млрд субсидий, в 2027 — 64 млрд, в 2028 — 52 млрд и в 2029 — 49 млрд. ФП «Развитие жилищного строительства на сельских территориях и повышение уровня благоустройства домовладений» планово снижает нагрузку, соответственно с 2026 по 2029: 45,5 млрд, 37,8 млрд, 26,6 млрд и 23,4 млрд.

🔸 Отдельно стоит выделить снижение расходов на субсидии по обеспечению комплексного развития сельских территорий через ФП «Современный облик сельских территорий»: если в 2026 выделено 36,3 млрд, то в 2027 — 14,9 млрд. А в 2028-2029 по 14,1 млрд.

🔸 А вот по ФП «Благоустройство сельских территорий» на комплексное развитие сел выделяют по 965 млн руб. в 2027-2029 годах. При этом на 2026 год показатель составляет 1,5 млрд.

Без слез нельзя взглянуть на сельскую ипотеку.

🔸 Ее также урезают по возмещению недополученных расходов банкам (ДОМ.PФ, в частности): в 2026 году 40,2 млрд руб., в 2027 — 32,9 млрд, в 2028 — 21,9 млрд, в 2029 — 18,7 млрд. Село никому не интересно, стало быть.

В ДОМ.PФ прогнозируют, что доля льготных программ в 2026 году в России сократится примерно на четверть — с 79% до 58% из-за адресной настройки основной семейной ипотеки.

Подписывайтесь на ИЖС

Риелтор из США показал схему со «Starter Home» для тех, у кого нет возможности сразу купить или построить себе дом мечты.

Подписывайтесь на ИЖС

Актуальные вакансии на октябрь

Осенняя хандра, кажется, настигла рынок труда: компании сократили поиск персонала, за месяц появилось совсем немного новых вакансий. Смотрим, что предлагают компании, занимающиеся ИЖС.

🔸 Архитектор в ООО «Геометрия» (от 250 тыс. руб.)

Архитектурно-строительная компания Geometria ищет архитектора для разработки концепций и ПД для премиум-ИЖС, оформления документации и ведения проектов от эскиза до реализации. Требуют высшее образование, опыт от 3 лет в работе с домами от 500 метров, владение CAD и BIM и др. ТК РФ, 5/2 в удаленном формате.

🔸 Руководитель строительных проектов (от 250 тыс. руб.)

«Молодой и амбициозный» Alexander Tischler в поиске руководителя проектов, который улучшит процессы проектирования и реализации интерьеров. Нужно внедрять решения для роста бизнеса и маржинальности — это прописано в обязанностях. Также: формирование регламентов, чек-листов и стандартов работы, контроль, найм, управление операционкой, построение экономических графиков, проработка юридических вопросов. Сюда же сопровождение судебных и претензионных процессов и много чего еще. Нужна вышка, успешный опыт проектов в ИЖС, опыт в девелопменте — от 5 лет, из них не менее 2–3 лет в аналогичной позиции. Офис 5/2 по ТК, к окладу обещают премии (за такую многозадачность было бы справедливо).

🔸 Инженер технического надзора в ООО «Мечтаево» (от 150 до 250 тыс. руб.)

Подрядчик, который реализует дома из газобетона, теплой керамики и по каркасной технологии под ключ, ищет в штат инженера ПТО на каменное и каркасное направление. Обязанности: консультации заказчиков и сотрудников ОП по корректировке ТЗ, утверждение архитектурного и конструктивного решений, контроль и утверждение смет для выпуска в производство и др. ПГС, опыт работы в ИЖС от 3 лет, знание ГОСТов, СНИПов, законов и т.д. График 5/2, исключительно офисная работа.

🔸 Руководитель строительного проекта в ООО «Акс» (от 230 до 300 тыс. руб.)

На этой позиции нужно находить подрядчиков, вести переговоры и просчитывать стоимость работ. Из задач также координация подобранных субподрядчиков, ведение реестра проверенных подрядчиков по сегментам задач, причем в сегментах от жилого (частного) до социального и инфраструктурного строительства. Опыт работы в строительной отрасли от 5 лет, понимание технологий и последовательности строительных работ по разным сегментам и др. Оплата сдельная — процент от закрытых сделок, графика нет, важен результат.

Подписывайтесь на ИЖС

+1 стимул для роста спроса на ИЖС

🔸 Будущее строительной отрасли, по мнению губернатора Свердловской области Дениса Паслера, в течение 20 лет решат не материалы и технологии, а транспорт.

Все из-за аэромобилей.

🔸 На 100+ TechnoBuild спикер сообщил, что в течение ближайших 10-20 лет строительная отрасль изменится, и это потребует от государства и застройщиков создания определенной инфраструктуры.

Как только будут доступны машины, которые будут передвигаться по воздуху, рынок строительства жилья, отношение к дому, окружающей среде и доступности территорий кардинально изменятся, считает глава уральского региона.

🔸 Если машина достигает скорости передвижения по воздуху 200-300 км/ч, фактор транспортной доступности будет неважен: не нужны дороги и развязки, а удаленные от города локации станут гораздо интереснее для жизни.

Можно обсуждать строительство парков, садиков и школ, которых никогда не хватает. Но как только появится другой вид транспорта, когда не нужно будет строить дорогие развязки, дороги и разную другую инфраструктуру и можно будет за 10-30 минут улететь за 50-150 км, мы создадим совсем другую территорию для жизни. Это кардинально поменяет все в строительной отрасли. Я думаю, что рано или поздно это будет. Мы просто об этом ничего не говорили.

🔸 Он особо отметил, что роль воздушного транспорта нельзя недооценивать на фоне существующей популяризации жизни в индивидуальных жилых домах.

Однако сильный фактор для переоценки недооцененных локаций и снижения влияния главного драйвера роста цен на землю.

Подписывайтесь на ИЖС

Ипотечный бизнес РСХБ в августе остановился

Банк, судя по аналитическому обзору ДОМ.PФ, не выдал ни одной ипотеки: ни на ИЖС, ни готовые дома, ни МКД и даже рефинансирование.

Топы ИЖС.

🔸 В процентном соотношении в структуре выдач лидирует банк ДОМ.PФ — 9,4%, далее — Сбербанк с показателем 4,1%. У ВТБ — 1,5%, а дальше минизирные Совкомбанк и Кубань кредит — 0,4%. Гегемония понятная и очевидная.

«Готовые жилые дома».

🔸 Структурой выдач ипотеки в продуктовом разрезе этого сегмента выделяется Кубань кредит — 14,5%, Сбербанк — 11,0% и ВТБ — 8,8%. У ДОМ.PФ — 6,2%, замыкает топ-5 Газпромбанк с долей 4,5%.

Всего крупнейшие ипотечные банки выдали 91 тыс. кредитов на 387 млрд руб. С поправкой на число рабочих дней — это на 11% больше, чем в июле по количеству и на 15% по объёму.

🔸 Основной прирост обеспечили кредиты с господдержкой: выдача за месяц выросла на 23% по количеству и на 25% по объему (до 35 тыс. кредитов на 210 млрд руб.). В результате доля льготных кредитов в общем объеме выдач достигла 54%. Совокупный портфель крупнейших банков без учёта секьюритизации на 01.09.2026 достиг 22,5 трлн руб. (+0,7% м/м).

В начале этого года РСХБ остановил семейную программу, а сельская ипотека на стопе еще с прошлого года. В феврале к финансовой организации у ФАС были претензии: служба выдала предупреждение РСХБ из-за рекомендаций подрядчиков.

Подписывайтесь на ИЖС

Госдума меняет строительный блок

🔸 Государственная Дума внесла проект о составах комитетов. По строительству и ЖКХ комитет расширяется: вместо 19 депутатов - в списке 22 (из прошлого состава остаются 12 человек, остальные — новые).

Председатель комитета по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов, Александр Аксененко, Светлана Разворотнева, Владимир Ресин, Роман Лябихов, Сергей Колунов и Александр Якубовский в составе строительного комитета остались.

Среди новых лиц: Валерий Леонов, Сардана Авксентьева, Николай Панков, Сергей Костин, Юлай Кидрасов, Яна Овчинская, Денис Портнягин, Алексей Савин, Алексей Свалов и Александр Фетисов. Первого зампреда Владимира Кошелева в составе нет.

Состав комитета по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям насчитывает 14 депутатов: Григорий Аникеев, Сергей Антошин, Анатолий Бифов, Сергей Гаврилов, Андрей Гимбатов, Виктор Игнатов, Александр Ильтяков, Артем Карцев, Павел Корытников, Сергей Медведев, Сергей Тен, Алексей Ткачев, Никита Чаплин и Сергей Юров.

🔸 Проект постановления Государственной Думы прошел правовую экспертизу и рассмотрен комиссией, осталось дождаться распределения должностей.

Подписывайтесь на ИЖС

⚡️ Маржа в ИЖС под давлением

ДОМ.PФ фиксирует снижение маржинальности строительного бизнеса. По оценке аналитиков:

В ЦФО

🔸 Маржинальность бизнеса у 4,6% подрядчиков выросла, у 42% — не изменилась и у 46% снизилась. Затруднились ответить 6,9% (до сих пор не считают цифры?)

🔸 Стоимость строительных материалов: выросла — 47,1%, не изменилась — 49,4%, снизилась — 2,3%, затруднились ответить — 1,1%.

ПФО

🔸 Маржинальность бизнеса подрядчиков: выросла — 4,8%, не изменилась — 33,6%, снизилась — 55,5%, затруднились ответить — 6,1%.

🔸 Стоимость строительных материалов: выросла — 56,8%, не изменилась — 39,1%, снизилась — 0,7%, затруднились ответить — 3,4%.

🔸 В ЦФО проектным финансированием пользуются 64% компаний, не пользуются — 36%. В ПФО: 53% используют, не пользуются — 45%; затруднились ответить — 2%.

27 млрд руб.

🔸 Такой объем портфеля кредитования подрядчиков. 8,2% —
средневзвешенная
ставка по кредитам во втором квартале. Эскроу для подрядчиков — дорогая история: покрытие задолженности застройщиков МЖК средствами на счетах эскроу составляет всего 41%. То есть задолженность (16,5 млрд) гораздо выше средств на счетах (6,7 млрд). Даже в МКД на второй квартал покрытие составило 65%.

Сейчас в 15 регионах страны строятся малоэтажные жилые комплексы: в ЕИСЖС 23 проекта, 1,5 тыс. жилых домов и примерно 202 тыс. жилых квадрата.

Подписывайтесь на ИЖС

«Технониколь» и ДОМ.PФ вошли в топ-100 самых прибыльных компаний России

В рейтинге Forbes — 2026 произошли изменения по сравнению с прошлым годом:

🔸 «Технониколь» поднялась с 88 места на 70, несмотря на падение чистой прибыли — в 2024 году она составляла 24,7 млрд руб., а в 2025 — 24,5 млрд руб. Однако в 2023 году компания заработала всего 20,5 млрд прибыли.

🔸 Корпорация ДОМ.PФ появилась сразу на 24 месте: в 2025 году ее прибыль составила 88,8 млрд руб., хотя в 2024 году она заработала 65,8 млрд руб.

Напомним, что в прошлом году ДОМ.PФ вышла на биржу. А недавно владелец корпорации «Технониколь» Сергей Колесников подал иск Польше почти на 10 млрд руб., а совладелец компании Игорь Рыбаков подготовил наследство.

Подписывайтесь на ИЖС

Как вы провели это лето?

Вот и прошел третий квартал, время подводить итоги в рубрике #ПульсИЖС

🔸 Все больше подрядчиков анонимно делятся с нами и со всем рынком реальным положением дел и настроением в своей компании.

В первый раз мы проводили всероссийский опрос подрядчиков и получили обратную связь: участникам рынка важно знать реальную ситуацию в сегменте строительства частных домов в России, как дела у коллег и их клиентов.

В конце марта 2026 года мы также провели опрос и получили более позитивные данные от наших читателей. Во втором квартале позитив замедлился, подрядчики смотрели в будущее более осторожно.

Предлагаем вам замерить пульс отрасли вместе — до 7 октября мы соберем собственную сводку благодаря вашей информации.

🔸 Если вы — сотрудник строительной компании (директор, управленец, менеджер), просим пройти вас анонимный опрос https://forms.gle/11qjajN9zSeWBV4r5

🔸 Всего 7 обязательных и 1 дополнительный вопрос, займет три минуты вашего времени.

Просим отвечать честно. Ждем ваших ответов до 7 октября. По всем вопросам — пишите в редакцию @izhs_nom.

Подписывайтесь на ИЖС

Инсайды КРТ в ИЖС Подмосковья: есть ли у девелопера маневр — и что нужно решить до Градсовета?

🔸 Примечательно, что на выступлении заместителя руководителя Мособлархитектуры Ольги Яшковой ключевой акцент был не столько на форме договора КРТ (обязательные условия смотрите на слайде), сколько на том, когда девелопер должен принять основные проектные решения.

До публикации концепции на Градостроительном совете.

🔸 Договор КРТ — соглашение между девелопером, муниципалитетом и Комитетом. В нем закрепляются обязательства, этапы, сроки и ответственность. График реализации стороны обсуждают, но базовое требование — инфраструктура должна быть готова до заселения жителей. Поэтому этапность нельзя планировать отдельно от инженерии и темпа продаж.

Спикер подчеркнула, что механизм КРТ позволяет оформить развитие территории как единый проект. Для уже сформированных участков и территорий, где межевания еще нет, могут действовать разные исходные сценарии — правовой статус массива стоит проверить до расчета модели.

🔸 До согласования концепции девелопер определяет состав участников проекта и правообладателей, продукт и параметры поселка, очередность освоения и масштаб первого этапа, инженерную модель, темпы строительства и реалистичный график.

После согласования концепции изменить продукт можно только с повторным рассмотрением параметров.

Пошаговый маршрут проекта

🔸 Проверить права на землю, ограничения, ЗОУИТ, градостроительный потенциал, транспорт и доступность инженерных мощностей.

🔸 Собрать концепцию, определить количество и формат участков, очереди, инженерные решения, дороги и благоустройство.

🔸 Предварительно согласовать модель с ресурсоснабжающими организациями, точки и условия технологического присоединения.

🔸 Вынести концепцию на Градсовет и заключить договор КРТ, а также разработать документацию по планировке территории — ППТ и ПМТ.

🔸 Зафиксировать календарный график и реализовывать очереди с синхронизацией межевания и строительства инфраструктуры.

Для подготовки документации по планировке территории срок до 90 календарных дней с даты заключения договора. После утверждения ДПТ график обязательств подписывается в течение 30 дней.

Важные нюансы:

🔸 Более 50 участков — не менее двух въездов в поселок.
🔸 Для территорий до 100 гектаров на первом этапе ПМТ может охватывать до 70% участков; для проектов свыше 100 гектаров — до 30%.
🔸 Социальные обязательства зависят от расчетной численности жителей и наличия мест в школах и детсадах в локации. При дефиците может потребоваться участок под нужный объект, при профиците обязательства на застройщика не накладываются.
🔸 Для ВЗУ и КОС передача муниципалитету: от 500 домов в пределах ЦКАД и от 580 — за ЦКАД. До передачи, по словам спикера, предполагается соглашение с местной РСО об эксплуатации.

Подробнее — на слайдах, сохраняйте и изучайте.

Подписывайтесь на ИЖС

Солнечные панели заменят газовое оборудование в ИЖС

🔸 Но вряд ли в России. В разговоре с директором «Совтстроя» Сергеем Шагиным мы разобрали ключевые вопросы по установке солнечных панелей в ИЖС: зачем они нужны, как их правильно рассматривать — как окупаемое вложение или как систему энергоснабжения — и как оно реально работает на практике.

Ключевые мысли:

🔸 Солнечная электросистема — прежде всего система энергоснабжения дома, а не чисто финансовая инвестиция. Ее не нужно рассматривать с точки зрения окупаемости, она может быть как дополнением (генератор), так и полноценная система энергоснабжения.

🔸 По сравнению с газовой котельной система проще и надежнее, считает Сергей: «чем больше деталей в системе — тем она сложнее и менее надежна». В электрической системе три составляющие: инвертор, сами панели и аккумуляторы.

🔸 Для роли аварийного генератора 3 кВт — зачастую вполне достаточно. Если система используется как часть энергоснабжения дома, избыточную энергию можно продавать в сеть согласно закону о «микрогенерации». Примечательно, что правительство увеличило предельную мощность микрогенерации до 150 кВт (для физлиц — 50 кВт) с 15 кВт.

Учитывая, что подведение магистрали и подключение газового оборудования в ряде случаев дотируется государством, а солнечных дней в большей части страны меньше, чем пасмурных, история с полной заменой солнечными панелями не выглядит для нас очевидной.

Подписывайтесь на ИЖС

Выбор очевиден: частные дома в России больше и дешевле, чем квартиры

🔸 «Домклик» в очередной раз сравнил новостройку и частный дом: аналитики выяснили, что площадь строящихся домов в 1,3–3,4 раза больше площади квартир в новостройках, а квадратный метр в ИЖС чаще дешевле. Сравнивали исключительно первичный рынок МКД и стройку частных домов с подрядом.

Площадь.

🔸 В целом по России построенный дом больше квартиры в новостройке в 1,3-3,4 раза. Типовая двушка сейчас идет на 40-50 квадратов, а частный дом — 100-160 метров. Самый большой разрыв наблюдается в Дагестане: 162,2 м² против 47,8 м², на втором месте — Санкт-Петербург (123,2 м² и 38,7 м²).

В столичных регионах также серьезная разница (в 2,8 раза): при площади квартиры на первичном рынке в 38-41 м² проекты ИЖС обычно идут площадью от 106 до 113 м².

🔸 Здесь можно было бы поменять обычную двушку на частный дом, как пишут аналитики «Домклик», но они совсем забывают, что в московской агломерации, например, земля стоит как отдельная квартира, поэтому сравнивать готовую квартиру и проект ИЖС без земли — нерепрезентативно. Однако авторы исследования сами путаются, что сравнивали: готовый новый дом на продажу (с участком) или все же его строительство.

Но цифры красивые.

🔸 При сравнении цен аналитики выявили закономерность: в пересчете на квадратный метр ИЖС практически всегда обходится дешевле, чем в новостройках, иногда в 2-4 раза. В Москве средняя площадь квартиры в новостройке составляет 54,7 м² при общей стоимости около 25 млн руб. (451 тыс. руб. за м²). В то же время строительство собственного дома метражом более 120 м² обойдется в 119 тыс. руб. за «квадрат».

На Урале и в Сибири разница между новостройкой и домом минимальна: на рынке Красноярского края, а также Челябинской и Тюменской областей квартиры достаточно просторные (51-58 м²), а дома строят до 90 м² ввиду региональных особенностей (климата, затрат на отопление и более адекватной нарезки в МКД). Здесь застройщики чаще предлагают квартиры площадью 60+ м², что снижает потребность строить дом ради дополнительных метров.

В общем, вот такая вот аналитика, строитель.

Подписывайтесь на ИЖС