💬 Жители СНТ «Круиз» в Коммунарке (Москва): «Мы купили этот дом в 2020 году на свои деньги. Сейчас в нём живут 17 семей, есть дети, инвалиды, пенсионеры. А дом хотят снести».
На самом деле, ДГИ г. Москвы обращался в суд с требованием о сносе в этом конкретном СНТ (!) не только в отношении данного дома, таких исков было в разное время несколько. Приведём два из них.
📕 Дело первое.
Участок 600 кв. м, ВРИ «садоводство». Здание по документам трёхэтажное, по факту четырёхэтажное, около 697 кв.м., четыре долевых собственника (один несовершеннолетний), назначение нежилое — но люди в нём жили.
🔎 Экспертиза: признаки многоквартирного дома, нарушения по этажности и плотности застройки, угроза жизни и здоровью в части безопасности пользования и пожарной безопасности.
Итог: Самовольная постройка, снос.
Апелляция: № 33-0078/2026.
📗 Дело второе.
Тот же СНТ, участок тоже 600 кв.м. и тот же ВРИ. ДГИ требует снести четырёхэтажное здание около 480 кв.м., собственник один.
🔎 Экспертиза: этажей по факту 3, площадь больше заявленной — 621 кв. м, признаков многоквартирного дома нет, объект соответствует строительным, противопожарным и санитарно-эпидемиологическим нормам.
Итог: Параметры застройки градостроительным требованиям и ПЗЗ не соответствовали — но оснований для сноса суд не нашёл.
Апелляция: № 33-13898/2024.
📝 Что проверять риелтору
Ст. 222 ГК РФ относит к признакам самовольной постройки строительство на участке, разрешённое использование которого не допускает возведение такого объекта, а также нарушение градостроительных и строительных требований; такая постройка подлежит сносу либо приведению в соответствие.
Важен не размер дома сам по себе, а что разрешено построить на конкретном участке и соответствует ли этому фактический объект.
1️⃣ ВРИ участка под зданием — допускает ли он такой объект.
«Ведение садоводства» допускает жилой дом и хозпостройки, но только здания, не предназначенные для раздела на самостоятельные объекты недвижимости (квартиры).
2️⃣ ПЗЗ (правила землепользования и застройки) для территориальной зоны и предельные параметры: смотреть допустимые виды использования, этажность и высота, максимальный процент застройки, минимальные отступы от границ.
Источники — ГПЗУ участка и региональные порталы, если они есть.
❗️Запись в ЕГРН подтверждает право и характеристики объекта, но не отвечает на вопрос, соответствовало ли строительство требованиям, действовавшим для участка.
Поэтому проверка ВРИ позволяет выявить риск, что уже зарегистрированный объект станет предметом спора о сносе.
⚠️ Это же касается покупки квартиры, таунхауса, блока или части дома: проверять нужно не только объект в ЕГРН, но и земельный участок под ним. Необходимость прав на участок - тема отдельного разговора.
Подписаться на канал РИС.РФ:
в Telegram https://t.me/risrf
в MAX https://max.ru/risrf
во ВКонтакте https://vk.ru/risrf