🏗️Застройщики на грани? Облигации девелоперов пугают инвесторов
Шторм на корпоративном рынке долга продолжается. В т.ч. за последние дни заметно выросли доходности облигаций почти всех девелоперов.
🌪️Опасения рынка по поводу застройщиков можно охарактеризовать как осязаемый кредитный кризис. Не мог пройти мимо и подготовил краткий системный разбор отрасли.
💁♂️Что вообще случилось?
Судя по происходящему, рынок девелоперских продаж вошел в состояние усугубляющейся рецессии. За январь-июнь 8 крупнейших застройщиков совокупно сократили выручку на 12,1% г/г, до 699,8 млрд ₽. Продажи новостроек в Москве упали на 27%, до 1,3 млн кв. м.
👇Главные причины:
● Отмена массовой льготной ипотеки и ужесточение «Семейной ипотеки» с 1 февраля 2026. Рыночная ипотека сейчас - это просто трэш.
● Высокая ключевая ставка: даже после снижения до 14% обслуживание долга остаётся крайне дорогим.
● Рекордный объём непроданного жилья: к середине 2026 г. застройщики покрывали долг перед банками средствами дольщиков только на 66% (годом ранее — 83%).
● Кол-во дел о банкротстве застройщиков в 1п2026 выросло на 37% г/г.
✈️Самолет терпит крушение
Самолет — главный источник системного риска. Выручка упала на треть до 117,4 млрд ₽, чистый убыток достиг 22,3 млрд ₽.
📊Девелопмент принёс компании 29,4 млрд ₽ операционной прибыли, но ~52 млрд ₽ ушло на обслуживание долга. Общие обязательства достигли 1 трлн ₽.
Одна надежда, что Герман Оскарович проявит благородство и найдет способ погасить взятые "Самолетом" займы. Но зачем ему это? Сбер хочет отбить в 1-ю очередь своё, проблемы физиков его вряд ли волнуют.
🤔Что меня напрягает
Пока ещё ни один застройщик не допустил дефолта по текущим выпускам облиг. Но есть ряд тревожных моментов, которые напрягают.
💣Системный риск «эффекта домино»: кейс Самолета уже создал эффект заражения — инвесторы распродают облиги других застройщиков, опасаясь цепной реакции.
💣Отмена моратория на штрафы за срыв сроков передачи жилья с 1 января 2026 резко увеличила компенсации покупателям.
💣Снижение покрытия эскроу: у 13 из 16 застройщиков коэф-т покрытия эскроу ниже 0,9x, средний — 0,69x.
💣Риск ликвидности: даже снижение КС не помогает, поскольку выигрыш от подешевевших денег съедается падением продаж.
💣Регуляторные риски: правительство рассматривает меры по сдерживанию тарифов и ограничению рассрочек от застройщиков. Такое ощущение, что "выживут не только лишь все" (с).
🎯Перекрытый кислород?
Главная проблема для закредитованных эмитентов - потенциальная долговая спираль, а точнее отсутствие возможности адекватного рефинансирования.
📈Если доходности на вторичном рынке РАСТУТ (что и происходит сейчас), занять средства под более низкую ставку становится невозможно. Никто в здравом уме не станет покупать облиги того же эмитента на первичке под условные 18% годовых, если на бирже они торгуются под 40%.
Нет рефинанса - нет денег на погашение предыдущих выпусков - кассовый разрыв - технический дефолт - реальный дефолт.
Примерно в таком же ключе развивалась ситуация и с ЕвроТрансом.
💼У меня широко диверсифицированный капитал, поэтому строительные бонды в нем тоже есть. Внимательно наблюдаю за происходящим. Берегите себя и свои деньги.
#SMLT #недвижимость
Шторм на корпоративном рынке долга продолжается. В т.ч. за последние дни заметно выросли доходности облигаций почти всех девелоперов.
🌪️Опасения рынка по поводу застройщиков можно охарактеризовать как осязаемый кредитный кризис. Не мог пройти мимо и подготовил краткий системный разбор отрасли.
💁♂️Что вообще случилось?
Судя по происходящему, рынок девелоперских продаж вошел в состояние усугубляющейся рецессии. За январь-июнь 8 крупнейших застройщиков совокупно сократили выручку на 12,1% г/г, до 699,8 млрд ₽. Продажи новостроек в Москве упали на 27%, до 1,3 млн кв. м.
👇Главные причины:
● Отмена массовой льготной ипотеки и ужесточение «Семейной ипотеки» с 1 февраля 2026. Рыночная ипотека сейчас - это просто трэш.
🦥Я лично раздумывал об улучшении своих жилищных условий в этом году, но оценив вводные, понял что просто НЕ ПОТЯНУ. Сбер предложил мне "индивидуальные ипотечные условия" под 22,7% годовых!!!🤦♂️
● Высокая ключевая ставка: даже после снижения до 14% обслуживание долга остаётся крайне дорогим.
● Рекордный объём непроданного жилья: к середине 2026 г. застройщики покрывали долг перед банками средствами дольщиков только на 66% (годом ранее — 83%).
● Кол-во дел о банкротстве застройщиков в 1п2026 выросло на 37% г/г.
✈️Самолет терпит крушение
Самолет — главный источник системного риска. Выручка упала на треть до 117,4 млрд ₽, чистый убыток достиг 22,3 млрд ₽.
📊Девелопмент принёс компании 29,4 млрд ₽ операционной прибыли, но ~52 млрд ₽ ушло на обслуживание долга. Общие обязательства достигли 1 трлн ₽.
📉Вчера облиги Самолета рухнули в пол (доходности достигали 400%) на фоне заявления НРД о "ненадлежащем исполнении обязательств" по погашению выпуска БО-П20. Компания перевела в срок лишь 269₽ вместо 1000₽ за каждую бумагу. К вечеру Самолет отчитался о полном погашении выпуска (с задержкой на 1 день), но осадочек, как говорится, остался.
Одна надежда, что Герман Оскарович проявит благородство и найдет способ погасить взятые "Самолетом" займы. Но зачем ему это? Сбер хочет отбить в 1-ю очередь своё, проблемы физиков его вряд ли волнуют.
🤔Что меня напрягает
Пока ещё ни один застройщик не допустил дефолта по текущим выпускам облиг. Но есть ряд тревожных моментов, которые напрягают.
💣Системный риск «эффекта домино»: кейс Самолета уже создал эффект заражения — инвесторы распродают облиги других застройщиков, опасаясь цепной реакции.
💣Отмена моратория на штрафы за срыв сроков передачи жилья с 1 января 2026 резко увеличила компенсации покупателям.
💣Снижение покрытия эскроу: у 13 из 16 застройщиков коэф-т покрытия эскроу ниже 0,9x, средний — 0,69x.
💣Риск ликвидности: даже снижение КС не помогает, поскольку выигрыш от подешевевших денег съедается падением продаж.
💣Регуляторные риски: правительство рассматривает меры по сдерживанию тарифов и ограничению рассрочек от застройщиков. Такое ощущение, что "выживут не только лишь все" (с).
🎯Перекрытый кислород?
Главная проблема для закредитованных эмитентов - потенциальная долговая спираль, а точнее отсутствие возможности адекватного рефинансирования.
📈Если доходности на вторичном рынке РАСТУТ (что и происходит сейчас), занять средства под более низкую ставку становится невозможно. Никто в здравом уме не станет покупать облиги того же эмитента на первичке под условные 18% годовых, если на бирже они торгуются под 40%.
Значит, эмитенту нужно либо предлагать доходности, сравнимые с рыночными (и брать на себя ЕЩЁ БОЛЕЕ НЕПОДЪЕМНУЮ проц. нагрузку на несколько лет вперёд), либо отказываться от размещений. Но если банки уже не дают кредиты, а на биржу выходить слишком дорого, то компания попадает в ловушку ликвидности.
Нет рефинанса - нет денег на погашение предыдущих выпусков - кассовый разрыв - технический дефолт - реальный дефолт.
Примерно в таком же ключе развивалась ситуация и с ЕвроТрансом.
💼У меня широко диверсифицированный капитал, поэтому строительные бонды в нем тоже есть. Внимательно наблюдаю за происходящим. Берегите себя и свои деньги.
#SMLT #недвижимость