Обвал на рынке жилья потянет за собой коммерческую недвижимость?
Разговоры о возможном падении рынка жилья снова становятся громче. Логика кажется простой: если квартиры начнут дешеветь, следом должна упасть и коммерческая недвижимость.
Но эти рынки работают по-разному.
🏚 У жилья действительно есть проблемы. В Москве продажи новостроек в первом полугодии 2026 года снизились на 29% год к году. Высокие ставки ограничивают ипотечный спрос, а объём непроданного жилья остаётся значительным.
При этом заметного номинального падения цен пока нет: стоимость готового жилья в Москве с начала года даже выросла примерно на 5%. Коррекция скорее происходит в реальном выражении.
А что происходит с торговой недвижимостью?
По нашей аналитике, во II квартале 2026 года средние показатели московских ГАБ с продуктовыми супермаркетами составляли:
— цена — 332 тыс. ₽/м²;
— аренда — 2 503 ₽/м² в месяц;
— ставка капитализации — 8,8%.
Для сравнения, в середине 2022 года цена составляла 234 тыс. ₽/м², а аренда — 1 662 ₽/м².
Получается, за четыре года стоимость объектов выросла на 42%, а аренда — на 51%.
И это ключевое отличие от жилья. Стоимость ГАБ определяется прежде всего денежным потоком, который генерирует объект: товарооборотом арендатора, размером аренды, индексацией и условиями договора.
Пока эта экономика остаётся устойчивой. В первом полугодии 2026 года оборот розничной торговли в России вырос на 5,4%, а выручка X5 во II квартале — на 9,9% год к году.
Значит ли это, что ГАБ не может подешеветь? Конечно, нет.
Даже отличный объект можно купить слишком дорого. Поэтому мы смотрим не только на вывеску арендатора, но и на срок и условия договора, индексацию, товарооборот конкретного магазина, арендную нагрузку, финансовое состояние арендатора, локацию и потенциальную ликвидность объекта.
Показательный пример: пустые торговые помещения до 300 м² в Москве сейчас в среднем стоят дороже аналогичных объектов с действующим арендатором. То есть иногда инвестор платит больше не за существующий денежный поток, а за ожидание будущего.
Поэтому возможное снижение цен на жильё само по себе не означает падения коммерческой недвижимости. Это разные рынки с разными факторами ценообразования.
Для качественных ГАБ гораздо важнее другой вопрос: продолжит ли объект генерировать устойчивый и растущий арендный поток?
Пока именно этот фундаментальный показатель остаётся на стороне торговой недвижимости.
Сейчас открыт заключительный раунд инвестиций в iCity, где мы завершили ремонт
Разговоры о возможном падении рынка жилья снова становятся громче. Логика кажется простой: если квартиры начнут дешеветь, следом должна упасть и коммерческая недвижимость.
Но эти рынки работают по-разному.
🏚 У жилья действительно есть проблемы. В Москве продажи новостроек в первом полугодии 2026 года снизились на 29% год к году. Высокие ставки ограничивают ипотечный спрос, а объём непроданного жилья остаётся значительным.
При этом заметного номинального падения цен пока нет: стоимость готового жилья в Москве с начала года даже выросла примерно на 5%. Коррекция скорее происходит в реальном выражении.
А что происходит с торговой недвижимостью?
По нашей аналитике, во II квартале 2026 года средние показатели московских ГАБ с продуктовыми супермаркетами составляли:
— цена — 332 тыс. ₽/м²;
— аренда — 2 503 ₽/м² в месяц;
— ставка капитализации — 8,8%.
Для сравнения, в середине 2022 года цена составляла 234 тыс. ₽/м², а аренда — 1 662 ₽/м².
Получается, за четыре года стоимость объектов выросла на 42%, а аренда — на 51%.
И это ключевое отличие от жилья. Стоимость ГАБ определяется прежде всего денежным потоком, который генерирует объект: товарооборотом арендатора, размером аренды, индексацией и условиями договора.
Пока эта экономика остаётся устойчивой. В первом полугодии 2026 года оборот розничной торговли в России вырос на 5,4%, а выручка X5 во II квартале — на 9,9% год к году.
Значит ли это, что ГАБ не может подешеветь? Конечно, нет.
Даже отличный объект можно купить слишком дорого. Поэтому мы смотрим не только на вывеску арендатора, но и на срок и условия договора, индексацию, товарооборот конкретного магазина, арендную нагрузку, финансовое состояние арендатора, локацию и потенциальную ликвидность объекта.
Показательный пример: пустые торговые помещения до 300 м² в Москве сейчас в среднем стоят дороже аналогичных объектов с действующим арендатором. То есть иногда инвестор платит больше не за существующий денежный поток, а за ожидание будущего.
Поэтому возможное снижение цен на жильё само по себе не означает падения коммерческой недвижимости. Это разные рынки с разными факторами ценообразования.
Для качественных ГАБ гораздо важнее другой вопрос: продолжит ли объект генерировать устойчивый и растущий арендный поток?
Пока именно этот фундаментальный показатель остаётся на стороне торговой недвижимости.
Сейчас открыт заключительный раунд инвестиций в iCity, где мы завершили ремонт