Артем Цогоев | Недвижимость

🔴 Я немного пропустил, но помещения в новом проекте R4S на Чистопрудном бульваре, 2 - уже в открытой продаже.

📍 Локация: одна из сильнейших на бульварном кольце. Помещения на первой линии, прямо у выхода из метро «Чистые пруды». Постоянный пешеходный трафик и максимальная видимость с бульвара.

🚀 В продаже 17 торговых блоков:
🔹 площади от 20,2 м2 до 187 м2
🔹 высокие потолки 4,2-4,6 м
🔹 витринное остекление
🔹 отдельные входы с фасада

💼 Инвестиционная идея: покупка помещения для сдачи в аренду. Первая линия бульвара у выхода из метро обеспечивает устойчивый спрос со стороны арендаторов большинства сегментов ритейла и услуг. Объектов такого качества в центре немного, что создаёт потенциал роста стоимости.

💸 Цены: от 75 млн ₽

🔎 Почему я слежу за этим адресом? В 2025 году проектная компания девелопера R4S Group выкупила у «Почты России» на торгах помещения в этом здании. Теперь эти помещения выходят в продажу - весьма быстрый темп для такого рода проектов.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

#стартпродаж

💜 На канале SimpleEstate вышел важный пост о реализовавшихся рисков покупки некоторых объектов готового арендного бизнеса, приобретенного непрофессиональными инвесторами в регионах и вдалеке от Москвы.

🚩 Реализуются риски, о которых неоднократно предупреждались читатели канала - инвесторы, купившие помещения у профессиональных создателей ГАБов, сталкиваются с жесткой реальностью.

🟪 К сожалению, в профильных чатах владельцев ГАБ обсуждаются сейчас две темы: что отвечать на «письмо счастья» от арендатора с требованием снизить ставку на 30-50% и где срочно найти замену арендатору, который съехал через короткое время после сделки. Эти помещения покупались инвесторами у профессиональных «создателей ГАБ», продававших повышенную доходность - то есть более короткую окупаемость.

💡 Основная идея таких операторов состояла в том, что где-то в глубине Московской области или даже в далеком российском регионе покупалось пустое помещение, в которое привлекался арендатор, федеральная сеть (в том числе дискаунтеры), на очень выгодных для собственника условиях. Эти условия обеспечивали привлекательные финансовые метрики. И любители «8 лет окупаемости» с радостью такое приобретали, полностью забывая о рисках.

🟣 Напомним, что мы в SimpleEstate всегда проверяем проекты по 4-м группам рисков:

🔥 Юридические
🔥 Финансовые
🔥 Технические
🔥 Специальные (градостроительные)

📝 Для покупки ГАБ только список рисков и моментов, которые необходимо изучить, умещается на 2-х страницах А4 убористым шрифтом. Наверное, поэтому за всю историю существования инвестиционной платформы от нас не съехал ни один якорный арендатор, и ни одно письмо счастья о снижении арендной ставки не привело к изменению договора аренды.

⚠️ Многие же покупатели готового арендного бизнеса, приобретавшие объекты у профессиональных создателей ГАБ, не имели никакого опыта в торговой недвижимости и ориентировались исключительно на название сети-арендатора и показатель окупаемости.

🔮 Но чудес на рынке нет. Короткая окупаемость - это не подарок, а плата за риск: 8 лет окупаемости означают, что объект характеризуется значительными рисками, которые рано или поздно реализуются. А вот при окупаемости 12-13 лет рисков, как правило, значительно меньше (а иногда и почти совсем нет).

🏪 Сейчас на рынок массово выходят помещения, еще год-полтора назад экспонировавшиеся известными создателями ГАБов. Только теперь от них спешат избавиться инвесторы-неофиты, влипшие в убыточные истории.

Ноттинг-Хилл (Лондон) в 50-е годы ХХ века

☝️Его фамилия стала термином и попала в Оксфордский словарь английского языка. «Рахманизм» - эксплуатация и запугивание арендаторов бессовестным домовладельцем.

🏛️ Питер Рахман, уроженец польского Львова. Во время войны он попал в немецкий лагерь, сбежал оттуда, но был сослан в ГУЛАГ. Был мобилизован в польскую армию, воевал, окончил войну в Италии. Ветеран, фронтовик, в сорок шестом году он приехал в Лондонщ нищим беженцем без гражданства.

💡Работал на фанерной фабрике за гроши. Знакомая путана подсказала Рахману бизнес-идею: он арендовал квартиры в среднем по пять фунтов, а пересдавал эскортницам по пятнадцать. Так Рахман занялся недвижимостью.

🏚️Судьбоносной стала встреча Рахмана с лондонским дельцом Джорджем Синклером. Синклер скупал стрессовые активы - дома, от которых избавлялись тогда церковь и аристократы. С помощью хитрых манипуляций с ипотекой Синклер получал от кредиторов сто процентов стоимости по завышенной оценке. Он был готов бесплатно отдавать эту недвижимость хоть чёрту лысому, чтобы снять с себя обязательства по ипотеке.

✅ И вот тут появлялся Рахман, который забирал у Синклера десятки домов, не вкладывая ни фунта. К концу пятьдесят шестого у Рахмана было тридцать домов в Ноттинг-Хилле. Он сдавал их иммигрантам с Карибских островов и путанам.

👉Но был нюанс. Каждый дом Рахмана был заложен под завязку. Почти всю аренду Рахман сразу отправлял на погашение кредитов.

💷 А потом Рахман решил повторить трюк Синклера с ипотекой: рефинансировал кредиты. Его дома были заложены в сумме за четырнадцать тысяч фунтов. Он перезаложил их за сорок две, а разницу положил себе в карман.

🏴‍☠️ Социалисты испортили Рахману жизнь. По законам того времени арендатор мог пожаловаться в специальную комиссию, которая легко снижала квартплату, если считала её завышенной. А после ее решения выселять арендатора было запрещено. Социалисты агитировали арендаторов подавать жалобы на Рахмана и им снижали аренду - иногда вдвое.

⚰️Модель Рахмана, при которой «аренда платила ипотеку», перестала сходиться. Это стало тяжёлым ударом. В шестьдесят втором году Рахман умер от инфаркта в сорок два года.

👯‍♀️Через семь месяцев грянул секс-скандал со шпионским следом - дело Профьюмо. Рахман оказался косвенно замешан через одну из своих любовниц. Газетчики начали искажать его бизнес и придумали термин «рахманизм», означавший притеснение арендаторов жилья арендодателем. Хотя бывшие арендаторы утверждали, что Рахман был с ними честен.

❗Выводы: аренда может платить ипотеку, но снижение поступлений от арендаторов смертельно опасно для такой модели.

Шеф, всё пропало!

📡 В ночь на 8 октября беспилотники атаковали дата-центр Яндекса в Сасово. Начался пожар, объект остановлен полностью. Вместе с некоторыми сервисами Яндекса «легли» сайты нескольких компаний, ЦИАН, 1С, системы электронного документооборота, и даже вся цифровая инфраструктура одного из банков.

❓ Вопрос из области «а почему бы и нет?»: может ли аналогичная атака полностью уничтожить данные о правах на недвижимость Росреестра?

🗄 Как известно, с 15 июля 2016 года свидетельства о регистрации права не выдаются. Право собственности существует только как запись в ЕГРН, а подтверждается выпиской, чаще всего электронной (хотя можно получить бумагу в МФЦ).

⏪ Кстати, опыт «падения» инфраструктуры Росреестра у нас уже есть. 20 августа 2018 года случилась авария в ЦОД «Ростелекома», который арендовал Росреестр. Резервного дата-центра у ведомства на тот момент не было. Почти две недели в 60% регионов не регистрировались ДДУ и другие сделки, а в Подмосковье, по словам участников рынка, задержки растянулись на полтора-два месяца. Срывались сделки, терялись деньги.

🛠 Но выводы были сделаны. Росреестр перешел на план с тремя ЦОД, а «Ростелеком» получил госконтракт примерно на ₽4 млрд на работы, связанные с усилением надёжности работы Росреестра. Сейчас ФГИС ЕГРН размещена в территориально распределенных центрах обработки данных, данные ежедневно резервируются.

⚠️ Обратите внимание: в 2018 году данные не потерялись - никто не лишился своей квартиры или гаража. Была ограничена доступность реестра, но не более.

✅ Тем не менее, в моем окружении есть люди, которые считают, что угроза существует и исходит она не от БПЛА, а от ИИшки. Мало ли что. Надо позаботиться о своих активах.

🛟 Что стоит держать при себе:
🔹 оригиналы правоустанавливающих документов: ДКП, ДДУ с актом приема-передачи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство
🔹 старые свидетельства о регистрации права, если они выдавались до 2016 года
🔹 выписку из ЕГРН на бумажном носителе (из МФЦ)
🔹 нотариальные копии всего перечисленного, хранящиеся отдельно от оригиналов

⚖️ Если запись когда-нибудь придется восстанавливать, это, возможно, придется делать через суд. А в суде побеждает тот, у кого на руках максимум доказательств. Подготовка комплекта документов на случай цифрового армагеддона - это недорого и делается один раз. На всякий случай.

🎤Моя коллега, директор коммерческого управления STONE Кристина Недря, пообщалась с РБК и сообщила, что соотношение 70% на 30% между офисными и жилыми проектами в портфеле девелопера теперь будет считаться сбалансированной моделью развития компании.

🏁Учитывая новые старты офисных проектов, в числе которых за последние два месяца можно упомянуть STONE SKY Ходынка, STONE Савёловская 2 и сегодняшний STONE Парк Победы, чтобы достичь 30% в портфеле сегменту жилья нужно будет нарастить серьезно объем.

🔍Сейчас STONE рассматривает площадки у воды и рядом с парками и может выводить один-два новых жилых проекта в год. Так что ждём новых стартов продаж жилых проектов в хороших местах!

👉 Более подробно обо всем этом и не только - здесь

📈 Ломбарды переживают...

переживают один из лучших периодов за последние годы. По прогнозу «Эксперт РА», по итогам 2026 года они выдадут займов на рекордные ₽556,2 млрд, это на 35% больше, чем годом ранее. Прибыль отрасли может вырасти на 60%. Число клиентов ломбардов, по данным ЦБ, уже достигло 2,4 млн человек.

🥇 У роста есть понятные драйверы. Первый - золото: около 95% ломбардов принимают в залог ювелирные изделия, и рост цен на металл увеличивает суммы займов. Второй - ужесточение правил для МФО: часть клиентов ищет альтернативу, а следующий этап реформы микрофинансового рынка, по мнению аналитиков, поддержит тренд и в 2027-2028 годах. Больше всего от этого выигрывают специализированные игроки, которые работают с ювелирными изделиями и часами. Третий драйвер - непростая экономическая ситуация, вынуждающая некоторых людей пользоваться услугами ломбардов.

🏦 Для собственника коммерческого помещения ломбард - удобный арендатор. Ему нужна небольшая площадь, а за метр он готов платить  повышенную ставку аренды. Требования к помещению простые: отдельный вход, место под вывеску и интенсивный пешеходный трафик.

📍 Например, сейчас на рынке экспонируется помещение 17,7 м2 на ул. Бауманская, 33/2с3 за 46,2 млн ₽. От метро «Бауманская» до него меньше минуты пешком, вход отдельный, с фасада. Арендатор - ломбард «Ауми», часть сети экспертных центров, специализирующейся на работе с ювелирными изделиями, часами, антиквариатом и инвестиционными металлами (на рынке уже 15 лет). Договор заключен на 5 лет, МАП составляет 350 000 ₽/мес (4,2 млн ₽ в год).

🔍 Первое, на что стоит смотреть при покупке - профиль оператора: на чем он специализируется, сколько лет на рынке и насколько велика сеть. И, как всегда, локация и характеристики: компактное помещение у метро остается ликвидным при любом арендаторе.

💡 Итог: рынок ломбардов растет, поэтому ГАБ с арендатором этого профиля в сильной локации может стать интересным инвестиционным инструментом.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

🤖 Proptech - это it-технологии для нужд рынка недвижимости: от сервисов поиска квартир до софта для управления портфелем офисов.

⚡ В последние годы почти каждый такой проект декларирует наличие ИИ-составляющей, часто просто потому, что без этих двух букв сложнее привлечь деньги. Я выбрал четыре свежих проекта, о которых хочу вам рассказать: два для агентов по жилой недвижимости и два для инвесторов в коммерческую.

🏡 Breezy из Лос-Анджелеса строит «операционную систему» для риелторов. Основатель Джеймс Харрис 25 лет продавал элитное жильё и устал готовиться к каждой встрече с клиентом в куче разных программ. Breezy подбирает объекты-аналоги, анализирует их фото и описания, выдаёт предварительную оценку объекта и т.д. Breezy зарабатывает на подписке. В феврале 2026 года Breezy привлекла $10 млн на самой ранней стадии.

📞 Shilo из Аризоны - это виртуальный ассистент на ИИ для самых продуктивных агентов и ипотечных брокеров. ИИ слушает звонки с клиентами, расшифровывает их, оценивает разговор в реальном времени, подсказывает агенту по недвижимости, что делать дальше, и сам ставит задачи в CRM. В последнем по времени раунде привлекли $2,6 млн (в июне 2025).

💼 Теперь proptech для инвесторов:

🏢 Cadastral из Нью-Йорка продаёт «аналитика из коробки» для коммерческой недвижимости: анализирует документы и якобы даже способен сделать due diligence сделки. В феврале 2026 года компания привлекла $9,5 млн, и среди инвесторов не только венчурные фонды, но и знакомые имена с рынка недвижимости JLL + два крупных американских REIT в арендном жилье - AvalonBay и Equity Residential.

📊 Built AI из Лондона заходит со стороны финансового моделирования. Платформа умеет строить большие специализированные фин.модели, сводит портфель разных объектов и пересчитывает сценарии в реальном времени. Среди клиентов - CBRE, Knight Frank Investment Management, британский REIT LondonMetric и американский девелопер Howard Hughes. В декабре 2025 года Built AI привлекла $6 млн и выходит на рынок США.

☝️ Направление мысли понятно: ИИ забирает работу младшего аналитика и помощника риелтора. Процессы, на которые ранее уходили часы и даже дни, теперь занимают минуты (но это неточно).

📍 И кстати, все попытки proptech-овцев убрать из цепочки риелторов/«посредников» закончились эпичным провалом. Впрочем, посмотрим, куда разовьётся ИИ...

💬Дубль в MAX (на всякий)

⚡ АКРА понизило кредитный рейтинг ПАО «ГК «Самолет» и его облигаций до BBB(RU) с «негативным» прогнозом. Это значит, что в ближайшие 12-18 месяцев рейтинг с высокой вероятностью понизят еще раз.

📉 Причины: продажи 2026 года ниже ожиданий, объекты сдаются с задержками, а деньги на эскроу покрывают только 51% проектного долга. Чистый долг к FFO составляет 8,2х. На 2027 год приходится пик погашений, и рефинансироваться компании, по оценке АКРА, придется уже только банковскими кредитами.

🏦 Но есть и «хорошая» новость. Первый зампред Сбера А. Ведяхин заявил, что банк вместе с «Самолётом» и другими кредиторами готовит план улучшения ситуации и уверен, что компания выйдет на стабильную работу.

☝️Я продолжаю считать, что рано или поздно это случится - «Самолёт» будет огосударствлен. На постоянной основе, или на временной, но будет.

❗Если у вас вдруг завалялись облигации SMLT - вот вам мой совет...

💬Дубль в MAX (на всякий)

🏗 Девелопер STONE объявил старт продаж в премиальном бизнес-центре STONE Парк Победы на Кутузовском проспекте.

📐 Комплекс общей площадью 56 000 м2 включает два объема в 18 и 13 офисных этажей. Его отличает ступенчатый силуэт с уступами и террасами, строгая фасадная сетка и панорамное остекление. Первые этажи отдадут под ритейл, общепит и сервисы, а главный вход сделают сквозным.

📍 Локация: Кутузовский проспект, в пешей доступности метро «Парк Победы» сразу двух линий, а также «Кутузовская» (МЦК, МЦД-4) и станция «Фили» с одноименной остановкой МЦД-1. По соседству – штаб-квартиры крупных корпораций и плотная застройка премиальным жильем.

💵 Цены и планировки: минимальный бюджет лота ₽32,8 млн. На витрине функциональные офисы от 49 м2 (включая угловые), лоты с террасами от 140 м2, видовые этажи с террасами от 652 м2 и целые этажи от 1,06 тыс.м2.

💳 Условия покупки: первый взнос от 10%, отложенный платеж до июля 2027 г. и беспроцентная рассрочка от девелопера до I кв. 2031 г.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

#стартпродаж

Было ваше - стало наше!

🗳️ На выборах в берлинский городской парламент 20 сентября победила «левая» партия Die Linke, набрав 25,7%. Главное обещание победителей - национализация квартир, принадлежащих крупным институциональным инвесторам. Под раздачу попадают восемь компаний и 200-240 тыс. квартир.

🏢 Крупнейшая жертва - Vonovia, у которой вместе с Deutsche Wohnen в Берлине более 130 тыс. квартир на €23,2 млрд. Это не «жадный олигарх», а публичная компания, акции которой принадлежат тысячам частных и институциональных инвесторов, включая пенсионные фонды.

📜 Формально речь не об изъятии, а о выкупе. Ещё в 2021 году 59% берлинцев на референдуме поддержали принудительный выкуп квартир у компаний, владеющих в городе более чем 3000 квартир. Референдум носил рекомендательный характер, но теперь у его сторонников есть власть.

💵 Проблема в цене: компенсация по рыночным ценам оценивается в €20-30+ млрд, а сторонники национализации настаивают, чтобы город заплатил капиталистам в разы меньше. На следующий день после выборов бумаги собственников немецких квартир на бирже упали на 2,2%, с начала года - около 29%.

🏛️ Канцлер Мерц при этом пообещал быстро принять федеральный закон о полном запрете национализации квартир. Но пока не похоже, что у него это так просто получится - «левые» идеи популярны в Германии, а Die Linke имеет представителей и в федеральном парламенте.

💬Дубль в MAX (на всякий)

💸Если инвестирование это «вторая работа» или «ещё один проект», то на кого вы работаете, когда инвестируете? Кто ваш начальник или кто истинный бенефициар этого бизнеса - инвестиций?

💡Моя версия ответа на этот вопрос такова: это вы в будущем.

🔮Представьте себя через 20, 30, X0 лет. Вы это всё ещё вы, но уже не совсем.

👀А теперь вопросы к себе в будущем! Как здоровье? Достаточно ли денег, чтобы просто жить? А хватает, чтобы путешествовать? С деньгами всё отлично и «пенсии» достаточно, или нужны подработки, а может приходится всё ещё ходить на работу? Как вообще настроение? Всё супер, как и хотели много лет назад? Нет ли ощущения горечи от жизни?

✅ Всё, что вы делаете сейчас со своим капиталом, все решения, которые вы принимаете сегодня,  напрямую сказываются на вас в будущем.

🧐Подумайте об этом и о своем нынешнем подходе к инвестициям. Правильно ли вы инвестируете с точки зрения будущего себя?

Удачных инвестиций!

💬Дубль в MAX (на всякий)

Тук-тук. К вам выездная налоговая проверка!

📊 Выездная налоговая проверка (ВНП) - самая серьёзная форма налогового контроля, выражение высшей формы недоверия фискальных органов к налогоплательщику. Перед ВНП инспекция проводит камеральную проверку, предпроверочный анализ и даже иногда предлагает доплатить налоги добровольно. С ВНП приходят только после отказа или игнорирования.

🏠 Формально проверка проходит на территории налогоплательщика. Но у нас ИП в основном зарегистрированы в своих квартирах, поэтому действуют другие нормы - доступ в жилое помещение против воли проживающих запрещён (п. 5 ст. 91 НК РФ). ИП, зарегистрированный в квартире, в этом случае подаёт заявление об отсутствии помещения для проведения ВНП, и проверку проводят в инспекции.

📁 Основной инструмент проверки - требование о представлении документов: договоры, акты, КУДиР, выписки, первичка по расходам, при НДС - счета-фактуры. Срок реакции налогоплательщика - 10 рабочих дней (можно продлить по заявлению). Параллельно документы могут запрашивать у контрагентов проверяемого, собирать банковские выписки, а также вызывать на допросы.

💻 А если ЭДО? Электронные документы отправляются по требованию ФНС через ТКС. При этом налоговая и так видит движение по всем счетам. По сути, проверка сверяет документы налогоплательщика с тем, что налоговая уже знает.

🎯 Для ИП на УСН с арендным бизнесом проверяют полноту доходов, обоснованность расходов, сделки со взаимозависимыми лицами и дробление бизнеса через родственников. Новый фокус - НДС. С 2026 года освобождение действует только при доходе до ₽20 млн, этот порог заморожен до 2029 года. При доходе выше порога НДС платят по ставке 5% или 7% без вычетов либо 22% с вычетами, обязанность возникает со следующего месяца после превышения.

⏱️ Глубина проверки - три года, предшествующих году решения. С 2026 года к ним добавляются завершённые периоды текущего года, то есть кварталы по НДС. Срок проверки - два месяца с продлением до четырёх, в исключительных случаях до шести. После справки о завершении у инспекции два месяца на акт, у налогоплательщика - месяц на возражения.

🤖 А вот для ИП на АУСН выездные проверки законом по общему правилу не предусмотрены. Можно выдохнуть (наверное).

🛡️ Критерии отбора жертв ВНП налоговая публикует открыто (приказ № ММ-3-06/333@): налоговая нагрузка ниже среднеотраслевой, периодическое приближение к лимитам спецрежима и т.д.

💵 Выездная проверка для ФНС процедура дорогая: группа инспекторов работает месяцами. Поэтому её назначают, когда потенциальные доначисления оправдывают затраты. Ради ₽2-5 млн. доначисления ВНП скорее всего не назначат. Мелкие расхождения закрывают камеральными проверками, требованиями пояснений и приглашениями на комиссию. А вот если речь идёт о десятках и сотнях миллионов рублей доначислений - тогда да, это имеет смысл для ФНС.

💡Сейчас распространяются слухи о том, что ВНП будут назначать уже от ₽5 млн доначислений - но это пока только слухи.

✅ Прохождение ВНП практически всегда заканчивается печально для налогоплательщика. По данным ФНС, в 2025 году прошло около 5,4 тыс. таких проверок, нарушения нашли в 98% случаев, средний размер доначислений составил ₽105,4 млн. Так что если вам назначили ВНП готовиться стоит к худшему.

👍 Спасибо, Кэп
🔥 Главное, чтобы не привело к камеральному заключению на Х лет...
👀 Как выключить ВНП?

Смерть арендодателя

⚰️ Как говорил булгаковский Воланд, «человек смертен... плохо то, что он иногда внезапно смертен». Что нужно сделать, чтобы после этого печального события вокруг сдаваемого в аренду имущества не начались проблемы и суды?

👥 История из моей практики. Умер арендодатель-ИП. К арендатору пришла его жена и попросила переводить аренду ей, и компания-арендатор так и сделала. Через шесть месяцев объявились дети покойного от предыдущего брака: по завещанию наследниками были они. Дети потребовали оплату за весь период, вдова заявила права на свою долю, а арендатор оказался между ними. Результат: судебные разбирательства и скандалы между родственниками покойного. Почти всего этого можно было избежать заранее.

📜 Первый шаг - завещание или наследственный договор (ст. 1140.1 ГК РФ). Наследственный договор удобен тем, что его заключают с самими будущими наследниками, и они заранее знают свои права и обязанности. В обоих документах можно не только назвать наследника, но и распределить доход. Например, объект оставить детям, а на них возложить обязанность регулярно выплачивать вдове часть арендного дохода (завещательный отказ, ст. 1137 ГК РФ).

💍 Второй шаг - учесть супружескую долю. Если помещение куплено в браке, половина по общему правилу принадлежит пережившему супругу независимо от завещания (ст. 256, 1150 ГК РФ). Распоряжаться по своему усмотрению можно только своей частью, иначе спор неизбежен. Если нужна другая схема, её закрепляют брачным договором.

⚖️ Третий шаг - помнить про обязательную долю (ст. 1149 ГК РФ). Несовершеннолетние и нетрудоспособные дети, нетрудоспособные супруг и родители получат свою долю вопреки завещанию. Лучше заложить это в расчёт сразу, чем оставлять предмет для спора.

🖋 Четвёртый шаг - назначить исполнителя завещания (ст. 1134 ГК РФ). Пока наследство не принято, именно он может управлять имуществом и принимать меры по его сохранению (ст. 1135 ГК РФ). Так у арендатора с первых дней появляется понятный контрагент, а не очередь претендентов с разными требованиями.

🏛 Пятый шаг - сделать нотариуса центром всей конструкции. Для ИП это особенно важно, потому что со смертью предпринимателя у арендатора одновременно пропадают и получатель платежей, и подписант. Нотариально удостоверенное завещание попадает в единую информационную систему нотариата, и нотариус, открывший наследственное дело, видит его сразу. Наследники по завещанию не появятся неожиданно через полгода.

☝️В договор аренды стоит заранее включить условие: при смерти арендодателя плата до предъявления свидетельства о праве на наследство вносится в депозит нотариуса.

💵 Услуга эта у нотариуса платная, около 0,5% от вносимой суммы, поэтому в том же пункте лучше сразу указать, кто несёт эти расходы. Тогда арендатору не придётся выбирать, кому верить, деньги не уйдут случайному претенденту на наследство, а нотариус перечислит их тем, кому они положены по завещанию.

🗂 Наконец, нужно подготовить семью. Наследникам понадобятся:
🔹 перечень объектов и действующих договоров аренды с контактами арендаторов;
🔹 сведения о налоговом режиме: статус ИП со смертью прекращается, и наследникам придётся выбирать свой режим;
🔹 понимание, кто и что получает по завещанию.

🔗 Если сдаваемый в аренду объект недвижимости принадлежит ООО, АО или личному фонду, смерть владельца не меняет арендодателя: реквизиты для платежей остаются прежними, а структура взаимоотношений с арендатором не меняется. В случае ООО и АО по наследству переходят доли и акции, а личный фонд продолжает работать по правилам, которые заранее утвердил учредитель.

❗А вот если объект оформлен на ИП - всё становится сложнее.

🎁 Живите долго, получайте арендную плату и наслаждайтесь жизнью ИП-рантье. Но подумать о подготовке к неизбежному всё же стоит.

✍ 1. Штраф за неуважение к суду за использование ИИ
Разбираемся на конкретном судебном деле, почему нельзя слепо доверять ИИ при подготовке юридических документов и кто несет ответственность за ошибки нейросети.

✍ 2. Работа с земельными участками
Большой обучающий материал о работе с земельными участками: категории земель, ВРИ, территориальные зоны, ЗОУИТ, ПЗЗ, ГПЗУ, красные линии и сервитуты. С примерами реальных ГПЗУ.

✍ 3. Сравнение активов. Жилая и коммерческая недвижимость с учетом инфляции
Сравниваем жилую и коммерческую недвижимость не только по арендной доходности, но и с учетом роста стоимости самого актива. Показываем, из чего складывается итоговая доходность.

✍ 4. Бизнес: машиноместа в аренду
Разбираемся, почему инвесторы покупают машино-места под аренду, какие у такого бизнеса преимущества и как изменение нормативов в Москве может повлиять на рынок.

✍ 5. Грядет революция в складах! ППТ — пункты приема товара
Рассказываем о новом формате Wildberries — мини-складах площадью от 100 м². Что такое ППТ, какие помещения подойдут и какой новый спрос это может создать на рынке коммерческой недвижимости.

✍ 6. Что бы я сам купил из коммерческой недвижимости
Владелец канала рассказывает о своих принципах выбора коммерческой недвижимости: ликвидность, динамика населения, сменяемость арендаторов, работа с местными брокерами, насмотренность и главное — почему при покупке нужно думать не только о входе, но и о выходе.

✍ 7. ГАБ с «Пятерочкой» на НДС. Окупаемость 8,4 года
Разбираем конкретный инвестиционный объект в Москве: помещение 426,9 м² с федеральным арендатором, договором на 12 лет, НДС и заявленной окупаемостью 8,4 года.

Если вы инвестируете в недвижимость, владеете коммерческими объектами, занимаетесь арендой, подписывайтесь на портал - здесь все про коммерческую недвижимость.

Реклама ООО «АРР» ИНН 1685008031 Erid:2Vtzqv3hHYZ

Облигации SMLT: продавать или держать?

❓ Поступил вопрос от подписчика канала: «Есть облигации «Самолёта», нужно ваше мнение: продавать? Насколько вообще вероятно, что «Самолёту» дадут уйти в банкротство?»

📉 Распродажа облигаций SMLT началась ещё в середине сентября. Выпуск «Самолёта» БО-П16 за один день, 18 сентября, подешевел с 88,86% до 75,31% номинала, а 29 сентября, после сбоя с погашением БО-П20, бумаги компании теряли от 11,7% до 37,3%. Под раздачу попали и другие застройщики: например, выпуск АПРИ (002Р-11) к середине сентября стоил 82,78% номинала, т.е. минус 16,6% за три месяца.

🏛 Причины: ставка ЦБ осталась на уровне 14%, с 1 октября семейная ипотека стала менее доступной, а проблемы крупнейшего застройщика страны рынок переносит на весь сектор. Цена бумаг сейчас отражает не только качество эмитентов, но и общую неуверенность инвесторов в рынке.

⚖️ Продажа облигаций SMLT прямо сейчас - это очевидная фиксация убытка. Но решение это надо принимать, ответив на вопрос: готов ли я держать эту бумагу при любом сценарии, включая дефолт? Если ответ «нет» - пора сокращать долю этого эмитента в портфеле.

🚨 Можно ли лишиться всех или части инвестиций, потерять вложенное?

❗ Важно не путать три события: дефолт, банкротство и потерю номинала облигации. Полноценный дефолт по долгам «Самолёта» возможен, и к нему стоит быть готовым. Но после дефолта крупных эмитентов обычно следует реструктуризация: сроки погашения переносят, купон снижают, деньги возвращаются позже и с меньшей доходностью. Пример - «Гарант-Инвест»: после дефолта облигационерам предложили погашение в 2030 году, купон 10% и акции в компенсацию.

🏦 Отдельный негатив для держателей облигаций - возможный переход части проектов «Самолёта» под контроль Сбера. Для покупателей квартир это нормальный сценарий, но денежные потоки проектных компаний, которые перейдут под контроль Сбера, частично пойдут в госбанк, а не в головной SMLT, что ухудшит возможность компании обслуживать публичный долг.

💵 Потерять часть номинала или весь номинал можно только при банкротстве: залоги у банка, облигации не обеспечены. Этот сценарий я считаю маловероятным, но гарантий ненаступления этого события здесь не даст никто - я в том числе.

📋 Что бы я делал сейчас с долгами SMLT: сокращал долю застройщика в портфеле, пытаясь не продавать в дни выхода плохих новостей.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

💬Дубль в MAX (на всякий)

Стоит ли сейчас инвестировать на стартах продаж в Москве?

❓ Короткий ответ: для реализации спекулятивной стратегии с выходом через 1,5-2,5 года - это весьма рискованно.

📉 Сейчас в Москве (старой и новой) продаётся около 4 тыс. квартир в месяц. В 2023 году было 7,8 тыс., почти вдвое больше. Мой прогноз на 2028 год - 2,8-3,4 тыс. Сентябрьский всплеск перед 1 октября - очередной «последний вагон», а не разворот тренда. При этом средняя цена в сделках в Москве (старой и новой) в 2023 году была ₽328 тыс./м2, а сейчас средняя цена предложения уже ₽728 тыс./м2. (за три года рынок сместился в бизнес- и премиум, отсюда и цены).

🏗 В продаже сейчас 56,8 тыс. лотов. В 2023 году только в строящихся корпусах было 60,6 тыс. Застройщики потихоньку сокращают запуски новых проектов, поэтому мой прогноз на 2028 год - 55 тыс. лотов в продаже.

❗Но спрос падает быстрее предложения: в 2023 году рынок был способен переварить всю экспозицию примерно за 8 месяцев, сейчас за 14, в 2028 году на продажу всех выставленных лотов понадобится 16-20 месяцев.

💸 Застройщики ответят на ограниченный спрос, нормальный уровень экспозиции и высокие цены скидками. Сейчас 5-10% от прайса - норма, к весне 2027 года нормой станут 10-15%, а что будет в 2028 году?

🔑 Конечно, есть фактор снижения ключевой ставки. Но вот в чём проблема: предсказать падение темпов продаж и рост цен лично у меня получается куда лучше, чем движение ставки. И главное: более-менее массовый спрос на рынке отмечается тогда, когда ставки по ипотеке (не ключ, а реальные ставки) уходят ниже 12%. Помимо снижения ставки просрочки по ипотечным кредитам должны быть на уровне нормы, чтобы банкам не требовалось включать риск в стоимость кредита.

🧩 Из этого следует, что продажа переуступок к 2028 году превратится в квест. На выходе главный конкурент инвестора - застройщик в том же ЖК со скидками и субсидированными ставками, которые частный продавец предложить не может.

💡 Итого: инвестирование в жилые новостройки на веселых стартах в Москве сейчас дело тонкое и опасное. Есть шанс либо совсем не заработать, либо даже потерять. В очень редких случаях и в точечных проектах можно будет заработать +2-3% к инфляции.

Согласны со мной?
👍 Да
🔥 Нет
👀 Мне по 🥁

🏗️ Недавно у меня была консультация - инвестор смотрел на Курортный район Санкт-Петербурга и выбирал коммерческое помещение с бюджетом примерно ₽20 млн. Конкретный объект - ЖК «Лисино» от «Унистроя». У инвестора там уже есть квартира (для жизни), и объект для получения дохода он тоже решил искать в этом проекте. Логика такая: локацию он знает изнутри, видит, куда и как ходят соседи, а за собственным помещением удобно приглядывать, когда оно в пяти минутах от дома.

🏢 На всякий случай: «Унистрой» - федеральный девелопер с 30-летним опытом, который построил и ввел в эксплуатацию более 2 млн м2 недвижимости. «Лисино» - проект комплексного освоения территории площадью около 110 га: четырехэтажные дома, две школы на 1 650 мест, четыре детских сада на 810 мест, поликлиника, ФОК и коммерция на первых этажах.

🌲 Для стрит-ритейла у этой локации важная особенность - она самодостаточна. Это не плотный городской квартал, где за углом десяток конкурирующих магазинов и кофеен. Здесь жители будут покупать продукты, лекарства, кофе, забирать заказы, стричься и водить детей на занятия у себя во дворе. И каждая новая заселенная очередь увеличивает аудиторию арендаторов первых этажей.

⚖️ Но даже в закрытом квартале с «собственной» аудиторией помещения не равнозначны. Одно будет сдаваться в первую неделю, другое - простаивать месяцами. Поэтому выбирать нужно, глядя на генплан, а не только на прайс:
🔹 близость к въезду в квартал и остановкам - мимо этих точек проходят все жители
🔹 соседство с местом, где запроектирован продуктовый магазин - он обеспечивает ежедневный трафик для всех помещений рядом
🔹 расположение на пешеходных маршрутах к школам, садам и паркингу
🔹 видимость, возможность разместить вывеску, высота потолков и выделенная электрическая мощность

... и множество других факторов

📐 Инвестор выбрал коммерческое помещение площадью 55,2 м2. Цена - ₽19,24 млн, или ₽348 480 за м2.

💰 Ликвидеые коммерческие помещения в «Лисино» сейчас в среднем сдаются по ₽1 100 в месяц/м2 для первого года и по ₽2 200 в месяц/м2 со второго года. Дальше - обычная индексация по ИПЦ.

🔎 Зачем эти ступени: арендатор садится, пока квартал заселяется, и выходит на полную ставку вместе с ростом аудитории потребителей. Для инвестора первый год - это фактически период запуска, сниженную ставку нужно учитывать в расчетах.

✅ Для выбранного помещения это примерно ₽61 тыс. в месяц в первый год и ₽121 тыс. в месяц со второго года, или ₽1,46 млн в год. Валовая доходность на ₽19,24 млн - около 7,6% годовых со второго года.

☝️Напоминаю, что для полноценного анализа требуется еще финансовая модель с учетом периода заселения, индексации арендной платы, вакансии, эксплуатационных расходов, налогов и прогнозом выхода из актива в будущем.

⚡ STONE построит объект в Кутузовском деловом районе

🏗 В ДГП согласовали архитектурную концепцию нового бизнес-центра STONE на улице Неверовского, вл. 8, в районе Дорогомилово. Проект реализуется в рамках программы КРТ.

📐 Комплекс площадью 56 000 м2 из двух корпусов в 14 и 19 этажей получит ступенчатый силуэт с уступами и террасами, строгой фасадной сеткой с панорамным остеклением. Первые этажи отдадут под ритейл, общепит и сервисы, а главный вход сделают сквозным.

🚇 Локация: рядом Кутузовский проспект, в пешей доступности метро «Парк Победы» сразу двух линий, «Багратионовская» и станция «Поклонная» МЦД-4.

🙂 Ждем старт продаж!