💜 На канале SimpleEstate вышел важный пост о реализовавшихся рисков покупки некоторых объектов готового арендного бизнеса, приобретенного непрофессиональными инвесторами в регионах и вдалеке от Москвы.
🚩 Реализуются риски, о которых неоднократно предупреждались читатели канала - инвесторы, купившие помещения у профессиональных создателей ГАБов, сталкиваются с жесткой реальностью.
🟪 К сожалению, в профильных чатах владельцев ГАБ обсуждаются сейчас две темы: что отвечать на «письмо счастья» от арендатора с требованием снизить ставку на 30-50% и где срочно найти замену арендатору, который съехал через короткое время после сделки. Эти помещения покупались инвесторами у профессиональных «создателей ГАБ», продававших повышенную доходность - то есть более короткую окупаемость.
💡 Основная идея таких операторов состояла в том, что где-то в глубине Московской области или даже в далеком российском регионе покупалось пустое помещение, в которое привлекался арендатор, федеральная сеть (в том числе дискаунтеры), на очень выгодных для собственника условиях. Эти условия обеспечивали привлекательные финансовые метрики. И любители «8 лет окупаемости» с радостью такое приобретали, полностью забывая о рисках.
🟣 Напомним, что мы в SimpleEstate всегда проверяем проекты по 4-м группам рисков:
🔥 Юридические
🔥 Финансовые
🔥 Технические
🔥 Специальные (градостроительные)
📝 Для покупки ГАБ только список рисков и моментов, которые необходимо изучить, умещается на 2-х страницах А4 убористым шрифтом. Наверное, поэтому за всю историю существования инвестиционной платформы от нас не съехал ни один якорный арендатор, и ни одно письмо счастья о снижении арендной ставки не привело к изменению договора аренды.
⚠️ Многие же покупатели готового арендного бизнеса, приобретавшие объекты у профессиональных создателей ГАБ, не имели никакого опыта в торговой недвижимости и ориентировались исключительно на название сети-арендатора и показатель окупаемости.
🔮 Но чудес на рынке нет. Короткая окупаемость - это не подарок, а плата за риск: 8 лет окупаемости означают, что объект характеризуется значительными рисками, которые рано или поздно реализуются. А вот при окупаемости 12-13 лет рисков, как правило, значительно меньше (а иногда и почти совсем нет).
🏪 Сейчас на рынок массово выходят помещения, еще год-полтора назад экспонировавшиеся известными создателями ГАБов. Только теперь от них спешат избавиться инвесторы-неофиты, влипшие в убыточные истории.
🚩 Реализуются риски, о которых неоднократно предупреждались читатели канала - инвесторы, купившие помещения у профессиональных создателей ГАБов, сталкиваются с жесткой реальностью.
🟪 К сожалению, в профильных чатах владельцев ГАБ обсуждаются сейчас две темы: что отвечать на «письмо счастья» от арендатора с требованием снизить ставку на 30-50% и где срочно найти замену арендатору, который съехал через короткое время после сделки. Эти помещения покупались инвесторами у профессиональных «создателей ГАБ», продававших повышенную доходность - то есть более короткую окупаемость.
💡 Основная идея таких операторов состояла в том, что где-то в глубине Московской области или даже в далеком российском регионе покупалось пустое помещение, в которое привлекался арендатор, федеральная сеть (в том числе дискаунтеры), на очень выгодных для собственника условиях. Эти условия обеспечивали привлекательные финансовые метрики. И любители «8 лет окупаемости» с радостью такое приобретали, полностью забывая о рисках.
🟣 Напомним, что мы в SimpleEstate всегда проверяем проекты по 4-м группам рисков:
🔥 Юридические
🔥 Финансовые
🔥 Технические
🔥 Специальные (градостроительные)
📝 Для покупки ГАБ только список рисков и моментов, которые необходимо изучить, умещается на 2-х страницах А4 убористым шрифтом. Наверное, поэтому за всю историю существования инвестиционной платформы от нас не съехал ни один якорный арендатор, и ни одно письмо счастья о снижении арендной ставки не привело к изменению договора аренды.
⚠️ Многие же покупатели готового арендного бизнеса, приобретавшие объекты у профессиональных создателей ГАБ, не имели никакого опыта в торговой недвижимости и ориентировались исключительно на название сети-арендатора и показатель окупаемости.
🔮 Но чудес на рынке нет. Короткая окупаемость - это не подарок, а плата за риск: 8 лет окупаемости означают, что объект характеризуется значительными рисками, которые рано или поздно реализуются. А вот при окупаемости 12-13 лет рисков, как правило, значительно меньше (а иногда и почти совсем нет).
🏪 Сейчас на рынок массово выходят помещения, еще год-полтора назад экспонировавшиеся известными создателями ГАБов. Только теперь от них спешат избавиться инвесторы-неофиты, влипшие в убыточные истории.