РИСКИ ПРИОБРЕТЕНИЯ ЖИЛЬЯ В ОБЪЕКТАХ НА ЗЕМЛЯХ ИЖС, СНТ, ЛПХ
📍Правовой департамент администрации города Сочи разъясняет, что приобретение жилья в объектах, построенных на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), ведения садоводства (СНТ), Личного подсобного хозяйства (ЛПХ) и иных, не предусмотренных для возведения многоквартирных жилых домов зонах, несет в себе юридические и финансовые риски.
‼️ Распространенные схемы недобросовестных застройщиков:
Многоквартирный дом на земле ИЖС / СНТ / ЛПХ: после получения уведомления на строительство индивидуального жилого дома возводится в параметрах уведомления фактически многоквартирное здание с последующей продажей «долей» или отдельных помещений.
«Апартаменты»: схема такая же как и указано выше, но с переводом здания в нежилое (например решением суда) и раздел на нежилые помещения и дальнейшая продажа под видом "апартаментов".
Переоборудование нежилых объектов: переделка бывших коммерческих зданий, складов, гаражей или хозпостроек в жилые помещения без получения разрешения на строительство/реконструкцию и законного перевода назначения здания.
🚫 Основные риски для покупателей:
1. Снос дома по решению суда
Согласно ст. 222 Гражданского кодекса РФ, здание, возведенное с нарушением целевого назначения земли или параметров разрешенного строительства, признается самовольной постройкой. Суд может обязать снести объект за счет застройщика или правообладателей. Покупатели в таком случае остаются и без жилья, и без денег.
2. Проблемы с коммуникациями и инфраструктурой
Сети электро-, водо- и газоснабжения в частном секторе рассчитаны на один индивидуальный дом. При подключении многоквартирного дома возникают постоянные аварии, дефицит мощности, а ресурсоснабжающие организации отказывают в заключении договоров.
3. Невозможность легальной регистрации и прописки
Вы не сможете оформить в собственность именно квартиру. Оформление доли создает массу юридических сложностей: для продажи или залога в будущем потребуется согласие остальных собственников долей.
4. Отсутствие государственных гарантий
На такие объекты не распространяется действие Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Вы не защищены механизмом эскроу-счетов и не сможете получить компенсационные выплаты в случае сноса объекта.
🛡️ Как защитить себя перед покупкой?
Перед внесением аванса или подписанием договора обязательно выполните следующие шаги:
1. Проверьте вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка
Запросите выписку из ЕГРН или проверьте участок онлайн на Публичном геоинформационном портале НСПД: https://nspd.gov.ru/
Для строительства многоквартирного дома ВРИ должен быть: "Малоэтажная многоквартирная жилая застройка", "Среднеэтажная жилая застройка" или "Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)". Если указано ИЖС, ЛПХ или Садоводство — строить многоквартирный дом там запрещено.
2. Проверьте разрешительную документацию
Застройщик обязан предоставить разрешение на строительство именно многоквартирного дома и проектную документацию.
3. Сверьтесь с официальным Реестром самовольных построек
Перед совершением сделки обязательно проверьте, не включен ли объект в перечень построек, возведенных с нарушениями:
🔗 Единый реестр объектов самовольного строительства
https://pgu.krasnodar.ru/illegal-construction
Помните: низкая цена за квадратный метр в таких объектах — плата за высокий риск остаться без имущества.
Поделитесь этой информацией с близкими и друзьями!
📍Правовой департамент администрации города Сочи разъясняет, что приобретение жилья в объектах, построенных на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), ведения садоводства (СНТ), Личного подсобного хозяйства (ЛПХ) и иных, не предусмотренных для возведения многоквартирных жилых домов зонах, несет в себе юридические и финансовые риски.
‼️ Распространенные схемы недобросовестных застройщиков:
Многоквартирный дом на земле ИЖС / СНТ / ЛПХ: после получения уведомления на строительство индивидуального жилого дома возводится в параметрах уведомления фактически многоквартирное здание с последующей продажей «долей» или отдельных помещений.
«Апартаменты»: схема такая же как и указано выше, но с переводом здания в нежилое (например решением суда) и раздел на нежилые помещения и дальнейшая продажа под видом "апартаментов".
Переоборудование нежилых объектов: переделка бывших коммерческих зданий, складов, гаражей или хозпостроек в жилые помещения без получения разрешения на строительство/реконструкцию и законного перевода назначения здания.
🚫 Основные риски для покупателей:
1. Снос дома по решению суда
Согласно ст. 222 Гражданского кодекса РФ, здание, возведенное с нарушением целевого назначения земли или параметров разрешенного строительства, признается самовольной постройкой. Суд может обязать снести объект за счет застройщика или правообладателей. Покупатели в таком случае остаются и без жилья, и без денег.
2. Проблемы с коммуникациями и инфраструктурой
Сети электро-, водо- и газоснабжения в частном секторе рассчитаны на один индивидуальный дом. При подключении многоквартирного дома возникают постоянные аварии, дефицит мощности, а ресурсоснабжающие организации отказывают в заключении договоров.
3. Невозможность легальной регистрации и прописки
Вы не сможете оформить в собственность именно квартиру. Оформление доли создает массу юридических сложностей: для продажи или залога в будущем потребуется согласие остальных собственников долей.
4. Отсутствие государственных гарантий
На такие объекты не распространяется действие Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Вы не защищены механизмом эскроу-счетов и не сможете получить компенсационные выплаты в случае сноса объекта.
🛡️ Как защитить себя перед покупкой?
Перед внесением аванса или подписанием договора обязательно выполните следующие шаги:
1. Проверьте вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка
Запросите выписку из ЕГРН или проверьте участок онлайн на Публичном геоинформационном портале НСПД: https://nspd.gov.ru/
Для строительства многоквартирного дома ВРИ должен быть: "Малоэтажная многоквартирная жилая застройка", "Среднеэтажная жилая застройка" или "Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)". Если указано ИЖС, ЛПХ или Садоводство — строить многоквартирный дом там запрещено.
2. Проверьте разрешительную документацию
Застройщик обязан предоставить разрешение на строительство именно многоквартирного дома и проектную документацию.
3. Сверьтесь с официальным Реестром самовольных построек
Перед совершением сделки обязательно проверьте, не включен ли объект в перечень построек, возведенных с нарушениями:
🔗 Единый реестр объектов самовольного строительства
https://pgu.krasnodar.ru/illegal-construction
Помните: низкая цена за квадратный метр в таких объектах — плата за высокий риск остаться без имущества.
Поделитесь этой информацией с близкими и друзьями!