REBURG

Темы роста просроченной ипотечной задолженности остаются высокими

Ежемесячно объем плохих кредитов прирастает более чем на 1%. Недавно мы показывали, что на крупнейших рынках ситуация схожа, но есть и те, кто выбивается из общей картины. Ипотечный портфель также прирастает, но уже не высокими темпами.

По данным ЦБ РФ по итогам августа 2026 года объем просроченной задолженности в рублях вырос до 263,6 млрд. рублей или до 1,2% всей рублевой ипотечной задолженности. Цифры все еще не такие большие, но темпы роста напоминают о том, что период ипотечного бума никогда не проходит даром и засасывает в свою воронку многих не готовых к большим долгам. А структурная трансформация экономики ускоряет этот процесс.

REBURG

На рынке новостроек все плохо?

С завтрашнего дня российские девелоперы переходят на следующий уровень сложности и, судя по всему, этот этап будет непростым для большинства из них.
В предыдущие периоды, когда девелоперы сталкивались с проблемами на рынке жилья (падение спроса и продаж), рынок занимал осторожную позицию по запуску новых проектов. Когда стройка шла на деньги от продажи квартир, риск заморозки строительства был более ощутимым. А заморозка стройки – это очень быстрая потеря доверия к проекту и компании. Если таких компаний много, то потеря доверия грозит всему рынку.

Сегодня строительство ведется на кредитные деньги. Проблема с недостатком покупателей никуда не делась, но это не грозит моментальной остановкой строительства. Коллективная ответственность и чувствительность к риску снизилась. По итогам сентября 2026 года объем жилья в стадии строительства обновил исторический максимум. Да, показатели по регионам очень разные, но на многих рынках уже сформировано избыточное предложение. И оно никуда не денется в следующие 1-2 года.

REBURG

Как проходит один день из жизни директора по маркетингу застройщика?

Чтобы ответить на этот вопрос, команда Smartis встретится с Денисом Дроботенко, директором по маркетингу дивизиона юг / Девелопер «Неометрия».

Денис расскажет, как он выстраивает работу с данными, выявляет узкие места в воронке продаж и исправляет слабые этапы в процессах.

На вебинаре вы узнаете:

• как часто директор по маркетингу смотрит в данные аналитики, чтобы не упускать важные изменения;
• на какие показатели и срезы нужно ориентироваться;
• какие бенчмарки выбрать для сравнения своих результатов с рынком;
• что делать при обнаружении проблем в воронке.

📆 Начало: 1 октября в 14:00 (Мск).

Ведущая: Светлана Фёдорова, директор по маркетингу Smartis.

Вас ждут 40 минут честного диалога с Денисом и возможность задать ему вопросы в прямом эфире 👀

👉️ Зарегистрироваться

В августе доля «семейной ипотеки» в объеме выдачи по России составляла 48%, еще 8% приходилось на другие льготные программы, остальное – рыночная ипотека.

Решение по изменению параметров «семейной ипотеки», конечно ограничит продажи на рынке новостроек, где-то скорректирует структуру, но принципиально мало что меняет. Эта программа была уже не в состоянии тащить рынок новостроек в 2026 году. Слабый пик по выдаче в июне - тому свидетельство. То, что ее будут ограничивать, предупреждали давно. Падение рынка во 2 половине года – ожидаемый сценарий, независимо от вчерашнего решения. Сейчас оно будет глубже. На период адаптации к новым условиям уйдет несколько месяцев, а дальше вернется прежняя рутинная работа и прежнее перетягивание одеяла. На многих рынках проблемы девелоперов связаны не столько с низким спросом, сколько с избыточным предложением.

2027 год будет годом проверки на прочность не рынка новостроек или девелоперского бизнеса (они уже включились в этот процесс), а системы проектного финансирования. Сегодня многие банки повышают требования к текущим проектам, которые уже оказались в сложном положении. Но эти же банки продолжают финансировать старт новых строек на рынках, где вход стоит рубль, а выход – два.

REBURG

🗣Трансформация, о необходимости которой так много говорили власти, свершилась.

На следующей неделе в Екатеринбурге пройдет форум 100+ TechnoBuild. Мы с коллегами принимаем участие в нескольких мероприятиях, поделимся данными о рынке жилья, бизнес-центров и индустриально-складской недвижимости. Будем рады встрече на деловых мероприятиях и в кулуарах.

◾️ 29 сентября. 12:00-13-30.  Михаил Хорьков модерирует сессию «Анализ вторичного рынка жилья: держим руку на пульсе».
◾️ 29 сентября. 12:00-13-30.  Константин Октаев поделится актуальными данными по рынку бизнес-центров Екатеринбурга в рамках панельной дискуссии «Коммерческая недвижимость: офисные пространства».
◾️ 29 сентября. 14:30-16-00.  Виталий Хиль расскажет о последних трендах на рынке складской недвижимости и возможностях лайт индастриал на уральском рынке в рамках панельной дискуссии «Коммерческая недвижимость: трансформация бизнес-моделей».
◾️ 30 сентября 16-30-18-00. Михаил Хорьков на стенде администрации Екатеринбурга примет участие в сессии 10 лет со стратегией пространственного развития: первые итоги и взгляды в будущее.
◾️ 1 октября 10:00-11-30.  Михаил Хорьков модерирует аналитическую сессию «Рынок новостроек, куда ж несешься ты? Дай ответ».
◾️ 2 октября 14:00-15-30.  Михаил Хорьков участвует в сессии «Экономика меняет человека, человек меняет стройку: новые возможности девелопмента в сложное время».

REBURG

Производство цемента – уже не падает, но и не растет
Рынок цемента медленно стабилизируется после заметного падения в предыдущие периоды. По итогам июля 2026 статистика показала небольшой рост, а по итогам августа 2026 – незначительное снижение относительно предыдущего года.
По данным Росстата в августе 2026 года в России было произведено 6,3 млн. тонн цемента, это на 0,4% меньше, чем годом ранее. Результаты производства за первые 8 месяцев текущего года остаются значительно ниже 2025 года (-9%).

REBURG

В дополнение к данным по строительной готовности
и распроданности квартир на рынке строящегося жилья изучаем региональный срез по просроченной ипотечной задолженности.
Пропорции по стройке и продажам дают представление о разбалансировке отдельных рынков с точки зрения спроса и предложения. Доля просроченной задолженности и ее динамика за последний год – сигнализирует о накопленных проблемах. Многие из которых сформировались еще в предыдущие периоды.

То, что просроченная задолженность на рынке ипотечного кредитования растет – это не новость. Процесс начался еще в 2024 году. Но участников рынка постоянно успокаивают тем фактом, что в относительных величинах масштаб проблем невелик. Ранее обычно говорили «менее 1% кредитов проблемные», сейчас - «чуть более 1%». Мы решили посмотреть, а есть ли крупные рынки, которые сильно выбиваются из общероссийского тренда. Для оценки мы взяли рынки с объемом стройки от 1,5 млн. кв. м. Большинство крупнейших рынков расположены достаточно кучно, доля просроченной задолженности в рублях от 0,6% до 1,5%.
Но, как и в случае с показателями распроданности, выделяется Краснодарский край, где доля просрочки по ипотеке – 2,3%, а за последний год объем плохих кредитов вырос в 2 раза. Просроченная задолженность по ипотеке здесь около 22,5 млрд. рублей или 3852 рубля на человека. В относительном выражении хуже только в Тыве, Северной Осетии и Калмыкии. Но это маленькие рынки, а Краснодарский край – один из крупнейших.
По динамике просрочки выделяется Крым, где объем плохих кредитов за год вырос на 142%. Среди других крупных рынков можно выделить Тюменскую область (+85%) и Башкортостан (+83%).

REBURG

Сизифов бизнес
К осени 2026 года процесс в девелоперском бизнесе стал важнее недостижимого результата.

Ко 2 половине 2026 года рынок новостроек подошел разбалансированным и с целым ворохом накопленных проблем разного плана:

◾️Последствия периода массового ипотечного стимулирования, которое сбило систему координат у бизнеса, регулятора и покупателей.
◾️Высокая ключевая ставка и ограниченные возможности ипотечного кредитования в рыночной плоскости не позволяют работать с широкой аудиторией.
◾️Избыточное предложение. Доступное проектное финансирование продолжало насыщать рынки там, где давно пора остановиться.
◾️Увеличенные сроки продаж и удлиненные сроки строительства проектов. Накопленные остатки в сданных домах, которые снижают спрос на «котлован».
◾️Высокие финансовые затраты на проект и возросшая себестоимость на фоне ценовой стагнации рынка.
◾️Смена настроений у покупателей на фоне проблем в ряде отраслей и охлаждения экономики.
◾️Отсутствие понятного горизонта планирования не только у девелоперов, но и покупателей.

К текущему моменту региональные рынки подошли с разной ношей. Но задача у всех одна – докатить ее до вершины. Далеко не все на этом процессе заработают, но возможно сохранят самое ценное, что есть у этого рынка – доверие к строящимся проектам.

Общее соотношение распроданности к строительной готовности по стране продолжает ухудшаться. Среди крупных рынков по данным ЕИСЖС самые слабые показатели в Краснодарском крае, Челябинской, Воронежской областях. Стабильно хороший баланс на столичных рынках и Нижегородской области. Но все больше регионов уже «не вывозят» и скатываются в зону риска.

REBURG

📉 Отношение распроданности к строительной готовности упало до минимального показателя

Слабые показатели продаж на фоне избыточного запуска новых строительных проектов дают вполне закономерный результат. Один из основных индикаторов устойчивости рынка строящегося жилья упал до минимального уровня за всю историю наблюдений.

По данным ЕИСЖС по итогам августа 2026 года:

◾️Продано в строящихся проектах – 30,6%
◾️Уровень строительной готовности всех проектов – 44,7%
◾️Продано к моменту сдачи домов - 74%

Отношение распроданности к строительной готовности по всему рынку обновило минимальный показатель и составило - 0,68.
 
Рыночные проблемы отдельных девелоперов продолжают медленно, но верно перетекать в банковский сектор.

REBURG

Недавно мы публиковали данные по продажам на рынке строящегося жилья, они слабые, но не провальные. Но более точное представление о происходящем на рынке дает парная динамика реализации новостроек и объем вывода на рынок новых проектов.

На рынке происходят странные вещи, которые не всегда можно объяснить:

◾️ Рынок жилья на протяжении длительного времени испытывает трудности с реализацией. Девелоперская активность снизилась, но не так сильно, как продажи. Все ждут, что ставка снизится, депозиты пойдут на рынок жилья, а льготы продлятся. Но финансовые показатели не улучшаются от ожиданий, а лишь ухудшаются.
◾️ Семейная ипотека превратилась в фетиш. Но никто не знает, что делать с этим дальше. На горизонте очередная дата «1 октября», но у покупателей и продавцов нет никакой информации о будущем программы.
◾️ Власти продолжают выдавать РНС на рынках с избыточным предложением и ограниченными бюджетными возможностями. Можно продавать дом в поле и даже начать строить его, но что будет с этим проектом через 5 лет?
◾️ Девелоперы продолжают выдавать субсидированную ипотеку с завышением цен на квартиры, а Банк России лишь грозит пальчиком. Уже сегодня многие вынужденные продавцы сталкиваются с сюрпризами вторичного рынка, где все не так как на первичке.
◾️ Отоваривание льготных возможностей (покупка второго, третьего жилья, квартир без конкретной жилищной потребности) уже привело к росту предложения на рынке аренды. В будущем эти квартиры пойдут на вторичный рынок.
◾️Банки все чаще требуют дофинансирования со стороны девелоперов для продолжения текущих проектов. Но при этом выдают новые кредиты на проекты с сомнительными перспективами, не только обостряя проблемы уже строящихся объектов, но и увеличивая собственные риски.

REBURG

Продажи на рынке строящегося жилья России не вселяют надежд на позитивное завершение текущего года.
Пока промежуточные результаты восьми месяцев 2026 года чуть лучше аналогичного периода прошлого года. Но это временная видимость стабилизации. Неплохие продажи текущего года обеспечены краткосрочным ростом спроса в периоды реальной и мнимой трансформации программы по семейной ипотеке. Очередная дата, после которой возможны перемены (1 октября), уже не приводит к росту продаж. Результаты августа оказались на уровне предыдущего месяца. Впереди осень и рынку будет сложно повторить прошлогодний результат.
Общий спрос остается подавленным, а проблемы многих локальных рынков усугубляются дальнейшим ростом предложения. Яркий пример – Екатеринбург, город, который по объему стройки уступает только Москве. Долгие годы высокий оборот и конкуренция формировали очень хорошие условия как для покупателей, так и для бизнеса. Но безудержный рост ассортимента последних лет уже все изменил. У покупателей сохраняется рекордно высокий выбор, но положение бизнеса очень быстро ухудшается. Текущего спроса недостаточно для выполнения планов продаж.
Избыточное предложение, проблема не только Екатеринбурга, оно продолжит давить на рынок многих городов как минимум в ближайший год.

REBURG

Международный строительный форум и выставка 100+ TechnoBuild пройдет в Екатеринбурге с 29 сентября по 2 октября.

Выставочная площадь составит 40 000 кв. м, здесь разместятся более 600 компаний: производители и поставщики материалов, технологий и оборудования, крупнейшие девелоперы, проектировщики, вендоры ПО.
Форумная часть насчитывает более 200 секций, где выступят около 1000 спикеров. Важнейшими станут сессии, организованные Минстроем России, Правительством Свердловской области и подведомственными учреждениями.
Участники деловой программы обсудят градостроительство, проектирование, строительство и эксплуатацию зданий и сооружений, цифровизацию строительной отрасли, вопросы кадров, нормативного регулирования отрасли и другие темы.

Регистрация компаний на 100+ TechnoBuild доступна на официальном сайте.

Долгая дорога, бесхайповая...

Все-таки послушный у нас рынок, начальство сказало не хайповать и никто не хайпует, ждет. Еще в июне 2026 года за несколько дней до «1 июля» замглавы Минстроя Стасишин призвал:

«Вот сейчас мы хайпанем, телеграммные эксперты там какую-то копейку заработают, а дальше что? Не нужно обсуждать льготные ипотечные программы и их донастройку, пока официально правительством не будут приняты те или иные решения. Хватит на этом хайповать и давать ненужные сигналы ни рынку, ни застройщикам, ни людям».

Теперь до «1 октября» меньше месяца и у рынка нет ненужных сигналов. Все ждут и не хайпуют...

Иллюстрации: динамика запросов "семейная ипотека" по Яндекс Вордстат и Google Trends.

REBURG

В конце лета 2026 года российские девелоперы уже не демонстрировали особого рвения в запуске новых проектов. В Единой информационной системе жилищного строительства было опубликовано проектных деклараций на 2,7 млн. кв. м. Это существенно меньше уровня прошлого года и предыдущих лет. Немногим меньше было только в 2020.

Но слабые результаты вывода за один месяц не нивелируют высокие запуски начала года, накопленный результат первых 8 месяцев более чем на 6% превышает аналогичный уровень 2025 года. И что еще более важно, текущие запуски остаются выше показателей продаж.

REBURG

Объем строящегося многоквартирного жилья в России по итогам августа заметно не поменялся.
По крупнейшим рынкам можно выделить несколько изменений за последнее время:

◾️Доля крупнейших рынков в общем объеме стройки РФ постепенно снижается. ТОП-10 городов занимают около 40%, годом ранее показатель составлял около 43%.
◾️Среди ТОП-10 городов за последний год ↑нарастили объем строящегося жилья пять: Пермь (+12%), Краснодар (+8%), Уфа(+5%), Казань(+5%), Екатеринбург (+4%).  
◾️Среди ТОП-10 городов за последний год ↓сократили объем строящегося жилья пять: Тюмень (-17%), Москва (-11%), Санкт-Петербург (-7%), Новосибирск-4%), Ростов-на-Дону (-2%).  
◾️Екатеринбург закрепился на 2 месте после Москвы, обогнав Краснодар и Санкт-Петербург.
◾️Снижение показателей в Санкт-Петербурге частично компенсируется ростом стройки в ближайшем пригороде. Но этот рост не перекрывает падение последних лет.
◾️За рамками 30 крупнейших рынков остались 2 города миллионника: Волгоград (810 тыс. кв. м) и Омск (765 тыс. кв. м).

REBURG

Объем текущего строительства стабилизировался

По итогам августа объем текущего строительства незначительно вырос относительно прошлого месяца (+0,3%), но остался на уровне августа 2025 года (+0,9% г/г).

На рынке сохраняется ротация проектов, публикуется достаточно большой объем новых проектных деклараций, но заметный рост числа новых проектов остановлен. Длительный период слабых продаж ограничивает девелоперский оптимизм. Хотя, глядя на график продаж и запусков новых проектов, пока рано говорить о том, что этот сектор стал бизнесом реалистов.

REBURG

Банк России опубликовал статистику по итогам июля 2026 года.
Рынок ипотечного кредитования остается подавленным

◾️Число предоставленных кредитов вернулось к минимальным значениям последних лет.
◾️Средняя рыночная ставка по ипотеке составила 17,8%, по льготным программам – 5,5%
◾️Просроченная рублевая задолженность по ипотеке продолжает расти и превысила отметку в 250 млрд. руб. (рост за 2 года в 3,5 раза). Темпы повышения проблемных кредитов заметно превышают темпы роста всего ипотечного портфеля.
◾️На фоне снижения доли льготных кредитов сокращается средний срок кредитования. В июле 2026 года на рынке готового жилья срок составил 23,4 года, на рынке строящегося жилья – 25,6 лет.
◾️Средний размер кредита также не растет. Текущий показатель на рынке готового жилья (4,25 млн. руб.) на 7,5% ниже июля 2025 года, на рынке строящегося жилья (5,64 млн. рублей), меньше аналогичного периода прошлого года на 2%.

REBURG

Расти нельзя сжиматься - 2

В дополнение к данным по текущему соотношению распроданности к строительной готовности мы посмотрели на динамику данного показателя за последний год (п.п.). Здесь ТОП-20 девелоперов России также показывают контрастную динамику.

Это движение и результат прошлых стратегических решений, и выбор модели будущего развития, видения рынка на следующие инвестиционные циклы.

REBURG

Коллеги пишут, что многие компании лидеры российского рынка жилья сократили вывод новых проектов на рынок, что вполне логично в текущих условиях. Но причины таких решений всегда индивидуальны.

Мы визуализировали данные ЕИСЖС по соотношению распроданности и строительной готовности у лидеров российского рынка жилья по итогам июля 2026. Их результаты остаются полярными. Для кого-то балансировка портфеля проектов – жизненная необходимость, для других отказ от расширения портфеля – это стратегический выбор на рынке с высокой неопределенностью.
Впрочем, текущего консерватизма участников рынка, пока недостаточно – на многих локальных рынках объем вывода новых проектов остается выше объемов продаж на стадии строительства.

REBURG