ЖКХ Ньюс — новости ЖКХ и судебной практики

📍 Собрание о смене управляющей организации не пережило пересчёт кворума — суду пришлось корректировать расчёты в обе стороны

ООО УК «Надежда-6» обратилось в арбитражный суд Пензенской области с требованием признать недействительным решение регионального Министерства ЖКХ об отказе во внесении в реестр лицензий МКД в с. Засечное. По протоколу от 24.07.2025 собственники расторгли договор с УК «Петровский квартал» и выбрали «Надежду-6». Министерство отказало, усмотрев признаки ничтожности решения из-за отсутствия кворума.

🧮 Как считало Министерство
По сведениям ГИС ЖКХ общая площадь дома — 18 688,6 кв.м. Набралось 49,99% голосов. Например, орган исключил из подсчета:
— голос по квартире № 131, где не совпадала фамилия собственника, а документов о смене фамилии в пакете нет;
— голоса несовершеннолетних собственников квартир №№ 100, 211, 288, 305, так как в решениях не указано, что за детей голосуют законные представители, свидетельства о рождении не приложены;
— голоса собственников с площадью 187,15 кв.м, которые сообщили в Министерство, что в собрании не участвовали.

⚖ Что изменил суд
— В пользу УК — вернул голос по квартире № 9. Министерство исключило его из-за опечатки в отчестве («Ниеолаевна» вместо «Николаевна»). Суд указал: описка не мешает идентифицировать собственника при наличии выписки из ЕГРН. Особенно показательно, что бюллетень по другой квартире, где вместо Марии Михайловны фигурировала Мария Николаевна, Министерство при подсчете приняло.
— Против УК — обязал исключить голоса площадью 258,56 кв.м, которые орган в свое время не оценил (не смог установить личностей заявителей) и перенаправил в полицию. По итогам проверки ОМВД возбудило уголовное дело по ч. 1 ст. 327 УК РФ, а почерковедческая экспертиза установила: подписи от имени девяти собственников выполнены иными лицами.

Итог суда: 9116,58 голосов, или 48,78% от общего количества, — кворума нет.

Собственный расчет УК также не выдержал проверки: по квартирам № 6 и № 32 неверно указаны площади, по № 166 учтен не тот голосовавший, по № 179 и № 211 — неверные доли.

В удовлетворении требований УК «Надежда-6» отказано (дело № А49-9869/2025).

💎 Эта история — очередной пример того, как важно перед собранием точно определить состав участников и корректно подсчитать кворум и голоса. Сервис нашего учредителя «ДомОнлайн.Собрание» помогает избежать подобных ошибок: сверяет площади по данным из ЕГРН, готовит полный пакет документов для собрания, а также позволяет автоматически посчитать голоса.

📍 ЖКХ Ньюс: ТГ | МАХ | ВК

📍 Зачёт переплаты в счёт будущих платежей не работает: кассация разъяснила, как возвращать деньги по ничтожному решению 

ООО «УК Преимущество» несколько лет начисляло собственникам плату за содержание и «дополнительные услуги» по решению общего собрания. Когда суд это решение отменил, собственница потребовала вернуть переплату. УО отказалась, сославшись на то, что работы фактически выполнялись, но кассационный суд с таким подходом не согласился.

🔎 Обстоятельства дела
С февраля 2019 года УО управляла домом, размер платы за содержание по договору составлял 26,80 руб./кв.м.
В июле 2020 года собственники провели собрание и утвердили новый размер платы: 47,50 руб./кв.м для квартир и 92,10 руб. для машино-мест. Плюс ввели дополнительные услуги: «контроль доступа» (17,65 руб./кв.м) и «техник-администратор» (0,12 руб./кв.м).

УО исправно начисляла и собирала эти платежи почти четыре года. Собственница квартиры и машино-места всё полностью оплатила.
Однако еще в конце 2023 года Мосгорсуд признал решение того самого собрания недействительным. 

Воодушевленная этим собственница попросила УО сделать перерасчет и вернуть переплату (свыше 141 тыс. руб.). УО ответила отказом: работы фактически выполнены, расходы понесены, а излишне уплаченные суммы нужно просто зачесть в счет будущих платежей. Пришлось идти в суд.

⚖ Позиция судов
Три инстанции встали на сторону собственницы и обязали УО вернуть неосновательное обогащение, а также взыскали проценты за пользование чужими деньгами (27,7 тыс. руб.), моральный вред (10 тыс. руб.) и потребительский штраф в 50% от суммы (75,9 тыс. руб.).

Суды разъяснили УО несколько важных моментов:
• Раз решение собрания признано недействительным, применять нужно прежний размер платы из договора управления.
• «Дополнительные услуги» (контроль доступа, техник-администратор) не входят в структуру платы за содержание жилья. Отдельной сделки на их оказание с собственницей не было, а доказательств того, что УО понесла расходы, эквивалентные этим спорным начислениям, компания не представила.
• Зачесть переплату в счет будущих платежей не получится. Пункт 61 Правил № 354, на который ссылалась УО, работает только для перерасчетов из-за показаний счетчиков, а не для случаев, когда УО годами брала деньги по ничтожному решению собрания.
• Проценты за пользование чужими деньгами законны. УО сама была инициатором собрания и с самого начала знала, что кворума нет, но продолжала начисления.
• Отношения между УО и собственником подпадают под Закон о защите прав потребителей, поэтому моральный вред и штраф абсолютно обоснованы.

📋 УО попыталась оспорить это в кассации, но безуспешно. Суд подчеркнул, что убытки УО в виде фактически понесенных расходов нельзя переложить на собственника, между действиями которого и убытками компании нет причинно-следственной связи (определение Второго КСОЮ № 88-18165/2026).

📍 ЖКХ Ньюс: ТГ | МАХ | ВК

📍 Скуке — нет: чем УК заменить конкурс детского рисунка во дворе

Конкурс детского рисунка — самый удобный из дворовых форматов: предсказуем, почти ничего не стоит, к отчёту прилагаются картинки. События в нём нет: дети рисуют каждый у себя на кухне, а общего в конкурсе ровно одно — развешанные работы, мимо которых проходят не останавливаясь. Так праздник подменяется отчётом о празднике. У живого события устройство другое: общие время и место, совместное действие — и результат, который видно сразу, а не потом на стенде.

🏢 Пять форматов — от квеста до кино:
• Квест по двору (как за час перезнакомить детей и родителей, три правила, без которых маршрут встанет, — и клад, достающийся всем дошедшим)
• Мастерская (ничего не готовится дома: скворечники, картонный город и вещи, которые остаются во дворе после праздника)
• Семейные старты (эстафеты, где команда — взрослый с ребёнком, и победа возможна только сообща)
• День дворовых игр и кино (самый дешёвый формат ведут бабушки и дедушки, а самый эффектный становится вечером благодарности активистам)

Праздник заканчивается вечером, а след живёт дольше: раскрашенные скворечники, скамейка, цветы — двор встретит их и через год. И проверка проста: если после мероприятия двор не стал другим, а соседи — ближе, значит, состоялся отчёт, а не праздник.

➡ Таблица выбора формата, правила подготовки каждого и порядок первого запуска — в полной версии материала на сайте ЖКХ Ньюс.

#СообществоВместоТолпы

Осень — время отчётов. А у вас всё сходится? 🍂

Сейчас у председателей и правлений ТСЖ, ТСН горячая пора: не только подготовка к отопительному сезону, но и отчётность за 3 квартал, а следом — подготовка к годовой.

И тут важно помнить: с 2025 года годовая отчётность выросла. Появился новый отчёт в ГИС ЖКХ о деятельности по управлению МКД. Это значит — больше требований, больше сроков, больше рисков.

А теперь честно:
— Начисления КУ и СОИ не вызывают вопросов у собственников и проверяющих?
— ГИС ЖКХ работает без «ругани» и штрафов?
— Смета исполняется так, как запланировано?
— Ревизионная комиссия получает ответы сразу, а не после поисков?
— Показания счётчиков собираются автоматически, а квитанции не путаются?

Если хотя бы один пункт заставил задуматься — есть компания, которая закроет эти вопросы.

ООО «Территория закона» — более 15 лет специализируется именно на бухгалтерском сопровождении ТСЖ, ТСН и СНТ. Не «в общем», а с полным погружением в ЖКХ.

Что берут на себя специалисты компании:
✔️ Учёт взносов строго по статьям вашей сметы.
✔️ Отчётность для ИФНС, СФР, Росстата и общего собрания.
✔️ Консультации по Постановлению 354 и Жилищному кодексу.
✔️ Законность начислений КУ и СОИ.
✔️ Сопровождение ГИС ЖКХ.
✔️ Электронный сбор показаний счётчиков и электронная оплата квитанций.
✔️ Помощь в составлении сметы, отчёта правления и отчёта об исполнении сметы.

🎁 Бонус при заключении договора на бухгалтерское сопровождение в октябре и ноябре: аудит ГИС ЖКХ и заполнение недостающих данных — бесплатно.

📲 Контакты:
Telegram: t.me/terzakbuh
MAX: https://max.ru/u/f9LHodD0cOIWdP8pew_LwS2mchdmfBkZiM2Ez8YwTx63SIJGdHhv8sZjcls
🌐 Сайт: https://taplink.cc/terzakbuh/p/bab2fe/

Реклама. ООО "Территория Закона" ИНН 6164302717, erid 2Vtzqvs2poa

📍 Техника «бутерброда»: как указать соседу на проблему, не обидев

«Просто поговорите» — совет, обрывающийся на полуслове: цель в нём названа, путь — нет. А путь решает многое: внешне одинаковые просьбы заканчиваются то договорённостью, то годами испорченных отношений.

Говорящий адресует соседу факты — время, громкость, место. Сосед же слышит приговор себе и своему укладу, и смысл просьбы доходит в последнюю очередь, если доходит вообще.

🤝 У правильного разговора есть конструкция, и в материале она разобрана по частям:
• Вход (задача — снять у соседа ожидание нападения — и почему комплимент здесь не обязателен)
• Середина (из чего собрать суть разговора — и какой ход позволяет согласиться, не признавая себя виноватым)
• Выход (как закончить, чтобы у разговора был финал, а не обрыв — и какие вежливые слова здесь играют против)

Разбираем, как устроить разговор, в котором согласиться проще, чем отказать.

➡ В полной версии на сайте ЖКХ Ньюс — готовые формулировки, таблица частых ошибок примеры.

#КонфликтологияДляЖильца

📍 Водоканал не смог добиться в суде доступа к показаниям счётчиков горячей воды в ГИС ЖКХ

МУП «Рубцовский водоканал» обратилось с иском к АО «Оператор информационной системы» — оператору ГИС ЖКХ — с редким требованием: обязать предоставить доступ к показаниям приборов учёта горячей воды, которые потребители Рубцовска передают через систему.

Зачем организации по отпуску воды и приёму сточных вод показания по «чужой» услуге? Затем, что объём водоотведения определяется как сумма объемов потреблённых холодной и горячей воды. Исполнителем по холодному водоснабжению и водоотведению водоканал является, а вот по горячему водоснабжению — нет. Поэтому показания счётчиков горячей воды, переданные потребителями через ГИС ЖКХ, предприятию недоступны.

🔎 Проблема не абстрактная: жители Рубцовска обращаются в суд с требованиями обязать водоканал при расчёте водоотведения учитывать именно показания, переданные через ГИС ЖКХ. Получается замкнутый круг: потребители показания сдали, водоканал их не видит и учесть не может.

Направленная оператору претензия успеха не принесла — в доступе отказали, после чего предприятие пошло в суд.

⚖ Суды двух инстанций в удовлетворении иска отказали:
— по Правилам № 354 потребители передают показания приборов учёта, в том числе через ГИС ЖКХ, исполнителям соответствующих коммунальных услуг, а также управляющим организациям, товариществам и кооперативам; исполнители, в свою очередь, обязаны эти показания принимать. Водоканал исполнителем по горячей воде не является;
— Порядок работы в системе (приказ Минкомсвязи России № 589, Минстроя России № 944/пр) даёт пользователю лишь те функциональные возможности, которые соответствуют предоставленным ему правам доступа;
— нормативные акты не предусматривают ни права ресурсоснабжающих организаций получать из ГИС ЖКХ информацию по коммунальным услугам, исполнителями которых они не являются, ни обязанности оператора такой доступ открывать. Как установили суды, и функционал системы этого попросту не предусматривает.

✳️ На ключевой довод водоканала суды ответили отдельно: тот факт, что плата за водоотведение рассчитывается исходя из суммы объёмов холодной и горячей воды, не порождает обязанности оператора предоставлять доступ к данным, относящимся к иной услуге.

Решение Арбитражного суда города Москвы устояло в апелляции (дело № А40-359007/25).

📍 ЖКХ Ньюс: ТГ | МАХ | ВК

📍 Дома те же, штат тот же: почему одна УК тонет в авралах, а другая — нет

В двух управляющих компаниях могут быть похожие дома, одинаковый штат и равный поток заявок — и совершенно разный характер работы. В одной телефон не умолкает, жители закипают, сотрудники к вечеру на пределе. В другой схожий поток остаётся под контролем, а любой сбой можно проследить до этапа, на котором он случился.

Первое объяснение, которое приходит в голову, — «там просто люди лучше работают». Такое объяснение удобное и почти всегда неверное. Обычно команде не хватает другого: общей карты работы, где каждый видит не только собственную зону, но и то, что происходит с результатом его труда дальше. Нет такой карты — и даже старательные сотрудники превращаются в источник сбоев: каждый делает свою часть, а заявки исчезают между частями.

💬 По каким признакам отличить плохо работающих людей от плохо устроенной работы? В каких местах заявки пропадают чаще всего — и как это увидеть до жалобы? Кто должен вести заявку от первого звонка до закрытия? И с чего начать, если единого порядка в компании не было никогда?

💎 Общая карта не обязана жить только в головах: ей нужны носители — от короткого регламента до системы, где живут все заявки компании. Какой путь проходит заявка от звонка до закрытия, на каких этапах она спотыкается и какую часть пути берёт на себя электронный журнал «Диспетчер 24» — в статье на сайте ЖКХ Ньюс.

#ПроцессыБезХаоса

📍 Отношения ТСЖ с администрацией не должны быть лотереей

Разбитый проезд, дерево, которое пора спиливать, конкурс на благоустройство двора, бумажные согласования — всем этим занимается администрация района. И у большинства ТСЖ отношения с ней складываются не по плану, а как получится: то письмо из канцелярии, то проверка, то полезный человек на том конце провода — если повезёт.

📄 Стоит такая стихийность дорого: внешние вопросы либо висят годами, либо решаются через скандал — с последствиями для всех следующих обращений. Хотя на самом деле отношения с администрацией — не везение и не искусство неформальных договорённостей, а обычный управленческий процесс: со своей картой, порядком и инструментами.

❓ Как выяснить, кто в районе реально отвечает за ваш дом? Как понять заранее, стоит ли идти на совещание? Почему устные договорённости с сотрудниками администрации ничего не весят? И что делать, если район на контакт не идёт?

➡ Порядок действий — в статье на сайте ЖКХ Ньюс.

#ЭффективноеТСЖ

📍 В Москве УО через суд заставила собственника вынести мусор и потравить тараканов

ГБУ «Жилищник района Нагатинский Затон» обратилось в суд к собственнику квартиры, который превратил свое жилье в филиал ближайшей помойки.

🔎 Обстоятельства дела
Собственник на протяжении длительного времени складирует в квартире мусор, который приносит с улицы. Итог предсказуем: в жилом помещении завелись мыши, тараканы и клопы. Соседи писали жалобы, управляющая организация направляла предписания, но нарушитель санитарного спокойствия их игнорировал. 

Не добившись результата мирно, УО подала иск с требованием обязать собственника силами и за свой счет привести квартиру в надлежащее состояние, а также провести дезинфекцию, дезинсекцию и дератизацию согласно СанПиН. Суды двух инстанций иск удовлетворили.

✔ Доводы собственника в кассации
В кассационной жалобе ответчик попытался зацепиться за любые формальности:
• В решении указан неверный адрес (корпус 1 вместо корпуса 2), значит, исполнить его невозможно;
• УО в иске ссылалась на утративший силу СанПиН, а суд не имел права самовольно менять нормативный акт;
• Заявление соседки с жалобой — это подделка: в нем есть опечатки, а оригинал суду не показали;
• Суд не вызвал в качестве свидетелей составителей актов обследования;
• Справка от дерматолога подтверждает, что укусов клопов на теле собственника нет;
• СанПиН не регулирует хранение личных вещей в квартире.

⚖ Позиция кассационного суда
Суд отклонил все доводы и оставил решения в силе, дав УО отличные аргументы на будущее:
• Опечатка в адресе (описка) не отменяет решение суда, она исправляется в отдельном порядке по ст. 200 ГПК РФ.
• Суд не связан правовым обоснованием иска. Если истец сослался на отмененный акт, суд обязан применить действующий (СанПиН 2.1.3684-21). Суть требования — устранить антисанитарию — от этого не изменилась.
• Копия заявления соседки была заверена УО. Опечатки и неровности в тексте, составленном гражданином без юридического образования, не являются признаком фальсификации.
• Вызов свидетелей — право, а не обязанность суда. Письменных актов, фотографий и жалоб соседей оказалось достаточно.
• Справка дерматолога не доказывает отсутствие насекомых. Клопы кусают не всех, а на факт наличия грызунов и тараканов справка вообще никак не влияет.
• СанПиН запрещает не хранение вещей, а наличие синантропных насекомых и грызунов. К их появлению привело именно складирование бытовых отходов, а не коллекционирование ценных (по мнению собственника) вещей.

🗓 Собственнику выделили 10 дней на уборку и травлю вредителей, иначе он обязан обеспечить доступ в квартиру для уборки силами УО с отнесением всех расходов на него самого. Дополнительно с него взыскали 20 тысяч рублей госпошлины (определение Второго КСОЮ № 88-17861/2026).

📍 ЖКХ Ньюс: ТГ | МАХ | ВК

📍 Пятнадцать минут на уборку: флешмоб, на который у соседей нет отговорок

Коллективный труд ради общего блага кажется утопией, придуманной людьми, которые никогда не жили в панельной девятиэтажке: всегда найдётся тот, кому «некогда», и тот, кто «и так платит за уборку». Но опыт показывает обратное: там, где не работают переговоры и воззвания к совести, работают короткие, яркие и предельно конкретные акции.

Флешмоб «Чистый подъезд за 15 минут» снимает главный барьер любого общего дела — порог входа: отказаться от пятнадцатиминутной затеи труднее, чем от субботника, потому что отказ выглядит неприлично даже перед самим собой. И сразу честно: подъезд не станет стерильным, а в первый раз придут не одиннадцать человек, а трое-шестеро. Это не провал — это план.

🧹 В материале — вся механика запуска от идеи до финального мешка мусора:
• Почему пятнадцать минут, а не час (психология короткого формата и то, что он на самом деле продаёт — участие, а не объём работ)
• Ядро из трёх человек (зачем за несколько дней обходить квартиры, кого приглашать первым и почему трое пришедших важнее тридцати «не против»)
• План под реальную явку (главная формула расчёта объёма работ и правило, которое не даст пообещать лишнего)
• День X по таймеру (инструктаж, роли и самое неочевидное правило — что делает и чего не делает организатор, пока остальные убирают)

Такие акции — не столько про чистоту, сколько про людей: за четверть часа соседи из безликих профилей в чате превращаются в живых людей с вёдрами, именами и неожиданно хорошим чувством юмора.

➡ Пошаговая инструкция, готовый текст объявления, список инвентаря и таблица объёма работ под разную явку — в полной версии материала на сайте ЖКХ Ньюс

#ПолезноеДобрососедство

📍 Застройщика обязали передать УО копии актов приема-передачи помещений — суд счел, что без них новостройкой управлять сложно

ООО «УК «Преимущество» управляет новостройкой в Москве. Дом введен в эксплуатацию в июне 2025 года. Тогда же застройщик АО «Специализированный застройщик «ЛСР. Недвижимость-М» заключил с управляющей организацией договор управления.

Для работы УК понадобились копии актов приема-передачи помещений, оформленных между застройщиком и дольщиками. Письмо с просьбой передать документы осталось без ответа, и УК пошла в суд.

❓ Зачем УК эти акты
— вести реестр собственников помещений (обязанность по части 3.1 статьи 45 ЖК РФ);
— взыскивать долги (по подпункту «ж» пункта 4 Правил № 416 УО обязана вести претензионную и исковую работу с неплательщиками).

❓ А что с персональными данными?
Суд отдельно разобрался: УК как оператор персональных данных обрабатывает сведения о собственниках для выполнения возложенных на нее жилищным законодательством функций. При обработке в таких целях согласие субъектов не требуется (п. 2 ч. 1 ст. 6 закона № 152-ФЗ), так что передача актов закону о персональных данных не противоречит.

⚖ Вывод суда
Акты приема-передачи — первичные правоустанавливающие документы с данными о собственниках, и они находятся у застройщика. Уклонение от их передачи лишает УК возможности надлежащим образом исполнять обязанности по управлению домом. Иск удовлетворен: ЛСР обязан передать копии всех актов по дому (дело № А40-23623/26-159-196).

✳️ Тем, кто получает в управление новостройки, поможет сервис ДомОнлайн, разработанный учредителем ЖКХ Ньюс. С его помощью УО (ТСЖ) узнает о фактах регистрации собственности или изменениях собственников, сможет вести актуальный реестр и автоматически готовить документы для общих собраний.

📍 ЖКХ Ньюс: ТГ | МАХ | ВК

📍 Субботник, которого ждут: как таблица лидеров превращает уборку в игру

«Явка обязательна» — надпись с обратным эффектом: где от человека требуют, там ищут повод не прийти. Но низкая явка — не про лень: повинность в награду предлагает только себя саму. У игры другая конструкция — видимый личный результат, азарт соперничества и приз в конце; соревновательный дух в людях уже есть, вопрос в том, куда его направить.

🏆 В материале — как управляющей компании превратить уборку в игру:
• Очки за проверяемый результат (как устроено начисление, почему все правила должны умещаться в один экран и что защищает систему от приписок)
• Таблица — главный экран дня (что даёт живое движение строк, почему командный зачёт важнее личного и для кого придумывают номинации)
• Призовой фонд без общих денег (что работает и зачем призы показывают в анонсе заранее)

Принципиальная граница: таблица фиксирует пришедших — и молчит об остальных. Стоит игре начать наказывать отсутствующих, и она деградирует обратно в повинность, пусть и в праздничной упаковке.

➡ Принципы начисления очков, устройство таблицы и номинаций, варианты призов — в полной версии материала на сайте ЖКХ Ньюс.

#СообществоВместоТолпы

📍 Пять ловушек соседских войн: как перестать усугублять конфликт

Одна ссора гаснет за неделю, другая тянется годами — при одинаковой видимой части: та же дрель, та же музыка, то же занятое место. Разница почти всегда в невидимой части, в том, что происходит в головах сторон.

✳️ Разобраны пять ловушек мышления и то, что каждая делает с ссорой:
• «Он делает это назло» (почему самое складное объяснение чужого поведения почти всегда остаётся недоказанной догадкой)
• «Он же понимает» (что на самом деле передают намёки — и что сосед из них узнаёт)
• «Я только отвечаю» (почему для эскалации не нужны злодеи — достаточно двух отвечающих по очереди)
• «Скажите, кто прав» и «Я уже столько вложил» (почему поддержка зрителей делает отступление дороже — и что заставляет тянуть безрезультатную линию)

Сосед, с которым тянется ссора, наполовину реальный человек, наполовину пересказ о нём — и со временем доля пересказа растёт.

➡ В полной версии статьи на сайте ЖКХ Ньюс — механика всех пяти ловушек и проверка к каждой.

#КонфликтологияДляЖильца

📍 В Москве суд разъяснил, сколько голосов нужно для организации постов консьержей в подъездах

Собственники квартиры в Пресненском районе Москвы обратились в суд с иском к своей управляющей организации (ГБУ «Жилищник Пресненского района») и сотруднице-консьержу. Истцы требовали «восстановить нарушенное право» и устранить последствия перепланировки мест общего пользования. 

🔎 Обстоятельства дела
Всё началось с того, что большинство жителей дома решили нанять консьержей. На общем собрании в октябре 2022 года (кворум 71,28%) собственники утвердили метод охраны подъездов, регламент работы консьержей и их вознаграждение за счет средств жителей.

Во исполнение этого решения УО организовала рабочие места: произвела перепланировку части холлов, установила сантехнику и камеры видеонаблюдения. Позже, в апреле 2024 года, собственники провели еще одно собрание (с кворумом 2/3 голосов) и решили легализовать это переустройство. 

🤝 Суть спора
Несогласные с таким соседским комфортом истцы заявили, что УО действовала незаконно. По их мнению, поскольку перепланировка затронула общее имущество, на это требовалось 100% согласие всех собственников помещений в доме. 

⚖ Позиция судов
Три инстанции (районный, апелляционный и кассационный суды) встали на сторону УО и большинства собственников, отказав истцам в иске. Суды указали на следующее:
• 100% голосов всех собственников требуется только в том случае, если в результате реконструкции происходит уменьшение размера общего имущества (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).
• Если же речь идет о пользовании общим имуществом, его переустройстве или перепланировке без уменьшения общей площади дома, достаточно квалифицированного большинства — не менее двух третей голосов от общего числа собственников (п. 3 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
• Решения общих собраний действующие. Более того, ранее суд уже отказал в признании недействительным решений 2022 года.
• В период апелляции Мосжилинспекция выдала акт о завершенном переустройстве, что подтвердило законность изменений для внесения в техпаспорт.

Судьи подчеркнули, что УО действовала строго в рамках решений, принятых на общих собраниях. Доводы истцов о необходимости стопроцентного согласия для таких работ несостоятельны (определение Второго КСОЮ № 88-17449/2026). 

📍 ЖКХ Ньюс: ТГ | МАХ | ВК

Должна ли АДС принимать заявки о некачественных работах по содержанию общего имущества — разбираем вопрос в карточках.
Как использовать эту информацию: можно составить акт о некачественной услуге без управляющей организации.

📍 ЖКХ Ньюс: ТГ | МАХ | ВК

📍 Разбор года в ТСЖ: виноватых не будет

К моменту, когда правление ТСЖ садится составлять смету и план нового года, самый достоверный материал для них уже накоплен — это прошедший год. Что и почему ломалось, сколько ушло на устранение, где подвели подрядчики, на что чаще всего жаловались жители, какие замыслы не дожили до исполнения. Ни одной цифры здесь не нужно предсказывать — все они уже существуют.

🗓 Беда в том, что сам собой такой опыт в данные не превращается. Память хранит яркое — пару эпизодов за год, — а связи и закономерности стираются. Итог предсказуем: смета нового года списывается с прошлогодней, а приоритеты задаёт последний инцидент, а не картина двенадцати месяцев.

❓ Как свести год к фактам, а не к впечатлениям? Как из разбора неудач выходить с задачами, а не с обидами? И что сделать, чтобы через месяц от рабочей встречи что-то оставалось, кроме протокола?

➡ Ответы — в статье на сайте ЖКХ Ньюс.

#ЭффективноеТСЖ

📍 Собственник обвинил УО в возгорании из-за отключения света, но суды не нашли вины управляющей организации

Житель Севастополя обратился в суд с иском к своей управляющей организации, просил компенсировать вред, причиненный жизни и здоровью.

Истец пожаловался, что с 2010 года в его квартире нет центрального отопления, и единственным источником тепла является тепловентилятор. Однако электрик УО якобы систематически лишал его этой возможности: отсоединял провода в щитке, срывал клеммы и снимал ручки с автоматов. По версии собственника, такие действия привели к возгоранию в квартире.

🔎 Обстоятельства дела
Суды выяснили, что свет у истца действительно пропадал, но вот только инициатором отключений от благ цивилизации выступила не УО. Электроснабжение дома обеспечивает ООО «Севэнергосбыт», и именно ресурсоснабжающая организация ограничила подачу энергии из-за скопившегося у собственника долга (наличие задолженности истец даже не стал оспаривать). 

В 2022 и 2023 годах были составлены акты о том, что подача энергии ограничена путем установки пломб на автоматические выключатели. К слову, в начале 2023 года проверка с участием прокуратуры зафиксировала, что пломбы РСО кем-то сорваны, автоматы находятся в положении «включено», и квартира запитана.

Но главное — суды не нашли ни одного доказательства самого пожара. Ни УО, ни РСО, ни кто-либо еще актов о возгорании или повреждении квартиры не составлял, факт пожара никто не фиксировал.

⚖ Позиция судов
• Истец не представил доказательств того, что именно управляющая организация нарушила его права и причинила вред.
• Факт возгорания в квартире документально не подтвержден.
• Суды учли преюдицию: ранее этот же собственник уже судился с этой же УО по похожему поводу. Вступившим в силу решением суда уже было установлено, что полное ограничение потребления электроэнергии ввела ресурсоснабжающая организация из-за долгов потребителя. УО к этому решению отношения не имеет.

Кассационный суд оставил жалобы собственника без удовлетворения. Суд подчеркнул, что оценка доказательств — это прерогатива нижестоящих инстанций, которые обоснованно пришли к выводу: нельзя взыскать компенсацию за события, которых не было, с организации, которая в этом не виновата.

📄 Доводы истца о том, что отключать свет нельзя даже при наличии долга (ведь нет отопления), не помогли. Ограничение вводила РСО в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг № 354 из-за просрочки оплаты, а УО здесь выступала лишь получателем уведомлений от энергетиков (определение Четвертого КСОЮ № 88-13422/2026).

📍 ЖКХ Ньюс: ТГ | МАХ | ВК

📍 Чужая варежка, общие правила: как запустить в доме бюро находок

В любом доме каждый месяц кто-то что-то теряет, а кто-то что-то находит. Вопрос в том, куда попадает находка: вернётся к хозяину за вечер, осядет на подоконнике у лифта или исчезнет вместе с добрыми намерениями. Первые решения очевидны — доска «Утеряно/Найдено» у почтовых ящиков или чат. Оба умирают одинаково и предсказуемо: доска зарастает мусором, чат тонет во флуде, а варежка как терялась, так и теряется.

Дело не в инструментах: инструмент без системы не работает. Бюро находок — это и есть система: правила, один ответственный и понимание, какие находки какими путями возвращаются. При этом это самая дешёвая из соседских инициатив: не нужны деньги, кворум и согласования.

🔎 В материале — как построить систему с нуля:
• Почему доска и чат гибнут одинаково (типовая траектория от «какая хорошая инициатива» до выцветшего мусорника — и какие ошибки её запускают)
• Разные находки — разные пути (почему варежка, кошелёк и ключи не могут возвращаться одним способом — и какую роль в правильной схеме занимает классическая доска)
• Устав и модератор (почему правила не сочиняют в одиночку за вечер, кого назначать ответственным и почему первые две недели решают всё)

Доска — кусок пробки на стене: она не создаёт порядок, а лишь отражает его наличие. Порядок появляется, когда кто-то готов его поддерживать. Возвращённая варежка — не подвиг, а самый простой публичный сигнал, что в этом доме помогают.

➡ Готовый устав-шаблон, порядок запуска, инструкция для ценных находок и разбор конфликтных ситуаций — в полной версии материала на сайте ЖКХ Ньюс.

#ПолезноеДобрососедство

📍 Водоснабжающая организация не смогла обязать УО передавать сведения о собственниках

История произошла в Иркутской области.
ООО «Водоснабжение» (гарантирующая организация по холодной воде) с 2017 года получает от ООО «АТОЛ» оплату ресурса на содержание общего имущества. Собственники спорных 42 многоквартирных домов еще раньше — в 2015–2016 годах по протоколам общих собраний — перешли на прямые договоры с ресурсником.

💬 Что требовала водоснабжающая организация:
— предоставить, а при отсутствии — изготовить и передать на электронном носителе по каждому дому: ФИО, дату и место рождения, паспортные данные, телефоны и email всех собственников и пользователей жилых помещений, сведения о юрлицах-собственниках, а также адреса помещений и количество постоянно и временно проживающих;
— обязать УО при любом изменении сведений передавать новые данные не позднее 10 рабочих дней — с судебной неустойкой 5 000 руб. за день неисполнения.

В процессе истец уточнил требования и оставил только одно: при изменении сведений передавать новые данные в течение 10 рабочих дней.

УО в отзыве указала, что актуальными сведениями о собственниках не обладает.

⚖ Выводы суда
— обязанность управляющей организации предоставлять ресурсоснабжающим организациям информацию, необходимую для начисления платы, установлена частью 11 статьи 161 ЖК РФ с 03.04.2018;
— прямые договоры в этих домах заключены раньше — в 2015–2016 годах, поэтому у ответчика такая обязанность «не возникла». Собственники — сами сторона договоров с водоканалом, а «сведениями о своих контрагентах истец должен обладать как сторона договора»;
— «действующим гражданским и жилищным законодательством не предусмотрена обязанность предоставления новых сведений при изменении данных о собственниках»;
— дополнительно суд учел, что к управлению большинством спорных домов АТОЛ приступила только в 2023–2025 годах.

В иске отказано полностью (дело № А19-21833/2025).

👍 Любопытное место решения
Сначала суд добросовестно цитирует пункт 6(1) Правил № 354: управляющая организация, правление товарищества или кооператива предоставляет ресурсоснабжающим организациям сведения из реестра собственников (ФИО физлица, наименование и ОГРН юрлица, номер помещения, доли в праве общей собственности) в случае изменения этих сведений — не позднее 10 рабочих дней со дня изменения.

А ниже пишет, что закон предоставление новых сведений при изменении данных о собственниках якобы не предусматривает.

💎 Точные данные о площадях помещений и корректное ведение базы жилфонда помогают УО и РСО отстаивать законность своих начислений. Сервис «ДомОнлайн.Реестр», разработанный нашим учредителем, обеспечивает автоматическую загрузку информации из ЕГРН, отображает технические ошибки реестра и позволяет проводить проверку и актуализацию данных по дому.

📍 ЖКХ Ньюс: ТГ | МАХ | ВК