Пять лет безнаказанности: полная история мораториев для застройщиков
Мы уже разобрали размер неустойки, который можно заявить застройщику.
Теперь расскажу о периодах, когда неустойка в принципе не начислялась.
Мораторий на неустойки по ДДУ — это не один закон, а три отдельных решения правительства, каждое со своим поводом и своими правилами. Вместе они накрыли рынок почти на пять лет — с перерывами.
Мораторий №1: ковидный (3 апреля 2020 г. - 1 января 2021 г.)
Повод: пандемия коронавируса. Стройки встали, офисы продаж закрылись, сделки обвалились. Правительство решило: если сейчас заставить застройщиков платить неустойку, вместо задержек ключей дольщики получат банкротство застройщиков.
Мораторий №2: санкционный (29 марта 2022 г. - 30 июня 2023 г.)
Повод: санкции, обвал логистики, удорожание материалов. В марте 2022 года экономику трясло, и правительство снова включило «защитный режим» — но на этот раз почти на 16 месяцев.
К этому мораторию прикрутили «потолок ставки». Для периода с 25 февраля 2022 г. до 30 июня 2023 г. размер санкций исчислялся по ключевой ставке, но не выше ставки, действовавшей на 25 февраля 2022 г. — а тогда она была 9,5%. Потом этот механизм ещё модернизируют — в третьем моратории.
Мораторий №3: «ставочный» (22 марта 2024 г. - 31 декабря 2025 г.)
Повод: ключевая ставка ЦБ взлетела с 7,5% до 21%. Стоимость проектного финансирования кратно выросла. Правительство решило: застройщики не выживут, если платить неустойку по ставке 20%+.
Потолок 7,5%: это главное нововведение третьего моратория.
К чему привели моратории?
За время действия мораториев ситуация на рынке не улучшилась — она ухудшилась:
- Доля проектов с переносом сроков сдачи выросла с 28,2% до 38,7% за год (III квартал 2025 г. vs III квартал 2024 г.)
- Доля досрочно сданных объектов упала с 63,2% до 49,7%
- Площадь несвоевременно введённого жилья превысила 16,8 млн кв. м. Это 13,4% от всего строящегося объёма.
По оценке вице-премьера Марата Хуснуллина, накопленные обязательства застройщиков перед дольщиками превысили 100 миллиардов рублей.
По подсчётам «Фонтанки», только за 2025 год застройщики сэкономили на неустойках около 1,8 млрд рублей — именно столько они должны были выплатить, но не выплатили.
Крупнейшие «должники» по переносам сроков: ГК «Самолёт» (более 1 млн кв. м — 21% от объёма строительства), ГК «ПИК», «Страна Девелопмент» и «Эталон».
Недвижимость|Право
Фролова Ольга
89141510777
Мы уже разобрали размер неустойки, который можно заявить застройщику.
Теперь расскажу о периодах, когда неустойка в принципе не начислялась.
Мораторий на неустойки по ДДУ — это не один закон, а три отдельных решения правительства, каждое со своим поводом и своими правилами. Вместе они накрыли рынок почти на пять лет — с перерывами.
Мораторий №1: ковидный (3 апреля 2020 г. - 1 января 2021 г.)
Повод: пандемия коронавируса. Стройки встали, офисы продаж закрылись, сделки обвалились. Правительство решило: если сейчас заставить застройщиков платить неустойку, вместо задержек ключей дольщики получат банкротство застройщиков.
Мораторий №2: санкционный (29 марта 2022 г. - 30 июня 2023 г.)
Повод: санкции, обвал логистики, удорожание материалов. В марте 2022 года экономику трясло, и правительство снова включило «защитный режим» — но на этот раз почти на 16 месяцев.
К этому мораторию прикрутили «потолок ставки». Для периода с 25 февраля 2022 г. до 30 июня 2023 г. размер санкций исчислялся по ключевой ставке, но не выше ставки, действовавшей на 25 февраля 2022 г. — а тогда она была 9,5%. Потом этот механизм ещё модернизируют — в третьем моратории.
Мораторий №3: «ставочный» (22 марта 2024 г. - 31 декабря 2025 г.)
Повод: ключевая ставка ЦБ взлетела с 7,5% до 21%. Стоимость проектного финансирования кратно выросла. Правительство решило: застройщики не выживут, если платить неустойку по ставке 20%+.
Потолок 7,5%: это главное нововведение третьего моратория.
К чему привели моратории?
За время действия мораториев ситуация на рынке не улучшилась — она ухудшилась:
- Доля проектов с переносом сроков сдачи выросла с 28,2% до 38,7% за год (III квартал 2025 г. vs III квартал 2024 г.)
- Доля досрочно сданных объектов упала с 63,2% до 49,7%
- Площадь несвоевременно введённого жилья превысила 16,8 млн кв. м. Это 13,4% от всего строящегося объёма.
По оценке вице-премьера Марата Хуснуллина, накопленные обязательства застройщиков перед дольщиками превысили 100 миллиардов рублей.
По подсчётам «Фонтанки», только за 2025 год застройщики сэкономили на неустойках около 1,8 млрд рублей — именно столько они должны были выплатить, но не выплатили.
Крупнейшие «должники» по переносам сроков: ГК «Самолёт» (более 1 млн кв. м — 21% от объёма строительства), ГК «ПИК», «Страна Девелопмент» и «Эталон».
Недвижимость|Право
Фролова Ольга
89141510777