📋 Кейс: квартира без цены в договоре
В процессе подбора квартиры клиенты, как это часто бывает, остановили выбор на объекте с приятной стоимостью. Никаких физических дефектов в квартире не было. Косметический ремонт, хорошая локация.
Немного смутила ситуация: продавец продаёт квартиру всего через 10 месяцев после покупки, объясняя это тем, что «не угадал с районом». Причина немного нетипичная.
При анализе документов мы обнаружили интересный факт в договоре купли-продажи. В силу конфиденциальности мы не можем привести весь текст договора. Однако упоминание о цене недвижимости мы нашли только в таком формате:
«Расчёт между "Сторонами" в сумме 4 850 000 (Четыре миллиона восемьсот пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек будет производиться посредством покрытого (депонированного) безотзывного аккредитива, открытого в ПАО Сбербанк. Исполняющим банком является ПАО Сбербанк. Перечисление денежных средств "Продавцу" осуществляется в течение 3 (трёх) дней после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к "Покупателю". Условия открытия и закрытия аккредитива соответствуют заявлению на открытие аккредитива. Подтверждением факта проведения взаиморасчётов будет являться финансовый документ ПАО Сбербанка, подтверждающий перечисление денежных средств на счёт "Продавцов"».
Никаких других пунктов, таких как «стороны согласовали стоимость объекта в размере...» или «квартира продаётся за цену...» в договоре просто не было.
В чём главная проблема?
Если в договоре купли-продажи больше нигде прямо не зафиксирована стоимость квартиры, такой договор по закону может быть признан незаключённым (статья 555 Гражданского кодекса РФ).
❓ Можно ли считать сумму, которая идёт расчётом через аккредитив, ценой объекта?
Юридически — нет. Сумму аккредитива нельзя автоматически приравнивать к цене договора, если в тексте документа отсутствует самостоятельный, прямой пункт о стоимости квартиры.
💡 Почему сумма расчётов и цена договора - это абсолютно разные вещи?
⚖️ Позиция судов и Росреестра: цена объекта недвижимости - это существенное условие договора купли-продажи. Описание механизма взаиморасчётов (аккредитив, банковская ячейка, наличные) - всего лишь способ исполнения обязательства.
Юридически недопустимо подменять само обязательство (цену) способом его исполнения.
🔵Риск скрытых доплат:
На практике нередки случаи, когда через аккредитив выплачивается только часть итоговой стоимости квартиры (например, исключительно ипотечные средства банка). При этом остаток суммы передаётся иным способом.
💬 Покупаете квартиру и хотите избежать юридических ловушек?
Мы тщательно проверяем каждый пункт договора, убедимся, что документы составлены грамотно и защищают ваши интересы.
@argoned | +7 (921) 743-26-28 | написать в мах - https://clck.ru/3TrkUN
#вторичка_АРГО
В процессе подбора квартиры клиенты, как это часто бывает, остановили выбор на объекте с приятной стоимостью. Никаких физических дефектов в квартире не было. Косметический ремонт, хорошая локация.
Немного смутила ситуация: продавец продаёт квартиру всего через 10 месяцев после покупки, объясняя это тем, что «не угадал с районом». Причина немного нетипичная.
При анализе документов мы обнаружили интересный факт в договоре купли-продажи. В силу конфиденциальности мы не можем привести весь текст договора. Однако упоминание о цене недвижимости мы нашли только в таком формате:
«Расчёт между "Сторонами" в сумме 4 850 000 (Четыре миллиона восемьсот пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек будет производиться посредством покрытого (депонированного) безотзывного аккредитива, открытого в ПАО Сбербанк. Исполняющим банком является ПАО Сбербанк. Перечисление денежных средств "Продавцу" осуществляется в течение 3 (трёх) дней после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к "Покупателю". Условия открытия и закрытия аккредитива соответствуют заявлению на открытие аккредитива. Подтверждением факта проведения взаиморасчётов будет являться финансовый документ ПАО Сбербанка, подтверждающий перечисление денежных средств на счёт "Продавцов"».
Никаких других пунктов, таких как «стороны согласовали стоимость объекта в размере...» или «квартира продаётся за цену...» в договоре просто не было.
В чём главная проблема?
Если в договоре купли-продажи больше нигде прямо не зафиксирована стоимость квартиры, такой договор по закону может быть признан незаключённым (статья 555 Гражданского кодекса РФ).
❓ Можно ли считать сумму, которая идёт расчётом через аккредитив, ценой объекта?
Юридически — нет. Сумму аккредитива нельзя автоматически приравнивать к цене договора, если в тексте документа отсутствует самостоятельный, прямой пункт о стоимости квартиры.
💡 Почему сумма расчётов и цена договора - это абсолютно разные вещи?
⚖️ Позиция судов и Росреестра: цена объекта недвижимости - это существенное условие договора купли-продажи. Описание механизма взаиморасчётов (аккредитив, банковская ячейка, наличные) - всего лишь способ исполнения обязательства.
Юридически недопустимо подменять само обязательство (цену) способом его исполнения.
🔵Риск скрытых доплат:
На практике нередки случаи, когда через аккредитив выплачивается только часть итоговой стоимости квартиры (например, исключительно ипотечные средства банка). При этом остаток суммы передаётся иным способом.
💬 Покупаете квартиру и хотите избежать юридических ловушек?
Мы тщательно проверяем каждый пункт договора, убедимся, что документы составлены грамотно и защищают ваши интересы.
@argoned | +7 (921) 743-26-28 | написать в мах - https://clck.ru/3TrkUN
#вторичка_АРГО