Иван Тягунов. Коллективные инвестиции ВБетон

Переопубликовали заём для ИП Сутормина — почему?

Примерно в середине прошлого месяца мы уже публиковали заём для Алексея, но были вынуждены отменить его — заёмщик не успел снять обременение с залога. При этом инвесторы успели собрать внушительную сумму. Поскольку ошибка случилась по нашему недосмотру, мы компенсировали «простой» средств тем, кто инвестировал от 100 тысяч рублей — начислили на их инвестиции 27% годовых за период, пока шёл сбор.

Сейчас опубликовали проект заново и с полной уверенностью во всех организационных аспектах.

Что изменилось в проекте к этому моменту

1. Алексей продвинулся в строительстве дома — помимо фундамента установил стены и сделал кровлю.
2. Сумма займа стала меньше (4,134 млн рублей), поскольку объём необходимых строительных работ сократился.
3. Вместо участка с недостроем в обеспечение займа нам дали готовый дом — он принадлежит новому бизнес-партнёру Алексея и соучредителю их новой компании ООО «ИНТРАСТ».
4. Благодаря тому, что сумма займа стала меньше, а стоимость залога выросла, LTV проекта снизился до 75% (был больше 100%).
5. Поручителем по этому займы выступает бизнес-партнёр Алексея, а также ООО «ИНТРАСТ».

В остальном — стандартный проект ИЖС с эскроу. Ознакомиться с более подробной информацию по нему можете на платформе «ВБетон».

Не индивидуальная инвестиционная рекомендация. Инвестиции в займы высокорискованные: вы можете потерять часть вложенных средств или сумму целиком.

Месяц назад побывал на подкасте Finversia

Вместе с Яном Артом разобрались в том, что происходит на рынке недвижимости в 2026 году:

▪️что будет с ипотекой и сколько будет стоить жильё;
▪️в каких сегментах рынка всё ещё можно получить высокую доходность;
▪️как инвестировать в недвижимость — плюсы и минусы ЗПИФов, акционерных обществ и инвестиционных платформ;
▪️насколько плохо рынку прямо сейчас и есть ли вероятность того, что он «умрёт».

Этот подкаст мы записывали примерно за две-три недели до того, как аналитики изменили финансовые ожидания по рынку складской недвижимости. На записи я говорил, что в связи с выбытием крупных площадей бизнес может переориентироваться на объекты Light Industrial. Как видим по происходящему, мой прогноз сбылся.

За остальными понаблюдаем — очень интересно, что ещё сбудется.

Выпуск доступен на YouTube и Rutube — приятного просмотра!

Друзья, всем привет!

На этой неделе у нас случилась довольно занятная ситуация. Пока мы работаем над оформлением новых проектов, заёмщики погасили часть старых — и высвободили из них примерно 15 млн рублей инвесторских денег.

Я считаю, что капитал должен работать постоянно. Поэтому, чтобы он не простаивал до публикации новых ИПр, мы с командой запустили краткосрочную оферту «ВБетон – капитал» — в ней можно разместить деньги под 18% годовых, до 21 сентября.

Кстати, это хорошая возможность протестировать платформу тем, кто ещё не инвестировал на «ВБетон». Можно вложить средства на две недели и посмотреть, как это работает.

Ко времени погашения оферты на платформе появятся сразу несколько интересных проектов: флиппинг коммерческого помещения и строительство домов по ДСП с эскроу 👌

Не индивидуальная инвестиционная рекомендация. Инвестиции в займы высокорискованные: вы можете потерять часть вложенных средств или сумму целиком.

У нашего нового проекта, который мы вот-вот анонсируем, очень интересная судьба. Он попал к нам ещё в июне, и на тот момент вообще не вызвал ажиотажа. Складских помещений было много, и аналитики сходились в пессимистичной оценке относительно этого рынка. Например, NF Group ожидали падение объёма сделок на 20-30% — ловить тут было решительно нечего.

Но вот случились июль–август, а с ними и известные события. По данным консалтингового агентства Ricci, из-за повреждения инфраструктуры с рынка выбыло более 584 тыс. м² складских площадей. Ожидают, что теперь маркетплейсы будут вынуждены арендовать готовые площади в сжатые сроки, чтобы быстро восстановить логистические мощности.

В связи с этими спрос на складскую недвижимость в одних только Москве и Подмосковье по итогам года может вырасти на 8% — до 1,5 млн м².

В целом, по своим знакомым предпринимателям я тоже вижу этот тренд. Они переживают за сохранность товаров на складах маркетплейсов и в логистических парках, поэтому ищут альтернативы в малых форматах. А проект Елены и «МВК» как раз удовлетворяет их поискам. И вот, мы собираемся в среду, чтобы подробнее обсудить его перед публикацией на платформе «ВБетон» 👍

Не индивидуальная инвестиционная рекомендация. Инвестиции
в займы высокорискованные: вы можете потерять часть вложенных средств или сумму целиком.

Пойдём на INVEST WEEKEND?

В этом году, по понятным причинам, многие организаторы проводят ивенты онлайн — это дешевле и немного проще, чем продать билеты и собрать зал. Однако Богдан Шукюров, основатель ивент-агентства «ART БОГЕМА», решил сделать по-старинке — арендовать пространство, пригласить известных спикеров и устроить инвестиционный вечер на несколько десятков участников.

Я буду одним из спикеров вечера — расскажу о том, в какие проекты недвижимости стоит инвестировать в 2026 году. Вы сможете задать интересующие вопросы по этой теме, а затем, во время фуршета, пообщаться со мной лично и обсудить бизнес-проекты.

Помимо меня на ивенте выступят:

• Виталий Потапов, основатель платформы для инвестиций НИП;

• Виктория Сафронова, коммерческий директор коммерческой недвижимости в «Авито»;

• Максим Повтарев, основатель федеральной сети кладовок «Мегасклад», сооснователь клуба инвесторов «Тишина»;

• Полина Фатеева, заместитель директора отдела продаж «Совкомбанка».

Что будет в программе:

• 70+ гостей — инвесторы, резиденты бизнес-сообществ, собственники компаний, брокеры недвижимости, сотрудники H-Level;
• светское мероприятие в формате инвестиционной встречи с 18:00 по 22:00 мск;
• фуршет и организованный нетворкинг;
• выступление спикеров, презентация актуальных инвестпроектов;
• продолжение вечеринки в формате afterparty c 22:00 до 06:00 мск.

📌 Приобрести билеты можно на сайте мероприятия.

Приходите — призываю не упускать редкую возможность пообщаться лично 🤝

Друзья, всем привет!

Сегодня хочу поделиться статусом по ещё одному из недавно выданных займов — для ИП Яресько Алексея Витальевича. Он привлекал деньги для погашения долга перед налоговой, который возник у аффилированного заёмщику юрлица, ООО «Стройрешение».

Алексей и его бизнес-партнёр Максим Старичихин, соучредитель ООО «Стройрешение», подробно рассказали нам о своём плане: они хотели закрыть налоговую задолженность, чтобы компанию
не признали банкротом, а затем побороться в суде с налоговой
за размер пени.

После выдачи займа мы контролируем, чтобы бизнес использовал средства ровно так, как и планировал. Для этого мы просим предоставлять документы: акты, платёжные поручения и выписки со счетов.

Как только мы выдали деньги, Алексей сразу же погасил тело долга и предоставил нам подтверждающий документ. Его мы опубликовали на платформе во вкладке «Отчёты по траншам» — можете ознакомиться, если зарегистрированы. Оставшуюся часть суммы заёмщик разместил на депозите, и также предоставил документ о его открытии. То есть эти деньги лежат в резерве и ждут, пока налоговая пересчитает штрафы и пени. Как только это случится, заёмщик выведет деньги с депозита и погасит скорректированную сумму.

Про залоговое обеспечение

В залог на этот заём Алесей передал нам четыре земельных участка без домов и шесть участков с домами площадью 95,8–106,4 м². Их общая стоимость — более 67 млн рублей.

Ещё на этапе размещения инвестиционного предложения на один из домов, который заёмщик планировал передать в залог, появился покупатель. Нам пришлось внести изменение в предложение: уменьшить сумму займа и количество залогов.

А буквально за сутки до публикации Алексей обратился к нам снова — у него появился покупатель на ещё один из объектов залога. Но на этот раз мы не стали вносить правки и переигрывать условия. Эта ситуация показала, что моя оценка ликвидности объектов залога была верна.

На прошлой неделе заёмщик предоставил нам предварительные договоры купли-продажи (ДКП) ещё на два участка с домами на общую сумму около 17 млн рублей. Мы сняли обременения на основании этого документа (и документов о внесении задатков), заёмщик продал один дом и вернул часть долга плюс накопленные проценты. Сделка по второму дому находится
на стадии оформления.

После продажи объекта сумма займа и стоимость залогов уменьшились, но LTV всё равно остался ниже 50%. А аннуитетный график платежей (фиксированная сумма каждый месяц) улучшает его в пользу инвестора.

Про риски

Всё происходящее показывает, что мы корректно оценили риск-профиль заёмщика. Всё было видно сразу, например крупную налоговую задолженность и выигранный суд с Генпрокуратурой.

По информации от нашего отдела продаж, именно эти факторы больше всего пугали инвесторов — особенно суд. Я же смотрю на него положительно (конечно, при полном понимании ситуации, из-за которой он вообще состоялся). Это значит, что у Алексея и его бизнес-пратнёра есть юридические компетенции, а ещё мотивация и решимость довести дело до победного конца. Для предпринимателя эти качества очень важны.

Поделюсь мыслью, которую проговариваю регулярно: если рисков по проекту не видно вообще, возможно, кто-то не хочет, чтобы вы их видели — и они могут реализоваться неожиданно. А когда риски на виду и у заёмщика есть план по управлению ими — для меня как для инвестора этот вариант более понятный и предпочтительный.

Заём ИП Яресько я закрыл своими деньгами на 99%, а затем выставил на вторичный рынок. Сделал это только потому, что считал этого заёмщика надёжным, а предложение — качественным.

И пока что моя оценка полностью подтверждается: Алексей быстро погасил тело налоговой задолженности, а залог по займу пользуется спросом — его можно продавать частями и на него регулярно находятся покупатели.

Не индивидуальная инвестиционная рекомендация. Инвестиции
в займы высокорискованные: вы можете потерять часть вложенных средств или сумму целиком.

Бесконечно можно смотреть на три вещи — огонь, воду, и то, как заёмщики ударными темпами реализуют свои проекты

На днях Артём Емельянов, который занимается флиппингом домов, прислал нам промежуточный отчёт о ходе раздела участка и достройки жилого дома в поселке Рощино (ИПр №46).

Выглядит здорово: очень ценю профессионализм Артёма, радуюсь за его результаты и верю, что объект получится реализовать в плановые сроки 🔥

Вчера один из заёмщиков досрочно погасил долг перед инвесторами

На раскрытие счёта эскроу ему потребовалось всего 62 дня☝️

Это очень быстро. Особенно при учёте того, что оговорённая дата погашения финального транша должна была наступить аж через 238 дней — в марте 2027 года.

Обычно по проектам ДСП мы фиксируем сроки займов по срокам депонирования денег на эскроу-счёте. В итоге заёмщик получает большой запас по времени, который ему, в общем-то, не выгоден. Если не случается накладок во время строительных работ (как в этом кейсе), то объект сдают в срок 3–5 месяцев — и погашают заём.

Строительство по эскроу и должно работать по принципу конвейера, чтобы приносить высокую доходность: быстро построили объект → раскрыли счёт → забрали прибыль и пустили деньги в новый проект.

В конце мая этого года у нас случился кейс, в котором инвесторы получили больше процентов из-за просрочки заёмщиком платежа. А на прошлой неделе оформился ещё один кейс, когда просрочка (а точнее технический дефолт) позволила инвесторам получить повышенную доходность.

Стоит учитывать, что такое возможно только в том случае, если заём обеспечен залогом недвижимости — и если грамотно подходить к разрешению возникшей ситуации.

Заёмщик — компания, которая работает под брендом „Intech“. Она строит фахверковые дома в Московской области по договорам строительного подряда. На платформе заём компании привлекал учредитель — ИП Сутормин Алексей Геннадьевич.

Что случилось с займом

При строительстве возникла накладка, из-за которой заёмщик не смог вовремя получить деньги. Дело в том, что для раскрытия счёта эскроу на участке должен был находиться один объект, то есть возведённый дом. А по факту таких объектов оказалось два — на территории присутствовала ещё одна постройка.

Это привело к сбою в банковских регламентах, и вместо плановых 116 дней на возврат займа понадобилось ещё 90 дней. То есть, общий срок займа составил 206 дней. 

Заёмщик объяснил возникшую ситуацию и мы выработали решение, которое позволило бы в полном объёме защитить интересы инвесторов. Наша позиция такая: мы всегда стремимся не доводить до суда, если можно урегулировать проблему в досудебном порядке. Потому что суды — это очень долго, сложно и дорого. 

С Алексеем Суторминым мы работали ещё до создания платформы. Он зарекомендовал себя очень хорошо: закрывал все займы в срок или досрочно, всегда был на связи и предоставлял всю необходимую информацию по запросу.

Поэтому мы были настроены урегулировать ситуацию мирно. Договорились, что ввиду дефолта заёмщик предоставит дополнительный залог. Он передал дом с участком стоимостью 4 млн рублей — это позволило снизить риски для инвесторов и в то же время не нанести сильного ущерба бизнесу заёмщика.

❕ Важно уточнить, что на момент выдачи в залоге уже был дом с земельным участком стоимостью 12 млн рублей

Кроме того, по правилам платформы, если заёмщик допускает просрочку, он должен заплатить штраф 20% от суммы займа. Но мы пошли навстречу, не стали требовать с него штраф, а попросили только выполнить требование по повышенным процентам для инвесторов — за погашение с опозданием.

В итоге с первого дня просрочки мы стали начислять заёмщику проценты по ставке 45% годовых. 13 августа он выполнил обязательства перед инвесторами, они заработали 2 134 628 рублей, а эффективная ставка по этому займу составила 39,62%. 

Будем ли мы работать с этим заёщмиком дальше

Однозначно да, потому что мы уверены в его добросовестности и ценим стремление сотрудничать. Уже на следующей неделе опубликуем новый заём ИП Сутормина на платформе «ВБетон» — следите за анонсами в канале «ВБетон.Новости».

Этот кейс не первый и, я уверен, не последний, когда дефолты приносят инвесторам повышенный процентный доход. И в этом главное отличие залогового краудлендинга от беззалогового. В последнем просрочка 90 дней — почти гарантированная потеря денег. В залоговом краудлендинге любая просрочка — это возможность для инвестора получить дополнительный доход. 

*Не индивидуальная инвестиционная рекомендация. Инвестиции в займы высокорискованные: вы можете потерять часть вложенных средств или сумму целиком