Клышин Алексей юрист по недвижимости

Дом нравится. Но иногда лучшая сделка - та, в которую вы не вошли

С клиентом долго выбираем дом.
Реально долго.
Один посмотрели - не то.
Второй - ближе.
Третий - опять компромисс.
И вот наконец находится дом, который ему реально нравится.
Цена - 6,5 млн рублей.
Начинаем проверять историю.
И становится интересно.
Дом куплен еще в 2004 году.
Собственники - супруги по 1/2 доли.
В 2018 году муж умирает.
После этого начинается сложная наследственная история: дети от разных браков, умершие наследники, их дети.
Уже на этом этапе есть что разбирать.
Но это только первый слой.
Сама собственница - женщина 1938 года рождения.
Она живет в этом доме.
Потом рядом появляются люди, которые предлагают "помочь с продажей".
Она выдает доверенность.
И в 2025 году представитель по этой доверенности продает дом.
Кому?
Своему сыну.
Цена в договоре примерно в три раза ниже рынка.
Спрашиваем:
где подтверждение, что бабушка получила деньги?
Платежка?
Выписка?
Расписка?
Ничего.
Ответ:
"Мы ей деньги отдали".
Хорошо.
Покажите подтверждение.
Нет.
Потом появляется еще одно объяснение:
"Мы просто переоформили дом на себя, чтобы бабушку не обманули мошенники".
То есть, чтобы защитить бабушку от мошенников, дом по доверенности продают сыну доверенного лица, ниже рынка, без подтвержденных расчетов.
Красиво.
Теперь этот сын продает дом нашему клиенту.
И вот тут происходит самое интересное.
Клиенту дом очень нравится.
Настолько, что он говорит:
"А давайте расторгнем ту сделку. Пусть дом вернется бабушке. А потом я куплю уже напрямую у нее".
И вот это тот момент, где надо остановиться.
Потому что когда объект очень нравится, человек перестает оценивать риск.
Он начинает искать способ все равно купить.
Но если плохую сделку расторгнуть, история не становится чистой.
Наоборот, вопросов становится еще больше.
Почему предыдущий ДКП заключили именно так?
Почему цена была в три раза ниже рынка?
Где расчеты?
Понимала ли бабушка, что подписывается?
На каких условиях выдана доверенность?
Что с наследниками?
Кто и когда может все это оспаривать?
И самое главное:
какое решение примет суд, если история туда попадет?
Этого вам никто заранее не скажет.
Можно потом долго рассказывать, что вы добросовестный покупатель.
Но суд будет смотреть не только на вашу последнюю сделку.
Он будет смотреть на всю цепочку.
И вот это один из главных выводов.
Есть риски, которые можно закрыть документом.
Есть риски, которые можно снять расчетами, нотариусом, дополнительной проверкой.
А есть истории, где по совокупности признаков лучше вообще не пытаться быть самым умным.
Потому что если для покупки дома сначала надо:
расторгнуть предыдущий ДКП;
вернуть имущество пожилому человеку;
разобраться с наследниками;
объяснить отсутствие расчетов;
проверить доверенность;
а потом надеяться, что никто не придет в суд,
то это уже не просто покупка дома.
Это покупка будущего спора.
И иногда самое профессиональное решение звучит очень просто:
"Дом хороший. Но мы его не покупаем".

Консультация +79032334201

**20 млн свои. Мама хочет отдать сыну. А банк превращает это в квест**
Сейчас расскажу историю, над которой мы почти неделю ломали голову.
Маме 72 года.
Она продает свою квартиру.
Сын добавляет свои деньги и покупает другую квартиру уже на себя.
То есть задача простая:
**20 млн рублей от продажи маминой квартиры нужно передать сыну.**
Все белое.
Источник денег понятный.
Никаких серых схем.
Казалось бы:
перевел деньги сыну и все.
Но когда речь идет о человеке 72 лет и такой сумме, сейчас все совсем не так просто.
Приходим в банк и спрашиваем:
**как правильно передать сыну 20 млн?**
Нам говорят:
обычный крупный перевод от человека 72 лет может попасть под антифрод.
Могут остановить операцию.
Могут начать дополнительные проверки.
И самое неприятное - деньги могут зависнуть так, что потом замучаетесь объяснять, откуда они, кому идут и зачем.
Нам прямо в банке рассказали несколько свежих историй, которые случились буквально недавно.
Мы послушали и говорим:
хорошо, тогда давайте наличными.
И тут тоже начинается квест.
Сумму надо заранее заказать.
Потом пожилому человеку могут задавать кучу вопросов:
зачем снимаете;
кому;
для чего;
не заставляет ли кто-то;
не находитесь ли под влиянием мошенников.
Могут дополнительно проверять операцию, приглашать сотрудников службы безопасности, в отдельных случаях и полицию.
И гарантии, что вы просто придете и спокойно заберете 20 млн, нет.
А дальше еще интереснее.
Допустим, мама деньги получила.
Передала сыну.
Сын приходит в банк и кладет 20 млн уже на свой счет.
И следующий вопрос:
**а откуда у вас эти деньги?**
Опять объяснения.
Опять документы.
Опять происхождение средств.
То есть мы просто хотим внутри семьи передать абсолютно белые деньги от продажи квартиры.
А вокруг этого уже целая спецоперация.
Банк предлагает сделать обычный перевод.
Но с комиссией.
Мы спрашиваем:
а почему вообще семья должна платить комиссию за то, чтобы мать передала свои деньги сыну?
Следующий вариант:
нотариальный договор дарения.
Хорошо.
Идем к нотариусу.
Цена вопроса на такую сумму - около **100 000 рублей**.
И тут уже совсем странно.
Есть мама.
Есть сын.
Есть абсолютно легальные деньги.
Мама хочет подарить их сыну.
И чтобы просто нормально провести эту операцию, надо кому-то отдать сотню тысяч?
Серьезно?
Мы начали искать дальше.
Банки.
Нотариусы.
Разные варианты.
И в итоге нашли решение.
**Вклад в пользу третьего лица.**
Мама пришла в отделение банка.
Через оператора открыла **вклад до востребования в пользу своего сына**.
Никакие наличные она не снимала.
Со своего счета перевела деньги на этот вклад.
И не заплатила за это ничего.
Отдельно мы сделали обычный письменный договор дарения денег, чтобы основание передачи было зафиксировано документально.
После этого сын оформил права на вклад.
Деньги стали доступны уже ему.
Дальше он перевел их на свой счет и использовал для покупки квартиры.
В итоге:
**комиссия - 0 рублей.**
Нотариусу - **0 рублей**.
Наличные никто по Москве не возил.
Крупный прямой перевод от пенсионера не гоняли.
И документы на происхождение денег остались.
Вот такой банковский лайфхак мы в итоге нашли.
Важно:
**это не универсальная инструкция для любого банка.**
У банков свои внутренние процедуры, антифрод и требования.
Поэтому сначала уточняйте, можно ли в конкретном банке открыть вклад в пользу третьего лица и как именно он оформляется.
Но сам механизм я бы запомнил.
Если пожилой родитель продает квартиру, а деньги потом должны пойти ребенку на покупку другого жилья, **вклад в пользу третьего лица может очень сильно упростить жизнь.**
Мы почти неделю искали решение.
А в итоге оказалось, что иногда самый простой способ передать деньги - вообще не переводить их напрямую.
Если у вас похожая ситуация, деньги от продажи квартиры нужно передать детям или выстраиваете сложную альтернативную сделку - приходите на консультацию.
**+79032334201**

Паспорт уже знает. А домовая книга еще нет

Вот что меня иногда реально бесит в нашей цифровизации.
В Москве сделали огромные флагманские МФЦ.
В одном месте можно решить почти все.
Казалось бы:
все органы рядом;
все базы электронные;
все должно обновляться мгновенно.
Но нет.
Реальная история из сделки.
Человек меняет регистрацию.
Проходит процедуру.
Получает паспорт.
В паспорте уже стоит новый адрес.
Все.
Юридически он зарегистрирован в другом месте.
Заказываем выписку по старой квартире.
А там он все еще числится.
И вот это меня каждый раз убивает.
Паспорт уже знает. А домовая книга еще нет.
Иногда данные обновляются быстро.
Иногда несколько дней.
Но у нас был рекорд - 10 дней.
Десять дней.
Причем я еще могу хоть как-то понять, когда человек переезжает в другой город.
Но когда человек переезжает условно с Чертановской улицы из дома 51 в соседний дом 53?
Это один район.
Один МФЦ.
Один паспортный стол.
Все буквально рядом.
И сведения между двумя соседними адресами могут идти 10 дней.
Как?
Вот реально как?
А если человек переезжает из одного района Москвы в другой, например в Марьино, там вообще отдельная история.
Информация между системами может идти очень долго.
У нас были ситуации, когда процесс растягивался на 3 месяца.
Для обычного человека:
"Ну подожду".
А для сделки это уже проблема.
Покупатель говорит:
"Куплю только после снятия всех с регистрационного учета".
Продавец уже выписался.
Паспорт это подтверждает.
А выписка говорит:
"Нет, дорогой. Ты все еще здесь".
И дальше может встать все:
сделка;
банк;
нотариус;
альтернатива;
расчеты.
Хотя человек свою часть уже сделал.
Проблема просто в том, что две государственные системы еще не успели договориться между собой.
И вот это меня вообще добивает.
В одном МФЦ за это отвечают разные сотрудники.
Они сидят буквально в одном здании.
В разных кабинетах.
И информация между ними может идти дольше, чем человек сам дошел бы от одного окна до другого.

Тогда у меня один вопрос:
зачем вы вообще собирали все услуги в одном месте, если данные между ними все равно живут своей жизнью?


И каждый раз на сделке одни и те же грабли.
Честно, я уже думаю:
может, пора просто коллективно написать нормальное обращение в "Мои документы" или профильный департамент и спросить:
почему изменение регистрации не синхронизируется автоматически и в понятный срок?
Потому что проблема массовая.

А теперь лайфхак, который у нас уже несколько раз сработал.
Если новый штамп в паспорте уже есть, а данные по квартире не обновились:
заходим на mos.ru;
находим онлайн-консультацию по вопросам ЖКУ;
выбираем ближайшее время;
приходим на консультацию с паспортом;
показываем новую регистрацию;
говорим:
"Пожалуйста, актуализируйте количество зарегистрированных по квартире и снимите меня с учета в старом объекте".
После этого заказываем свежую выписку.
Моментально ее вам, конечно, никто не даст.
Но в тот же день получить актуальную выписку вполне реально.
Мы так уже делали не один раз.
Важно:
это не какая-то официальная инструкция "как ускорить прописку".
Это наш практический способ, который реально выручал в сделках.
И когда у тебя завтра сделка, ждать неделю или больше автоматического обмена между базами вообще не хочется.
Мой вывод простой.
Если выписка нужна для сделки, не меняйте регистрацию в последний момент.
А если уже поменяли и данные зависли - не обязательно просто сидеть и ждать.
Иногда одна онлайн-консультация реально спасает сделку.
Потому что цифровизация у нас вроде есть.
А сведения между двумя соседними домами иногда идут дольше, чем посылка через полстраны.
А вы сталкивались с таким?
Сколько у вас обновлялись данные после смены регистрации?
Какой был рекорд?
Напишите в комментариях, интересно понять, это у нас такие веселые кейсы или реально массовая история.
Если у вас сделка, выписка не обновляется или нужно срочно разобраться с регистрацией, документами и рисками - приходите на консультацию.
+79032334201

Россияне больше не считают квартиру хорошей инвестицией? Я полез разбираться

Увидел на днях на РБК Недвижимость и еще нескольких ресурсах исследование.
Заголовок примерно такой:

"Россияне перестали считать жилье перспективным инструментом для инвестиций".

Меня зацепило.
Потому что мы 20 лет слышим:
"Недвижимость всегда растет".
"Бетон надежнее денег".
"Квартиру всегда можно сдать".
А тут вдруг жилье выбирают всего 3,8%.
Полез читать.
Опросили больше 7 000 человек из 37 крупных городов.
Склады и логистика - 12,1%.
Торговая недвижимость - 11,4%.
Жилье - 3,8%.
На первый взгляд реально можно сказать:
квартиру как инвестицию похоронили.
Но есть нюансы.

Во-первых, около половины участников вообще не смогли сказать, какой сегмент лучший.
То есть 3,8% не означает, что остальные 96% считают квартиру плохой инвестицией.

Во-вторых, исследование проводила УК "Современные Фонды Недвижимости".
А сама компания работает в том числе с ЗПИФами коммерческой недвижимости.
Склады.
Логистика.
Торговые объекты.
Это не значит, что цифры неправильные.
Но контекст понимать полезно.

И, кстати, со складами я бы сейчас тоже не бежал впереди паровоза.
Сегмент вроде бы выглядит перспективно.
Но когда по стране склады регулярно горят, становятся объектом повышенного риска, я бы десять раз посчитал, прежде чем объявлять их "новой безусловной инвестицией".
То есть история ровно та же.
Не бывает актива без риска.

А теперь главное.
Люди, на мой взгляд, разлюбили не квартиры. Они разлюбили плохую экономику квартиры.
Раньше схема была понятная:
купил новостройку на котловане дешевле;
дождался сдачи;
продал дороже.
На этом реально зарабатывали.
Потом пришли льготные ипотеки, субсидированные ставки, рассрочки.
Застройщики начали продавать не квадратные метры.
Они начали продавать ежемесячный платеж.
И в итоге во многих проектах новостройка стала стоить на 20-30% дороже готовой вторички.
Инвестиционная логика начала ломаться.
Какой смысл покупать строящееся жилье дороже готового?
Плюс обычная квартира часто дает не самую впечатляющую аренду.
И человек с капиталом начинает смотреть:
склады;
коммерцию;
ЗПИФы;
апартаменты;
офисы.
Это логично.
Но я бы не бежал теперь покупать склад только потому, что он занял первое место в опросе.
Не вид недвижимости решает. Решает цена входа и экономика сделки.
Можно купить отличный склад слишком дорого.
А можно купить хорошую квартиру ниже рынка и отлично заработать.
Можно купить коммерцию с арендатором, который через полгода уйдет.
Можно купить квартиру с небольшой арендной доходностью, но хорошо заработать на росте цены.
Поэтому мой вывод другой.
Заканчивается эпоха "куплю любую квартиру, потому что бетон всегда растет".
И это хорошо.
Недвижимость снова надо считать:
цена входа;
аренда;
расходы;
налоги;
ликвидность;
рост района;
срок инвестирования;
риски.

А теперь интересно.
Если бы у вас сегодня было 20 млн рублей только для инвестиций, куда бы вы их вложили?
Квартира.
Коммерция/склад.
ЗПИФ.
Вклад.
Акции.
Что-то другое?
Пишите в комментариях.
Посмотрим, насколько моя аудитория отличается от этих 7 тысяч опрошенных.

Консультация +79032334201

Продажа квартиры может начать толкать вас в НДФЛ до 22%

Минфин подготовил поправки в Налоговый кодекс. И если их примут, с 2027 года налоги при продаже недвижимости будут считать по другой логике. Сейчас доход от продажи квартиры живет отдельно. Условно: 13% до установленного порога; 15% выше. И все.

А Минфин предлагает объединить доход от продажи недвижимости с остальными доходами человека за год. То есть в одну корзину могут попасть: зарплата; проценты по вкладам; дивиденды; другие доходы; и продажа квартиры. И уже к этой общей базе применять прогрессивную шкалу: 13%; 15%; 18%; 20%; 22%.

Вот тут и начинается самое интересное. Человек может весь год нормально зарабатывать. Получать проценты. Дивиденды. А потом продать квартиру раньше минимального срока владения. И часть дохода от продажи уже улетит в более высокую налоговую ступень. Не 15%. А 18%, 20% или 22%. Особенно это чувствительно для Москвы.

Потому что когда квартира стоит 20, 30, 50 млн рублей, разница даже в несколько процентов - это уже сотни тысяч и миллионы. Причем многие этого вообще не будут ждать. Они привыкли думать: "Продажа квартиры - отдельная история". А она может перестать быть отдельной. Продажа недвижимости начнет влиять на общую налоговую картину человека за год. То же самое касается облагаемого дарения. Если подарок попадает под НДФЛ, его тоже хотят учитывать в общей базе.

Важно: это пока не действующий закон. Это предложение Минфина.

Но направление очень понятное. Государство хочет собирать налог не по отдельным кускам дохода, а видеть всю картину целиком. И для собственников это означает одно: перед продажей квартиры теперь надо будет считать не только: "прошел срок владения или нет?" А вообще весь доход человека за год. Потому что одна сделка может резко увеличить налоговую нагрузку.

Мой вывод простой. Если изменения примут, с 2027 года продавать дорогую квартиру без предварительного налогового расчета станет просто опасно.

Потому что ошибка в несколько процентов на квартире за 30-50 млн - это уже не мелочь. Это миллионы

Консультация +79032334201

Нотариус отменил сделку из-за зависшего ЗАГС. И я перед таким нотариусом снимаю шляпу

Я здесь часто критикую нотариусов.
Но в этой сделке нотариус сделал ровно то, что должен был сделать.
Приходим на сделку.
Все согласовано.
Договор готов.
Цепочка собрана.
Люди приехали.
Деньги сняты со счетов.
Один из продавцов вообще прилетел из другой страны.
И на следующее утро у него уже обратный билет.
То есть перенести сделку на "давайте завтра" у нас практически невозможно.
И тут нотариус говорит:
"Сделку сегодня не проведу".
Мы:
"В смысле? Все же готово".
Он отвечает:
"У меня не работает межведомственный запрос в ЗАГС".
Ему нужно подтвердить, что продавец на момент покупки квартиры не состоял в браке.
Потому что если был в браке, может возникнуть супружеская доля.
А подтвердить отсутствие брака через систему нотариус сейчас не может.

И говорит:
"Без подтверждения этого риска дальше не пойду".
И вот здесь я реально снимаю перед ним шляпу.
Потому что сколько раз мы видели обратное.
Приходим на сделку.
ЗАГС не отвечает.
Межведомственная система висит.
А нотариус:
"Ну не работает и не работает".
"Все же уже приехали".
"Давайте проведем".
И просто закрывает глаза на риск.
А этот сказал:
"Нет. Не подтверждено - не удостоверяю".
Красавчик.

Только для нас проблема от этого меньше не стала.
Потому что за одной сделкой стоит куча людей.
Продавец завтра улетает.
Покупатели сняли деньги со вкладов и уже теряют проценты.
Дальше идет цепочка.
Нижние продавцы начинают говорить:
"Если сегодня не выйдем, мы вообще выходим из сделки".
У кого-то отпуск.
У кого-то другая покупка.
У кого-то сроки по банку.
Один зависший сервис - и вся конструкция может рассыпаться.
И тут мы говорим:
"Подождите".

📄 Достаем оригинал архивной справки ЗАГС формы 15.
Мы ее запросили заранее через МФЦ.
Почему?
Потому что если продавец говорит, что на момент приобретения квартиры в браке не состоял, мы не верим на слово.
Мы просим подтверждение из архива ЗАГС.
И по этой сделке заранее договорились, чтобы собственник принес оригинал с собой.
Отдаем справку нотариусу.
Он смотрит.
Улыбается.
Говорит примерно:
"Какие же вы красавчики, что это запросили".
Документ закрывает вопрос.
И сделку проводят.

⚡️ Вот зачем мы собираем документы заранее.
Не потому что любим бумажки.
Не потому что хотим усложнить жизнь продавцу.
А потому что в день сделки может лечь ЗАГС.
Может зависнуть банк.
Может не ответить реестр.
Может не загрузиться документ.
А у вас уже люди, деньги, билеты, цепочка и десятки договоренностей.

Критичный риск нельзя оставлять на последний час.
Если продавец покупал квартиру по возмездной сделке и говорит, что был не в браке - подтверждаем это документом.
Если был в браке - проверяем супружескую историю.
Если есть наследство - закрываем наследников.
Если ипотека - закрываем банк.
Если маткапитал - закрываем маткапитал.

Мой вывод простой.
Хорошая проверка - это когда проблема возникает в день сделки, а нужный документ уже лежит у вас в папке.
И еще раз отдельно скажу про нотариуса.
В этот раз - реально красавчик.
Не было подтверждения - остановил сделку.
Вот так и должна работать безопасность.

Наследство. Через 3 дня - дарение. И квартира за 25 млн уже продается

Клиент сам выбрал квартиру и пришел к нам на сопровождение.
На первый взгляд все нормально.
Текущий собственник - женщина.
Основание - дарение.
Дарение свежее, всего два месяца назад.
До этого в истории - наследство по завещанию.
И между регистрацией наследства и дарением всего 3 дня.

Вот тут мы сразу напряглись.
Потому что такой переход права сам по себе уже повод спросить:
зачем?

Клиент говорит:
"Да там нормальные люди. Мне кажется, вы зря копаете".
Окей.
Просим договор дарения.
Нам его дают.
И дальше уже идем проверять предыдущего собственника.
И вот там начинается самое интересное.
Развод.
Задолженность по алиментам примерно 700 тысяч рублей.
Кредиты.
Исполнительные производства.
Мы нашли около 25 исполнительных производств.
То есть человек должен очень много денег.
И выглядит это уже совсем не как:
"Ну просто решил подарить квартиру маме".
А как история, где человек получил дорогой актив и практически сразу от него избавился.
Квартира, напомню, стоит около 25 млн рублей.
И теперь ее продает мама.
Чистая.
Белая.
Пушистая.
И вот здесь мы звоним риелтору и задаем простой вопрос:

"Предыдущий собственник вообще собирается гасить свои долги?"
Ответ примерно такой:
"А вас это как касается?"
"Сейчас собственник мама".
"У нее все чисто".
Вот это меня просто убивает.
В смысле "как касается"?
Напрямую.
Если предыдущий собственник одной ногой в банкротстве, если у него куча долгов, если он получил квартиру и практически сразу переоформил ее на маму, покупатель обязан понимать, что будет с этой сделкой потом.
Потому что если завтра начнется банкротство и управляющий пойдет оспаривать старые сделки, объяснять:
"Но текущая мама же была чистая"
будет уже поздно.
Вот почему мы постоянно говорим:
проверять надо не только текущего собственника.
Особенно если история свежая.
Особенно если:
наследство;
через несколько дней дарение;
потом быстрая продажа.
В этой квартире нам даже не понадобилось сначала поднимать сто справок.
Достаточно было увидеть цепочку переходов.
Потом попросить договор дарения.
Потом проверить предыдущего собственника.
И все стало на свои места.

Мы бы такую квартиру своему клиенту не рекомендовали.
Потому что свежий собственник не обнуляет старые риски.
Иногда наоборот.
Именно свежая смена собственника - это причина копать назад еще глубже.

Мой вывод простой:
если в истории квартиры есть быстрый переход права, сначала поймите зачем он был.
А потом проверяйте не только того, кто продает сегодня, но и того, кто владел квартирой вчера.
Потому что через нового собственника можно спрятать старую проблему.
Предавансовую проверку можно заказать по ссылке в закрепленном комментарии.
Консультация по конкретной квартире: +79032334201

Один риелтор за полтора месяца помог переоформить больше 100 квартир. И я реально охренел от масштаба

Недавно разговаривали с одной женщиной.
Она частный риелтор.
Параллельно сама торгует на маркетплейсах и состоит в сообществе селлеров.
И совершенно спокойно рассказывает:
"У ребят сейчас огромные проблемы".
Кредиты.
Долги.
Товар пропал или сгорел.
Оборотка закончилась.
Платежи идут.
Бизнес не тянет.
У многих впереди банкротство.
Если у человека одна квартира - отдельная история.
А если две?
Три?
Вот тут начинается самое интересное.

Она прямо рассказывает, что консультирует таких людей, как "сохранить" лишнюю недвижимость.
Помогает переоформлять квартиры на родственников.
Через обычные договоры купли-продажи.
На бумаге все красиво:
ДКП;
акт;
расписка;
"расчет наличными".
И после этого человеку говорят:
"Все, квартиру уже не заберут".
Я слушаю и думаю:
вы вообще понимаете, что делаете?

Потому что если человек уже находится в тяжелом финансовом состоянии, понимает, что впереди банкротство, а имущество уходит родственнику без реального расчета, это не волшебное исчезновение квартиры.
Это потенциальная будущая проблема.
И самое дикое - масштаб.
По ее словам, за август и почти весь сентябрь она помогла оформить больше 100 квартир.

Один частный риелтор.
Сто плюс объектов.

Я не утверждаю, что все эти 100 сделок фиктивные.
Но сам факт того, что такие переоформления поставлены практически на поток, меня очень напряг.
Потому что потом эти квартиры начинают выходить на обычный рынок.
Новый собственник.
Свежий ДКП.
Полная стоимость.
Красивые документы.
И покупателю говорят:
"Все нормально. Вот собственник. Вот ЕГРН".
А старая история никуда не делась.
И мы уже это видим руками.
Только за сентябрь у нас попалось около 10 квартир, где предыдущий переход права был буквально в последние пару месяцев.
Начинаем копать.
Свежий ДКП.
Расчет наличными.
Деньги подтвердить не могут.
Предыдущий собственник - ИП, предприниматель или селлер.
Кредиты.
Долги.
Финансовые проблемы.
И квартира уже снова продается.
Вот сегодня от одной такой сделки мы отказались именно по этой причине.
Потому что новый собственник не обнуляет старую историю.
Если предыдущий владелец уже был в предбанкротном состоянии, а квартира ушла родственнику без реального расчета, такую сделку потом могут начать оспаривать.
И уже следующий покупатель будет объяснять:
"Я не знал".
"Я добросовестный".
"Я все проверял".
А суд спросит:
"А что именно вы проверяли?"
Только текущего собственника?
Вот поэтому сейчас свежий ДКП для меня не плюс.
Иногда наоборот.
Это повод копать в два раза глубже.

Первое, на что смотрим - как проходил расчет по предыдущей сделке.
Если написано "наличными" - сразу вопросы.
Где деньги?
Кто их передавал?
Откуда они взялись?
Есть ли доказательства?
Если расчет был безналичный - тоже подтверждаем его документами.
И обязательно проверяем предыдущего собственника.
Не только текущего.
Предыдущего.
Его долги.
Суды.
Исполнительные производства.
Кредиты.
Предпринимательскую деятельность.
Финансовое состояние.
И в нужных случаях - супруга тоже.

Потому что сейчас нам с вами, похоже, придется разгребать последствия всей этой истории еще несколько лет.
И я думаю, таких квартир на рынке будет становиться только больше.

Мой вывод простой.
Если квартира была куплена совсем недавно и уже снова продается - не воспринимайте это как обычную историю.
Смотрите назад.
Проверяйте расчет.
Проверяйте предыдущего собственника.
Проверяйте его супруга.
И не успокаивайтесь только потому, что текущий продавец "чистый".
Иногда его для этого и поставили между вами и настоящей проблемой.
Если сомневаетесь в квартире или видите свежий переход права - приходите на консультацию.
Разберем историю, расчеты, собственников и риски до того, как вы внесете деньги.

Телефон: +79032334201

Новостройки уже падают на треть. А с 1 октября им еще сильнее перекрывают семейную ипотеку
Росреестр выкатил статистику за август.
И если смотреть только месяц к месяцу, можно сказать:
"Ну август. Отпуска. Дачи. Последний месяц лета".
Да, август действительно слабый месяц.
Но проблема вообще не в августе.
Проблема в том, что если взять январь-август, сезонностью это уже не объяснишь.
По всем ДДУ в Москве:
2025 год - 74 096
2026 год - 51 117
Минус 31%.
По жилым новостройкам еще жестче:
50 812 → 33 347
Минус 34,4%.
То есть рынок жилых новостроек в Москве за 8 месяцев просел примерно на треть.
Теперь ипотека.
За январь-август:
78 026 → 62 415
Минус 20%.
А ипотечных ДДУ на первичке:
32 063 → 21 362
Минус 33,4%.
То есть первичка уже лежит очень тяжело.
И ипотека ее не вытягивает.
А теперь самое веселое.
С 1 октября меняются условия семейной ипотеки.
Для Москвы и области:
1 ребенок - 12%
2 ребенка - 10%
3 ребенка - 8%
4 ребенка - 6%
5 и больше - 4%
То есть для семьи с одним ребенком ставка фактически удваивается:
6% → 12%.
И это не просто цифра.
Берем кредит 12 млн рублей на 15 лет.
При 6% ежемесячный платеж - около 101 тыс. рублей.
При 12% - уже около 144 тыс. рублей.
Разница - примерно 43 тыс. рублей каждый месяц.
Больше 500 тыс. рублей в год дополнительной нагрузки на семью.
И вот теперь главный вопрос:
если рынок жилых новостроек уже просел на 34% при старой семейной ипотеке, что будет со спросом, когда огромной части семей придется находить еще по 40+ тысяч рублей каждый месяц?
Вот это уже реально очень серьезно.
И знаете, что особенно интересно?
Вторичка на этом фоне выглядит намного устойчивее.
В августе:
2025 год - 10 645 сделок
2026 год - 10 916
Плюс примерно 2,6% год к году.
А за январь-август вторичка вообще выросла примерно на 4%.
То есть недвижимость покупать не перестали.
Покупатель есть.
Деньги есть.
Но первичка чувствует себя сильно хуже.
И теперь вопрос:
куда пойдет человек, которому семейную ипотеку вместо 6% дают под 10-12%?
В дорогую новостройку, которую еще ждать несколько лет?
Или он снова начнет смотреть готовую вторичку, где можно увидеть объект, поторговаться и заехать завтра?
Вот поэтому я думаю, что с 1 октября у рынка новостроек начинается очень неприятная история.
Не потому что "все завтра рухнет".
А потому что главный костыль первички становится намного слабее.
Пять лет застройщики продавали не квадратные метры.
Они продавали ежемесячный платеж.
"Вот вам 6%".
"Вот вам субсидированная ставка".
"Вот вам рассрочка".
"Вот вам красивый платеж".
А цена самой квартиры уходила на второй план.
И в итоге новостройки во многих проектах стали стоить на 20-30% дороже готовой вторички.
Хотя раньше логика была обратная.
Ты покупал на котловане дешевле.
Брал на себя риск строительства.
Ждал 2-3 года.
И за это получал дисконт.
А потом рынок перекосило.
Дешевые государственные деньги позволили застройщикам поднимать цену и продолжать продавать платеж.
Теперь эта машинка начинает ломаться.
И застройщикам придется снова конкурировать:
ценой;
локацией;
качеством;
планировкой;
сроками;
реальной скидкой;
экономикой для покупателя.
Потому что когда волшебного платежа больше нет, человек наконец начинает спрашивать:
"А квартира-то вообще стоит этих денег?"
И вот этого рынку давно не хватало.
Мой вывод простой.
Если при 6% жилые ДДУ уже просели на 34%, то новые условия семейной ипотеки могут ударить по первичке еще сильнее.
А вторичка на этом фоне может получить дополнительный спрос.
Особенно хорошие квартиры:
с ремонтом;
с нормальными документами;
по адекватной цене.
Так что осень будет очень интересной.
Потому что рынок новостроек уже пришел в октябрь ослабленным.
А теперь ему еще и меняют главный источник дешевых денег.

Семейную ипотеку в привычном виде закончились. И, возможно, рынку это было нужно

Вчера Минфин утвердил новые условия семейной ипотеки.
Для Москвы и области с 1 октября:
1 ребенок - 12%;
2 ребенка - 10%;
3 ребенка - 8%;
4 ребенка - 6%;
5 и больше - 4%.

То есть эпоха:
"У меня один ребенок, дайте 6%"
заканчивается.
И я сейчас скажу непопулярную вещь:
я этому рад.
Не потому что хочу, чтобы людям стало тяжелее покупать жилье.
А потому что рынок новостроек последние годы жил в кривой экономике.
Застройщики продавали не квадратные метры.
Они продавали ежемесячный платеж.
"Вот вам 6%".
"Вот вам субсидированная ставка".
"Вот вам рассрочка".
"Вот вам платеж как аренда".
А цена самой квартиры уже стала вторичной.

И в итоге мы пришли к абсурду:
строящееся жилье во многих проектах стало стоить на 20-30% дороже готовой вторички.
Хотя раньше логика была обратная.

Ты покупал на котловане дешевле.
Брал риск стройки.
Ждал 2-3 года.
И за это получал дисконт и рост цены.
Вот это была инвестиционная модель.
А потом рынок перекосило.
Дешевые государственные деньги позволили застройщикам поднимать цену и продолжать продавать платеж.
Инвестиционная привлекательность первички сильно просела.

И результат уже виден.
За январь-август 2026 года число жилых ДДУ в Москве просело примерно на 34% год к году.

В августе падение было еще жестче - около 44%.

То есть рынок уже сам показывает:
машинка перестала работать.
И теперь государство, по сути, говорит:
"Хватит".
Хотите льготу?
Она остается.
Но становится более адресной.
Чем больше детей - тем ниже ставка.
А семья с одним ребенком в Москве получает уже не 6%, а 12%.
Это совсем другая математика.
Да, застройщикам будет больно.
Продажи могут просесть еще сильнее.
Кто-то начнет резать расходы.
Кто-то пойдет к банкам.
Кто-то не выдержит.
Но бесконечно субсидировать модель, в которой строящееся жилье дороже готового, невозможно.
Это как с гангреной.
Лучше вовремя остановить процесс, чем потом спасать уже весь рынок.
И вот тут, на мой взгляд, начинается самое интересное.

Теперь застройщикам придется снова конкурировать:
ценой;
локацией;
планировкой;
качеством;
сроками;
реальной скидкой;
экономикой для инвестора.
Потому что когда волшебного платежа больше нет, покупатель наконец начинает спрашивать:
"А квартира-то вообще стоит этих денег?"

Вот этого рынку очень давно не хватало.

Мой вывод простой.
Рынку первички сейчас будет больно.
Возможно, очень больно.
Но это не значит, что решение плохое.
Пять лет застройщики жили на дешевых государственных деньгах.
Теперь придется снова учиться продавать квартиру.
Не ставку.
Не субсидию.
Не красивый ежемесячный платеж.
А квартиру.

Чтобы купить эту квартиру, покупатель должен доказать, что у него есть деньги. А продавец свою историю доказать не может

Вот вам новая фишка рынка.
Выбрали квартиру в Москве.
Хотим внести аванс.
Нам говорят:
"Покупатель должен лично приехать".
"Привезти оригинал паспорта".
"Если в браке - свидетельство о браке".
И самое прекрасное:
"Покажите выписку со счета, чтобы мы увидели, что у вас вообще есть деньги".
И только после этого готовы обсуждать задаток.

Я сначала даже засмеялся.
Думаю:
ничего себе уровень безопасности.
Ладно.
Раз вы так тщательно проверяете покупателя, давайте теперь посмотрим квартиру.
И тут начинается самое интересное.
Текущая собственница получила квартиру не с нуля.
До этого была другая квартира.
Потом переселение.
В новой квартире мать и дочь получили по 1/2 доле.
Потом мать свою долю подарила дочери.
Теперь дочь продает всю квартиру.
На поверхности все красиво.
Один собственник.
Дарение.
Право зарегистрировано.
Но у нас возникает главный вопрос:
а на каком основании семье принадлежала старая квартира до переселения?
Потому что новая квартира не появляется из воздуха.

Если старая квартира когда-то приобреталась по возмездной сделке в браке, там могла возникнуть супружеская доля.
И замена одной квартиры на другую сама по себе эту историю не стирает.
Начинаем поднимать документы.
И выясняется, что в старой цепочке была купля-продажа.
Был супруг.
А подтверждения, что его права были нормально закрыты, у продавца нет.
Подтверждения согласия нет.
Связи с ним сейчас нет.
Получить от него документы, насколько мы поняли, тоже не получается.
Мать уже умерла.
И вот теперь смотрите на абсурд.

С нас требуют:
паспорт;
свидетельство о браке;
выписку со счета;
подтверждение наличия денег.
То есть покупатель должен доказать вообще все.
А мы спрашиваем:
"Ребята, а супружеская история продавца у вас закрыта?"
И тут уже начинается:
"Ну там все нормально".
Нет.
Так не работает.
Я вообще за проверки.
Хотите проверить покупателя - пожалуйста.
Хотите видеть деньги - пожалуйста.
Но тогда будьте готовы так же подробно показать историю своей квартиры.
Не только последний договор.
А всю цепочку.

Потому что покупателю важнее не то, сколько у него денег на счете.
Ему важно другое:
не купит ли он квартиру, где через несколько лет всплывет чужая супружеская доля.
Мой вывод простой.
Проверка должна работать в обе стороны.
Если вы требуете от покупателя выписку со счета, будьте готовы сами показать, откуда взялось право на квартиру и какие риски остались в прошлом.
Потому что выписка со счета покупателя кривую историю продавца не вылечит.

Консультация +79032334201

Продавец показал рейтинг 800. А остальные кредитные истории показывать отказался

Вот вам реальная история из сделки.
Внесли аванс.
Начинаем проверять продавца.
Просим стандартный пакет:
сведения из ЦККИ;
список всех бюро, где хранится кредитная история;
кредитные истории из каждого бюро.
Продавец присылает одну.
Рейтинг около 800.
Красиво.
Спрашиваем:
"А остальные?"
И тут начинается:
"Это персональные данные".
"Я ничего больше предоставлять не буду".
"Вам и этого достаточно".
Серьезно?
Одно бюро показать можно.
А остальные вдруг стали "персональными данными"?

Начинаем копать.
И выясняется, что картина там совсем другая.
Есть серьезные долги.
Есть просрочки.
Общая сумма уже подходит примерно к 1 млн рублей.
То есть человек не просто "забыл прислать еще пару файлов".
Он выбрал самый красивый отчет и показал именно его.
Чтобы мы увидели рейтинг 800 и успокоились.

Вот это уже интересный момент.
Потому что для покупателя долги продавца - это не его "личная жизнь".
Это потенциальный риск сделки.
Сегодня человек продает вам квартиру.
Завтра идет в банкротство.
А дальше финансовый управляющий начинает смотреть:
что продавал;
кому;
по какой цене;
куда ушли деньги;
не выводил ли имущество.
И покупатель потом будет объяснять в суде:
"Я все проверил".
А суд спросит:
"А что именно?"
И ответ:
"Он мне одну кредитную историю показал"
звучит не очень убедительно.
Самое смешное, что получить эти документы вообще несложно.
ЦККИ.
Госуслуги.
Несколько запросов.
Все.
Поэтому когда человек сначала показывает один отчет, а потом резко переобувается:
"Больше ничего не дам",
у меня один вопрос:
что вы не хотите, чтобы мы увидели?

У нас поэтому в авансовом соглашении отдельно прописывается:
продавец предоставляет сведения из ЦККИ и кредитные истории из всех бюро, где они хранятся.
Не одну удобную.
Не первые две страницы из 124.
А всю картину.
И если человек после этого говорит:
"Я не буду",
ну что тут делать?
Ничего.
Для меня это уже красный флаг.
Не потому что отказ автоматически означает банкротство.
А потому что нормальный продавец, которому нечего скрывать, обычно закрывает вопрос документами.
А если начинается игра:
"это покажу";
"это не покажу";
"это вам не надо";
"это личное",
значит, надо либо копать еще глубже, либо выходить из сделки.
Одна красивая кредитная история - это не проверка.
Это просто красиво выбранный кусок пазла.

Консультация +79032334201

Муж сказал: "Квартира моя. Ты здесь никто". А жена вложила в нее почти все деньги

На консультацию пришла женщина.
Сейчас живет с детьми у родственницы.
Почему?
Потому что муж остался один в квартире и говорит одну фразу:
"Квартира моя. Я собственник. А ты здесь никто".

Начинаем разбираться.
Квартиру они покупали около 10 лет назад.
Стоила она тогда примерно 7 млн рублей.
До покупки женщина вместе с сестрой продала мамину квартиру.
Деньги поделили.
Ее часть - около 5 млн рублей.
Эти деньги пошли в новую квартиру.
Остальное добрали ипотекой.
Ипотеку на нее оформить не могли.
Она была в декрете.
Не работала.
Поэтому все оформили на мужа.
Потом еще использовали около 500 тысяч рублей маткапитала.
Брачный договор не сделали.
Ничего отдельно не зафиксировали.
Потому что тогда логика была простая:
"Мы же семья".
Проходит 10 лет.
Они расходятся.
Она уходит с детьми.
Он остается один в квартире.
И говорит:
"Я собственник. Квартира моя".
Она ему:
"Но я внесла 5 млн".
Он:
"Мне все равно".
Она:
"Там маткапитал".
Он:
"Мне все равно".
Она показывает документы.
Переводы.
Старые квитанции.
Он их просто не слышит.
И вот тут вся семейная история заканчивается.
Дальше начинается суд.

Причем доказательства у нее есть.
Сохранились документы по продаже маминой квартиры.
Есть переводы от сестры.
Есть подтверждение поступления денег.
Есть история ипотеки.
Есть документы по маткапиталу.
То есть картину можно восстановить.
Но теперь доказывать все это придется не мужу.
А суду.
А суд - это не завтра.
Это месяцы.
Иногда год.
Иногда больше.
И все это время женщине с детьми надо где-то жить.
Снимать квартиру.
Платить за нее.
И параллельно судиться за жилье, в которое она сама внесла миллионы.

Вот в чем настоящая проблема.
Люди думают:
"Ну мы же семья".
"Какие договоры?"
"Какие расписки?"
"Какой брачный договор?"
"Мы же не чужие".
А потом через 10 лет один говорит:
"Это мое".
И начинается:
кто дал деньги;
чьи они были;
на что пошли;
что было личным;
что совместным;
что с ипотекой;
что с маткапиталом;
какие права у детей.

Поэтому мой вывод здесь очень простой.
Если вам родственники дают крупную сумму на квартиру - оформляйте это документально.
Дарение.
Займ.
Перевод с понятным назначением.
Соглашение.
Если квартира оформляется только на одного супруга - подумайте о брачном договоре.
Не потому что вы не доверяете друг другу.
А потому что через 10 лет вы можете вообще быть другими людьми.
И тогда вас спасет не фраза:
"Но ты же знаешь, что это были мои деньги".
А бумага, на которой это зафиксировано.
Семья семьей. А большие деньги и недвижимость лучше оформлять так, будто однажды вам придется это доказывать в суде.

Консультация +79032334201

У "Самолета" уже не просто проблемы. Крупнейший кредитор обсуждает, как глубже зайти в его проекты

Последние месяцы вокруг "Самолета" новости идут одна веселее другой.
Суды с подрядчиками.
Падение продаж.
Убытки.
Рост долговой нагрузки.
А теперь история уже совсем другого масштаба.
По данным СМИ, акционеры "Самолета" ведут переговоры с кредиторами.
Один из обсуждаемых вариантов - Сбер получает более глубокий контроль над частью проектов, которые сам финансирует.
Вплоть до участия в отдельных компаниях-застройщиках и контроля денежных потоков.
Сразу важно:
это пока переговоры.
Не состоявшаяся сделка.
Не "Сбер уже забрал Самолет".
Но сам факт, что такой вариант вообще обсуждается, очень показательный.

Теперь цифры.
У группы около 1 трлн рублей обязательств.
Перед Сбером - порядка 274 млрд рублей.
А первое полугодие 2026 года "Самолет" закончил с 22,3 млрд рублей чистого убытка.

Вот это уже не:
"Что-то квартал не задался".
Это очень тяжелая финансовая конструкция.
И рынок это тоже видит.
Акции серьезно просели.
Облигации после новостей о возможной реструктуризации тоже нервно отреагировали.
Но самое интересное здесь другое.

Многие сейчас напишут:
"Все, значит Самолет банкрот".
Я бы так не говорил.
Наоборот.
Если крупнейший кредитор действительно начинает глубже контролировать проекты, это может быть попыткой не допустить худшего сценария.
Сберу не нужны недостроенные дома.
Ему нужны достроенные объекты.
Переданные квартиры.
Раскрытые эскроу.
Возвращенные кредиты.
Поэтому логика может быть очень простой:
Сбер усиливает контроль;
стройки продолжаются;
квартиры передают;
банк возвращает деньги.

Для покупателей конкретных ЖК это потенциально даже лучше, чем сценарий, где девелопер остается один на один со своими проблемами.
Но для всего рынка новостроек это очень громкий сигнал.
Один из крупнейших девелоперов страны дошел до ситуации, когда крупнейший кредитор обсуждает более глубокое участие в его бизнесе.
И вот после этого мне особенно смешно слышать:
"Да что проверять застройщика? Это же крупная компания".
Ребята.
Мы это уже проходили.
СУ-155 тоже когда-то была огромной.
И много кто до последнего говорил:
"Ну такая компания точно никуда не денется".
Размер компании - не страховка.
Красивый офис продаж - не страховка.
Известный бренд - не страховка.
Поэтому мой вывод простой.
Не надо сейчас хоронить "Самолет".
И не надо бегать расторгать договоры только потому, что вышла новость.

Но покупать новостройку только по аргументу:
"Это же крупный застройщик",
в 2026 году уже просто наивно.
Смотрите не логотип.
Смотрите конкретный проект.
Кто его финансирует.
Что со стройкой.
Что с продажами.
Что с эскроу.
Что со сроками.
И что происходит с самим девелопером.
Потому что отдел продаж может улыбаться вам ровно в тот момент, когда этажом выше уже обсуждают совсем другие условия спасения бизнеса.

Консультация +79032334201

10 лет я снимал контент и почти не понимал, как он приносит деньги

28 сентября выступаю на Кейсориуме Ассоциации ГРМ.
Тема:

"Клиенты из контента: как превратить экспертность в поток сделок"

И это будет не про:
"Снимайте Reels".
"Набирайте подписчиков".
"Делайте красивые обложки".
Меня интересует другое.
Сколько денег принес конкретный ролик?
Потому что миллион просмотров может почти ничего не дать.
А один небольшой экспертный ролик может годами приводить клиентов и приносить миллионы.
Вот это я и буду разбирать.
На своих цифрах.
На своих ошибках.
На своих удачных и неудачных роликах.
Расскажу:
как я 10 лет снимал почти без системы;
почему профессиональная команда еще не решает проблему;
как мы начали считать не просмотры, а лиды, договоры, сделки и выручку;
почему клиент с контента совсем другой, чем лид с площадки;
откуда брать темы, если кажется, что уже все снято;
и как обычному риелтору построить работающую систему без огромной студии и бюджета.
Моя главная мысль простая:
вам не обязательно становиться блогером.
Но если вы каждый день работаете с клиентами, сделками, торгами, мошенниками, ипотекой, наследством и судами - у вас уже есть контент.
Нужно только научиться превращать его в клиентов и деньги.
Если вы риелтор, руководитель агентства или работаете с недвижимостью - приходите.

28 сентября
14:00-15:00
Москва, ул. Спартаковская, д. 5
Кейсориум Ассоциации ГРМ.
Регистрация:
https://grmos.ru/events/166
Канал Ассоциации ГРМ:
https://t.me/canalgrm

И вот что скажу напоследок.
Если вы до сих пор выкладываете посты и ролики, но не можете ответить на три вопроса:
сколько это принесло лидов?
сколько договоров?
сколько денег в кассе?
значит, у вас пока не контент-система.
У вас просто публикации.
И именно это я буду разбирать на выступлении.
Без теории.
Без "личного бренда ради личного бренда".
Без красивых слов.
Только то, что реально работает в бизнесе.
Если вы хотите, чтобы контент перестал быть хобби и начал приносить сделки - вам точно надо быть в зале.
Мест немного.
Регистрируйтесь сейчас.
Потом может быть уже поздно.

Детские доли в Москве на счет почти никогда не разрешают

Вот вам еще одна больная тема по маткапиталу.
Люди купили квартиру.
Использовали материнский капитал.
Выделили детям маленькие доли.
Иногда доля ребенка стоит условные 300-400 тысяч рублей.

И потом родители думают:
"Ну продадим квартиру, а деньги за детские доли положим детям на счет до 18 лет".
Логично?
Вроде да.
По закону такая схема в принципе возможна.
Но дальше начинается реальная жизнь.
Закон один на всю Россию.
А опека работает как дышло.
Куда повернули, туда и вышло.
Мы работаем по всей стране и видим разные решения.
В некоторых регионах опека иногда разрешает положить деньги от продажи детской доли на счет несовершеннолетнего.
Не часто.
Но бывает.
А теперь Москва.

В Москве такая схема почти не работает.
Вы заранее приходите и спрашиваете:
"Можно ли продать квартиру, а деньги за детские доли положить детям на счета?"
Вам не скажут прямо:
"Нет".
Скорее всего, скажут:
"Подавайте заявление, будем рассматривать".
Вы собираете документы.
Пишете заявление.
Ждете.
А потом получаете отказ.

Позиция простая:
дети потеряли недвижимость - значит, должны получить недвижимость.
Не деньги на счет.
Не обещание.
Не "потом купим".
А доли в другом объекте.
И тут у родителей начинается шок.
"Но доля же маленькая".
"Там всего 300 тысяч".
"Мы же улучшаем условия".
"Деньги будут лежать на счете ребенка".
"Закон же вроде позволяет".
Да, позволяет.
Но это не значит, что московская опека вам это согласует.

На практике в Москве чаще говорят:
выделяйте детям недвижимость.
И просто подарить доли у бабушки, дедушки или другого родственника тоже обычно не спасает.
Опека смотрит не на красивую схему.
А на реальное обеспечение прав детей.
Мы уже много раз через это проходили.
Клиенты говорят:
"Давайте попробуем".
Пробуем.
Получаем отказ.
Еще раз пробуем.
Снова отказ.

За последний год я не помню нормального московского решения, где обычной семье просто разрешили продать детские доли и положить деньги на счета до 18 лет.
Исключения бывают.
Например, когда семья реально живет за границей.
Дети там учатся.
Есть документы.
Есть аренда жилья.
Есть понятная жизнь вне России.
Тогда иногда можно обсуждать деньги на счет.

Но обычная история:
живем в Москве;
продаем квартиру;
детям доли на счет;
потом как-нибудь купим -
почти всегда заканчивается отказом.
И вот почему это важно.
Маткапитал вложить легко.
Доли детям выделить легко.
А потом продать такую квартиру бывает очень сложно.
Потому что вы уже не просто собственники.
Вы родители детей-собственников.
И если вы надеетесь:
"Да ладно, доля маленькая, разрешат на счет",
можете очень сильно ошибиться.

Мой вывод простой.
Если используете маткапитал в недвижимости, заранее думайте, как потом будете продавать эту квартиру.
Если детям выделены доли, почти всегда придется давать им недвижимость взамен.
В Москве вариант "положим деньги на счет" для обычной ситуации почти не работает.
Не стройте сделку на надежде:
"Авось опека разрешит".
Не разрешит - и вся цепочка развалится.
Квартира с детскими долями, маткапиталом или продажа через опеку?
Приходите на консультацию.
Разберем вашу ситуацию и скажем, какая схема реально может пройти.

Телефон: +79032334201

Клиент выбрал квартиру. А потом выяснилось, что продавцы уже год как разведены, но сами об этом не знали

На консультации разбирали квартиру для покупки.
На первый взгляд все нормально.
Право зарегистрировано.
Документы есть.
В истории - нотариальное дарение.
Казалось бы:
"Ну нотариус же оформлял, значит все проверил".
Но начинаем копать.
И там прекрасное.
Муж и жена когда-то купили квартиру за наличные.
Квартира была в общей совместной собственности.
Детей нет.
Потом поругались.
Жена на эмоциях подала иск на развод.
И сразу написала:
"Прошу рассмотреть дело без моего участия".
Психанула.
Подала.
И забыла.

Потом они помирились.
Продолжили жить вместе.
Считали себя мужем и женой.
В ЗАГС не ходили.
Свидетельство о разводе не получали.
Штампы не меняли.
В голове логика простая:
"Раз мы помирились, значит мы в браке".
Но был нюанс.
Жили они не по прописке.
Уведомления из суда нормально не получили.
Сроки пропустили.
А суд решение о разводе принял.

Решение вступило в законную силу.

То есть юридически их уже развели.
А они продолжали жить так, будто ничего не произошло.
И вот через год после решения суда они идут к нотариусу.
Нотариус сначала выделяет доли из общей совместной собственности.

Потом муж дарит жене свою 1/2 долю.
Дарение нотариальное.
И в договоре они проходят как супруги.
Потому что сами так думали.
И нотариус это пропускает.
Вот тут и начинается абсурд.
В жизни - помирились.
В голове - муж и жена.
А юридически - бывшие супруги уже год.

Для покупателя это не мелочь.
Это вопрос к основанию права.
Потому что в договоре дарения написано одно.
А юридическая реальность на дату сделки была другой.
Даритель потом теоретически может сказать:
"Я думал, что дарю долю супруге. А оказалось, что мы уже были разведены. Если бы знал, не подписывал бы".
Сработает или нет - отдельный вопрос.

Но покупателю зачем заходить в такую историю вслепую?
И есть еще налоговый момент.
Дарение между супругами НДФЛ не облагается.
А бывшие супруги - уже не супруги.
Если на дату дарения они были разведены, у одаряемой может возникнуть доход.
Декларация.
НДФЛ.
Вопросы к стоимости подаренной доли.
То есть люди думали:
"Мы просто внутри семьи переоформили квартиру".
А по факту могли оформить дарение между бывшими супругами.
Да еще и с неверной формулировкой в нотариальном договоре.
И самое интересное - все это было у нотариуса.
Нотариус выделил долю.
Нотариус удостоверил дарение.
Но главный вопрос, похоже, не проверил:
а вы точно супруги на дату сделки?
Вот вам и "нотариус все проверил".
Нет.
Не все.

Мой вывод простой.
В недвижимости важно не то, как люди себя ощущают.
Важно, кем они юридически были на дату сделки.
Если был суд по разводу - сначала поднимаем решение.
Смотрим дату вступления в силу.
Проверяем ЗАГС.
И только потом оцениваем дарение, выдел долей и продажу.

Похожая ситуация с разводом, долями, дарением или квартирой?
Приходите на консультацию.
Разберем документы и скажем, как оформить правильно.

Телефон: +79032334201

Квартиру оценили в 5 млн. А через 6 дней за ней уже стояла очередь
Вот вам реальная история с рынка.
Продаем квартиру в Мытищах.
Клиент спрашивает:
"Сколько она реально стоит?"
Смотрим аналоги.
Понимаем, что нормальная рыночная цена примерно 5,5 млн рублей.
Но клиенту срочно нужны деньги.
Говорит:
"Мне бы быстро продать. За неделю. За 5 млн заберут?"
Говорим:
"Да, скорее всего, заберут".
Решаем стартовать аккуратно.
В итоге выставляем не за 5 млн, а за 5,2 млн рублей.
И что происходит?
За 5 дней на просмотр записывается около 15 человек.
Доходит 13 человек.
Тринадцать человек на одну квартиру.
В Мытищах.
Не в центре Москвы.
Не с видом на Кремль.
Просто недорогая квартира в рынке.
Первые люди заходят почти с порога:
"Даем 5,3 млн".
Следующим уже говорим:
"Смотрите, 5,3 уже предложили".
Дальше начинается мини-аукцион прямо на показе.
В итоге доходим до 5,5 млн рублей.
То есть цена, которую сначала казалось можно получить только спокойно, за нормальный срок, набралась за несколько дней.
И тут самое интересное.
Мы уже выходим после просмотра.
Нас догоняет человек:
"Мы готовы за 5,5 млн. Наличными. Выйдем на сделку послезавтра".
И сразу переводит 100 000 рублей.
Прямо на месте.
Расписку написали буквально на коленке.
Потому что человек понимает:
если сейчас не зафиксирует, квартиру заберет кто-то другой.
А квартира, между прочим, была в ипотеке.
Надо закрывать кредит.
Снимать обременение.
Потом уже идти на регистрацию.
Но покупателей это почти не пугает.
Логика такая:
"Вот деньги. Закрывайте ипотеку. Снимаем обременение. Идем на сделку".
И вот тут я понимаю, что классическая оценка сейчас работает очень криво.
Раньше смотришь аналоги.
Смотришь метраж.
Дом.
Этаж.
Состояние.
Срок экспозиции.
И примерно понимаешь цену.
А сейчас в дешевом сегменте решает не только это.
Сейчас цену определяет количество покупателей со свободными деньгами в конкретном районе.
Сколько людей прямо сейчас бегает с наличными.
Сколько боятся, что завтра такой квартиры уже не будет.
Вот это и есть реальная цена рынка.
Не просто "сколько стоит квадрат".
Все дешевое и более-менее нормальное просто сметают.
За квартирами по нижней цене стоит очередь.
У многих покупателей наличные.
Без кредита.
Без одобрения банка.
Без долгих согласований.
Просто деньги на руках.
И самое страшное - на таком рынке у людей отключается проверка.
Они боятся не купить сильнее, чем боятся купить проблему.
"Берем".
"Только не отдавайте другим".
"Сейчас переведу".
"Документы потом".
"Главное зафиксировать".
А потом уже могут всплыть:
ипотека;
обременение;
свежий переход права;
наследство;
маткапитал;
супружеская доля;
банкротство;
долги;
проблемный продавец.
Но на горячем рынке человек часто думает не об этом.
Он думает:
"Если я сейчас начну задавать вопросы, квартиру заберет следующий".
И в этом главный риск.
Рынок стал быстрым.
Но документы от этого безопаснее не стали.
Если за квартирой очередь из 13 человек, это не значит, что квартира чистая.
Это значит только одно:
она дешевая или выглядит дешевой.
А почему она такая дешевая - это уже надо проверять.
Мой вывод простой.
Сейчас оценивать квартиру только по аналогам уже мало.
Надо понимать живой спрос.
Сколько покупателей в районе.
Сколько у них денег.
Сколько готовы купить без ипотеки.
Сколько готовы перебить цену.
И сколько нормальных квартир вообще осталось в продаже.
Если вы продаете недорогую квартиру - сейчас может быть очень хороший момент.
Спрос есть.
Люди приходят.
Деньги есть.
Если вы покупаете - не отключайте голову.
Да, надо действовать быстро.
Но быстро не значит вслепую.
Проверка должна быть не медленной.
А заранее подготовленной.
Потому что плохие документы не становятся хорошими только потому, что за квартирой стоит очередь.
А теперь хочу спросить у вас.
У вас в регионе так же?
Москва и область - понятно, тут по дешевым квартирам сейчас реально очередь.
А что в других городах?
Тоже люди с наличными сметают все, что дешевле рынка?
Или это пока только Москва и Подмосковье так разогнались?
Поделитесь в комментариях.

Я думал, что еду на край земли. А приехал туда, где квартиры стоят как в Подмосковье
Я много где был.
За границей.
На Камчатке.
По России.
Но в этот раз меня реально пробило.
Я поехал на Сахалин, а потом еще дальше - на Итуруп.
Курильские острова.
И понял одну вещь:
Россию я вообще не знаю.
Южно-Сахалинск удивил сразу.
Город активно строится.
Новые дома.
Краны.
Жилые комплексы.
И я понимаю почему.
Есть деньги.
Есть движение.
Есть льготная ипотека под 2%.
Регион реально делает рывок.
Но потом мы полетели на Итуруп.
И вот там у меня просто разорвало голову.
Тихий океан.
Охотское море.
Вулканы.
Черный песок.
Белые скалы.
Горячие источники.
Погода меняется за 15 минут.
Но больше всего меня удивила не природа.
А недвижимость и люди.
На острове, по сути, есть одна большая компания, которая очень много там построила.
Отель.
Инфраструктуру.
Туристические объекты.
У подножья вулкана стоит настоящий luxury-отель.
И ты стоишь и думаешь:
"Как это вообще здесь появилось?"
Потому что вокруг не Москва.
Не Сочи.
Не Дубай.
А остров, куда еще попробуй долети.
Билет из Южно-Сахалинска дорогой.
Места разобраны.
Середина сентября, конец сезона, а билеты все равно хрен купишь.
Туристов много.
Едут за природой, рыбалкой, вулканами и ощущением края земли.
А рядом с этим - обычная жизнь местных.
Бензин - около 160 рублей за литр.
Электричество - на генераторах.
Продукты - местами плюс 50% к привычной цене.
Черри могут стоить так, что в Москве вы бы молча положили их обратно.
Ozon и Wildberries в привычном московском смысле нет.
Доставка не за два дня, как мы привыкли.
А отдельная история.
Нормальный ресторан почти один.
Нормальный отель тоже почти один.
Все как будто по одному.
И при этом люди там живут.
Работают.
Продают квартиры.
Покупают квартиры.
Сдают жилье туристам.
Кто-то приезжает на сезон.
Кто-то живет постоянно.
Раньше во многом жили рыбой.
Сейчас рыбы меньше, и остров все больше держится на туризме.
Четыре месяца люди работают почти без выходных.
Экскурсии.
Рыбалка.
Трансферы.
Гостиницы.
Домики.
Квартиры.
А теперь самое интересное.
Ты ожидаешь:
"Ну это же остров, край земли. Наверное, жилье должно стоить копейки".
Нет, ребята.
Квартира на Итурупе может стоить как квартира в Московской области.
У меня от этого реально поехала крыша.
В Москве цену объяснить легко:
метро, работа, школы, медицина, доставка, инфраструктура.
А там?
Остров.
Самолет.
Генераторы.
Бензин по 160.
Сложная логистика.
Короткий сезон.
И все равно недвижимость стоит серьезных денег.
Почему?
Потому что место уникальное.
Туризм растет.
Жилья мало.
Хорошие объекты ограничены.
А люди не особо хотят уезжать.
Вот это меня больше всего зацепило.
Да, сложно.
Да, дорого.
Да, зимой тяжело.
Но многие говорят:
"Мы отсюда никуда не хотим".
Кто-то продает квартиру только потому, что ребенок поступил учиться на материк.
Кто-то уезжает из-за здоровья.
Но просто так "свалить" хотят далеко не все.
Мы в Москве бесимся, если курьер опоздал на 20 минут.
А там доставка может идти неделями, цены выше, бензин дорогой, сезон короткий.
И люди все равно счастливы.
Потому что для них это не просто точка на карте.
Это дом.
Океан.
Вулкан.
Рыбалка.
Природа, которую невозможно купить в торговом центре.
Я снял отдельное большое видео про недвижимость на Итурупе.
Сколько стоят квартиры.
Сколько стоит студия.
Сколько стоит однушка.
Как люди там живут.
На чем зарабатывают.
Почему продают.
Почему остаются.
Скоро выйдет на YouTube.
А пока скажу так.
Недвижимость - это не только квадратные метры.
Это место, работа, логистика, туризм, сезон, природа и люди.
Итуруп невозможно объяснить московской логикой.
Я приехал посмотреть остров и цены на жилье.
А уехал с ощущением, что иногда счастье живет не там, где удобнее.
А там, где человек чувствует:
это мое место.