Как проверить арендатора перед покупкой ГАБ
Вы собираетесь купить готовый арендный бизнес. В презентации всё выглядит идеально: известная федеральная сеть, долгосрочный договор аренды, высокий МАП, приятная доходность.
Но прежде чем подписывать, стоит сделать паузу и посмотреть, что может пойти не так.
⚠️ Название сети в договоре ещё не значит, что арендный поток гарантирован
Бывает, что договор подписан, но ещё не вступил в силу. Бывает, что арендатор имеет право отказаться от помещения, если оно не подходит по его требованиям. Иногда ремонт затягивается, открытие переносится, а в итоге сеть вообще не начинает работать в этой точке.
И получается, что вы заплатили за помещение как за готовый арендный бизнес, а на руках остался обычный коммерческий объект без арендатора.
Что проверить перед сделкой:
1️⃣ Помещение действительно передано арендатору?
Попросите акт приёма-передачи и убедитесь, что фактическая передача состоялась.
2️⃣ Арендатор уже работает?
Если магазин, ресторан, клиника или другой объект уже открыт и принимает клиентов, это принципиально меняет картину. Перед вами действующий бизнес с реальной историей платежей, а это совсем другой уровень уверенности в сделке.
3️⃣ Аренда действительно платится?
Попросите подтверждение фактических платежей. Если собственник не может показать поступления за последние месяцы, это повод разобраться, откуда взялась заявленная доходность.
4️⃣ Что написано о досрочном расторжении?
Один из самых важных пунктов. У крупных сетей могут быть специальные условия выхода, включая право отказаться от помещения при определённых обстоятельствах.
5️⃣ Если объект ещё не открылся, что происходит на площадке?
Начался ли ремонт, согласован ли проект, завезено ли оборудование, есть ли персонал, когда планируется открытие. Чем больше реальных признаков запуска, тем меньше разрыв между обещанным и фактическим арендным потоком.
6️⃣ Кто арендатор по договору?
Проверяйте не только бренд, но и юрлицо. Известная сеть может работать через отдельное ООО, и важно понимать, с какой именно компанией вы заключаете договор и какие обязательства она на себя берёт.
Мы проходим через это на каждой сделке: поднимаем договор, смотрим историю платежей, разбираем условия выхода, оцениваем риски конкретного объекта. Как эта проверка выглядит на реальной сделке от первого звонка до подписания - отдельная история.
Есть мысль разобрать на канале один реальный ГАБ, который мы проверяли, и пройтись по нему прямо по этим пунктам. Пока не решил, выкладывать ли такое в открытый доступ. Поставьте 🔥, если разбор нужен.
💬 А у вас был случай, когда «федеральный бренд» в договоре оказывался пустышкой? Поделитесь в комментариях, что это было.
Вы собираетесь купить готовый арендный бизнес. В презентации всё выглядит идеально: известная федеральная сеть, долгосрочный договор аренды, высокий МАП, приятная доходность.
Но прежде чем подписывать, стоит сделать паузу и посмотреть, что может пойти не так.
⚠️ Название сети в договоре ещё не значит, что арендный поток гарантирован
Бывает, что договор подписан, но ещё не вступил в силу. Бывает, что арендатор имеет право отказаться от помещения, если оно не подходит по его требованиям. Иногда ремонт затягивается, открытие переносится, а в итоге сеть вообще не начинает работать в этой точке.
И получается, что вы заплатили за помещение как за готовый арендный бизнес, а на руках остался обычный коммерческий объект без арендатора.
Что проверить перед сделкой:
1️⃣ Помещение действительно передано арендатору?
Попросите акт приёма-передачи и убедитесь, что фактическая передача состоялась.
2️⃣ Арендатор уже работает?
Если магазин, ресторан, клиника или другой объект уже открыт и принимает клиентов, это принципиально меняет картину. Перед вами действующий бизнес с реальной историей платежей, а это совсем другой уровень уверенности в сделке.
3️⃣ Аренда действительно платится?
Попросите подтверждение фактических платежей. Если собственник не может показать поступления за последние месяцы, это повод разобраться, откуда взялась заявленная доходность.
4️⃣ Что написано о досрочном расторжении?
Один из самых важных пунктов. У крупных сетей могут быть специальные условия выхода, включая право отказаться от помещения при определённых обстоятельствах.
5️⃣ Если объект ещё не открылся, что происходит на площадке?
Начался ли ремонт, согласован ли проект, завезено ли оборудование, есть ли персонал, когда планируется открытие. Чем больше реальных признаков запуска, тем меньше разрыв между обещанным и фактическим арендным потоком.
6️⃣ Кто арендатор по договору?
Проверяйте не только бренд, но и юрлицо. Известная сеть может работать через отдельное ООО, и важно понимать, с какой именно компанией вы заключаете договор и какие обязательства она на себя берёт.
💡 Главное правило: инвестиционную ценность несёт подтверждённый денежный поток. Логотип на вывеске сам по себе ничего не гарантирует. Её создают действующий договор, реальная эксплуатация помещения, платёжная дисциплина арендатора и условия, на которых он может выйти из проекта.
Мы проходим через это на каждой сделке: поднимаем договор, смотрим историю платежей, разбираем условия выхода, оцениваем риски конкретного объекта. Как эта проверка выглядит на реальной сделке от первого звонка до подписания - отдельная история.
Есть мысль разобрать на канале один реальный ГАБ, который мы проверяли, и пройтись по нему прямо по этим пунктам. Пока не решил, выкладывать ли такое в открытый доступ. Поставьте 🔥, если разбор нужен.
💬 А у вас был случай, когда «федеральный бренд» в договоре оказывался пустышкой? Поделитесь в комментариях, что это было.