Коммерческая недвижимость Москвы

Растёт ли капитализация помещения, если арендатор сделал в нем ремонт?

Знакомая ситуация: Видите в ГАБ строку «ремонт от арендатора в 10млн₽ за свой счет» и мысленно прибавляете эти миллионы к цене объекта 🧾

Логика понятная: вы ничего не потратили, а актив стал дороже. Красивая идея для инвестора, который ничего не вложил сам.

Только вот в половине случаев эта строка в ГАБ ничего не стоит.

Дорогая кухня под конкретный ресторан, специфическая вентиляция, фирменный интерьер бренда - все это может оказаться бесполезным для следующего арендатора. Текущий бизнес вложился в ремонт под себя, а не под помещение. Договор закончился, арендатор съехал, и новый собственник остается с ремонтом, который надо демонтировать за свои деньги, чтобы сдать объект кому-то еще.

При этом ремонт стоимостью 10млн₽ сам по себе не прибавляет к цене помещения эти 10 млн. Смотреть нужно на то, вырос ли денежный поток от аренды и повысилась ли ликвидность после окончания текущего договора. Иногда ответ «да», и тогда ремонт правда работает на капитализацию. Иногда «нет», и красивая строка в ГАБ - просто красивая строка.

Получается, по одной цифре в ГАБ понять, у вас растущий актив или актив с чужим ремонтом внутри, нельзя.

Я, когда только начинал разбирать такие объекты, тоже сначала смотрел на сумму вложений арендатора и радовался 😅 Потом научился смотреть на другое: что именно сделано, под кого, и что останется ценным после ухода текущего арендатора.

А вы сталкивались с объектом, где «крутой ремонт» в итоге оказался бесполезным для следующего арендатора?
Расскажите в комментариях, что это было 👇

Магнит уже выбрал это помещение, вам остается выбрать, войти ли в сделку

Локация и трафик

1️⃣ МО, Пушкино, крупный ЖК на 15 000 жителей, 8 корпусов
2️⃣ Угловое помещение на первой линии, самое большое коммерческое в ЖК
3️⃣ Весь входной и выходной трафик квартала идет мимо фасада
4️⃣ Максимальная визуальная доступность для пешеходов и автомобилей

Помещение

1️⃣ Площадь 431,3 м², потолки 4,3 м, витринные окна
2️⃣ Электричество 86 кВт, возможность получения алкогольной лицензии
3️⃣ Ввод в эксплуатацию: I квартал 2027 года
4️⃣ Арендатор: федеральный супермаркет «Магнит»

Деньги

Цена 165 млн рублей (382 493 ₽/м²)
МАП: 6% от РТО, но не менее 1 559 530 ₽
ГАП: не менее 18 714 360 ₽
Окупаемость: менее 9 лет
Есть рассрочка до ввода в эксплуатацию 🔑

Схема дохода интереснее обычной фиксированной ставки: нижняя граница гарантирована, а при росте оборота супермаркета растет и ваш доход.
Покупательский поток здесь не создается рекламой, он формируется ежедневными потребностями 15 тысяч жителей ЖК, и формируется вокруг объекта сам.

Второй такой площади в этом ЖК нет: это самое крупное коммерческое помещение квартала, и спрос от сетей на него останется высоким даже при смене арендатора через несколько лет.

Объект один, и рассрочка действует только до ввода в эксплуатацию в начале 2027 года: чем раньше входите, тем дольше распределяете платеж.

Пишите в личные сообщения, пришлю полную презентацию с финмоделью и фото локации.

👉 мой личный аккаунт

ГАБ с готовым трафиком: два входа, два арендатора

Сегодня писал, что ГАБы с аптекой сейчас разбирают в первую очередь. Вот лот, где к аптеке добавился второй сильный арендатор, и оба работают на один и тот же сформированный поток людей.

Если вы уже два года думаете «надо бы диверсифицироваться», но дальше статей в интернете дело не идет, прочитайте этот разбор до конца.

Локация и трафик
📍 Жилой массив на 2500 жителей
📍 Здание стоит на въезде в ЖК
📍 Прямо у помещения пешеходный переход и автобусная остановка
📍 Весь поток от остановки идет через этот угол

Характеристики
📊 Площадь 164,2 м²
📊 Два отдельных входа, арендаторы работают независимо друг от друга

Арендаторы
🏪 Винлаб, договор на 10 лет
🏪 Аптека Здравсити, договор на 7 лет
Оба работают на объекте уже 2 года: это не новый бизнес, который может не прижиться, а проверенный спрос.

Финансы
Цена 64,9 млн рублей
Общий МАП 520 000 рублей,
ГАП 6.240.000 рублей.
Индексация прописана в договорах: 3% в год у Винлаба, 5% в год у аптеки.

Два арендатора на одном объекте снимают главный страх владельца ГАБа: что все завязано на один бизнес, и если он съедет, помещение простаивает. Здесь даже если один арендатор когда-то поменяется, локацию и трафик у объекта никто не отнимет, они уже сформированы.

Отдельные входы дают гибкость на будущее: можно перепродать с теми же арендаторами, можно поменять любой из форматов без остановки работы второго.

Пишите в лс ,
разберу этот лот подробнее и пришлю финмодель или соберу индивидуальную подборку, 3-5 объектов, подходящую под вашу цель и бюджет

Написать мне

Запросы на ГАБ с аптекой растут каждую неделю, а предложений на рынке становится все меньше 📉

Логика вроде понятная: раз объект висит на площадке полгода или год, значит с ним что-то не так, и спешить незачем, можно подождать вариант получше.

Но рынке встретил кейс, который эту логику ломает.

Был ГАБ с аптекой. В открытой рекламе на всех крупных площадках, его мог увидеть и купить любой желающий. Год в продаже. Два жирных минуса: низкий трафик локации и цена, явно завышенная для этого трафика.

На днях его купили 😳

Объект с такими минусами пролежал в открытом доступе год, и все равно нашелся покупатель, который довел сделку до конца за пару дней. Вот тут вся соль. Пока одни инвесторы сверяются, советуются и перепроверяют каждую цифру, другие уже подписывают документы.

А хорошие объекты часто вообще не доживают до рекламы. Их разбирают на этапе предстарта, когда ссылка на площадку еще даже не создана.

Так что если вы ждете, что нормальный ГАБ в Москве полежит, пока вы определитесь, посмотрите на этот кейс еще раз.

Я каждый день слежу за рынком ГАБ в Москве и поэтому часто узнаю про сильные лоты до того, как они попадают в открытую рекламу. Пока вы листаете агрегаторы по вечерам, у моих клиентов уже есть то, что туда еще не дошло.

Это не упрек тем, кто думает долго: сумма большая, взвешенность уместна. Просто на этом рынке решения принимают быстрее, чем кажется, и для него нужен человек, который смотрит на объекты раньше вас.

Если у вас есть свободные 20-50 млн и мысль про коммерцию в Москве уже который месяц крутится в голове, напишите мне в личные сообщения. Расскажу, что сейчас в работе и какие объекты еще не вышли на открытый рынок.

👉🏻 Написать мне

🔥 ГАБ с Ozon в Химках,
20 млн рублей

Помещение не ждет арендатора, оно уже работает.

📍 Локация и трафик
⏺ МО, Химки, новый ЖК из 10 корпусов
⏺ Первая линия напротив районной парковки
⏺ Дом сдан и заселен
⏺ Рядом единственная автобусная остановка в ЖК и школа

📊 Характеристики помещения
⏺ Площадь 54,1 м²
⏺ Электричество 15 кВт с возможностью увеличения
⏺ ПСН, легко разделить на 2 арендатора

🏫 Арендатор
⏺ Ozon уже работает, договор подписан на 5 лет

💵 Финансовые параметры
⏺ Цена 20 млн руб.
⏺ МАП 150 000 руб.
⏺ ГАП 1 800 000 руб.
⏺ Индексация 7% в год с 24 месяца

Пять лет договора дают понятный горизонт: вы точно знаете, что происходит с активом в ближайшую перспективу, а не гадаете, что будет с рынком через год. ПСН оставляет пространство для маневра, если Ozon когда-нибудь съедет, за формат готовы бороться десятки других арендаторов.

Это не история про надежду на будущий поток, а про поток, который уже есть.

Объект штучный, других предложений с таким же сочетанием: федеральный арендатор плюс заселенный ЖК плюс первая линия, в этой локации сейчас нет.

Пишите в лс 👇 https://max.ru/u/f9LHodD0cOJowxGK3UHYRNB1v-vzPiEWMFkaogNYHGKQDJq6J8ixDEHzRbk
вышлю финмодель и договор аренды.

Кто искал объект для старта с бюджетом до 30млн?
Это предложение для вас

🧠 Главный страх при покупке первого объекта

Случай с клиентом. Бюджет 35 млн, все посчитано, объект выбран. Окупаемость 9,8 лет, МАП 298 000 рублей, федеральный арендатор.

На бумаге все идеально.

Сделку не закрываем уже три недели.

Причина в одном - в страхе.

А вдруг арендатор съедет через год?
А вдруг не найду нового?
А вдруг останусь с пустым помещением и кредитом? 😨

Я этот страх знаю. И знаю, чем он опасен, если разбираться с ним в одиночку. Без системы расчета тут обычно два сценария: либо покупаешь вслепую, веря на слово, и потом восемь месяцев простоя съедают твою модель. Либо зависаешь в перепроверке цифр на месяцы, пока точно такой же объект в твоем районе подписывает конкурент по соседству.

Три недели паузы, которые сейчас у моего клиента, это еще не худший вариант. Обычно люди тонут в этом дольше.

Что я ему сказал

Страх - это нормально. Парализует он тогда, когда ему не дать конкретную цифру.

Я объяснил три вещи, которые давно разложил для себя сам.

1️⃣ Простой - это статья расходов, а не катастрофа

Средний простой между арендаторами в Москве:

➖ ГАБ с сетевиком: 1-3 месяца
➖ офис класса А: 2-4 месяца
➖ ГАБ без сетевика: 3-6 месяцев

Я беру окупаемость, добавляю 6 месяцев простоя на 10 лет владения. Если модель все равно работает - покупаю.

2️⃣ У тебя есть три линии защиты

Договор: долгосрочный контракт (5-10 лет) с федеральным арендатором - обязательство юрлица, которое дорожит репутацией. Магниту, Пятерочке или Аптеке дешевле остаться, чем искать новое помещение и платить за переезд.

Локация: помещение в жилом районе сдается всегда, вопрос только в цене и сроке. ГАБ в спальнике на первой линии найдет арендатора за месяц, офис в ЦАО - за два. С промзоной за МКАД риски уже другие.

Резерв: я всегда держу на счете 6 МАП. При МАП 300 тысяч это 1,8 млн - подушка на шесть месяцев, за которые ты почти гарантированно найдешь нового арендатора, если локация нормальная. Это спокойствие в деньгах, а не заморозка капитала.

3️⃣ Ты боишься не того, что тебе кажется

Клиент переживал про простой. Я спросил: «А ты уверен, что через 10 лет захочешь держать этот объект? Может, продашь его сам через три года?»

Он завис.

Люди легко считают риск простоя и почти никогда - риск ликвидности. А он важнее: настоящая угроза не в том, что арендатор уедет, а в том, сможешь ли ты выйти из актива, когда самому это понадобится.

Вот почему я беру только Москву и МО, только в проанализированных локациях, только с федеральным арендатором или классом А. Три пункта соблюдены - и в худшем случае ты просто продашь объект по рыночной цене и выйдешь без потерь.

Что в итоге

Клиент закрыл сделку на прошлой неделе. Страх никуда не делся, он просто перестал быть решающим: клиент увидел его стоимость в деньгах и понял, чем его закрыть.

Я до сих пор боюсь, когда покупаю новый объект 💰. Но теперь знаю, сколько этот страх стоит в цифрах, и как его застраховать.

Если ты сейчас в такой же точке

Смотришь на объект, все посчитано, но не решаешься. Задай себе три вопроса:

1️⃣ Сколько стоит месяц простоя для этого объекта (МАП плюс коммуналка)?
2️⃣ Сколько месяцев простоя переживет бюджет без кредитного удушения?
3️⃣ Смогу ли я продать этот объект по рыночной цене через 3-5 лет?

Ответ «да» на третий вопрос - покупай. «Не знаю» - копай глубже: локация, ликвидность, класс объекта. «Нет» - не покупай, даже если окупаемость красивая.

Напишите мне, Консультация - разберем вопросы, которые я задаю перед каждой покупкой, чтобы отделить реальные риски от фантомных и приблизить вас к цели.

👉🏻 Написать мне

🎙 От ипотеки в 18 до капитала в 170 млн: путь, ошибки и выбор между жильём и коммерцией

Новый подкаст подкаст с человеком, который эту дорогу прошел целиком.

Наталия Мельниченко, собственник агентства M Realty Group, действующий инвестор. Первую ипотеку взяла в 18 лет и дошла до портфеля, с капиталом 170 млн.руб.

Из подкаста забирайте четыре вещи:

1️⃣ Как решиться на ипотечное плечо, когда страшно
Наталия рассказала, чем ее логика в 18 лет отличалась от логики сейчас, когда решение принимается не на эмоциях, а на цифрах. Плечо здесь работает как инструмент умножения капитала, а не как долг, которого избегают.

2️⃣ Почему вклад больше не кажется безопасным
Разбираем, в какой момент вклад из «спокойного решения» превращается в медленную потерю денег и что заставило Наталию избегать этот инструмент.

3️⃣ Квартира на перепродажу против ГАБ
Прямое сравнение двух стратегий на конкретных цифрах доходности, сроков и усилий.

4️⃣ Что меняется, когда капитал переходит из одного актива в разные
Как выглядит переход от «все в одном месте» к портфелю, где риск размазан, а не сконцентрирован в одной точке.

❗️Подкаст дает логику рынка в целом: как думать, на что смотреть.
А как эта логика ложится конкретно на ваш бюджет, ваш город присутствия и горизонт выхода, отдельный разговор, потому что тут каждая цифра индивидуальна.

Смотреть:

🎙 YouTube
📱 ВК Видео
📹 RuTube

Если после просмотра появятся вопросы про доходность именно вашего бюджета, напишите «СТРАТЕГИЯ» в личные сообщения. Созвонимся на 15 минут, составим индивидуальный план и подборку объектов под него.

На этой неделе беру всего 5 таких разборов, дальше очередь сдвигается на следующую.

👉🏻 Написать мне

ГАБ, где аренда растет вместе с оборотом магазина 🔑

Недавно показывал вам ГАБ с «Дикси» и фиксированной арендой в месяц. Сегодня, тот же федеральный арендатор, но другая модель дохода.

Многие инвесторы боятся фиксированной аренды: закрепил цифру и потом смотришь, как магазин наращивает оборот, а твой доход стоит на месте.
Другие боятся процентной схемы: вдруг у арендатора будет слабый оборот, и итоговая сумма окажется хуже депозита.

Здесь оба страха закрыты сразу. Аренда привязана к товарообороту магазина: растет оборот, растет и ваш доход, а нижнего порога, ниже которого он не упадет, никто не отменял.

Локация и трафик
➖ МО, Сапроново, новый ЖК
➖ Помещение на въезде в ЖК, максимальная визуальная доступность, весь автомобильный и пешеходный поток жителей
➖ В радиусе 500 м около 6300 жителей
➖ Ввод в эксплуатацию: IV квартал 2027 года

Характеристики помещения
➖ Площадь 277,2 м²
➖ Потолки 3,5 м
➖ Электричество 55 кВт
➖ Витринные окна
➖ Безусловная индексация 5%

Арендатор
➖ Федеральная сеть супермаркетов «Дикси»

Финансовые параметры
➖ Цена 115 млн рублей (414 862 руб/м²)
➖ МАП: 5% от РТО, но не менее 1 108 000 рублей в месяц
➖ ГАП: от 13 296 000 рублей в год
➖ Доходность от 11,56% годовых

Нижний порог в 1 108 000 рублей в месяц - это 36 427 рублей в день гарантированно, вне зависимости от того, как идет торговля у арендатора. А дальше доход растет вместе с оборотом магазина и сверху ничем не ограничен 📈

Локация здесь работает именно на оборот: магазин стоит на въезде в ЖК и перехватывает ежедневный поток жителей по дороге домой. Чем плотнее трафик, тем выше продажи, тем выше и ваш арендный доход.

Такие помещения с сетевыми арендаторами обычно разбирают быстро, ждать месяцами с решением здесь не получится 🔥

Хотите сравнить эту модель с фиксированной арендой на конкретных цифрах и понять, какая под вашу стратегию, напишите в лс, покажу разницу и разберу все детали.

👉🏻 Написать мне

ГАБ в новом ЖК Мытищи с пассивным доходом 1.009.840₽ в месяц и окупаемостью 8.5 лет

Для тех, у кого есть свободные 100+ млн и кто устал смотреть, как эта сумма просто лежит на вкладе, пока цены вокруг растут быстрее процента по депозиту.

Знакомая ситуация: часть капитала в бизнесе, часть в квартирах под сдачу, которые после коммуналки и налога дают едва 4-5%. Искать арендатора самостоятельно и потом гадать, съедет он через полгода или нет, тоже удовольствие ниже среднего.

Здесь арендатор уже есть до того, как вы подписали документы.

Локация и трафик
➖ МО, Мытищи, новый ЖК
➖ Ключи жильцам уже в этом году, а вместе с ними растет постоянный поток
➖ Рядом школа: родители, которые отвозят и забирают детей, заходят за покупками по пути

Помещение
➖ Площадь 388,4 м²
➖ Четыре блока с отдельными входами
➖ Лицензия на алкоголь и табак

Арендатор: федеральная сеть супермаркетов «Дикси»

Финансовые параметры
Цена 114,3 млн рублей, 294 284 рубля за м². МАП 1 009 840 рублей, индексация 5% в год

Дикси - федеральная сеть с оборотом, который не зависит от одного клиента или сезона, а четыре отдельных входа дают гибкость на будущее. Если через несколько лет решите поменять стратегию, блоки можно сдавать по отдельности, не трогая объект целиком.

Супермаркет у школы и жилого массива - это не разовая поездка за покупками, а ежедневный маршрут: по пути домой, на работу, за ребенком. Именно такая модель трафика формирует стабильный доход, а не сезонные скачки.

В подборке есть и другие готовые арендные бизнесы в разных ЖК Москвы и области, с разной окупаемостью.

Чтобы получить подробную информацию по объекту и условиям сделки, пишите в личные сообщения слово "ДИКСИ"
👉Написать мне

Почему сейчас начинающие инвесторы разворачиваются в сторону офисов

Смотрю на новых клиентов каждый месяц и вижу одну схему входа: человек с деньгами идёт смотреть готовый арендный бизнес. Аптека, пекарня, пункт выдачи - схема кажется очевидной.

Но именно сейчас это правило первого шага уже ломается, и на моих сделках это видно отчётливо.

Две скрытые проблемы готового ритейла

Помещение под ритейл жестко привязано к формату бизнеса, и это создаёт две проблемы 🤷

1️⃣ Критическая зависимость от трафика. Сместилась народная тропа на 20 метров к новому переходу, выручка арендатора просела, бизнес закрылся, а вы остались с пустым лотом
2️⃣ Узкая специфика под конкретного арендатора. Общепиту нужна вытяжка и киловатты, алкомаркету лицензионные расстояния от школ, аптеке своя планировка. Съехал один, поиск нового превращается в квест под жесткие технические ограничения

Плюс на этапе котлована девелопер закладывает будущий потенциал района в цену сразу. Он продает не бетон, а «будущий поток всего ЖК», и маржу от роста цены в основном забирает себе.

Что выходит вперед прямо сейчас

Офисный сегмент инвесторы обходили стороной просто потому, что инструмент им незнаком. А зря, вот три вещи, которые я вижу 👇

1️⃣ Универсальный пул арендаторов. В одно помещение с одинаковым успехом сядет IT-команда, бухгалтерия, юрбюро или шоурум. Съехала одна компания, лот забирает другая без переустройства пространства
2️⃣ Управление снимает с вас профессиональная УК бизнес-центра: инженерия, безопасность, пропускной режим. Собственнику не нужно разгребать это в одиночку
3️⃣ Динамика цены на этапе стройки сильнее. Офисы класса А и B+ строятся точечно, дефицит предложения растет к моменту ввода, а к сдаче арендные ставки в кластере успевают подрасти и разогнать капитализацию метра

Что делать с этим прямо сейчас

Смотреть на офисные лоты именно на стадии стройки, а не ждать готового БЦ: там уже видна дельта между входным порогом и финальной ценой. И оценивать не «что на виду», а кто реальный конечный пользователь квадратного метра в этом районе через два-три года.

Рынок будет менять формулировки, форматы. Но правило входа для человека, который заходит в коммерцию впервые, не поменяется: сначала предсказуемость управления, потом доходность сверху.

Что сейчас останавливает от покупки офиса: эксплуатация, расчёты или привычка к ритейлу?
Напишите в комментариях, разберу в следующих постах

Пост 👉 Про офисы, у которых будет преимущество к 2030 году

ГАБ в 200 метрах от метро с сетевой кофейней и ремонтом от арендатора

Предложение дня: ГАБ с трафиком, который формируется не рекламой, а ежедневным маршрутом жителей ЖК до метро и обратно, а бизнес арендатора построен именно на импульсном спросе, который в такой локации работает лучше всего.

Локация
➖ Москва, 200 метров от метро «Бульвар Рокоссовского»
➖ Пешеходный поток от жилого комплекса к метро и обратно, весь день

Характеристики помещения
➖ Площадь 80 м²
➖ Угловое расположение
➖ Технологии под общепит уже заведены

Арендатор
➖ Сеть Surf Coffee®, договор подписан, идет ремонт

Финансовые параметры
➖ Цена 55 млн рублей
➖ МАП 384 000 рублей со второго года
➖ Безусловная индексация 7% в год

Главное возражение здесь обычно одно: а что если арендатор передумает или объект встанет, как это уже бывало. Здесь этот риск снят на старте: Surf Coffee уже вложился в ремонт, а значит, объект начинает работать как арендный актив еще до открытия точки. Вам не нужно ждать, пока сетевой бренд найдет свою аудиторию в этом районе, он ее уже нашел.

И площадь здесь под кофейню именно та, что нужна: 80 м² не заставляют переплачивать за метры, которые не работают на арендный поток.

Такие объекты с подписанным сетевым арендатором на рынке разбирают быстро, обычно за 1-2 недели с момента выхода в подборку.

Пишите «Сёрф» в личные сообщения, пришлю полную презентацию с документами и финмоделью по этому помещению.

👉 Написать мне

Куда сместится спрос на коммерцию у метро в 2026 году

Казалось бы, что может быть надежнее помещения в шаговой доступности от метро? Трафик огромный, место на виду, арендатора найти легко.

За десять лет в стрит-ретейле один принцип остался неизменным. Доходность считает конверсия трафика в деньги арендатора. Близость к метро сама по себе ничего не решает.

⚠️ Объект у метро - это не готовый доход, а отдельная задача на анализ. Разберем, что в этой формуле уже не работает, и куда в 2026 году смещается спрос.

Что перестало работать: ставка на саму локацию

1️⃣ Пассажиропоток часто оказывается «транзитной воронкой». Люди у метро чаще всего куда-то идут: домой, на работу, на встречу. Время контакта с вывеской - несколько секунд. Такой трафик хорошо монетизируют бизнесы с коротким циклом покупки: кофе с собой, аптеки, цветы. Салону красоты, клинике или магазину одежды нужен совсем другой сценарий, с удобным входом и временем на решение.

2️⃣ За метро приходится платить, и часто слишком дорого. Квадратный метр стрит-ретейла в 100-200 метрах от станции может стоить на 40-70% больше, чем в глубине района. А арендная ставка не растет бесконечно, ее ограничивает экономика бизнеса арендатора. В итоге дорогой объект у метро может давать 6-8% годовых, а окупаться дольше 12-15 лет.

3️⃣ Высокий трафик тянет за собой конкуренцию. Вокруг станций быстро вырастает пачка одинаковых форматов: аптеки, кофейни, фастфуд, пункты выдачи. Федеральные сети готовы работать почти в ноль ради доли рынка, локальному бизнесу так долго не продержаться. Каждый простой такого арендатора - это ремонт и новый поиск на ваши деньги.

4️⃣ Технические и городские риски. Старый жилой фонд ограничивает мощность и вытяжку, а реконструкция дороги или новый ТПУ способны за полгода перекроить весь пешеходный маршрут. Объект, который вчера стоял на пути от метро, завтра может оказаться за забором стройки.

Что актуально в 2026 году: спрос смещается внутрь жилых кластеров

Экспресс-доставка забрала часть повседневных покупок, которые раньше совершались по дороге от метро. Крупные ЖК сами превратились в маленькие города: кафе, салоны, сервисы уже внутри периметра.

В подборах для клиентов в этом году чаще выигрывают лоты внутри жилых кластеров. Объекты у самого выхода из метро проигрывают по экономике чаще, чем годом раньше 📊

Коммерция внутри плотного жилого квартала получает более лояльную и стабильную аудиторию при заметно адекватной стоимости входа.

Что делать при выборе объекта

Важнее всего один вопрос: как именно этот тип трафика конвертируется в выручку арендатора. Дальше смотрите на состав арендаторов вокруг, техническое состояние помещения и на то, что происходит с инфраструктурой района в горизонте трех лет.

Форматы вокруг метро каждый год меняются. Подход к оценке доходности остается тем же уже много лет: разбор конкретного трафика, экономики арендатора и рисков помещения.

❗️Это не повод отказываться от объектов у метро, они по-прежнему бывают отличной инвестицией. Просто решение стоит принимать по цифрам, а не по адресу на карте.

А у вас в районе коммерция ближе к метро или уже переехала внутрь жилых кварталов? Расскажите в комментариях, разберу пару примеров 👇

ГАБ: Спа-салон в Новой Москве с пассивным доходом 300.000₽ в месяц, и это только первая ступень роста

Помещение стоит на первой линии крупного жилого комплекса в Новой Москве, заселенного молодыми семьями. Жители проходят мимо каждый день, весь год, без привязки к сезону и рекламным бюджетам. В этом потоке уже год работает спа-салон, и арендатор никуда не уходит: договор растущий, доход собственника увеличивается сам, без его участия.

Что по цифрам

1️⃣ Площадь 129,2 м², цена 51 млн рублей (397 291 рублей за м²)
2️⃣ Арендная плата: 300 000 сейчас, 400 000 с декабря 2026, 450 000 с августа 2027
3️⃣ Окупаемость около 11 лет
4️⃣ Арендатор работает год, платит стабильно, ниша спа в районе фактически не занята

Логика простая: аудитория ЖК, 25-45 лет, живет прямо над салоном и тратит на уход за собой без раздумий. Конкурентов рядом нет, значит салон стал «своим» для всего района, а не разовым экспериментом. Плюс помещение на первой линии дорожает быстрее дворовых лотов, и часть площади можно докрутить под смежные услуги для дополнительного дохода.

Если сомнение в духе «а вдруг салон закроется через год» - он уже прошел этот год и продолжает платить. Риск простоя, который обычно и убивает доходность коммерции, здесь уже отработан арендатором, а не остается на бумаге.

Объект один, и по такой локации в Новой Москве похожих лотов на рынке почти не появляется. Пока смотрите цифры, его смотрят и другие.

Пишите в лс по ссылке👇🏻

https://max.ru/u/f9LHodD0cOJowxGK3UHYRNB1v-vzPiEWMFkaogNYHGKQDJq6J8ixDEHzRbk,

разберу условия и покажу расчет по годам.

Пять минут назад пришло сообщение от застройщика 📱

Стартовало закрытое бронирование лотов. Никаких презентаций и материалов, только звонок и запись в офис. Слоты на консультацию разбирают за считанные минуты, а лучшие лоты по сниженной цене достаются тем, кто успел записаться первым.

Такую рассылку отправляют не в общий чат. Ее присылают партнерам, и то не всем 🔑

Семь лет назад я о таких сообщениях даже не знал. Смотрел объявления на Циан вместе со всеми и радовался, если успевал дозвониться раньше других.

Сейчас застройщики сами присылают мне и моей команде список того, что еще нигде не опубликовано. За эти годы я закрыл с ними не одну сделку, и они знают: я приведу своего клиента.

Вот для чего нужен брокер: узнавать про хороший объект раньше, чем он вообще появится в открытом доступе, а не искать его среди того, что уже обошли все.

Расскажите, как вы обычно ищите лучшие объекты? 😌

ГАБ, который приносит 480.000 рублей в месяц, и это только первый сценарий🔥

Обычно про коммерцию рассказывают так: вот арендатор, вот ставка, живите с этим следующие десять лет. Здесь другая история: объект рассчитан минимум на два разных бизнеса, и второй сценарий уже заложен в саму планировку.

Если у вас капитал лежит в депозите или полностью завязан на свой бизнес, коммерция в Москве кажется чем-то из другого мира: непонятные термины, посредники со своими интересами, риск купить неликвид и потом объяснять себе, как так вышло. Разберем этот объект по фактам, без красивых обещаний.

Что уже происходит на объекте

Новый ЖК на 2897 квартир только заселяется, а первые годы после заселения жители постоянно что-то ремонтируют и докупают для дома. Поэтому на первые 5 лет здесь логично встал строительный магазин: спрос уже есть, придумывать его не нужно.

А дальше у помещения появляется второй жизненный цикл. В нем заложена технология под общепит и высокие потолки, поэтому когда заселение ЖК выйдет на пик, объект можно будет переформатировать под кафе или другой формат общепита с уже сложившейся аудиторией внутри жилого комплекса.

Локация и характеристики

➖ ЮАО, новый ЖК на 2897 квартир с детским садом и школой
➖ Помещение на въезде в ЖК: высокий трафик, выгодная точка
➖ Площадь 87,9 м², электричество 22 кВт
➖ Первая очередь ЖК, ключи уже на руках
➖ Арендатор: строительный магазин

66 000 000 рублей (735 785 руб./м²)
МАП 480 000 рублей в месяц, безусловная индексация 5% ежегодно.

Первая очередь и ключи на руках снимают риск долгостроя, который на бумаге выглядит красиво, а по факту растягивается на годы. Индексация 5% защищает ренту от инфляции без ваших дополнительных действий. А сценарий смены формата снимает главный страх коммерции: что объект жестко завязан на одного арендатора, и без него превращается в пустующие метры.

❗️Такой объект физически один, второго с этой локацией и этим сценарием на рынке не появится.

Если хотите получить полный расчет доходности и документы по объекту, напишите «СТРОИТЕЛЬНЫЙ» в личные сообщения👇
https://max.ru/u/f9LHodD0cOJowxGK3UHYRNB1v-vzPiEWMFkaogNYHGKQDJq6J8ixDEHzRbk

Три недели назад стартовали продажи в бизнес-центре Сплит. Вход от 10 млн рублей, рассрочка 0% до 2029 года или скидка 15% при полной оплате.

Для коммерции в Москве это правда редкие условия 😐

И знаете, что случилось дальше? Пока кто-то «подумывал», «советовался с партнером», «хотел еще раз все взвесить», лоты со входом 10 млн разобрали. Все. 🚫

Сейчас в проекте осталось два предложения по 15млн. Все остальное уже от 17.

Вы наверняка сказали себе что-то вроде: рынок большой, объекты появляются постоянно, успею присмотреться. Логично же?

Вот только коммерция в Москве работает не так, как жилье. Здесь лучшие лоты уходят не за месяцы, а за дни, и вот почему:

1️⃣ Информация о старте расходится в узком кругу задолго до того, как объект появляется в общих чатах и на площадках

2️⃣ Первая волна цен всегда самая низкая, застройщик поднимает стоимость по мере продаж, а не по календарю

3️⃣ Пока вы гуглите «куда вложить капитал» и читаете противоречивые статьи, кто-то уже подписывает документы на объект, который вы даже не успели увидеть

Это не про вашу нерешительность. Это про рынок, где вход открыт не всем одновременно, а тем, кто оказался в нужном месте раньше остальных.

Я работаю с коммерцией в Москве и вижу старты до того, как они попадают в общий доступ. Именно поэтому мои клиенты заходят по 10-15 млн, а не по 20, когда объект уже разогрет спросом.

Вы не обязаны разбираться в ГАБах и якорных арендаторах так же, как разбираетесь в своем бизнесе. Для этого есть я, и моя задача, чтобы вы не покупали кота в мешке и не переплачивали за то, что можно было взять дешевле на старте.

Сейчас в Сплите остались 2 предложения по 15 млн рублей. Дальше вход только от 17.

Если хотите посмотреть их раньше, чем это сделает кто-то еще, пишите мне в личные сообщения. Разберем, подходит ли вам этот объект, или найдем то, что подходит лучше. 👇🏻

https://max.ru/u/f9LHodD0cOJowxGK3UHYRNB1v-vzPiEWMFkaogNYHGKQDJq6J8ixDEHzRbk

Два лота это не маркетинговый прием, это правда все, что осталось от первой волны.

Вчера чуть не разнесли студию подкастов 😅

Повод - спор про офисы «у черта на куличках».

Записывал выпуск с Натальей Красавченко: 10 лет в недвижимости, свое агентство с нуля, семь действующих ипотек.

Наталья: покупать офисы в непонятных локациях нельзя, только топовые, у метро.

Я: если объект посчитан по 5 метрикам (доходность, окупаемость, арендатор, индексация, право выхода), география уходит на второй план. За «проходной» адрес чаще всего просто переплачивают, а доходность там ниже, чем кажется со стороны.

В эфире еще разобрали:

1️⃣ Ипотечный леверидж: сколько плеча безопасно держать на один актив

2️⃣ Почему жилое агентство разворачивается в сторону коммерции

3️⃣ Риск перенасыщения офисного рынка к 2030 году

4️⃣ Крипту и паи под 30-50%: где граница с активной стратегией

5️⃣ Кейс с ГАБом, где окупаемость за два месяца изменилась вдвое

Материальный ущерб студии не нанесли. Но были близко 🔥

Выпуск выйдет на следующей неделе, ссылку дам здесь 🤫

А вы на чьей стороне: локация или цифры? Пишите в комментариях 👇

🔔 Включайте уведомления, чтобы не пропустить релиз

⚡️ ЦБ взял паузу в снижении ставки, а прогноз по вкладам уже неприятный

11 сентября регулятор оставил ключевую ставку на уровне 14% и, судя по риторике Набиуллиной, до конца года снижение почти исключено 😐

При этом, по данным ЦБ средняя максимальная ставка по вкладам в топ-10 банков уже опустилась ниже 13%, а к концу года по краткосрочным депозитам аналитики ждут снижения до 8-11%, по длинным и того меньше.

Вот тут и начинается разговор с моими клиентами. Каждый, у кого на депозите лежит 30-50 млн, сейчас делает вид, что 13% годовых это надёжно и достаточно. На деле инфляция по прогнозу ЦБ вернётся к цели только в 2027, а сейчас держится на уровне 6-7%. Вычтите инфляцию и налог на процентный доход, и от красивой цифры на бумаге останется в лучшем случае 4-5% реальной доходности. Это ровно то, что вы получаете с квартиры под сдачу, только без риска дырявой крыши и просроченной коммуналки.

Что я вижу на своих сделках

Депозит и коммерческая недвижимость на самом деле не конкуренты, они решают разные задачи. Депозит это стоянка для денег на время, пока вы решаете, куда идти дальше. Хорошее коммерческое помещение с якорным арендатором даёт доходность 10-14% годовых уже сейчас, и это без учёта того, что само здание растёт в цене вместе с рынком.

Депозит через пять лет останется той же суммой плюс проценты. Помещение через пять лет это и аренда, которая капала каждый месяц, и цена актива, которая выросла отдельно. Ставка когда-нибудь пойдёт вниз, и тогда все, кто держал деньги на вкладе ради процента, окажутся ровно там же, откуда начинали: с капиталом, который просто лежит.

Депозит хорош до тех пор, пока не начинаешь считать, сколько денег он на самом деле недозарабатывает

У вас на вкладе сейчас лежит крупная сумма?
Посчитайте после инфляции и налога, сколько реально капает, и напишите цифру в комментариях, интересно сравнить с доходностью коммерции 👇

Как проверить арендатора перед покупкой ГАБ

Вы собираетесь купить готовый арендный бизнес. В презентации всё выглядит идеально: известная федеральная сеть, долгосрочный договор аренды, высокий МАП, приятная доходность.

Но прежде чем подписывать, стоит сделать паузу и посмотреть, что может пойти не так.

⚠️ Название сети в договоре ещё не значит, что арендный поток гарантирован

Бывает, что договор подписан, но ещё не вступил в силу. Бывает, что арендатор имеет право отказаться от помещения, если оно не подходит по его требованиям. Иногда ремонт затягивается, открытие переносится, а в итоге сеть вообще не начинает работать в этой точке.

И получается, что вы заплатили за помещение как за готовый арендный бизнес, а на руках остался обычный коммерческий объект без арендатора.

Что проверить перед сделкой:

1️⃣ Помещение действительно передано арендатору?
Попросите акт приёма-передачи и убедитесь, что фактическая передача состоялась.

2️⃣ Арендатор уже работает?
Если магазин, ресторан, клиника или другой объект уже открыт и принимает клиентов, это принципиально меняет картину. Перед вами действующий бизнес с реальной историей платежей, а это совсем другой уровень уверенности в сделке.

3️⃣ Аренда действительно платится?
Попросите подтверждение фактических платежей. Если собственник не может показать поступления за последние месяцы, это повод разобраться, откуда взялась заявленная доходность.

4️⃣ Что написано о досрочном расторжении?
Один из самых важных пунктов. У крупных сетей могут быть специальные условия выхода, включая право отказаться от помещения при определённых обстоятельствах.

5️⃣ Если объект ещё не открылся, что происходит на площадке?
Начался ли ремонт, согласован ли проект, завезено ли оборудование, есть ли персонал, когда планируется открытие. Чем больше реальных признаков запуска, тем меньше разрыв между обещанным и фактическим арендным потоком.

6️⃣ Кто арендатор по договору?
Проверяйте не только бренд, но и юрлицо. Известная сеть может работать через отдельное ООО, и важно понимать, с какой именно компанией вы заключаете договор и какие обязательства она на себя берёт.

💡 Главное правило: инвестиционную ценность несёт подтверждённый денежный поток. Логотип на вывеске сам по себе ничего не гарантирует. Её создают действующий договор, реальная эксплуатация помещения, платёжная дисциплина арендатора и условия, на которых он может выйти из проекта.

Мы проходим через это на каждой сделке: поднимаем договор, смотрим историю платежей, разбираем условия выхода, оцениваем риски конкретного объекта. Как эта проверка выглядит на реальной сделке от первого звонка до подписания - отдельная история.

Есть мысль разобрать на канале один реальный ГАБ, который мы проверяли, и пройтись по нему прямо по этим пунктам. Пока не решил, выкладывать ли такое в открытый доступ. Поставьте 🔥, если разбор нужен.

💬 А у вас был случай, когда «федеральный бренд» в договоре оказывался пустышкой? Поделитесь в комментариях, что это было.