Почему сейчас начинающие инвесторы разворачиваются в сторону офисов
Смотрю на новых клиентов каждый месяц и вижу одну схему входа: человек с деньгами идёт смотреть готовый арендный бизнес. Аптека, пекарня, пункт выдачи - схема кажется очевидной.
Но именно сейчас это правило первого шага уже ломается, и на моих сделках это видно отчётливо.
Две скрытые проблемы готового ритейла
Помещение под ритейл жестко привязано к формату бизнеса, и это создаёт две проблемы 🤷
1️⃣ Критическая зависимость от трафика. Сместилась народная тропа на 20 метров к новому переходу, выручка арендатора просела, бизнес закрылся, а вы остались с пустым лотом
2️⃣ Узкая специфика под конкретного арендатора. Общепиту нужна вытяжка и киловатты, алкомаркету лицензионные расстояния от школ, аптеке своя планировка. Съехал один, поиск нового превращается в квест под жесткие технические ограничения
Плюс на этапе котлована девелопер закладывает будущий потенциал района в цену сразу. Он продает не бетон, а «будущий поток всего ЖК», и маржу от роста цены в основном забирает себе.
Что выходит вперед прямо сейчас
Офисный сегмент инвесторы обходили стороной просто потому, что инструмент им незнаком. А зря, вот три вещи, которые я вижу 👇
1️⃣ Универсальный пул арендаторов. В одно помещение с одинаковым успехом сядет IT-команда, бухгалтерия, юрбюро или шоурум. Съехала одна компания, лот забирает другая без переустройства пространства
2️⃣ Управление снимает с вас профессиональная УК бизнес-центра: инженерия, безопасность, пропускной режим. Собственнику не нужно разгребать это в одиночку
3️⃣ Динамика цены на этапе стройки сильнее. Офисы класса А и B+ строятся точечно, дефицит предложения растет к моменту ввода, а к сдаче арендные ставки в кластере успевают подрасти и разогнать капитализацию метра
Что делать с этим прямо сейчас
Смотреть на офисные лоты именно на стадии стройки, а не ждать готового БЦ: там уже видна дельта между входным порогом и финальной ценой. И оценивать не «что на виду», а кто реальный конечный пользователь квадратного метра в этом районе через два-три года.
Что сейчас останавливает от покупки офиса: эксплуатация, расчёты или привычка к ритейлу?
Напишите в комментариях, разберу в следующих постах
Пост 👉 Про офисы, у которых будет преимущество к 2030 году
Смотрю на новых клиентов каждый месяц и вижу одну схему входа: человек с деньгами идёт смотреть готовый арендный бизнес. Аптека, пекарня, пункт выдачи - схема кажется очевидной.
Но именно сейчас это правило первого шага уже ломается, и на моих сделках это видно отчётливо.
Две скрытые проблемы готового ритейла
Помещение под ритейл жестко привязано к формату бизнеса, и это создаёт две проблемы 🤷
1️⃣ Критическая зависимость от трафика. Сместилась народная тропа на 20 метров к новому переходу, выручка арендатора просела, бизнес закрылся, а вы остались с пустым лотом
2️⃣ Узкая специфика под конкретного арендатора. Общепиту нужна вытяжка и киловатты, алкомаркету лицензионные расстояния от школ, аптеке своя планировка. Съехал один, поиск нового превращается в квест под жесткие технические ограничения
Плюс на этапе котлована девелопер закладывает будущий потенциал района в цену сразу. Он продает не бетон, а «будущий поток всего ЖК», и маржу от роста цены в основном забирает себе.
Что выходит вперед прямо сейчас
Офисный сегмент инвесторы обходили стороной просто потому, что инструмент им незнаком. А зря, вот три вещи, которые я вижу 👇
1️⃣ Универсальный пул арендаторов. В одно помещение с одинаковым успехом сядет IT-команда, бухгалтерия, юрбюро или шоурум. Съехала одна компания, лот забирает другая без переустройства пространства
2️⃣ Управление снимает с вас профессиональная УК бизнес-центра: инженерия, безопасность, пропускной режим. Собственнику не нужно разгребать это в одиночку
3️⃣ Динамика цены на этапе стройки сильнее. Офисы класса А и B+ строятся точечно, дефицит предложения растет к моменту ввода, а к сдаче арендные ставки в кластере успевают подрасти и разогнать капитализацию метра
Что делать с этим прямо сейчас
Смотреть на офисные лоты именно на стадии стройки, а не ждать готового БЦ: там уже видна дельта между входным порогом и финальной ценой. И оценивать не «что на виду», а кто реальный конечный пользователь квадратного метра в этом районе через два-три года.
Рынок будет менять формулировки, форматы. Но правило входа для человека, который заходит в коммерцию впервые, не поменяется: сначала предсказуемость управления, потом доходность сверху.
Что сейчас останавливает от покупки офиса: эксплуатация, расчёты или привычка к ритейлу?
Напишите в комментариях, разберу в следующих постах
Пост 👉 Про офисы, у которых будет преимущество к 2030 году