🧠 Главный страх при покупке первого объекта
Случай с клиентом. Бюджет 35 млн, все посчитано, объект выбран. Окупаемость 9,8 лет, МАП 298 000 рублей, федеральный арендатор.
На бумаге все идеально.
Сделку не закрываем уже три недели.
Причина в одном - в страхе.
Я этот страх знаю. И знаю, чем он опасен, если разбираться с ним в одиночку. Без системы расчета тут обычно два сценария: либо покупаешь вслепую, веря на слово, и потом восемь месяцев простоя съедают твою модель. Либо зависаешь в перепроверке цифр на месяцы, пока точно такой же объект в твоем районе подписывает конкурент по соседству.
Три недели паузы, которые сейчас у моего клиента, это еще не худший вариант. Обычно люди тонут в этом дольше.
Что я ему сказал
Страх - это нормально. Парализует он тогда, когда ему не дать конкретную цифру.
Я объяснил три вещи, которые давно разложил для себя сам.
1️⃣ Простой - это статья расходов, а не катастрофа
Средний простой между арендаторами в Москве:
➖ ГАБ с сетевиком: 1-3 месяца
➖ офис класса А: 2-4 месяца
➖ ГАБ без сетевика: 3-6 месяцев
Я беру окупаемость, добавляю 6 месяцев простоя на 10 лет владения. Если модель все равно работает - покупаю.
2️⃣ У тебя есть три линии защиты
Договор: долгосрочный контракт (5-10 лет) с федеральным арендатором - обязательство юрлица, которое дорожит репутацией. Магниту, Пятерочке или Аптеке дешевле остаться, чем искать новое помещение и платить за переезд.
Локация: помещение в жилом районе сдается всегда, вопрос только в цене и сроке. ГАБ в спальнике на первой линии найдет арендатора за месяц, офис в ЦАО - за два. С промзоной за МКАД риски уже другие.
Резерв: я всегда держу на счете 6 МАП. При МАП 300 тысяч это 1,8 млн - подушка на шесть месяцев, за которые ты почти гарантированно найдешь нового арендатора, если локация нормальная. Это спокойствие в деньгах, а не заморозка капитала.
3️⃣ Ты боишься не того, что тебе кажется
Клиент переживал про простой. Я спросил: «А ты уверен, что через 10 лет захочешь держать этот объект? Может, продашь его сам через три года?»
Он завис.
Люди легко считают риск простоя и почти никогда - риск ликвидности. А он важнее: настоящая угроза не в том, что арендатор уедет, а в том, сможешь ли ты выйти из актива, когда самому это понадобится.
Вот почему я беру только Москву и МО, только в проанализированных локациях, только с федеральным арендатором или классом А. Три пункта соблюдены - и в худшем случае ты просто продашь объект по рыночной цене и выйдешь без потерь.
Что в итоге
Клиент закрыл сделку на прошлой неделе. Страх никуда не делся, он просто перестал быть решающим: клиент увидел его стоимость в деньгах и понял, чем его закрыть.
Я до сих пор боюсь, когда покупаю новый объект 💰. Но теперь знаю, сколько этот страх стоит в цифрах, и как его застраховать.
Если ты сейчас в такой же точке
Смотришь на объект, все посчитано, но не решаешься. Задай себе три вопроса:
1️⃣ Сколько стоит месяц простоя для этого объекта (МАП плюс коммуналка)?
2️⃣ Сколько месяцев простоя переживет бюджет без кредитного удушения?
3️⃣ Смогу ли я продать этот объект по рыночной цене через 3-5 лет?
Ответ «да» на третий вопрос - покупай. «Не знаю» - копай глубже: локация, ликвидность, класс объекта. «Нет» - не покупай, даже если окупаемость красивая.
Напишите мне, Консультация - разберем вопросы, которые я задаю перед каждой покупкой, чтобы отделить реальные риски от фантомных и приблизить вас к цели.
👉🏻 Написать мне
Случай с клиентом. Бюджет 35 млн, все посчитано, объект выбран. Окупаемость 9,8 лет, МАП 298 000 рублей, федеральный арендатор.
На бумаге все идеально.
Сделку не закрываем уже три недели.
Причина в одном - в страхе.
А вдруг арендатор съедет через год?
А вдруг не найду нового?
А вдруг останусь с пустым помещением и кредитом? 😨
Я этот страх знаю. И знаю, чем он опасен, если разбираться с ним в одиночку. Без системы расчета тут обычно два сценария: либо покупаешь вслепую, веря на слово, и потом восемь месяцев простоя съедают твою модель. Либо зависаешь в перепроверке цифр на месяцы, пока точно такой же объект в твоем районе подписывает конкурент по соседству.
Три недели паузы, которые сейчас у моего клиента, это еще не худший вариант. Обычно люди тонут в этом дольше.
Что я ему сказал
Страх - это нормально. Парализует он тогда, когда ему не дать конкретную цифру.
Я объяснил три вещи, которые давно разложил для себя сам.
1️⃣ Простой - это статья расходов, а не катастрофа
Средний простой между арендаторами в Москве:
➖ ГАБ с сетевиком: 1-3 месяца
➖ офис класса А: 2-4 месяца
➖ ГАБ без сетевика: 3-6 месяцев
Я беру окупаемость, добавляю 6 месяцев простоя на 10 лет владения. Если модель все равно работает - покупаю.
2️⃣ У тебя есть три линии защиты
Договор: долгосрочный контракт (5-10 лет) с федеральным арендатором - обязательство юрлица, которое дорожит репутацией. Магниту, Пятерочке или Аптеке дешевле остаться, чем искать новое помещение и платить за переезд.
Локация: помещение в жилом районе сдается всегда, вопрос только в цене и сроке. ГАБ в спальнике на первой линии найдет арендатора за месяц, офис в ЦАО - за два. С промзоной за МКАД риски уже другие.
Резерв: я всегда держу на счете 6 МАП. При МАП 300 тысяч это 1,8 млн - подушка на шесть месяцев, за которые ты почти гарантированно найдешь нового арендатора, если локация нормальная. Это спокойствие в деньгах, а не заморозка капитала.
3️⃣ Ты боишься не того, что тебе кажется
Клиент переживал про простой. Я спросил: «А ты уверен, что через 10 лет захочешь держать этот объект? Может, продашь его сам через три года?»
Он завис.
Люди легко считают риск простоя и почти никогда - риск ликвидности. А он важнее: настоящая угроза не в том, что арендатор уедет, а в том, сможешь ли ты выйти из актива, когда самому это понадобится.
Вот почему я беру только Москву и МО, только в проанализированных локациях, только с федеральным арендатором или классом А. Три пункта соблюдены - и в худшем случае ты просто продашь объект по рыночной цене и выйдешь без потерь.
Что в итоге
Клиент закрыл сделку на прошлой неделе. Страх никуда не делся, он просто перестал быть решающим: клиент увидел его стоимость в деньгах и понял, чем его закрыть.
Я до сих пор боюсь, когда покупаю новый объект 💰. Но теперь знаю, сколько этот страх стоит в цифрах, и как его застраховать.
Если ты сейчас в такой же точке
Смотришь на объект, все посчитано, но не решаешься. Задай себе три вопроса:
1️⃣ Сколько стоит месяц простоя для этого объекта (МАП плюс коммуналка)?
2️⃣ Сколько месяцев простоя переживет бюджет без кредитного удушения?
3️⃣ Смогу ли я продать этот объект по рыночной цене через 3-5 лет?
Ответ «да» на третий вопрос - покупай. «Не знаю» - копай глубже: локация, ликвидность, класс объекта. «Нет» - не покупай, даже если окупаемость красивая.
Напишите мне, Консультация - разберем вопросы, которые я задаю перед каждой покупкой, чтобы отделить реальные риски от фантомных и приблизить вас к цели.
👉🏻 Написать мне