Растёт ли капитализация помещения, если арендатор сделал в нем ремонт?
Знакомая ситуация: Видите в ГАБ строку «ремонт от арендатора в 10млн₽ за свой счет» и мысленно прибавляете эти миллионы к цене объекта 🧾
Логика понятная: вы ничего не потратили, а актив стал дороже. Красивая идея для инвестора, который ничего не вложил сам.
Дорогая кухня под конкретный ресторан, специфическая вентиляция, фирменный интерьер бренда - все это может оказаться бесполезным для следующего арендатора. Текущий бизнес вложился в ремонт под себя, а не под помещение. Договор закончился, арендатор съехал, и новый собственник остается с ремонтом, который надо демонтировать за свои деньги, чтобы сдать объект кому-то еще.
При этом ремонт стоимостью 10млн₽ сам по себе не прибавляет к цене помещения эти 10 млн. Смотреть нужно на то, вырос ли денежный поток от аренды и повысилась ли ликвидность после окончания текущего договора. Иногда ответ «да», и тогда ремонт правда работает на капитализацию. Иногда «нет», и красивая строка в ГАБ - просто красивая строка.
Получается, по одной цифре в ГАБ понять, у вас растущий актив или актив с чужим ремонтом внутри, нельзя.
Я, когда только начинал разбирать такие объекты, тоже сначала смотрел на сумму вложений арендатора и радовался 😅 Потом научился смотреть на другое: что именно сделано, под кого, и что останется ценным после ухода текущего арендатора.
А вы сталкивались с объектом, где «крутой ремонт» в итоге оказался бесполезным для следующего арендатора?
Расскажите в комментариях, что это было 👇
Знакомая ситуация: Видите в ГАБ строку «ремонт от арендатора в 10млн₽ за свой счет» и мысленно прибавляете эти миллионы к цене объекта 🧾
Логика понятная: вы ничего не потратили, а актив стал дороже. Красивая идея для инвестора, который ничего не вложил сам.
Только вот в половине случаев эта строка в ГАБ ничего не стоит.
Дорогая кухня под конкретный ресторан, специфическая вентиляция, фирменный интерьер бренда - все это может оказаться бесполезным для следующего арендатора. Текущий бизнес вложился в ремонт под себя, а не под помещение. Договор закончился, арендатор съехал, и новый собственник остается с ремонтом, который надо демонтировать за свои деньги, чтобы сдать объект кому-то еще.
При этом ремонт стоимостью 10млн₽ сам по себе не прибавляет к цене помещения эти 10 млн. Смотреть нужно на то, вырос ли денежный поток от аренды и повысилась ли ликвидность после окончания текущего договора. Иногда ответ «да», и тогда ремонт правда работает на капитализацию. Иногда «нет», и красивая строка в ГАБ - просто красивая строка.
Получается, по одной цифре в ГАБ понять, у вас растущий актив или актив с чужим ремонтом внутри, нельзя.
Я, когда только начинал разбирать такие объекты, тоже сначала смотрел на сумму вложений арендатора и радовался 😅 Потом научился смотреть на другое: что именно сделано, под кого, и что останется ценным после ухода текущего арендатора.
А вы сталкивались с объектом, где «крутой ремонт» в итоге оказался бесполезным для следующего арендатора?
Расскажите в комментариях, что это было 👇