Сервисы аналитики локаций стали умнее📍

Логика кажется железной: открываете карту, вбиваете адрес, видите цифру пешеходного потока, сравниваете десять точек за час и выбираете лучшую, не выходя из кабинета.

Удобно, быстро, и вроде бы объективно: цифра же не врет.

На практике врет, причем сильно. Мы проверяли один из таких сервисов, BestPlace от Сбера, на реальной локации под торговую точку. Он показал трафик в 2,5-3 раза выше того, что фактически идет мимо помещения.

Для инвестора это не погрешность, а другая экономика объекта. Сервис считает 30 000 человек в день, вы закладываете эту цифру в прогноз выручки арендатора и в его способность платить вашу аренду. Реальный поток в три раза меньше, и вся модель доходности, из-за которой вы вообще решили купить именно это помещение, рассыпается еще до сделки.

Скрин переписки с клиентом, который также столкнулся с этим на своей покупке 👆

Так на какие цифры тогда вообще ориентироваться, если даже данные крупного банка расходятся с реальностью в разы?

Сервис не виноват в том, что считает поток методом, который ему доступен: по геолокации телефонов, без разделения на тех, кто просто проезжает мимо на машине, и тех, кто реально идет пешком к вашей двери. Я и сам был рад, когда появился инструмент, облегчающий работу, пока не пересчитал несколько объектов вручную и не увидел разброс.

Я не призываю теперь избегать сервисы, скорее
рабочая схема получается такой:
1 шаг - аналитика сервиса для первичного отбора,
2 шаг - проверка трафика на месте,
3 шаг - профессиональная оценка характера трафика,
4 шаг - расчет экономики под конкретного арендатора.

Пропустить последние три шага и купить по цифре с экрана - значит купить кота в мешке с красивой презентацией.

Если было полезно узнать, что цифра в сервисах аналитики и реальность могут расходиться в разы - ставьте 🔥 под постом,
разберу в следующих постах, как сами проверяем трафик на объектах.