Продали имущество, которое использовалось в предпринимательской деятельности?
Знайте, что в этом случае всегда возникает налог, а его размер будет зависеть от той системы налогообложения, на которой вы будете находиться в момент продажи
❎Типичное ошибочное мнение:
ИП на УСН "Доходы" продал нежилое помещение за 30 млн рублей. Он владел недвижимостью больше 10 лет и решил, что имеет право на освобождение от НДФЛ при продаже имущества физлица.
Но, если например, помещение три года сдавалось в аренду. Налоговая признает этот доход предпринимательской выручкой и доначислит 1,8 млн рублей УСН (при обычной ставке 6%).
❗Вывод. Срок владения не спасает!
Если имущество использовалось в предпринимательской деятельности, доход от его продажи обычно облагается по налоговому режиму ИП:
-на УСН «доходы» — налог со всей суммы продажи (по той ставке налога, которая действует в регионе ИП);
-на УСН «доходы минус расходы» — с учетом правил о реализации основных средств;
-на ОСНО — НДФЛ с учетом профессионального вычета и, в ряде случаев, НДС;
При превышении лимита доходов на УСН может возникнуть обязанность по НДС.
❎А если закрыть ИП перед продажей?
Если коммерческое помещение ранее сдавалось в аренду или иным образом использовалось в бизнесе, налоговая признает доход от продажи связанным с предпринимательской деятельностью.
Однако при отсутствии статуса ИП доход уже облагается по правилам НДФЛ:
13% — с дохода до 2,4 млн руб;
15% — с суммы выше 2,4 млн руб;
расходы и освобождение по сроку владения к коммерческой недвижимости, использовавшейся в бизнесе, не применяется!
‼️Таким образом, закрытие ИП непосредственно перед продажей способно не уменьшить, а существенно увеличить налоговую нагрузку.
Что проверит налоговая?
Инспекция оценивает не только договор купли-продажи, но и всю историю объекта:
-назначение имущества — помещение, склад, производственное здание;
-заявленные коды ОКВЭД;
-договоры аренды;
-поступление арендной платы;
-учет объекта как основного средства;
-амортизацию и расходы на содержание;
-коммунальные, охранные и эксплуатационные договоры;
-количество аналогичных сделок;
-заявленная льгота по налогу на имущество;
-отражение имущества в налоговом учете.
❗Даже если помещение было куплено до регистрации ИП, его последующее использование в бизнесе может стать основанием для признания дохода предпринимательским.
‼️Не забудьте о ККТ!
Если покупатель — физическое лицо, при расчетах возникает обязанность применить онлайн-кассу. При продаже помещения за 30 млн рублей штраф за неприменение ККТ может составить от 7,5 до 15 млн рублей😱
При безналичном расчете между организациями и ИП касса не применяется. Но если представитель организации или ИП платит личной картой, наличными или через СБП с личного счета, это исключение не сработает.
Главное правило: налоговые последствия определяются не тем, на какой счет поступили деньги и как продавец назвал сделку, а фактическим использованием имущества.
Знайте, что в этом случае всегда возникает налог, а его размер будет зависеть от той системы налогообложения, на которой вы будете находиться в момент продажи
❎Типичное ошибочное мнение:
ИП на УСН "Доходы" продал нежилое помещение за 30 млн рублей. Он владел недвижимостью больше 10 лет и решил, что имеет право на освобождение от НДФЛ при продаже имущества физлица.
Но, если например, помещение три года сдавалось в аренду. Налоговая признает этот доход предпринимательской выручкой и доначислит 1,8 млн рублей УСН (при обычной ставке 6%).
❗Вывод. Срок владения не спасает!
Если имущество использовалось в предпринимательской деятельности, доход от его продажи обычно облагается по налоговому режиму ИП:
-на УСН «доходы» — налог со всей суммы продажи (по той ставке налога, которая действует в регионе ИП);
-на УСН «доходы минус расходы» — с учетом правил о реализации основных средств;
-на ОСНО — НДФЛ с учетом профессионального вычета и, в ряде случаев, НДС;
При превышении лимита доходов на УСН может возникнуть обязанность по НДС.
❎А если закрыть ИП перед продажей?
Если коммерческое помещение ранее сдавалось в аренду или иным образом использовалось в бизнесе, налоговая признает доход от продажи связанным с предпринимательской деятельностью.
Однако при отсутствии статуса ИП доход уже облагается по правилам НДФЛ:
13% — с дохода до 2,4 млн руб;
15% — с суммы выше 2,4 млн руб;
расходы и освобождение по сроку владения к коммерческой недвижимости, использовавшейся в бизнесе, не применяется!
‼️Таким образом, закрытие ИП непосредственно перед продажей способно не уменьшить, а существенно увеличить налоговую нагрузку.
Что проверит налоговая?
Инспекция оценивает не только договор купли-продажи, но и всю историю объекта:
-назначение имущества — помещение, склад, производственное здание;
-заявленные коды ОКВЭД;
-договоры аренды;
-поступление арендной платы;
-учет объекта как основного средства;
-амортизацию и расходы на содержание;
-коммунальные, охранные и эксплуатационные договоры;
-количество аналогичных сделок;
-заявленная льгота по налогу на имущество;
-отражение имущества в налоговом учете.
❗Даже если помещение было куплено до регистрации ИП, его последующее использование в бизнесе может стать основанием для признания дохода предпринимательским.
Важное исключение
Для жилых помещений и транспортных средств действуют специальные правила: использование в предпринимательской деятельности не всегда лишает физлицо права на освобождение от НДФЛ после истечения минимального срока владения.
‼️Не забудьте о ККТ!
Если покупатель — физическое лицо, при расчетах возникает обязанность применить онлайн-кассу. При продаже помещения за 30 млн рублей штраф за неприменение ККТ может составить от 7,5 до 15 млн рублей😱
При безналичном расчете между организациями и ИП касса не применяется. Но если представитель организации или ИП платит личной картой, наличными или через СБП с личного счета, это исключение не сработает.
Главное правило: налоговые последствия определяются не тем, на какой счет поступили деньги и как продавец назвал сделку, а фактическим использованием имущества.