Заложкова | НЕДВИЖИМОСТЬ | ИНВЕСТИЦИИ | НОВОСТРОЙКИ | МОСКВА

Ждать падения цен на квартиры — это самая дорогая ошибка в 2026 году.

В июне ко мне пришла семья: искали евротрёшку под семейку. Нашли 10 отличных вариантов. Но муж решил подождать: «В новостях говорят, рынок стоит, сейчас цены рухнут».

Проходит месяц. Из 10 квартир в продаже осталась одна — на первом этаже у мусорокамеры.

А почему цены не упали? Всё просто:

Стройматериалы и земля только дорожают. Застройщику дешевле притормозить продажу, чем снижать цену себе в убыток.

Хорошие планировки на средних этажах выгребают первыми, потому что под лимиты семейной ипотеки их строят банально меньше, чем студий.

Итог: дешеветь может только то, что никому не нужно — неликвид у шоссе или на крайних этажах - где то заливают, то сверх жарко. А за обычные квартиры люди готовы переплачивать.

Разбор проектов, где ещё остались адекватные планировки под семейку, выложилу в своем канале, если наберем 🔥🔥🔥

670 сделка ушла на регистрацию. 
Продажа квартиры в Ватутинках. 
Продали по очень выгодной цене, произошел коннект покупателей и продавцов. 
Много было нюансов, но об этом расскажу позже.

Сегодня провела консультацию для клиента. Запрос интересный: есть 9 млн рублей и возможность воспользоваться семейной ипотекой. Что покупать — вторичку или новостройку?

Разобрали оба сценария, потому что задачи они решают совершенно по-разному.
Вариант №1 — новостройка.
Здесь наша основная задача — не просто купить квартиру, а найти проект с хорошими точками роста, чтобы за время строительства увеличилась и стоимость самого объекта.
При этом семейная ипотека дает возможность использовать дешевые заемные деньги.
Например, часть из имеющихся 9 млн направить на первоначальный взнос, а оставшуюся стоимость квартиры закрыть семейной ипотекой. Срок по семейной ипотеке сейчас 15 лет
Получаем стратегию: льготная ипотека + потенциальный рост стоимости недвижимости за время строительства.
Но арендного дохода здесь сразу не будет — сначала необходимо дождаться получения ключей.

Вариант №2 — готовая квартира на вторичном рынке.
Здесь логика другая.
Мы покупаем готовый объект и практически сразу можем начать получать арендный доход.
При правильном выборе квартира также может расти в стоимости, но я бы не закладывала здесь такой же потенциал роста, как в удачно выбранной новостройке на ранней стадии строительства.
Основная задача вторички в этом сценарии:
сохранить капитал в недвижимости + защитить его от инфляции + сразу получать аренду.
То есть выбор на самом деле не между «новостройкой и вторичкой».

Выбор между двумя стратегиями.
Новостройка — если готовы подождать и хотите сделать ставку на рост капитала.
Вторичка — если важнее получить готовый актив и денежный поток уже сейчас.
Оба варианта клиенту показала, плюсы и минусы разобрали.
Теперь отправила думать, что ему ближе: потенциальный рост капитала или доход уже сегодня.
А что выбрали бы вы, имея 9 млн рублей и возможность воспользоваться семейной ипотекой?

Запись на консультацию Юлия Заложкова

Почему некоторые люди искренне считают, что общий подъезд — это продолжение их личной гардеробной?

Старые шкафчики, ковры у дверей, обувницы на три семьи вперед и сушилки для белья прямо в тамбуре…

С одной стороны, люди говорят: «Ну а что такого? Нам так удобно, место же гуляет!». С другой — это выглядит как привет из 90-х, создаёт ощущение захламленности и банально портит впечатление от дома.

Особый больный пункт — когда в таком доме пытаются продать квартиру. Покупатель видит эти чужие тумбочки и сразу думает: «За что я отдаю десятки миллионов? За этот склад?».

Давайте честно: вещи в общественном коридоре — это забота о комфорте или всё-таки колхоз? Делитесь мнением в комментариях!

Сегодня утром мы получили одобрение ипотеки для нашего клиента — и это отличный старт! Клиент подбирает квартиру для студента: у него уже есть собственные средства — 4,7 млн рублей, а Сбербанк предложил хорошую ставку — 17,4 %.
Уже подготовили порядка 20 вариантов квартир на просмотр — теперь самое интересное: вместе будем выбирать тот самый вариант, где студенту будет комфортно жить и учиться. А как проходят ваши сделки? Делитесь в комментариях — есть у вас опыт получения ипотеки ?

🎉 С Днём учителя! 🎉Сегодня хочется сказать спасибо всем, кто вкладывает силы и душу в образование — ведь именно учителя помогают нам видеть связи, разбираться в сложностях и принимать осознанные решения.
У меня тоже есть своя учительская история: я окончила педагогический вуз по специальности «учитель истории и социально-политических дисциплин» и с 1996 по 2000 год работала в школе. И до сих пор считаю, что навыки, полученные в педагогике — умение объяснять сложное простыми словами, слышать собеседника и структурировать информацию, — очень помогают и в работе с клиентами, и в разборе нюансов сделок с недвижимостью.
От всей души поздравляю всех причастных! Пусть работа приносит радость, ученики (и клиенты!) радуют успехами, а каждый день будет наполнен вдохновением. 💛

Как и все, получила квитанцию на уплату налога на имущество — и немного зависла над цифрами. 😅Смотрите, что интересно: квартира в области стоит дешевле, чем кладовка в Москве, а налог… ну вы поняли.
🏙 Квартира в Москве — 2900 руб.
📦 Кладовка в Москве — 1103 руб.
🏡 Квартира в МО — 588 руб.
Кажется, у налоговой своя особая математика. Или это просто магия столичных цен? 😄А у вас какие налоги выходят? Поделитесь цифрами — посмотрим, у кого «самый выгодный» объект. 👇»

Доброго дня)
Хотела поделится рилс, который у нас залетел с Павлом и Мирославой. И так интересно, как много людей живут в своих коробочках и даже не видят, не знают, как может быть шире. Как много шансов мир дает каждому, но не каждый их берет.
А вы как думаете?
Напишите свое мнение в комментариях к рилс

https://www.instagram.com/reel/Dd1U5H5tRkl/?stkn=b25ia29vbXBoc3Z3

С началом сезона у меня стали часто спрашивать о стоимости услуг.

Решила написать в канале.
Если вы ПОКУПАЕТЕ

услуга «Подбор недвижимости под ключ 🔑» — полный персональный сервис по поиску и сопровождению покупки объекта под ваши требования.

Коротко об оффере
- Услуга: «Подбор недвижимости под ключ 🔑»
- Стоимость: от 250 000 ₽ (минимум) или 2% от стоимости покупки
- Предоплата: 10 000 ₽ (символическая) и не возвращается.
- Окончательный расчёт: при успешном завершении сделки (по договорённости: при подписании ДКП / при поступлении денежных средств на счёт Продавца).
- Важно: предоплата символическая, при добровольном отказе Клиента от продолжения работ предоплата не возвращается (этот пункт будет зафиксирован в договоре).

Что входит в услугу (полный комплект)
1. Глубокий ценовой и рыночный анализ (открытые площадки + закрытые источники + анализ реальных сделок по локации).
2. Поиск объектов по заданным критериям и оперативный обзвон/сбор информации с площадок и у брокеров.
3. Формирование и согласование с Вами подборки подходящих вариантов с подробным досье (фото, документы, история сделки, риски).
4. Первичная фильтрация и переговоры с продавцами/агентствами, организация и сопровождение просмотров.
5. Юридическая проверка выбранных объектов (ЕГРН, обременения, история правоустановления).
6. Подготовка и согласование документов: предварительный договор, условия задатка/аванса (если нужно).
7. Сопровождение сделки: организация безопасных расчётов (эскроу/нотариальный депозит/банковский перевод), подготовка основного ДКП, контроль регистрации в Росреестре.
8. Финальная передача ключей/подготовка передаточного акта и пост‑сделочное сопровождение (при необходимости).

Что не входит (опционально, оплачивается отдельно)
- Нотариальные услуги, государственные пошлины, оценка.

Сроки и гарантии
- Стандартный ориентир поиска: от 2 до 8 недель в зависимости от бюджета, локального рынка и требований.
- Гарантия: работаем до результата (пока не будет найден и надлежащим образом оформлен объект в соответствии с условиями).
- Юридическая гарантия: все ключевые условия (предоплата, порядок расчёта, ответственность сторон) фиксируем в агентском договоре.

Как начать
1. Подтвердите, пожалуйста, что вас устраивают условия (стоимость/предоплата/условие).
2. При согласии — высылаю проект агентского договора.

Запись на консультацию Юлия Заложкова

Переплата в 9 миллионов рублей просто за вид на деревья! Почему квартиры у парков продаются быстрее и стоят космических денег?

В среднем близость к зелёной зоне добавляет к стоимости квартиры от 10% до 20%. Но на конкретных примерах эта разница просто шокирует.

Например в Раменках «двушка» в двух километрах от парка стоит 34 миллиона рублей. А точно такая же квартира, но с прямым выходом в парк — продаётся уже за 43 миллиона. Разница за тот же метраж — 9 миллионов!

И за что люди готовы так переплачивать?

Во-первых — гарантия вида. Перед вашими окнами уже точно не построят очередную высотку «окна в окна».
Во-вторых — ликвидность. Такие объекты всегда в дефиците: они быстрее сдаются и почти не теряют в цене даже в кризис.
И в-третьих — комфорт. Собственное место для прогулок, собак и пробежек прямо у порога дома.

Подписывайся!

669 сделка ушла на регистрацию 🥳
Продали квартиру- студию в Прокшино

Согласна, что семейку можно сказать уничтожили.
Реально ее взять под 6% только если есть 50%, но для Москвы это большие суммы.
Что думаете вообще о семейке?
Есть тут у меня те, кто мог бы по адекватным условиям ее приобрести?

Как потерять деньги и квартиру, доверившись «раскрученному» агентству недвижимости?

Недавно выходили на сделку с коллегой из известной компании. Они берут с клиентов 4% и уверяют: «У нас идеальная юридическая проверка!».

эта «проверка» изнутри:

ПНД для галочки. Продавец в возрасте. Мы требовали полноценное освидетельствование. В итоге 3 дня ждали справку и получили стандартную выписку «не состоит», которая в суде не защитит вообще ни от чего.

Прописка в никуда. Пожилую собственницу не хотели выписывать до сделки: «Она потом сама куда-нибудь выпишется».

Обман с альтернативой. При внесении задатка утверждали, что альтернатива найдена. Через неделю: «Ой, квартира слетела, дайте нам ещё 3 недели».

И это я молчу про то, что архивные справки по реновации мы делали за них сам, а файлы ЕГРН для электронной сделки пришлось выбивать с боем.

Когда агентство с конским ценником работает хуже стажёра — это не просто лень, это реальный риск для покупателя.

История на этом не закончилась. Продолжение следует — подписывайтесь!

Запись на консультацию Юлия Заложкова

Из вчерашнего:

668 сделка Павла и Мирославы улетела на регистрацию 
Использовали семейку  🔥

667 сделка ушла на регистрацию.
Дмитрий и Алина- приобрели квартиру в новостройке по семейной ипотеке.
Ипотеку дал банк ВТБ

102 миллиона рублей за квартиру, которую сдадут только в 2029 году. Может ли московский курьер позволить себе такую квартиру? 

Начнём с того, почему это вообще столько стоит. Раменки у МГУ — самый престижный и дипломатический район ЗАО. Свободной земли под застройку тут больше практически нет.

Поэтому девелопер делает упор на полный эксклюзив: приватный парк на 3 гектара, SPA с бассейном, квартиры с террасами, потолками до 4,4 метров и настоящими дровяными каминами.
Неудивительно, что локация притягивает элиту. В соседних известных ЖК Раменок («Шуваловский», «Золотые Ключи», «Воробьёвы Горы») живут топ-чиновники, крупный бизнес и звёзды — от Дмитрия Медведева до Ксении Бородиной и Ирины Дубцовой.

А теперь давайте посчитаем:
При средней зарплате московского курьера в 150 000 рублей в месяц, чтобы купить мастер-квартиру за 102 миллиона, ему придётся развозить заказы ровно 56 лет и 8 месяцев — и это если вообще не есть и не платить за жильё.
Хотите больше таких видео пишите в комментариях и подписывайтесь!

Мне одной кажется, что это может быть опять очередной суетой для увеличения продаж ?