Выгодная ипотека | Новостройки с Дарьей Фазулиной

🚨 ИП осталось 3 месяца, чтобы одобрить ипотеку

И это не кликбейт.

Я сейчас очень часто сталкиваюсь с одной и той же ситуацией у предпринимателей.

В 2025 году бизнес работал активно:
— хорошие обороты по расчётным счетам;
— высокая выручка в декларации;
— доход можно было достаточно легко подтвердить для банка.

Но в 2026 году у многих ИП изменилась модель работы: НДС, изменение налоговой нагрузки, переход на другие режимы — и как следствие обороты по счетам стали значительно ниже.

А значит, декларация за 2026 год для банка уже может выглядеть совсем не так убедительно, как декларация за 2025-й.

И вот здесь сейчас есть важное окно. 👇

На сегодняшний день есть банки, где я ещё могу одобрить ипотеку ИП по декларации за 2025 год, без необходимости подтверждать высокие обороты за 2026-й.

Но с 2027 года такой возможности уже не будет.

Поэтому если вы ИП и узнаёте себя в этой ситуации:

📌 2025 год — хорошие обороты и доходы
📌 2026 год — обороты заметно ниже
📌 ипотека планируется в ближайшее время

Я бы не откладывала одобрение на следующий год.

Сейчас ещё можно использовать сильную декларацию за 2025 год и получить одобрение там, где в 2027 году этот вариант уже не сработает.

Ко мне сейчас обращается очень много предпринимателей, и примерно у 9 из 10 обратившихся именно такая ситуация.

💬 Если вы ИП — приходите на консультацию Дарья Фазулина
Мы посмотрим именно вашу ситуацию, проанализируем документы и оценим, есть ли шанс получить ипотеку сейчас с подтверждением дохода по декларации за 2025 год.

А если среди ваших знакомых есть ИП, который планирует ипотеку — перешлите ему этот пост. Возможно, сейчас для него как раз тот самый момент, когда откладывать не стоит.

Ещё одна новость с 1 октября 👀
Пока все обсуждали изменения семейной ипотеки, почти незаметно ушёл ещё один вариант покупки новостройки.

Уже несколько крупных банков отменили субсидированные ставки на первые годы кредита. Ожидаем, что эта тенденция продолжится, так как есть соответствующая рекомендация от ЦБ.

Речь о предложениях вроде 2,5% на первый год или 3,5% на первые два года. Для них не требовалось иметь детей: ставку снижали за счёт застройщика, а не по семейной программе.

Небольшой платёж в начале помогал одновременно оплачивать аренду, делать ремонт и обустраиваться.

Что остаётся?

Предложения со ставкой порядка 12–13% на весь срок кредита. Конкретные условия зависят от банка и объекта.

Но здесь нужно внимательно смотреть на стоимость квартиры ⚠️
Субсидирование на весь срок обходится застройщику дорого. Эти расходы могут закладываться в цену объекта, и удорожание бывает существенным.

Поэтому такие предложения уже могут оказаться не настолько интересными. Особенно если вы планируете быстро погасить ипотеку или продать квартиру через несколько лет.

Ставка ниже рыночной ещё не означает, что сама покупка выгоднее.

Я бы обязательно сравнивала цену одной и той же квартиры с субсидией и без неё, а затем считала расходы под ваш реальный срок погашения.

💬 Рассматривали низкую ставку на первые годы? Какой вариант вам предлагали?

Перешлите близким, которые сейчас выбирают новостройку: старые расчёты уже стоит перепроверить.

И всё-таки чуда не произошло… 🥲
С 1 октября вступают в силу новые правила семейной ипотеки.

Когда я изучила новое постановление, заметила: в нём нет отдельной нормы о том, что семейную ипотеку можно брать повторно.

И появилась надежда:
«А вдруг правило одной льготной ипотеки отменили?» 👀
Но я уточнила информацию у банков — нет.

Отсутствие этого пункта в новом постановлении не отменяет действующее правило: одна льготная ипотека на семью.

Поэтому если вы уже брали льготную ипотеку после 23 декабря 2023 года и она ещё не погашена, вторую семейную ипотеку сейчас оформить нельзя.

Новая семейная ипотека может стать возможной при изменении семейных обстоятельств: при рождении ещё одного ребёнка и погашении текущих льготных ипотек.

Так что пока правило «одна льготная ипотека» остаётся в силе.

А вот по комбо-ипотеке есть хорошие новости 👇

Когда появились новые правила, многие источники сообщили, что комбо-ипотеку отменили.

Но сейчас получаю от банков другую обратную связь: комбо-ипотека сохраняется ✅

Это вариант, когда часть кредита оформляется по льготной ставке, а сумма сверх лимита — на рыночных условиях.

При этом банки ещё ждут конкретных разъяснений, как программа будет работать по новым правилам. Поэтому говорить, что уже можно оформить её на прежних условиях, пока рано.

💬 Если вы хотите понять, сможете ли именно вы взять семейную ипотеку после 1 октября, напишите мне — проверю вашу ситуацию.

За последние два дня мне пришлось знатно понервничать…

❗️Положили деньги на первоначальный взнос — будьте готовы объяснить банку, откуда они взялись

Глава службы финансового мониторинга и валютного контроля Банка России Богдан Шабля сообщил, что ЦБ готовит новую подробную рекомендацию для банков по усилению контроля за источниками происхождения денежных средств.

По словам представителя ЦБ, документ будет касаться и физических лиц, и юридических лиц, и внесения денег на счета, а банки должны будут не формально, а содержательно проверять происхождение средств.

И для покупателей недвижимости это особенно актуально.

Потому что в моей практике уже были случаи, когда банк запрашивал у клиента подтверждение происхождения денег, которые использовались для первоначального взноса.

Например:

✅ договор продажи автомобиля;
✅ договор купли-продажи другой квартиры;
✅ документы по продаже другого имущества;
✅ иные документы, подтверждающие, откуда появились деньги.

И хорошо, когда такие документы есть.

А если деньги просто хранились наличными несколько лет, были переданы родственниками или собрать документальное подтверждение невозможно?

Тогда могут возникнуть проблемы.

⚠️ В зависимости от ситуации банк может не принять объяснение клиента, запросить дополнительные документы и в отдельных случаях отказаться от проведения операции.

Представьте: вы уже нашли квартиру, получили одобрение, внесли задаток, договорились о дате сделки — и только тогда выясняется, что банк хочет подтверждение происхождения первоначального взноса.

Поэтому я очень рекомендую заранее разобраться не только с тем, дадут ли вам ипотеку, но и с тем, сможете ли вы подтвердить происхождение денег на первоначальный взнос.

Особенно если деньги сформированы из нескольких источников или недавно были внесены наличными на счёт.

💬 Если планируете брать ипотеку в ближайшее время и не знаете, с чего начать — обращайтесь ко мне за консультацией.

Разберём вашу ситуацию заранее: одобрение, первоначальный взнос, документы и возможные вопросы банка, чтобы не столкнуться с неприятными сюрпризами уже перед сделкой.

Страна разделилась на два лагеря: кто-то радуется изменениям по семейной ипотеке, а кто-то расстроился и отменяет сделки…

А вам как нововведения?

🚨 СЕМЕЙНАЯ ИПОТЕКА С 1 ОКТЯБРЯ: НОВЫЕ ПРАВИЛА

6% для всех — в прошлом. С 1 октября 2026 года условия семейной ипотеки меняются: ставка и лимит кредита будут зависеть от количества детей и региона.

МОСКВА, МО, СПБ и ЛО:

👶 1 ребёнок — 12%, до 12 млн ₽
👶👶 2 ребёнка — 10%, до 15 млн ₽
👶👶👶 3 ребёнка — 8%, до 18 млн ₽
👶×4 — 6%, до 18 млн ₽
👶×5+ — 4%, до 18 млн ₽

ОСТАЛЬНЫЕ РЕГИОНЫ:

1 ребёнок — 10%, до 6 млн ₽
2 ребёнка — 8%, до 8 млн ₽
3 ребёнка — 6%, до 10 млн ₽
4 ребёнка — 4%, до 10 млн ₽
5+ детей — 2%, до 10 млн ₽

⚠️ И это ещё не всё. Есть несколько важных изменений:

❌ Отменяется комбо-ипотека со сверхлимитом. Использовать семейную ипотеку вместе с дополнительной рыночной частью для увеличения суммы кредита больше не получится.

❌ Семьям с двумя детьми семейная ипотека больше не будет доступна только на основании проживания в одном из 35 регионов с низким объёмом строительства, если среди детей нет ребёнка до 7 лет включительно.

⏳ Субсидирование ставки банкам ограничивается 15 годами. После этого может применяться рыночная ставка, привязанная к ключевой ставке.

🏠 Появляется требование по регистрации: после оформления права собственности заемщику необходимо зарегистрироваться в приобретённом объекте в течение 5 лет. Если этого не сделать, ставка по ипотеке может быть повышена.

💰 При первоначальном взносе 50% и более ставка 6% будет действовать весь срок кредита независимо от региона и количества детей. Если в течение первого года остаток долга снизить до 50% стоимости жилья, ставку также могут снизить до 6%.

👶 При рождении следующего ребёнка ставка может быть снижена — по заявлению заемщика.

Если вы планировали семейную ипотеку, сейчас особенно важно не просто смотреть на ставку 6%, а считать всю конструкцию сделки: сумму кредита, первоначальный взнос, срок и будущие условия.

Потому что после 1 октября правила будут совсем другими.

💰66 000 ₽ экономии каждый месяц.
792 000 ₽ — за год.
Более 14,5 млн ₽ — за весь срок ипотеки.

Тот самый случай, когда услуги ипотечного брокера окупаются за 1,5 месяца ипотеки. А дальше — сплошная выгода для клиента.

Ко мне обратилась клиент с хорошей, но практически пустой кредитной историей. При этом — с высокой официальной зарплатой и подтверждённым доходом.

Запрос: рыночная ипотека на 16,2 млн ₽.

На момент обращения у клиента уже было одобрение одного из крупных банков:

❌ ставка — 22,5%
❌ одобренная сумма — 15,5 млн ₽, хотя требовалось 16,2 млн ₽
❌ при попытке добавить созаёмщика получили отказ.

И хорошо, что на этом этапе клиент остановился и не стал дальше собирать отказы или соглашаться на невыгодные условия.

Он обратился ко мне.

Я проанализировала всю ситуацию, кредитный профиль клиента и требования банков и подобрала вариант, который подходил именно под его параметры.

В результате получили одобрение на всю необходимую сумму — 16,2 млн ₽ — на существенно более выгодных условиях.

Что это дало клиенту:

✅ 66 000 ₽ экономии каждый месяц
✅ 792 000 ₽ — только за первый год
✅ разница в ставке — более 5%
✅ более 14,5 млн ₽ — потенциальная экономия за весь срок кредита

И вот здесь особенно хорошо видна ценность работы ипотечного специалиста.

Задача брокера — не просто получить одобрение.

А найти решение, при котором клиент получает нужную сумму и при этом не переплачивает банку лишние миллионы.

В этом кейсе стоимость моих услуг окупилась примерно за 1,5 месяца ипотеки.

А дальше клиентка экономит на каждом ежемесячном платеже.

Планируете ипотеку или уже получили одобрение, но условия не устраивают?

📩Напишите в комментариях "ИПОТЕКА", я с вами свяжусь.

Разберём вашу ситуацию и посмотрим, что можно предложить именно вам.

Вы будете в шоке, но дата платежа по ипотеке может влиять на переплату банку 👀
При оформлении ипотеки мы внимательно смотрим на ставку и ежемесячный платёж. А дату списания часто выбираем просто поближе к зарплате и даже не задумываемся, что это тоже влияет на переплату %.

Но здесь тоже есть нюанс.

Допустим, кредит выдали 15 сентября. Первый платёж можно назначить уже, например, на 20 сентября, а не ждать до 15 октября — если банк допускает такой график.

Если первый платёж включает погашение основного долга, долг начинает уменьшаться раньше. А проценты дальше начисляются уже на его остаток - за счет этого и снижается переплата! 

Возьмем для примера ипотеку на сумму 10 млн рублей под 17% - разница составит около 117 000 ₽ в пользу графика с более ранним первым платежом🔥
К сожалению, не все банки позволяют выбирать дату платежа. Но если у вас есть такая возможность, теперь вы знаете, какой вариант стоит проверить первым: ближайшую доступную дату после выдачи кредита.

Попросите банк сравнить два графика платежей. Если в варианте с ранним платежом общая сумма процентов будет ниже и дата удобна для вашего бюджета — выбирайте его.

Главное, чтобы деньги к этому дню точно были на счёте: экономия не должна оборачиваться просрочкой.

Знали об этом или впервые слышите? Напишите в комментариях 👇

✈️Перешлите друзьям, которые планируют брать ипотеку

📌 Топ-10 новостроек Москвы и Петербурга на перспективу 5–10 лет

Если квартиру покупают не только для жизни, но и с расчётом на рост стоимости, смотреть исключительно на цену за м² и обещания «скоро здесь будет метро» — недостаточно.

Я собрала 10 перспективных новостроек Москвы и Петербурга, которые, на мой взгляд, имеют хорошие предпосылки для роста в горизонте 5–10 лет.

При отборе смотрела прежде всего на то, что будет происходить с районом и окружением, а не только на сам жилой комплекс.

В Москве — на официальные планы развития города, новые дороги, метро, редевелопмент территорий и крупные проекты, которые будут менять локацию.

В Петербурге — на редевелопмент серого пояса, намыв и развитие морского фасада, перспективы зоны Пулково и другие факторы, которые могут влиять на стоимость даже в том случае, если обещанное метро снова перенесут.

⚠️ Метро — далеко не единственный фактор роста.
И уж точно не тот, на который я бы делала ставку при покупке на 5–10 лет.

Также учитывала качество самого проекта и надёжность застройщика по срокам сдачи. Если компания систематически не укладывается в заявленные сроки, такой объект в подборку не попадал — даже если застройщик известный.

В подборке только комфорт и бизнес-класс, без апартаментов и переуступок.

📍 В итоге получилось две десятки объектов:
▫️ 10 новостроек Москвы
▫️ 10 новостроек Петербурга

А дальше уже можно сравнивать их не просто по цене, а по тому, какой потенциал у каждой локации через 5–10 лет.

⏳ И ещё один важный момент для тех, кто планирует покупку с семейной ипотекой.

Условия 6% и лимит 12 млн ₽ для Петербурга и области Минфин зафиксировал до 1 октября. После этой даты параметры программы могут измениться, а каким именно будет решение — пока неизвестно.

Подбор объекта, одобрение ипотеки и сама сделка занимают недели. Поэтому если покупка стоит в планах на ближайший год, расчёты лучше сделать уже сейчас.

📌 Сохраняйте подборку — и ставьте «+» в комментариях, если хотите, чтобы я разобрала, какие из этих 20 новостроек лучше подходят именно под вашу цель.

⚡️ЦБ РФ сохранил ключевую ставку на уровне 14%

Сегодня Банк России принял решение не менять ключевую ставку — она остаётся на уровне 14% годовых.

Пока без резкого движения ставок вниз. Рыночная ипотека остаётся дорогой, поэтому ждать моментального снижения ипотечных ставок не стоит.

💡 Поэтому я бы сейчас не ориентировалась только на вопрос «когда ЦБ снизит ставку?»

Гораздо правильнее считать конкретно вашу ситуацию:
— какую сумму одобрят;
— какой будет платёж;
— есть ли льготные программы;
— можно ли снизить ставку за счёт специальных условий;
— и что будет выгоднее: покупать сейчас или ждать.

Иногда хорошая квартира и правильные условия ипотеки дают больше выгоды, чем ожидание очередного решения ЦБ.

Если планируете ипотеку в ближайшие месяцы — лучше подготовиться заранее. Потому что, когда ставки начинают снижаться, условия по хорошим объектам тоже могут быстро меняться.
Для связи со мной - Дарья Фазулина

День хороших сообщений ❤️

А вы когда-нибудь думали, что ипотека может быть вашей копилкой?

Звучит странно, но ипотека действительно может стать инструментом, который поможет вам постепенно прийти к квартире мечты.

Представим:

Вы покупаете сейчас квартиру за 10 млн ₽.
Вносите первоначальный взнос, например, 2 млн ₽, остальное — ипотека.

Формально кредит берёте на 20–30 лет. Но ваша задача — не платить все эти 20–30 лет, а активно сокращать долг: вносить обязательный платёж и делать досрочные погашения.

И здесь ипотека ещё и очень дисциплинирует.

Когда просто копишь, всегда можно сказать:
«В этом месяце не отложу — потрачу, со следующего начну».

С ипотекой так не получится. Платёж нужно вносить каждый месяц. Просрочки отражаются в кредитной истории и могут осложнить получение кредитов в будущем.

А теперь представим, что через 5 лет:

🔹 вы существенно уменьшили остаток ипотеки;
🔹 квартира выросла в цене, например, с 10 до 13 млн ₽;
🔹 вы продаёте её и закрываете оставшийся долг.

Допустим, после погашения ипотеки у вас остаётся 6 млн ₽ собственных средств.

И вместо первоначального взноса в 2 млн ₽ у вас уже есть 6 млн ₽ для следующей покупки.

Можно перейти в квартиру за 18–20 млн ₽ и продолжить двигаться вверх.

Получается настоящая лестница недвижимости:

10 млн → 13 млн → следующий объект → 20 млн → квартира мечты 🏠

Конечно, это не работает автоматически. Самое главное — правильно выбрать первый объект.

Важно смотреть на локацию, цену входа, застройщика, инфраструктуру, транспорт, перспективы развития района и будущую ликвидность.

Да, это не быстрый путь.

Но это движение к своей цели, а не бесконечное:
«Когда-нибудь накопим на квартиру мечты».

Потому что это «когда-нибудь» может никогда не наступить.

А ипотека при грамотной стратегии может стать не только обязательством перед банком, но и способом сформировать капитал для следующего шага. 📈

⚠️ Что обязательно нужно проверить перед свадьбой — и об этом мало кто думает

Нет, я сейчас не про совместимость характеров, бытовые привычки и даже не про «а точно ли это ваш человек?» 😄

Я про кредитную историю будущего супруга.

Если вы в ближайшее время планируете покупать квартиру по семейной ипотеке, этот момент может оказаться критически важным.

👉 Если у будущего супруга серьёзные проблемы с кредитной историей, есть долги у приставов (ФССП) или он планирует проходить процедуру банкротства — хорошо подумайте, стоит ли прямо сейчас официально регистрировать брак.

Почему?

Потому что в семейной ипотеке супруги должны участвовать в сделке как созаёмщики. Просто исключить супруга с проблемной кредитной историей из ипотеки не получится.

И вот реальная ситуация из моей сегодняшней консультации.

Пара только в июле зарегистрировала брак. Сейчас ждут ребёнка — малыш должен родиться уже через месяц. Казалось бы, всё прекрасно ❤️

Но при проверке выясняется, что у мужа серьёзные проблемы с долгами и ФССП, а в планах ещё и банкротство.

И теперь возникает парадоксальная ситуация:

👩 Мама могла бы воспользоваться семейной ипотекой после рождения ребёнка.

Но из-за официального брака банк будет учитывать и супруга, а его текущая ситуация не позволяет одобрить такую ипотеку.

И мой совет в этой ситуации прозвучал неожиданно:

«Если ваша главная цель сейчас — успеть воспользоваться семейной ипотекой, рассмотрите вариант развода».

На что клиенты, конечно, ответили:

«Как же так? Мы только в июле поженились!» 😳

Понимаю их реакцию. Но здесь вопрос не в отношениях и не в совместной жизни.

Я говорю исключительно про юридический статус супругов и возможность оформить ипотеку на выгодных условиях.

Другой вариант — закрывать задолженности, приводить в порядок ситуацию с ФССП, решать вопрос с банкротством и затем ждать, пока информация обновится в системах банков. А это может занять значительное время.

А ребёнок родится уже через месяц.

Поэтому мой главный вывод:

💡 Перед официальной регистрацией брака, особенно если вы планируете в ближайшие годы ипотеку, крупную покупку недвижимости или семейную ипотеку, не лишним будет знать финансовую ситуацию друг друга.

Иногда одна подпись в ЗАГСе может повлиять не только на семейный статус, но и на возможность получить ипотеку.

И да — такие ситуации я встречаю в работе гораздо чаще, чем можно подумать 😢

🎓 Что изменится с 1 сентября и к чему готовиться тем, кто планирует ипотеку?!

С первым днём осени! 🍂
Для кого-то сегодня начинается новый учебный год, для кого-то — просто новый рабочий сезон. А вместе с сентябрём традиционно вступает в силу целый ряд изменений, о которых стоит знать.

Собрала самое важное 👇🏻

💳 За переводами начнут следить внимательнее

С 1 сентября Росфинмониторинг получает сведения о платежах и переводах граждан по картам «Мир», через СБП и единый QR-код.

Это не значит, что начнут проверять каждый перевод между родственниками. Но банковские операции становятся всё более прозрачными для государства.

🏦 Банковские карты — единый учёт

Начинает формироваться единая система учёта банковских карт физических лиц.

При этом важно: ограничение в 20 карт на одного человека начнёт действовать только с сентября 2027 года.

💰 Цифровой рубль

Крупнейшие банки начинают проводить операции с цифровыми рублями для клиентов, а крупный бизнес — принимать их к оплате.

🪙 Криптовалюта

Цифровая валюта получает статус имущества, появятся правила для посредников и цифровых депозитариев.

При этом оплачивать товары и услуги криптовалютой внутри России по-прежнему нельзя.

🛍 Магазины и маркетплейсы

Меняются правила розничной торговли: в том числе порядок возврата товаров, рассмотрения претензий и дистанционных продаж.

🏠 А что особенно важно тем, кто планирует ипотеку?

Банковские операции становятся всё более прозрачными, а значит, при подготовке к ипотеке особенно важно следить за своей финансовой нагрузкой, кредитной историей и движением денежных средств.

Если планируете ипотеку в ближайшие месяцы, лучше не оставлять подготовку на последний момент — иногда именно кредитная история клиента становится тем фактором, который влияет на решение банка.

Если планируете покупку квартиры, рефинансирование или только собираетесь выходить на ипотеку — пишите мне. Разберём вашу ситуацию и посмотрим, что можно сделать уже сейчас, чтобы получить максимально выгодные условия 😉

Очень не люблю, когда застройщик требует подавать заявки через своего ипотечного брокера

В одной из моих недавних сделок мы выбрали квартиру по программе субсидированной ипотеки. По условиям застройщика заявку нужно было подавать только через их ипотечный отдел — со своим одобрением прийти было нельзя.

К сожалению, такое встречается достаточно часто.

При этом за клиента я была спокойна: я заранее полностью проанализировала его кредитную историю, определила стратегию и собрала все необходимые документы.

Ипотечному брокеру застройщика оставалось фактически только технически подать заявку.

В итоге два банка отказали, третий — одобрил 🙏

Казалось бы, дальше всё должно быть просто. Но тут начались сложности.

🔹 Я не могла напрямую общаться с банком — все вопросы приходилось передавать через брокера застройщика.

🔹 Ответы на некоторые вопросы приходилось ждать по несколько дней.

🔹 Сделка была запланирована на понедельник, но в пятницу вечером у нас всё ещё не было адреса банка и времени сделки. А клиентам нужно было заранее договориться с работодателями.

🔹 Перед сделкой мы с клиентом обнаружили в документах ещё и ошибку в юридическом наименовании застройщика. Пришлось срочно всё исправлять.

В итоге сделку, конечно, провели. Но сколько времени и нервов можно было сэкономить, если бы процесс был организован более оперативно.

И я снова убедилась в одном:

ипотечный брокер застройщика — это не ваш личный ипотечный специалист.

Он работает внутри своей системы и в первую очередь сопровождает сделку со стороны застройщика.

А мой интерес — полностью на стороне клиента.

Я анализирую ситуацию, строю стратегию, выбираю банк, контролирую документы, общение с банком и весь процесс до самой сделки.

Поэтому даже если по условиям застройщика вы обязаны подаваться через их ипотечный отдел, я всё равно рекомендую иметь своего специалиста.

Пусть брокер застройщика технически отправляет заявку.

А стратегию и контроль сделки лучше доверить тому, кто отвечает именно за ваши интересы. ❤️

В ипотеке недостаточно просто получить одобрение. Важно ещё без нервов дойти с этим одобрением до сделки и получить ключи 🔑

Продуктивная суббота в Москве ❤️