Репост из: Семейные споры
Если доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему, то договор купли-продажи подлежит обязательному нотариальному удостоверению
🗡Определение ВС РФ от 17.09.2026 № 307-ЭС26-5225
📌В рамках дела о банкротстве Золотарева финуправляющий обратился с заявлением к Управлению о признании незаконным уведомления о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав и обязании ее осуществить.
📌К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены орган опеки, супруга должника и их несовершеннолетние дети.
📌Решением суда требования удовлетворены. Апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, решение отменено, требования удовлетворены. Кассация оставила судебные акты без изменения.
⚖️Позиция ВС РФ:
✔️Как установлено судами, супругам Золотаревым и двум их детям на праве общей долевой собственности в равных долях принадлежит жилое помещение – квартира. В отношении нее внесена запись об ипотеке.
✔️Управляющий провел реализацию предмета залога посредством открытых торгов, по результатам которых с победителем заключен договор купли-продажи.
✔️Регистрирующий орган приостановил государственную регистрацию прав, рекомендовав заявителю обратиться в отдел судебных приставов по вопросу снятия запретов, а также соблюсти требования к форме договора – нотариальной.
✔️Суды, удовлетворяя заявление, исходили из того, что в рассматриваемом случае нотариальное оформление сделки не требовалось, так как она предполагается только в отношении тех сделок, где стороной договора являются несовершеннолетние лица, отчуждающие свои доли в недвижимом имуществе. В отношении же сделок по отчуждению недвижимости, на которое обращено взыскание по решению суда, в которых сторонами выступают лицо, выигравшее торги, и организатор торгов, полномочия нотариуса по проверке законности этой сделки не распространяются.
✔️Между тем суды не учли следующее. Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе. Если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
✔️Частью 2 ст.54 Закона о регистрации прямо предусмотрено, что сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, подлежат нотариальному удостоверению.
Данная норма является специальной нормой права, регулирующей отдельные отношения, возникающие при отчуждении недвижимого имущества несовершеннолетнего лица, и не вступает в противоречие с положениями п.1 ч.11 ст.42 Закона о регистрации, согласно которым не подлежат нотариальному удостоверению сделки при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.
✔️Реализация ипотечной недвижимости при ненадлежащем исполнении родителями кредитных обязательств может привести к утрате несовершеннолетним единственного жилья, в связи с чем нотариальная проверка соответствия сделки требованиям законодательства направлена на доп защиту прав несовершеннолетних.
✔️Само по себе обстоятельство заключения договора купли-продажи по результатам торгов не влияет на форму сделки и последствия ее несоблюдения. Аналогичная правовая позиция изложена в определении ВС РФ от 19.08.2026 № 16-КАД26-4-К4.
❗️Судебные акты отменены. В удовлетворении заявленных требований отказано.
Текст судебного акта
⚖️️ Семейные споры |
Мы в ВК
Мы в МАХ
🗡Определение ВС РФ от 17.09.2026 № 307-ЭС26-5225
📌В рамках дела о банкротстве Золотарева финуправляющий обратился с заявлением к Управлению о признании незаконным уведомления о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав и обязании ее осуществить.
📌К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены орган опеки, супруга должника и их несовершеннолетние дети.
📌Решением суда требования удовлетворены. Апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, решение отменено, требования удовлетворены. Кассация оставила судебные акты без изменения.
⚖️Позиция ВС РФ:
✔️Как установлено судами, супругам Золотаревым и двум их детям на праве общей долевой собственности в равных долях принадлежит жилое помещение – квартира. В отношении нее внесена запись об ипотеке.
✔️Управляющий провел реализацию предмета залога посредством открытых торгов, по результатам которых с победителем заключен договор купли-продажи.
✔️Регистрирующий орган приостановил государственную регистрацию прав, рекомендовав заявителю обратиться в отдел судебных приставов по вопросу снятия запретов, а также соблюсти требования к форме договора – нотариальной.
✔️Суды, удовлетворяя заявление, исходили из того, что в рассматриваемом случае нотариальное оформление сделки не требовалось, так как она предполагается только в отношении тех сделок, где стороной договора являются несовершеннолетние лица, отчуждающие свои доли в недвижимом имуществе. В отношении же сделок по отчуждению недвижимости, на которое обращено взыскание по решению суда, в которых сторонами выступают лицо, выигравшее торги, и организатор торгов, полномочия нотариуса по проверке законности этой сделки не распространяются.
✔️Между тем суды не учли следующее. Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе. Если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
✔️Частью 2 ст.54 Закона о регистрации прямо предусмотрено, что сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, подлежат нотариальному удостоверению.
Данная норма является специальной нормой права, регулирующей отдельные отношения, возникающие при отчуждении недвижимого имущества несовершеннолетнего лица, и не вступает в противоречие с положениями п.1 ч.11 ст.42 Закона о регистрации, согласно которым не подлежат нотариальному удостоверению сделки при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.
✔️Реализация ипотечной недвижимости при ненадлежащем исполнении родителями кредитных обязательств может привести к утрате несовершеннолетним единственного жилья, в связи с чем нотариальная проверка соответствия сделки требованиям законодательства направлена на доп защиту прав несовершеннолетних.
✔️Само по себе обстоятельство заключения договора купли-продажи по результатам торгов не влияет на форму сделки и последствия ее несоблюдения. Аналогичная правовая позиция изложена в определении ВС РФ от 19.08.2026 № 16-КАД26-4-К4.
❗️Судебные акты отменены. В удовлетворении заявленных требований отказано.
Текст судебного акта
⚖️️ Семейные споры |
Мы в ВК
Мы в МАХ