ЖКХ: вопросы и ответы

ребителю платы за холодное водоснабжение, рассчитанной исходя из среднемесячного объема потребления коммунального ресурса. Фактическое снятие показаний индивидуального прибора учета осуществлено в июне 2018 года (показания за июнь 2018 года составили 0266 куб. м). Указанная дата является моментом наступления обязанности исполнителя произвести перерасчет размера платы за коммунальную услугу исходя из снятых показаний прибора учета.».
2. Собственник не обязан предоставлять УО документ, подтверждающий проведение поверки (определение Апелляционной коллегии ВС РФ от 01.09.2022 № АПЛ22-283).

Чем отличаются поверка и проверка прибора учета?
В. 1. Отсутствие поверки лишает возможности использовать показания приборов учета. Однако если впоследствии поверка будет произведена, то и за предыдущие периоды возможен перерасчет. В определении Верховного суда РФ от 26.11.2024 № 78-КГ24-39-К3 сказано: «Вместе с тем потребитель, пропустивший срок поверки, не лишен возможности представить доказательства, опровергающие пороки учета и необходимость исчисления объема полученного ресурса расчетным путем, поскольку последующее признание прибора учета соответствующим метрологическим требованиям лишь подтверждает его соответствие указанным требованиям на весь период после окончания срока поверки (пункт 17 статьи 2 Федерального закона от 26 июня 2008 г. № 102-ФЗ "Об обеспечении единства измерений"). В процессе эксплуатации приборов учета (системы учета) улучшения их технических характеристик (параметров), влияющих на результат и показатели точности измерений, не происходит.
В связи с этим проведенная по истечении межповерочного интервала поверка прибора учета, в результате которой установлено соответствие этого прибора метрологическим требованиям, подтверждает достоверность отображаемых им учетных данных за весь период после истечения срока поверки.
Указанная правовая позиция нашла свое отражение в пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25 ноября 2020 г., а также изложена в пункте 10 Обзора судебной практики по спорам об оплате неучтенного потребления воды, тепловой и электрической энергии, поставленной по присоединенной сети, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 декабря 2021 г.
Таким образом, нарушение срока предоставления прибора учета на периодическую поверку само по себе не свидетельствует о его неисправности или непригодности для определения фактического объема полученного ресурса.
Иной подход лишал бы потребителя коммунальных услуг, который по уважительной причине не мог своевременно обеспечить проведение проверки прибора учета, возможности ретроспективно подтвердить исправность прибора учета и достоверность его показаний, в то время как правовое регулирование, установленное пунктами 59 - 60(3), 85 Правил, в том числе предусматривающее применение повышающего коэффициента при расчете платы за коммунальную услугу, направлено на стимулирование потребителей к надлежащему исполнению их обязанностей, связанных с обеспечением исправности приборов учета и возможности использования их показаний, а также на исключение злоупотребления правом с их стороны.
Таким образом, сама по себе правомерность начисления платы за коммунальные услуги в соответствии с пунктами 59, 60 Правил не свидетельствует о невозможности осуществления ее перерасчета на основании положений пункта 61 Правил при подтверждении работоспособности счетчика в дальнейшем.»
Этот вывод применяется и в арбитражной практике (постановлении Десятого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2022 №№ 10АП-16427/2022, А41-30500/2022). Суд сослался на определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.11.2020 N 310-ЭС20-13165 по делу N А68-1493/2019 и указал: «поскольку истечение межповерочного интервала прибора учета или трансформатора тока не связано с вмешательством в работу системы учета, применение расчетного способа возможно только в случае, если это нарушение привело к искажению данных об объеме потребления электрической энергии».
Период для перерасчета и момент, с которого перерасчет нужно провести, указаны в определении Верховного суда РФ от 26.08.2019 №№ А33-27839/2018, 302-ЭС19-14339: «Проверка проведена в соответствии с нормами Закона № 294-ФЗ, в пределах предоставленных службе полномочий; началом периода непредставления потребителем показаний индивидуального прибора учета явился октябрь 2017 года (показания за сентябрь 2017 года составили 0231 куб. м). Именно с этого момента исполнителем коммунальной услуг осуществлялось начисление пот

Надо ли платить за долги по ЖКУ предыдущего собственника?

В постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 04.07.2024 №№ Ф06-4859/2024, А06-12130/2020 сказано, что администрация платит за коммунальные услуги в тех квартирах, которые не заняты гражданами на основании части 3 статьи 153 ЖК. 

Причем: «Отклоняя соответствующий довод, суды правильно указали, что названное ответчиком обстоятельство само по себе не свидетельствует о наличии оснований для освобождения от обязанности по оплате потребленных коммунальных ресурсов, поскольку отсутствие бюджетного финансирования (недостаточное, несвоевременное финансирование и поступление денежных средств) не освобождает учреждение от ответственности за несвоевременное исполнение договорных обязательств, что соответствует правовой позиции, изложенной в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2006 № 21 «О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами споров с участием государственных и муниципальных учреждений, связанных с применением статьи 120 Гражданского кодекса Российской Федерации»».

В. Здесь же стоит отметить, что в постановлении ЗСО от 10.11.2021 N Ф04-6163/2021 по делу №А03-18149/2020 сказано: 

«Довод жалобы о том, что общество намеренно без уважительных причин длительно не предъявляло администрации образовавшуюся у наследодателя задолженность, не принимается, поскольку факт злоупотребления правом, например, в случае намеренного без уважительных причин длительного непредъявления кредитором, осведомленным о смерти наследодателя, требований об исполнении обязательств, является основанием для отказа кредитору во взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ), взимаемым за неисполнение денежного обязательства наследодателем по день открытия наследства (абзац третий пункта 61 Постановления № 9), в то время как предметом настоящего спора является взыскание задолженности».

С сентября 2026 начали по новым правилам оформлять акты выполненных работ в многоквартирных домах. Штука важная, ведь по ним следят за расходованием ваших денег. 

Другое дело, что большого смысла в текущих правилах нет. Действуют они только для УО, для ТСЖ - нет. Нацелены больше на взаимодействие между УО и председателем совета дома, а не так, чтобы на жильцов. Поэтому, например, вопрос по предоставлению актов там не решен: обязана УО давать акты или нет?

Зато решили вопрос о том, в какие сроки акты надо составлять. Вот разъяснение по этому поводу от Минстроя в письме от 13.08.2026 N 50222-ДН/04:

"акты приемки оформляются исполнителем в срок не более 30 дней со дня оказания услуг и (или) выполнения работ, при этом дата оформления акта приемки не может быть позднее даты окончания срока действия соответствующего договора. В указанном договоре могут быть определены иные, более короткие сроки оформления исполнителем актов приемки."

Странно, но совет дома появился только через 10 лет после старта
жилищной реформы. Жили как-то без совета эти 10 лет. Видимо, плохо жили.
 
Сильно
 сомневаюсь, что совет дома вообще нужен. Это устоявшее наследие
советского периода. Тогда, быть может, это помогало. Сейчас? Сомневаюсь,
 сомневаюсь...
 
Сомневается в этом и законодатель. Смотрите,
раньше все функции отдавали председателю совета. Потом поняли, что
председатель может быть "не очень честным". И появляется такая норма с
сентября 2026, что функции председателя можно возложить на всех членов
совета. Зачем? Меньше воровать будут, ну, условно.
 
А вот как в письме Минстроя от 13.08.2026 N 50270-ДН/04:
 
"Законом
 N 529-ФЗ статья 161.1 ЖК РФ также дополняется частью 8.2,
устанавливающей, что общее собрание собственников помещений в
многоквартирном доме вправе принять решение об осуществлении
председателем совета многоквартирного дома полномочий, предусмотренных
частью 8 статьи 161.1 ЖК РФ, совместно с членами совета многоквартирного
 дома. В этой связи в случае принятия указанного решения при применении
Порядка необходимо учитывать факт совместного осуществления
председателем совета многоквартирного дома с членами совета
многоквартирного дома полномочий, предусмотренных частью 8 статьи 161.1
ЖК РФ."

Взялся тут Минстрой объяснить, а зачем ТСЖ нужно. Взялся в письме от 22.07.2026 N 17353-ОГ/00. 

Получилось аж 8 пунктов, какие есть обязанности у ТСЖ, которое заключило договор с управляющей организацией. В самом деле, если управляет то УО, зачем ТСЖ? Нет, говорит Минстрой, есть 8 причин ценить ТСЖ. Стоит ли все привести?

Почему же нет, вот:

"можно выделить ряд особенностей управления МКД управляющей организацией по договору управления МКД, заключенному с ТСЖ:

1) С ТСЖ снимаются обязанности по выполнению работ и (или) оказанию услуг по управлению МКД, по оказанию услуг и выполнению работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, по предоставлению коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, по обеспечению безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги газоснабжения, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 ЖК РФ, по обеспечению готовности инженерных систем, по осуществлению иной направленной на достижение целей управления МКД деятельности, все перечисленные обязанности возлагаются на управляющую организацию (части 2.2, 11 статьи 161, часть 2 статьи 162 ЖК РФ);

2) Собственники помещений в МКД вносят плату за содержание жилого помещения и коммунальные услуги в управляющую организацию, а не в ТСЖ (часть 6.1 статьи 155 ЖК РФ). Управляющая организация получает право распоряжения денежными средствами, ТСЖ такое право утрачивает;

3) Поскольку ТСЖ не получает оплату услуг и не распоряжается денежными средствами собственников помещений в МКД, отпадает необходимость утверждения смет расходов и доходов и отчетов об исполнении таких смет - ТСЖ не получает денежных средств, и отчитываться ему не о чем;

4) Управляющая организация предоставляет собственникам помещений в МКД ежегодный отчет о выполнении договора управления МКД (часть 11 статьи 162 ЖК РФ);

5) Поскольку при заключении ТСЖ договора управления с управляющей организацией указанная управляющая организация не выбирается общим собранием собственников помещений в МКД, требование части 1 статьи 162 ЖК РФ об утверждении условий договора управления МКД на общем собрании собственников помещений в МКД в рассматриваемом случае не подлежит применению. Условия договора управления согласовываются сторонами такого договора (управляющая организация и ТСЖ), в том числе определяются существенные условия договора, указанные в части 3 статьи 162 ЖК РФ (состав общего имущества, перечень работ и услуг, размер платы за содержание жилого помещения, порядок контроля исполнения договора);

6) Правом заключения договора управления наделено правление ТСЖ (часть 4 статьи 148 ЖК РФ). При этом порядок принятия решения о заключении такого договора управления законодательством не урегулирован, такой порядок может быть урегулирован уставом ТСЖ;

7) Срок действия договора управления, заключенного между ТСЖ и управляющей организацией, законом не регламентируется (часть 5 статьи 162 ЖК РФ не устанавливает срок действия договора управления МКД для случая его заключения от имени ТСЖ). Следовательно, стороны договора управления МКД самостоятельно устанавливают срок его действия. При этом в соответствии с частью 6 статьи 162 ЖК РФ если ни одна из сторон не заявила о прекращении договора управления МКД по окончании срока его действия, договор считается продленным на тот же срок на тех же условиях, которые установлены договором;

8) В соответствии с частью 8 статьи 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством."

Из письма Минстроя от 26.11.2025 № 33125-ОГ/00: «Протокол ОСЧ ТСЖ не подлежит направлению в органы государственного жилищного надзора. В органы государственного жилищного надзора направляются только протоколы ОСС.»

В письме Минстроя от 25.11.2025 № 33023-ОГ/00:

«Действие Положения № 47 распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации.
Согласно пункту 10 Положения № 47 несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в том числе входящие в состав общего имущества собственников помещений в МКД, должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности (а в железобетонных конструкциях - в части трещиностойкости) не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования. Таким образом, при перепланировке жилого помещения (квартиры) следует учитывать планировочные решения выше и ниже расположенных помещений.»

В письме Минстроя от 21.01.2026 № 2300-ДН/04:

«Оконные и балконные конструкции жилых помещений, права на которые принадлежат собственнику помещения в МКД, в состав общедомового имущества не входят.
Вместе с тем стоит отметить, что наружные откосы, оконные отливы, предназначенные для защиты фасада и наружных стен от переувлажнения, являются неотъемлемой частью наружной стены МКД, которая, являясь несущей ограждающей конструкцией, входит в состав общего имущества в силу пункта 3 части 1 статьи 36 ЖК РФ и подпункта "в" пункта 2 Правил № 491.»

В письме Минстроя от 20.11.2025 № 71247-ДН/04:

"Согласно пункту 9 Правил № 491 внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.
Таким образом, внешняя газораспределительная сеть, расположенная до места соединения с запорным устройством, не относится к внутридомовому газовому оборудованию. В свою очередь, запорное устройство, расположенное на газопроводе, проложенном по фасаду здания, и установленное до места соединения с газораспределительной сетью, относится к внутридомовому газовому оборудованию. В этом случае собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов за содержание указанного запорного устройства.
С учетом вышеизложенного сообщается, что фасадный газопровод, расположенный до запорного устройства включительно, относится к общему имуществу в многоквартирном доме.
Границей балансовой (имущественной) принадлежности и эксплуатационной ответственности общества (местом подключения газопроводов, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, к газораспределительной (присоединенной) сети) являются места соединения первых запорных устройств с внешней газораспределительной сетью, расположенных на внешней стороне наружной стены многоквартирного дома, а при отсутствии наружных запорных устройств место пересечения газопроводом внешней наружной стены многоквартирного дома."

В письме Минстроя от 19.01.2026 № 1833-АЕ/04:

«Из приведенного определения следует, что в случае отсутствия технологического присоединения внутридомовой системы водоотведения МКД к централизованной сети отведения сточных вод коммунальная услуга по водоотведению (отведению сточных вод) потребителям в таком МКД или жилом доме (домовладении) не предоставляется.
В отсутствие технологического присоединения внутридомовой системы водоотведения МКД или жилого дома (домовладения) к централизованной сети отведения сточных вод предоставляется услуга по сбору и вывозу жидких бытовых отходов (далее - ЖБО). Таким образом, сбор и вывоз ЖБО коммунальной услугой по отведению сточных вод не является и в состав коммунальных услуг не входит."

В письме Минстроя от 18.12.2025 № 78496-ДН/04 сказано:

«Распределитель представляет собой устройство, используемое в многоквартирном доме, оборудованном коллективным (общедомовым) прибором учета тепловой энергии, и позволяющее определить долю объема потребления коммунальной услуги по отоплению, приходящуюся на отдельное жилое или нежилое помещение, в котором установлены такие устройства, в общем объеме потребления коммунальной услуги по отоплению во всех жилых и нежилых помещениях в многоквартирном доме, в которых установлены распределители (абзац шестнадцатый пункт 2 Правил № 354).
Таким образом, индивидуальные приборы учета тепловой энергии и распределители являются различными техническими устройствами, как по принципу их действия, так и способу установки.
Анализируя вышеизложенное, отсутствие технической возможности установки ИПУ тепловой энергии не исключает возможность установки распределителей в многоквартирном доме, имеющем вертикальную разводку внутридомовых инженерных систем отопления, и позволяет при определении объема потребленного коммунального ресурса в порядке, установленном пунктом 42(1) Правил № 354, использовать показания таких распределителей.»

Письмо Минстроя от 15.12.2025 № 77379-ДН/04:

«Деятельность управляющих организаций не является регулируемой, таким образом, размер платы за содержание жилого помещения устанавливается на договорной основе и может быть изменен или проиндексирован на основании решения общего собрания собственников (далее - ОСС).
В соответствии с частью 7 статьи 156 ЖК РФ, пунктом 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 (далее - Правила № 491), размер платы за содержание жилого помещения в МКД определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.
При этом стоит отметить, что в случае заключения договора управления МКД на условиях, утвержденных решением ОСС, если договором управления МКД не предусмотрен порядок изменения (индексации) размера платы за содержание жилого помещения и при этом ОСС не принимало решения об изменении указанного размера платы, продолжает действовать ранее утвержденный ОСС размер платы за содержание жилого помещения. Решение ОСС действует бессрочно, до момента принятия иного решения.»

Письмо Минстроя от 08.12.2025 № 34641-ОГ/00:

"Лицо, осуществляющее обработку персональных данных, обязано соблюдать принципы и правила обработки персональных данных, предусмотренные Законом № 152-ФЗ, соблюдать конфиденциальность персональных данных, принимать необходимые меры, направленные на обеспечение выполнения обязанностей, предусмотренных Федеральным законом № 152-ФЗ.
Поскольку при организации и проведении собрания инициатор такого собрания неизбежно обрабатывает персональные данные собственников, то он должен исполнить обязанности оператора персональных данных, предусмотренные Федеральным законом № 152-ФЗ."

В письме Минстроя от 08.12.2025 № 34629-ОГ/00:

"Лицо, осуществляющее управление МКД, вправе указывать в платежном документе в составе платы за содержание жилого помещения отдельные компоненты платы указанной платы, такие как "управление МКД", "содержание общего имущества в МКД", "текущий ремонт общего имущества в МКД", "коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в МКД", при условии, что сумма всех компонентов равна плате за содержание жилого помещения, утвержденной в установленном порядке."

В письме Минстроя от 08.12.2025 № 34614-ОГ/00:

«Учитывая вышеизложенное, Департамент развития ЖКХ полагает возможным в случае проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, по результатам которого с отобранной управляющей организацией заключен договор управления многоквартирным домом, условия которого предусматривают индексацию размера платы за содержание жилого помещения, индексация цены может производиться с учетом индекса потребительских цен.»

В письме Минстроя от 24.10.2025 № 29814-ОГ/00 сказано:

"В настоящее время Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - ЖК РФ) не относит помещения в зданиях многофункциональных комплексов, используемых гражданами для проживания (далее - апартаменты), к жилым помещениям, а сам многофункциональный комплекс не является МКД. В связи с чем на апартаменты не распространяются нормы жилищного законодательства, законодательства о градостроительной деятельности, о техническом регулировании, предусмотренные для создания объектов жилого назначения.
Исходя из анализа статьи 15 ЖК РФ апартаменты не являются объектом жилищных прав, поскольку они не признаются жилым помещением для постоянного проживания граждан и не отвечают установленным санитарным и техническим правилам и нормам. Следовательно, у гарантирующих поставщиков отсутствует обязанность установки приборов учета электроэнергии в отношении апартаментов."

В письме Минстроя от 13.11.2025 № 69648-ДН/04:

"«Таким образом, наличие нескольких секций в МКД не является условием для проведения отдельных ОСС. Независимо от количества секций строение является единым объектом капитального строительства. В случае поэтапного ввода объекта в эксплуатацию, каждая секция будет являться составной частью одного МКД.
Управление осуществляется МКД, состоящим из фактически введенных в эксплуатацию секций. После введения в эксплуатацию новой секции изменяются технические характеристики МКД (площадь, состав общего имущества и др.) В этой связи необходимо осуществлять выбор способа управления вновь созданным МКД и конкретного лица, осуществляющего управление. Управление несколькими лицами различными секциями одного МКД не допускается.»"

В письме Минстроя от 23.12.2025 № 79938-ДН/04:

«Учитывая изложенное, если потребитель-должник зарегистрирован в личном кабинете на странице исполнителя услуг в сети Интернет, то предупреждение (уведомление) можно направить ему через личный кабинет. В указанном случае двадцатидневный срок на отключение коммунальной услуги следует считать с даты доставки уведомления в личный кабинет должника.»

В письме Минстроя от 05.08.2025 № 21378-ОГ/00:

«Из этого следует, что законодательством установлена обязанность застройщика оснащать МКД, вводимые в эксплуатацию, приборами учета используемых энергетических ресурсов, в том числе ИПУ тепловой энергии (Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 10 марта 2017 г. по делу № а41-32281/16).
Закон № 261 также предусматривает гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства. Согласно части 5 статьи 7 Закона № 261, такой гарантийный срок устанавливается договором и не может составлять менее чем 3 года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Следовательно, застройщик несет ответственность за установку и ввод приборов учета используемых энергетических ресурсов в эксплуатацию в пределах гарантийного срока и обязан устранить недостатки, выявленные в этот период."