Лабиринт инвестора: новостройки Москвы.

📍Наступил октябрь, а это значит, что пора писать про то, что происходит на рынке аренды Москвы.

Забегая вперёд скажу, что текущая ситуация мне совсем не нравится, ибо количество свободных арендных квартир опять растёт. И знаете, почему это плохо? А всё потому, что арендная экспозиция-то увеличивается не за счёт новостроек, а за счёт… старого фонда.

И что это значит? А это значит, что спрос на труд охлаждается и сокращается. Причём, по данным Росстата, это происходит… 10-ый месяц подряд.

Ну а теперь посмотрите на график вверху. Видите? В прошлом году количество свободных арендных квартир плавно уменьшалось, а в этом году… «БАЦ». И полетело вверх. Совпадение? Не думаю. Ибо корреляция практически 100-процентная на протяжении всех десяти месяцев.

Почему же это происходит, ведь ключевая ставка снижается? Ответ простой: стройка-то «скукоживается». Строят всё меньше и меньше. И если кто-то думает, что новые ЖК строят исключительно девелоперы, то глубоко ошибается. Ибо новые ЖК строят металлурги, производители электрики, лифтов и стройматериалов, окон и дверей. Да и много еще кто. А девелоперы всего лишь… управляют процессами.

Поэтому, когда я читаю в соседних каналах о том, что некоторые люди радуются проблемам «Самолета», то у меня, честно говоря, волосы на голове встают дыбом. Работает, например, человек в телекоммуникационной или металлургической компании и жаждет, чтобы «Самолет» спикировал и разбился. Для чего ему это нужно? Ведь «прилетит» же и недоброжелателю, причём хорошо «прилетит».

🔖 В общем, вот такие дела, друзья, такой вот сейчас рынок. Ну а на основании вышесказанного, предлагаю задуматься о причинно-следственных связях тем, кто почему-то хочет краха рынка аренды.
.
@labirint_investora
.
#мысли_вслух

📍Друзья, начну с вопроса: «Для чего мы пристально следим за динамикой продаж застройщиков?» Правильно, только для того, чтобы понять, куда пойдут цены.

Ну что же, докладываю. В прошлом месяце, по данным dataflat, — они всё-таки сделали это. Помните, я считал, что застройщикам в Москве нужно продавать около 250 тыс. м2 ежемесячно? Так вот, в сентябре они реализовали 270 тысяч квадратов, что очень-очень неплохо.

Правда, есть «нюанс». В прошлом месяце сработал эффект очередного «последнего вагона» семейной ипотеки. Ну любят люди покупать в последний момент, и ничего с этим не поделать. Это наша интернациональная и неискоренимая черта, и я бы даже сказал, что это сущность человеческой природы.

🔖 Так вот, что я этим хочу сказать: для застройщиков эти «последние вагоны» не только золотая жила, но и огромная головная боль, так как за приливом всегда следует отлив, а эскроу-счета нужно наполнять всегда и регулярно.

Значит ли это, что сейчас произойдёт обрушение рынка? Однозначно — нет. А вот интересные цены, либо акции — думаю, что должны появиться. Но, друзья, давайте будем откровенны: «окна выгоды» очень скоротечны и быстро закрываются.
.
@labirint_investora
.
#мониторинг_рынка

📍 1 октября. Час X настал. Ибо с сегодняшнего дня вступили в силу новые, более жесткие условия по семейной ипотеке.

Ну и я, честно говоря, ранее считал, что динамика продаж у застройщиков, временно будет напоминать вертикальную красную линию вниз с одновременной коррекцией цен. А теперь… Впрочем, давайте лучше так: сначала опишу, что произошло, а выводы сделаю потом.

Ожидания:

Ставка 6–12% в зависимости от кол-ва детей и первоначального взноса, срок — 15 лет.

Новая реальность, на примере «ПИК-а»:

Семейка — 30 лет, ставка 4–6% при первоначальном взносе 20–50%. Возможно повышение ставки с 16-го года, но не более чем на 4 п. п.

Плюс есть еще несколько «модифицированных» программ по семейной ипотеке с лимитом до 18 млн руб. К слову, сейчас подборщикам не позавидуешь, трудоемкость расчетов, как и кол-во отчетов — возросла многократно...

Ну что сказать. В целом, у оранжевого застройщика — условия кардинально не изменились. Но есть «нюанс»: за эти видоизмененные «семейки»… банки захотят денег. И, скорее всего, немало денег.

🔖 Ну а сейчас краткие выводы: условия остались примерно прежними, а банковскому сектору потребуется больше денег. М-да, дела... Теперь возникает неудобный вопрос: как думаете, за чей счет этот банкет?
.
@labirint_investora
.
#мысли_вслух

📍Сегодня есть три новости. Первая — со дня на день ожидается старт продаж новых корпусов ЖК «Москворечье» от «ПИК» у метро «Варшавская». Причём, стоит отметить, что это пятно застройки — лучшая часть проекта.

Вторая — по всей видимости, это будет не комфорт+, а бизнес-класс от арх-бюро «APEX». Скрин прилагаю. М-да, очень интересно, какими будут цены, ведь выдачи семейной ипотеки какое-то время будут… невысоки, а эскроу наполнять нужно, особенно на старте.

Третья и самая печальная — коммерческий директор «FORMA», это подразделение «ПИК-а», официально заявил, что комфорт-класса в Москве от частных девелоперов… больше не будет.

🔖 Эх, жаль, конечно. Похоже, эпоха бюджетных масштабных проектов вроде «Матвеевского» и «Холланд» парков канула в Лету. Впрочем… если «ПИК» будет строить какой-нибудь бизнес-лайт с полной отделкой, то в целом тоже интересно, думаю, спрос будет и будет неплохим.
.
@labirint_investora
.
#мониторинг_рынка

📍Интересный кейс, точнее вопрос, возник сегодня в нашем чате. Цитирую:

«Вася имеет 6 млн руб. для покупки квартиры за 30 млн руб. в 2026 г. У Васи доход позволяет взять ипотеку и купить у застройщика под 12,7% годовых квартиру, взяв 24 млн на 30 лет. Платеж банку составит 260 тыс. в месяц. И Вася счастливчик с квартирой в 30 млн руб. ждет удвоения цены.

Теперь считаем на инвестиционном калькуляторе, что ждет Васю, если он по 260 тыс. ежемесячно готов откладывать и у него есть 6 млн руб. Как думаете, что выберет Вася?»

Теперь давайте посмотрим на скрин выше. Как вам итоговый результат инвестиционного калькулятора?! Если Вася не будет покупать квартиру, то через 30 лет у него будет почти… 1 миллиард рублей! 🧐

Знаете, когда я это увидел, у меня прям руки зачесались всё продать и вложить куда-нибудь на 30 лет, чтобы по итогу у меня этих миллиардов было очень-очень много. Но…. Любопытства ради, всё-таки решил перепроверить. И обратил внимание на такую сноску:

«С учетом инфляции сумма 978 394 115 ₽ будет эквивалентна 56 070 351 ₽ в текущих ценах.»

Знаете, что это значит? Это значит, что при 12-ти процентных ставках по депозиту, СБЕР закладывает в свои расчеты ежегодную инфляцию в 10-10,5% на протяжении всех 30 лет.

А теперь самое интересное. Давайте посчитаем, какой капитал будет у Васи через 30 лет, если он всё-таки выберет вариант с квартирой. Но для этого нам потребуется еще одна вводная. А именно: исторически, цены на недвижимость растут на размер инфляции. Теперь считаем:

Вариант № 1:

Стоимость квартиры через 30 лет (рост на 10,5% в год): 600 млн руб.

Доход от аренды (5% годовых): 271 млн руб.

Расходная часть (грубо):

Ипотека = 93,6 млн руб., 5 млн руб. — ремонт.

В сухом остатке, общий доход Васи составит… 766,8 млн руб.

Понимаю, что расчет приблизительный, да и ремонт Вася будет делать не единожды.

Поэтому пересчитаем. Вариант № 2:

Какой будет примерный доход у Васи, если арендные платежи он будет…. нет, не тратить, а ежемесячно переводить на депозит под 12% годовых.

Так вот, знаете в этом примере, каков приблизительный результат? Итоговый доход Васи… составит примерно: 1,65 млрд руб!

🔖 Вот такие дела, друзья. Как говорится: «Сказка — ложь, да в ней намёк! Добрым молодцам — урок». Ну или иными словами: «ипотечное ярмо» не такое уж и «ярмо», если принимать в расчёт инфляцию.
.
@labirint_investora
.
#мысли_вслух

📍Минфин объявил новые условия по семейной ипотеке, которые начнут действовать уже через неделю, т.е. с 1 октября!

Измененные условия для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей:

4% годовых, 18 млн рублей максимальная сумма кредита – для семей с пятью и более детьми, где хотя бы один ребенок не достиг 7 лет на момент заключения договора;

6% годовых, 18 млн рублей максимальная сумма кредита – для семей с четырьмя детьми, где хотя бы один ребенок не достиг 7 лет на момент заключения договора;

8% годовых, 18 млн рублей максимальная сумма кредита – для семей с тремя детьми, где хотя бы один ребенок не достиг 7 лет на момент заключения договора;

10% годовых, 15 млн рублей максимальная сумма кредита – для семей с двумя детьми, где хотя бы один ребенок не достиг 7 лет на момент заключения договора;

12% годовых, 12 млн рублей максимальная сумма кредита – для семей с одним ребенком, не достигшим 7 лет на момент заключения договора.

И вот что еще важно: субсидировать семейную ипотеку государство теперь будет 15 лет, а не 30, как это было ранее.

🔖 Вот такие дела, друзья. И пока, честно говоря, это похоже на то, что семейку ожидает….увы, провал выдач. Ибо, что бы повторно взять семейную ипотеку, нужно что бы:

- предыдущий льготный кредит должен быть полностью погашен.

- произошло пополнение в семье
.
@labirint_investora
.
#мониторинг_рынка

📍Хм-м-м, очень похоже на то, что переуступок на рынке недвижимости скоро точно станет меньше. Причем в разы. Впрочем, нет, скорее так: инвестиционных квартир в продаже, увы, станет меньше, причём в разы.

И вот почему: Минфин с 2027 года предлагает исчислять прогрессивный НДФЛ (13–22%) с единого общего дохода гражданина, в который будут включены:

ЗП, доходы от продажи имущества, дивиденды, проценты по вкладам, доходы от операций с ценными бумагами, страхования и дарения.

Смотрите, что получится в сухом остатке: если вы продадите инвестиционную квартиру вне льготного периода, то вам может «прилететь» налог до 22%, причём на всё, включая зарплату, доходы по депозитам и т.д.

🔖 Вот такие дела, друзья. Поэтому, думаю, что часть инвесторов точно откажутся продавать свои квартиры. И будут ждать, когда пройдёт 5 лет с момента приобретения новостройки.
.
@labirint_investora
.
#мысли_вслух

📍Август — месяц контрастов. С одной стороны, в этом месяце исторически умеренная активность покупателей из-за сезона отпусков. А с другой… Сегодня Росреестр опубликовал данные по продажам «вторички» за прошлый месяц.

Продано 10,9 тыс. квартир. Пока ситуация не очень понятна, не так ли? И это происходит лишь потому, что отдельные цифры сами по себе не дают полной картины и скорее вводят в заблуждение. Поэтому, давайте посмотрим на пропорции, а именно на соотношение проданных квартир к их количеству на рынке.

Так вот, соотношение в августе = 38%. А это, на самом деле, очень много. И это значит, что ликвидные и качественные квартиры с хорошим ремонтом («въезжай и живи») продаются за две недели и меньше. И еще это значит, что в текущий момент времени на рынке… покупателей больше, чем продавцов.

Друзья, понимаю, что тем, кто пока так и не решились на покупку, эта ситуация может очень не нравится. И они будут считать, что на самом деле всё не так и квартиры плохо продаются. Поэтому приведу пример. Сейчас стараюсь закрыть собственную альтернативную сделку. Так вот, за первые 2 дня экспозиции у меня было 3 предложения о задатке, а у второй квартиры — 2. Да-да, представляете? За два дня — 3-и предложения о задатке.

🔖 Вот такие дела, друзья. Вот такие вести с полей, помимо официальной статистики Росреестра.
.
@labirint_investora
.
#мониторинг_рыка

📍Выхожу на задаток. Агент — молодец, очень неплохо работает. А вот все новички-потенциальные покупатели, которые в настоящий момент самостоятельно пытаются понять текущий рынок, увы...., теряют время и соответственно, — деньги.

Вот такая ситуация, друзья. Если всё срастется, обязательно напишу развернутый пост и всё расскажу.
.
@labirint_investora
.
#мысли_вслух

📍Знаете, что такое думскроллинг? Это такая навязчивая привычка бесконтрольно читать плохие или трагические новости, несмотря на ухудшение собственного эмоционального состояния. К слову, думскроллинг вызывает зависимость! Так как мозг постоянно требует всё новых «доз» негатива.

Так вот, эта привычка опасна не только усилением тревоги и депрессии, но и искажением картины мира! У человека развивается к-а-т-а-с-т-р-о-ф-и-ч-е-с-к-о-е мышление — это такое когнитивное искажение, при котором человек автоматически представляет самый худший сценарий и недооценивает свою способность справиться с ситуацией.

Думаю, о том, что я написал выше, часть подписчиков точно не знала. А вот журналисты об этом очень хорошо осведомлены, поэтому любят нам подкинуть свежую порцию ужасных новостей.

В общем, давайте прочитаем, что на днях написали «Известия» (ссылка). Если лень читать, тезисно перескажу: всё плохо, в 2026 году новостройки стали абсолютно недоступны, 481 тыс. руб./м2 — это запредельно, разрыв между ценами и доходами ужасает, ведь на 2,5 средней зарплаты москвича можно купить лишь 1 м2 в новом доме.

Догадываетесь, какие выводы сделает обычный человек, прочитав «это»?! И я, честно говоря, вообще не понимаю, зачем раздувать «из мухи слона». Точнее, я догадываюсь — чем кошмарнее новость, тем чаще ее читают, а чем чаще читают — тем больше кликают на рекламу.

Так вот, как определить: данные из новости — это катастрофа или не всё так плохо? Элементарно, Ватсон: чтобы объективно оценить настоящее, нужно посмотреть… исторические данные, что я сейчас и предлагаю сделать. Давайте посмотрим на график вверху. На нем я отобразил доступность новостроек и «вторички» за последний 21 год.

Теперь, когда мы видим картину целиком, возникает вопрос: интересно, а почему журналисты не сравнивают доступность жилья в 2026 году с 2011–2015 годами? Ведь в те времена новостройки были… еще более недоступны.

Почему не пишут о том, что «вторичка» по отношению к средней зарплате находится на исторических минималках??? Ведь сейчас для покупки 1 м2 нужно всего 2 оклада, а в 2012 — аж 3,5. А это, на минуточку, на 75% дороже!

🔖 В общем, вот такие дела, друзья. Да, цены дешевыми назвать сложно, правда, есть нюанс. Раньше стоимость м2 по отношению к средней зарплате… была еще дороже.

Кто-то, скорее всего, сейчас подумает: Алексей, всё, что ты написал, — это не стоит и выеденного яйца! Это просто смешно, нужно всего лишь подождать, и всё будет ОК.

Так вот, докладываю: голословной агитацией я не занимаюсь и в текущий момент времени, да-да, именно сейчас, а не когда-нибудь, пытаюсь купить квартиру 100+ м2. Да, согласен, всё не просто, а я не «долларовый миллионер» и не родился с серебряной ложкой во рту. Но я не откладываю решение на «потом», ибо понимаю, что самая толстая книга в мире — «Полное собрание человеческих отмазок». Вот такие дела.
.
@labirint_investora
.
#мысли_вслух

📍Ну дела… Похоже, идём на рекорд, а ситуация на «вторичке» очень напоминает 2021 год. Знаете, что случилось в прошлом месяце? Если «нет», то докладываю:

По данным «Домклик», в августе «вторичка» подорожала сразу на 3,3%. А с января, за 8 месяцев, цены на квартиры уже приросли на 16+% ... Признаться, удивлён. Да, я предполагал рост, но не такой стремительный.

В общем, пока динамика изменения цен превышает все прогнозы. И, если покупательская активность не утихнет, то уже в следующем месяце мы пробьем психологическую отметку: средняя цена на «вторичке» в Москве = 400 тыс. руб./м2.

Ну или иными словами: средне-минимальные цены на «двушки» в относительно свежих панельных домах скорее будут начинаться от 20-21 млн руб., а «однушки» — от 15-16 млн руб.

В общем, именно поэтому ЕВРО-2 по 17-18 млн руб., а ЕВРО-3 по 24-26 млн руб. в новом доме и с новым ремонтом меня уже совершенно не смущают.

🔖 Ну а что делать, такой вот рынок. Причём, прошу заметить, — всё это происходит... при 18-ти процентной рыночной ипотеке. М-да, похоже, рублей у людей — действительно очень-очень много: https://max.ru/labirint_investora/AZ_7Eu_QOWM И этих рублей... вполне хватает на покупку квартиры.
.
@labirint_investora
.
#мониторинг_рынка

📍ЖК «ТАТУМ», застройщик «FORMA», бизнес-класс. Адрес: г. Москва, ул. Обручева, 27. Метро «Калужская» + «Воронцовская» — 5 минут пешком. Выдача ключей до 09.2029.

Текущие цены, от:

ЕВРО-2 (36 м2) — 22,7 млн руб.
ЕВРО-3 (70 м2) — 36,5 млн руб.
ЕВРО-4 (74 м2) — 41,7 млн руб.

Знаете, иногда читаю такие комментарии: «Какой замечательный жилой комплекс, какое чудесное место!» Правда, ни один из комментаторов еще ни разу не обмолвился, что не так давно это «чудесное место» было настолько гиблым, что тут даже трактористы крестились, когда проезжали мимо.

Вот такая ситуация, впрочем, удивляться здесь нечему. Ибо Москва — живой организм. Она растёт. Она меняется. И на месте потрёпанных жизнью многоэтажных сараев появляются новые современные кварталы, которые так нравятся людям.

Так вот, я написал это лишь для того, чтобы мы могли оценить локацию у метро «Калужская» не в моменте, а в перспективе — когда она полностью преобразится.

Ну а сейчас предлагаю посмотреть на карту вверху, на ней я отметил, что и где будет построено. Видите? В ближайшем будущем от бывшей промзоны «Воронцово» не останется ни следа, ни воспоминания. Причем, что важно! Это непременно случится, и совсем скоро, ведь целых пять девелоперов взялись за её застройку, причём… одновременно.

Ну а теперь перечислю, чем локация уже может похвастаться.

Первое. Что для семейного проекта важнее всего после транспортной доступности? Правильно — школа. Так вот, недалеко от ЖК «Татум» находятся корпуса школы № 1514, которая входит в ТОП-20 образовательных организаций столицы и регулярно получает Гранты мэра Москвы 1-й степени.

Второе. В 15-ти минутной доступности на метро находятся МГУ, МГИМО, РУДН, РАНХиГС и множество академических институтов.

Третье. Соседний район Коньково исторически заселен научными сотрудниками и профессурой.

Ну и как вам такое окружение? Лично я бы сказал, что не самое плохое. А если к вышеперечисленному добавить соседний Воронцовский парк и две станции метро в пяти минутах ходьбы? То-то, друзья. Именно об этом я и говорю: не стоит зацикливаться на прошлом промзоны «Воронцово» — а важно представить, какой мы будем видеть эту локацию через каких-то пять-шесть лет.

Если смотрите «для себя»: скажу честно — мне проект в общем-то нравится. Интересные семейные планировки со множеством окон, балкончики, небольшое количество квартир на этаже. Ну а сам ЖК находится чуть в глубине квартала и удален от ул. Обручева и Архитектора Власова, которую будут расширять.

Если смотрите «под аренду»: предлагаю еще раз посмотреть на карту вверху. Обратили внимание на количество новых бизнес-центров? Да-да, это будет не совсем обычный спальный район, а полноценный бизнес-кластер с пятью тысячами новых раб. мест. Знаете, что это значит? Всё верно — аренда тут будет востребована, причём всегда. Я даже больше скажу: динамика арендных ставок тут будет неплохо обгонять рынок. Ну а в текущий момент ЕВРО-2 тут сдаются за 110–130 тыс. руб. и без особого труда, конечно, при условии приятного ремонта и хорошего наполнения.

Если смотрите «под инвест»: скажу честно — если ищете иксы, то в моменте проходите мимо, так как цены в рынке. Но! Мониторить проект однозначно стоит, ибо ситуация может измениться, причём в любой момент.

🔖 Мнение автора: симпатичный семейный ЖК в перспективной локации и в 15-ти минутной доступности от топовых ВУЗ-ов и школ.
.
@labirint_investora
.
#жк_татум

📍А вот это уже событие! И если оно произойдёт, то будет настоящим тектоническим сдвигом. Так вот, знаете, что сегодня объявил Сергей Семёнович? Московский метрополитен будет обслуживать… Московскую область!

Ладно, ОК. Предположим, что так и будет. И что это значит? А вот что — до 2035 года должны появиться следующие станции:

г. Красногорск. Будет продлена Рублёво-Архангельская линия метро. Появятся две новые станции: «Красногорск» и «Изумрудные холмы».

г. Мытищи. От станции «Медведково» Калужско-Рижская линия будет продлена до станции «Мытищи».

г. Балашиха. Похоже, что от станции «Восточная», Арбатско-Покровская линия будет продлена до станции «Балашиха».

г. Химки. Ну с этим городом всё понятно. Писал уже об этом. И на самом деле, это уже не новость. Таганско-Краснопресненская линия от станции «Планерная» будет продлена. Появятся две новые станции: «Химки» и «Куркино».

Пос. Развилка. Люблинско-Дмитровская линия будет продлена. Появятся две новые станции: «Развилка» и «Володарское шоссе». Тыц-тыц, привет проектам «ФСК» и «Инград».

Про Бирюлевскую и Сколковские линии, думаю, что все слышали. И, честно говоря, это уже не новость.

🔖 В общем, в удивительные времена живём, друзья. И очень надеюсь, что это обещание не останется обещанием.
.
@labirint_investora
.
#мониторинг_рынка

📍Друзья, в моменте на рынке новостроек складывается достаточно интересная ситуация. Видите, что происходит в Москве с продажами по ДДУ???

Тыц-тыц, что-то мне это совсем не нравится. Да, понимаю: себестоимость стройки растет, с разрешениями на строительство — беда, кредиты дорогие, запредельные требования по кол-ву машино-мест и т. д.

Но… Такую динамику продаж, как в прошлом месяце, я бы назвал неудовлетворительной. Почему? Смотрите:

С одной стороны, отношение распроданности к стройготовности в Москве составляет 91%, — что очень много. Правда, есть «нюанс»: при таком темпе продаж застройщики в Москве продадут за год около 2,3 млн м2. А это… немного, ибо им нужно реализовать примерно 3 млн м2.

Почему 3 млн, спросите вы? Давайте посчитаем:

Ввод жилья в 2026 = 3,6 млн м2. Продано 72%.

Ввод жилья в 2027 г. = 5,8 млн м2. Продано 53%.

За 12 месяцев, желательно продать все остатки 2026-го года и как минимум 17% от 2027 года. Итого получаем 2 млн м2. Ну и прибавим к текущему результату еще 1 млн м2 — ведь никто не отменял планы продаж в ЖК со сроками сдачи в 28-30-х годах.

Теперь, что имеем в сухом остатке: годовой план продаж = 3 млн м2. Расчетный прогноз = 2,3 млн м2.

🔖 Вот такие дела, друзья. Да, конечно, я понимаю, что обвала и «руха» не будет. А вот коррекция — вполне может быть. Ибо не совсем нормально, когда 20-метровые студии около МКАД-а и без отделки — стоят по... 19-20 млн руб.
.
@labirint_investora
.
#мониторинг_рынка

📍Ну что же, друзья. Мы часто слышим о том, что рынок аренды Москвы ждёт крах, ибо количество сдающихся объектов обновляет максимумы за последние 3 года. Ну и после того, как аренда рухнет из-за избытка предложения — цены на квартиры обязательно пойдут вниз.

А что, если я вам покажу один любопытный график? На нем я одновременно отобразил два параметра:

Первый — количество свободных квартир, сдающихся в аренду.

Второй — количество квартир в продаже на вторичном рынке.

Зачем я это сделал? А всё для того, чтобы мы смогли посмотреть на рынок… глобально. Ибо рынки аренды и «вторички» тесно взаимосвязаны и представляют собой две части единой системы.

Так вот, теперь на графике мы видим полную картину, и именно сейчас предлагаю сделать какие-либо выводы. Ибо теперь мы видим факты, данные и можем делать логические умозаключения.

Видите, как устроен и работает рынок? Если нет внешних шоков, общий объем «вторички» и арендных квартир составляет примерно 50-60 тыс. объектов. Ну или иными словами, это соединяющиеся сосуды, и если в одном прибыло, значит в другом — убыло.

Теперь, что имеем в моменте? По сравнению с сентябрем 2024 года, количество свободных арендных квартир увеличилось практически в два раза. Но! Из-за чего это произошло? Ответ на графике: это произошло из-за того, что количество квартир на «вторичке» уменьшилось примерно на эту же величину.

Так вот, теперь возникает вопрос: можно ли утверждать, что из-за избытка арендных лотов, квартиры на «вторичке» подешевеют? Ответ — скорее «нет». Ибо, на самом деле, мы просто наблюдаем эффект «перетока» из продажи в аренду. И рост предложения на рынке аренды происходит за счет… сокращения предложения на вторичном рынке.

🔖 Ну и теперь предлагаю подытожить:

Первое: если предложение на рынке аренды сокращается, значит количество объектов на рынке «вторички» растёт.

Второе: если происходит «переток» с рынка «вторички» на рынок аренды, то это значит… тушите свет, сливайте воду. Ибо это сигнал о том, что квартиры… подорожают.

Третье: когда квартиры дешевеют? Ответ — в экономические кризисы. Точнее даже не так, правильней написать, что квартиры сначала резко дорожают, а потом цены медленно снижаются до изначальных.

Четвертое: как только арендные ставки пойдут вверх, интенсивный рост цен на «вторичке» сменится на умеренный.
.
@labirint_investora
.
#мониторинг_рынка

📍1 сентября. «Сбербанк Онлайн». Тыц-тыц, и сегодня, у меня, появилась третья форма денег... А именно — счет цифрового рубля, наличие которого, со слов ЦБ, обещает одни плюсы.

🔖 В общем, интересно, заменит ли со временем цифровой рубль наличную форму денег? Честно говоря, думаю, что именно так и будет. Но не сразу, а после того, как у цифро-рубля появится функция офлайн-платежей.
.
@labirint_investora
.
#мысли_вслух

📍Ну ничего себе! Знаете, что сегодня официально объявил Собянин? Фиолетовую ветку метро продлят в Куркино! Интересно-интересно, ибо на новом участке Таганско-Краснопресненской линии появятся две станции:

Первая — «Новокуркинское шоссе». Эта станция метро расположится на границе с печально известным своей транспортной недоступностью районом «Путилково». Слушайте, очень интересно. Ибо в этом районе исторически квартиры стоят не очень дорого. Думаю, что перспективно. Прям очень неплохо.

Вторая — «Куркино». Это более дорогой район, но с московской пропиской. Да-да, Куркино — это Москва, хоть и за МКАД. Честно говоря, район очень неплохой, и мне всегда нравились местные малоэтажные ЖК блокированной застройки. Правда, смущала транспортная доступность. Ну а теперь всё изменится. В общем, если вы смотрите «для себя» — вполне стоит рассмотреть и этот район.
.
@labirint_investora
.
#мониторинг_рынка

📍Ух ты, вот это новость! Знаете, что произошло? Для Фонда Реновации в Москве ввели исключение. Причём в Федеральном законе!

Так вот, Фонд реновации получил исключительное право заключать ДДУ без открытия счетов эскроу. Ну дела…

Смотрите, что сейчас происходит: коммерческий застройщик получает деньги за квартиру только после передачи объекта дольщику. Ну а на время стройки эти денежные средства находятся в банке на специальном эскроу-счете. Поэтому девелоперы строят на кредитные средства, закладывая в себестоимость инфляцию, стоимость кредитов и т.д.

Пока непонятно? Объясню проще: предположим, Вася строит дом. Приходит к нему Петя и говорит: «куплю квартиру, но деньги за нее отдам только через 3-4 года, когда ты построишь объект». Что делает Вася? Правильно, плюсует к стоимости квартиры проценты по кредитам и инфляцию. Ведь вместо живых денег он получает всего лишь договор о намерении купить объект. Ну и в итоге, при заградительной ключевой ставке и высокой инфляции, стоимость квартиры неплохо так подрастает.

Так вот. Отныне Фонд Реновации за строящиеся квартиры теперь может официально получать деньги мгновенно, а не через 3-4 года. А это значит… Да-да, это значит, что другие застройщики не смогут с ним конкурировать.

Приведу пример: как думаете, почему коммерческий девелопер только в исключительных случаях снижает цены? А всё потому, что он эти деньги увидит только через несколько лет. А Фонд Реновации теперь сможет пересматривать свое ценообразование хоть каждую неделю, ибо денежные средства он будет получать… мгновенно.
.
@labirint_investora
.
#мониторинг_рынка