МосКад

Узнать о проблеме с участком в день продажи - плохой момент.

Росреестр хотят обязать предупреждать через Госуслуги, если в ЕГРН нет точных границ участка, не зарегистрированы права на расположенный объект или отсутствуют координаты его контура.

Пока это законопроект № 3366-9. Уведомление само по себе не штраф.

Но ждать его тоже не нужно. Проверьте выписки ЕГРН на землю и постройки: границы, права, координаты.

Подписывайтесь. Делитесь с друзьями

Исправлять ЕГРН дешевле до сделки, чем во время неё.

#МосКад #ЕГРН #ЗемельныйУчасток

Кадастровая стоимость уже новая, а налог вы заплатили по старой и завышенной? Это ещё не закрытая история.

Конституционный Суд разрешил физлицам добиваться установления рыночной стоимости и для архивной кадастровой стоимости, если именно по ней рассчитывали земельный налог или налог на имущество.

ФНС уже включила эту позицию в обзор практики 2026 года.

Проверьте старые налоговые уведомления и стоимость объекта на соответствующую дату. Иногда оспаривать нужно уже не сегодняшнюю цифру.

Подписывайтесь. Делитесь с друзьями

Новая оценка не стирает деньги, переплаченные по старой.

#МосКад #КадастроваяСтоимость #Налоги

Сдали помещение под ПВЗ - налоговая модель недвижимости может измениться.

Правительство внесло в Госдуму проект, который предлагает учитывать пункты выдачи заказов при налогообложении имущества по кадастровой стоимости.

Особенно интересен порог в 20% площади: фактическое размещение ПВЗ может иметь значение уже для квалификации здания.

Поэтому собственнику коммерческой недвижимости стоит проверять не только арендатора и ставку аренды, но и налоговые последствия использования помещения.

Пока это законопроект № 617-9. Норма ещё не действует.

Подписывайтесь. Делитесь с друзьями

Назначение помещения пишут в документах. Налоговые последствия иногда создаёт арендатор.

#МосКад #ПВЗ #Недвижимость

Дом уже построен, а деньги дольщиков банк может держать ещё до 10 рабочих дней.

Минстрой предлагает сократить этот срок до трёх дней. Ведомство прямо указывает: банки часто перечисляют средства в последний разрешённый день, а проценты на остаток эскроу не начисляются.

По расчётам Минстроя, только в 2024 году семь дополнительных дней могли принести банкам около 22,5 млрд рублей.

Для застройщика это деньги, которые быстрее вернутся в оборот.

Пока это законопроект - действующий срок не изменился.

Подписывайтесь. Делитесь с друзьями

После сдачи дома деньги должны работать на следующую стройку, а не ждать десятого дня.

#МосКад #Эскроу #Строительство

⚡️ МОЛНИЯ. ПО 301-ФЗ ПОЯВИЛСЯ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ МЕХАНИЗМ ВЫХОДА ИЗ ЗОНЫ

Картина начинает складываться.

Краснодарский край требует развести затопление и подтопление и вернуть возможность строительства при инженерной защите.

Свердловская область уже запускает практический механизм: защита территории → перерасчёт зоны → исключение ЗОУИТ из ЕГРН → стройка.

А теперь на федеральном уровне опубликован проект Минприроды № 171257 об изменении ПП РФ № 360. Публичное обсуждение идёт до 8 октября.

Что предлагают:

• сократить принятие решения об установлении / изменении / прекращении зоны с 30 календарных дней до 7 рабочих дней;
• прямо закрепить инженерную защиту как основание для изменения или прекращения зоны;
• предусмотреть неприменение ограничений к ранее созданным объектам и участкам, права на которые возникли до 04.08.2026, при отсутствии предусмотренных угроз.

И вот это уже серьёзно.

301-ФЗ не отменяют. Строительство внутри действующей зоны по-прежнему запрещено.

Но государство начинает формировать понятный путь:

защитил территорию → доказал безопасность → изменил / снял зону → убрал сведения из ЕГРН → вернулся к строительству.

То есть вместо тупика начинает появляться процедура.

Важно: это пока проект, а не действующее постановление. Но после Кубани, Свердловской области и московского 2390-ПП направление уже очевидно - последствия 301-ФЗ начинают смягчать не только письмами, но и нормативными механизмами.

Проект № 171257⁠

Федеральный закон № 301-ФЗ⁠

#МосКад #подтопление #затопление

⚡️ МОЛНИЯ. УРАЛ НЕ СТАЛ ЖДАТЬ ОТМЕНЫ 301-ФЗ - ТАМ УЖЕ ЗАПУСТИЛИ МЕХАНИЗМ ВОЗВРАТА ЗЕМЛИ В СТРОЙКУ

2 октября Свердловская область официально объявила: для Екатеринбурга разработана дорожная карта корректировки зон затопления / подтопления, согласовано ТЗ, а Гильдия строителей Урала уже заключила договор с разработчиком. Сейчас собирают исходные данные, при необходимости будут делать аэрофотосъёмку и геодезию.

Логика принципиально важная:

инженерная защита территории → подтверждение безопасности → решение бассейнового водного управления → прекращение / изменение зоны → ЕГРН → строительство.

Дамбы, водоотведение, дренаж, защитные валы - проект должен доказать, что территория действительно защищена. После исключения ограничений из ЕГРН строительство возвращается в обычный градостроительный режим.

И ещё важнее: Минприроды России уже готовит изменения в ПП РФ № 360. Федеральный проект № 171257 опубликован и предусматривает сокращение процедуры изменения зоны до 7 рабочих дней и инженерную защиту как отдельное основание для её изменения / прекращения.

То есть регионы уже не просто спорят с 301-ФЗ. Они начали строить юридический выход из него.

Официально:
https://све.рф/news/36577

Федеральный проект:
https://regulation.gov.ru/projects/171257


#МосКад #подтопление #затопление

⚡️ МОЛНИЯ. КУБАНЬ ОФИЦИАЛЬНО ПОШЛА НА ИЗМЕНЕНИЕ 301-ФЗ

То, что неделю назад было только инициативой, 1 октября стало официальным обращением.

Законодательное Собрание Краснодарского края направило Михаилу Мишустину и Вячеславу Володину предложения изменить регулирование строительства в зонах затопления / подтопления.

Главное предложение - разделить два режима.

Для зон подтопления Кубань предлагает снова разрешить строительство и реконструкцию ОКС при условии выполнения инженерной защиты и мероприятий по водоотведению. По существу - частично вернуть модель, которая существовала до 301-ФЗ.

И масштаб здесь огромный: только в Краснодарском крае в зонах подтопления находится более 500 000 земельных участков. Под действующий запрет также попали дороги, сети, газопроводы, ЛЭП и другие линейные объекты.

Для ИЖС это потенциально переломный момент.

Если предложение превратится в федеральную поправку, вместо сегодняшней схемы:

защита территории → изменение зоны → ЕГРН → стройка

может вернуться возможность:

строительство + локальная инженерная защита.

Но пока без эйфории. 301-ФЗ не изменён. Запрет продолжает действовать. В действующей ст. 67.1 ВК РФ строительство ОКС в установленных зонах затопления / подтопления запрещено, кроме сооружений инженерной защиты.

Теперь ключевое - реакция Правительства и появление уже федерального законопроекта.

Материал о принятом обращении ЗСК⁠ 87-я сессия Законодательного Собрания Краснодарского края⁠

Федеральный закон № 301-ФЗ⁠


#МосКад
#подтопление

В ЕГРН 120 м², а фактически после пристройки - 180? Такой разрыв становится всё интереснее государству.

Регионы и муниципалитеты могут привлекать Роскадастр для уточнения площади, границ и сведений об объектах, а также выявления ОКС, отсутствующих в ЕГРН.

На оплату этой работы может направляться до 50% дополнительных бюджетных доходов, полученных в результате уточнения недвижимости. С 2027 года заработает обмен соответствующими налоговыми данными с ФНС.

Сверьте фактический объект с ЕГРН до того, как это сделают за вас.

Подписывайтесь. Делитесь с друзьями

Невидимый квадратный метр постепенно становится вполне видимым налогом.

#МосКад #ЕГРН #Налоги

📌 Что изменилось с 1 октября - недвижимость / деньги / правила / цифра / логистика

Сегодня 1 октября.

Осень окончательно пришла.
А вместе с ней - очередной сезон «давайте теперь проверим то, что раньше можно было не заметить».

Я посмотрел изменения и вижу один общий тренд: рынок всё плотнее затягивают в данные.

Первое - семейная ипотека серьёзно меняется.

Для новых договоров с 1 октября ставка и максимальная сумма теперь зависят от количества детей и региона. В Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях - от 4% до 12% и до 18 млн руб.; в остальных регионах - от 2% до 10% и до 10 млн руб. Хотя бы один ребёнок должен быть младше 7 лет. А вот для строительства частного дома и покупки земли под последующее строительство ставка сохраняется 6%. Максимальный срок субсидирования — 15 лет.

Для рынка это не просто новые проценты.
Это перераспределение платёжеспособного спроса.

И одновременно ЦБ с 1 октября вводит лимиты на долю более рискованной ипотеки. Например, по ДДУ кредиты с ПДН выше 80% либо первоначальным взносом не более 20% могут занимать совокупно лишь 5% соответствующих выдач банка. По обычной жилищной ипотеке сегмент с ПДН выше 80% либо LTV выше 80% ограничен 15%. Это не запрет конкретному человеку взять ипотеку, но пространства для слабого заёмщика у банка становится меньше.

Второе — земля. И здесь уже моя территория.

С 1 октября заработали признаки нарушений, которые могут автоматически выявляться техническими средствами и становиться основанием для контрольного мероприятия. Например: на участке стоит объект, а правовой режим земли его строительство или эксплуатацию не допускает.

Перевожу с надзорного на человеческий:
«Он там двадцать лет стоит, никто ничего не говорил» - становится всё менее убедительным аргументом.

Поэтому назначение участка, ВРИ, фактическое использование, контуры объектов, ЗОУИТ и разрешительный режим я бы теперь проверял ещё до сделки - а не после первого письма от контролёра.

Третье - ЖКХ.

С 1 октября начинается второй этап индексации платы за коммунальные услуги. Например, средний индекс по Москве установлен на уровне 15%, по Московской области - 12,8%, Санкт-Петербургу - 14,6%. Конкретная платёжка зависит от тарифа и состава услуг, но для собственника, арендного бизнеса и коммерческой недвижимости вывод простой: операционные расходы надо пересчитать.

Четвёртое — цифровые платформы.

Вступил в силу 289-ФЗ о платформенной экономике: появляются единые правила для посреднических цифровых платформ, проверки партнёров и карточек товаров/услуг, изменения договоров, скидок и рассмотрения жалоб. Параллельно запускается государственный реестр таких платформ. Это уже не просто «сайт, который свёл продавца и покупателя» - посредническая цифра становится отдельным регулируемым контуром.

И ещё одно изменение, которое мне особенно близко по работе с территориями.

С 1 октября подключение гражданского беспилотника к «ЭРА-ГЛОНАСС» становится обязательным условием при подаче плана полёта. Если система не подтверждает активный личный кабинет, план отклоняется. Для геодезии, обследований, мониторинга стройки и аэрофотосъёмки это уже не техническая игрушка, а часть разрешительного цифрового контура.

Вот что, на мой взгляд, реально произошло 1 октября.

Недвижимость не обложили одним новым запретом.
Её ещё плотнее связали с данными.

Заёмщик - с ПДН.
Землю - с фактическим использованием.
Платформу - с партнёром и карточкой.
Дрон - с цифровой идентификацией.
Объект - с постоянно растущей стоимостью содержания.

И чем плотнее становятся эти связи, тем дороже старая русская технология:

«Сначала купим / построим / оформим — потом разберёмся».

Я бы в октябре поменял её на другую:

сначала проверяем всю цепочку — потом платим деньги.

Сохраните и отправьте тому, кто сейчас покупает, продаёт, строит, кредитует или управляет недвижимостью. Иногда один такой пост обходится дешевле одной приостановки.

#МосКад #чтоизменилось

С 1 октября земельный контроль получает автоматическую фиксацию с воздуха.

БПЛА и космические системы смогут выявлять признаки нарушений: в том числе отдельные расхождения фактических границ с ЕГРН, строительство при неподходящем ВРИ и признаки неиспользования земли.

Это не автоматический штраф. Полученные данные могут стать основанием для контрольного мероприятия.

Поэтому проверяем участок раньше инспектора: границы, ВРИ и фактическое использование.

Подписывайтесь. Делитесь с друзьями

Забор теперь лучше сверять с ЕГРН, а не с памятью соседа.

#МосКад #ЗемельныйКонтроль #Росреестр

Газификация СНТ иногда упирается не в трубу, а в документы на землю и дороги.

Росреестр предлагает, чтобы право садоводов на общее имущество возникало автоматически после его постановки на кадастровый учёт - без собрания, расчёта долей и отдельного оформления права каждым собственником.

Пока это законопроект, он находится в Правительстве РФ.

Поэтому действие сейчас простое: проверьте в ЕГРН границы территории СНТ и кадастровый учёт земель, дорог и другого общего имущества.

Подписывайтесь. Делитесь с друзьями.

Чтобы коммуникации прокладывали по земле, а не через юридический тупик.

#МосКад #СНТ #Недвижимость

Цена квартиры не изменилась. А стоимость её покупки может измениться уже 1 октября.

Для новых договоров семейной ипотеки единые 6% отменяются. Семья с одним ребёнком до 7 лет получит ставку до 10%, а в Москве, МО, Петербурге и ЛО - до 12%. Для ИЖС сохраняется отдельное условие - до 6%. (Interfax.ru)

Если сделка уже готовится, проверяйте главное - дату подписания кредитного договора. До 30 сентября включительно действуют прежние условия.

Подписывайтесь. Делитесь с друзьями.

Чтобы дату договора не пришлось оплачивать следующие двадцать лет.

#МосКад #СемейнаяИпотека #Недвижимость

⚡️ 301-ФЗ начинают раскачивать уже на уровне регионов. И теперь речь не о переходном периоде.

25 сентября Законодательное Собрание Краснодарского края анонсировало обращение к Михаилу Мишустину с предложением развести правовой режим зон затопления и зон подтопления.

Для зон подтопления предлагают вернуть возможность строительства и реконструкции ОКС - при условии разработки и выполнения инженерной защиты и мероприятий по водоотведению. То есть по сути вернуть модель, близкую к той, которая работала до 04.08.2026.

Это важно.

Москва уже создала свой переходный механизм для ранее запущенных проектов. Теперь Краснодарский край идёт дальше - предлагает изменить сам федеральный запрет применительно к подтоплению.

Но пока без иллюзий.

Обращение ещё предстоит рассмотреть на пленарном заседании. Статья 67.1 ВК РФ не изменилась. 301-ФЗ продолжает действовать, а для ИЖС и садовых домов отдельного федерального исключения пока нет. По ранее начатым объектам основной ориентир остаётся письмо Минстроя № 54339-ИФ/08.

Сначала Москва. Теперь Кубань. Похоже, давление на 301-ФЗ начинает переходить из режима разъяснений в режим попытки изменить сам закон.

И вот за этим я бы сейчас следил особенно внимательно.

301-ФЗ:
https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_541015/

Письмо Минстроя:
https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_544267/

Новость по Краснодарскому краю:
https://www.kommersant.ru/doc/8978525

#МосКад
#подтопление #затопление

Часть решений по недвижимости Росреестр предлагает передать алгоритму.

Проект допускает автоматическую правовую экспертизу и отдельные учетно-регистрационные действия во ФГИС ЕГРН без участия регистратора. Переход и прекращение права собственности сюда не входят. Конкретный перечень процедур ещё предстоит утвердить.

Практический вывод - документы должны выдерживать формальную проверку без возможности «договорить» нестандартную ситуацию человеку.

Пока это проект. Следим за перечнем процедур.

Карточка проекта и материалы: https://base.garant.ru/57063431

Подписывайтесь. Делитесь с друзьями.
Чтобы ошибка в одном поле не стала автоматическим стоп-краном для объекта.

#МосКад #ЕГРН #Росреестр

Новый налог ещё не пришёл. Новая база для него уже может быть посчитана.

В 2026 году проходит ГКО всех земельных участков России. Сейчас во многих регионах опубликованы проекты отчётов и идут ограниченные сроки подачи замечаний.

Зайдите в Фонд данных ГКО на НСПД и проверьте свой участок: кадастровую стоимость и характеристики, по которым её определили. Если есть ошибка - реагировать лучше сейчас, до утверждения результатов.

Подписывайтесь. Делитесь с друзьями.

Чтобы чужая ошибка в расчёте не стала вашей ежегодной строкой расходов.

#МосКад #КадастроваяСтоимость #ЗемельныйНалог

⚡️ МОСКВА ПЕРВОЙ НОРМАТИВНО СМЯГЧИЛА УДАР 301-ФЗ

Появилось действительно серьёзное развитие по зонам затопления / подтопления.

Правительство Москвы приняло постановление № 2390-ПП. Это уже не письмо и не разъяснение, а нормативный механизм для ранее запущенных проектов.

РНС, его изменение и ввод объекта в эксплуатацию допускаются, если проект предусматривает инженерную защиту и получил положительную экспертизу, а до 04.08.2026 произошло хотя бы одно из событий: ГЗК одобрила подготовку / изменение ППТ или ПЗЗ, объект уже предусмотрен ППТ / ПЗЗ либо начался один из этапов реализации проекта по ст. 5.2 ГрК РФ.

И вот это главное.

Критерий шире, чем просто «успел получить РНС до 4 августа». Москва фактически создала переходный коридор для проектов, которые уже были запущены.

Но для обычного ИЖС / садового дома радоваться рано. Постановление завязано на РНС, проектную документацию и положительную экспертизу. Автоматически переносить его на уведомительный порядок нельзя.

По ИЖС пока остаётся позиция Минстроя: ранее начатое строительство нельзя рубить новым запретом автоматически.

Федеральный запрет остаётся. Но Москва уже нашла первый нормативный способ не похоронить ранее начатые проекты.

Постановление Москвы № 2390-ПП⁠

301-ФЗ⁠

Письмо Минстроя № 54339-ИФ/08⁠

#МосКад
#подтопление

Продавец показывает разрешение на строительство. Раньше на этом многие успокаивались.

С 1 сентября система стала реестровой: выдачу разрешения подтверждает запись в реестре. При этом старые документы продолжают действовать, а регионы могут сохранить бумажный порядок до сентября 2027 года.

Поэтому проверяем дату, орган выдачи, срок действия, региональный порядок и реестровую запись там, где она уже обязательна.

PDF - ещё не вся проверка.

Подписывайтесь. Делитесь с друзьями.

Чтобы не купить объект вместе с чужой недопроверенной стройкой.

#МосКад #Строительство #Недвижимость

Купили соседнюю квартиру, чтобы объединить со своей. Деньги отдали. А проём между ними сделать нельзя - или процедура оказалась совсем не той, на которую рассчитывали.

Вот что нужно выяснять до сделки.

Стена между квартирами может затрагивать общее имущество МКД. Плюс отдельно проверяются конструктив и допустимость самого вмешательства.

Поэтому сначала - планы БТИ, конструктив и статус стены. Потом - покупка второй квартиры и дизайнер.

Иначе можно получить две квартиры вместо одной большой. Причём очень дорого.

Подписывайтесь и делитесь. Здесь мы продолжаем помогать не закапывать деньги в недвижимость.

#МосКад #Квартиры #Перепланировка

Здание продают с прекрасной математикой: «купите 2 000 м², реконструируете - получите 3 000».

А теперь главный вопрос: откуда взялась эта дополнительная тысяча?

Существующее здание может быть законным, но это ещё не даёт права увеличить его. Реконструкция упирается в ПЗЗ, параметры застройки, отступы, ЗОУИТ, красные линии и сам земельный участок.

И тогда экономика сделки меняется после покупки.

Я бы сначала проверил, сколько квадратных метров реально можно получить. И только потом обсуждал цену объекта.

Подписывайтесь и делитесь с инвесторами. Здесь мы продолжаем помогать не закапывать деньги в землю.

#МосКад #Реконструкция #КоммерческаяНедвижимость

🔥 Выписка из ЕГРН ещё не делает недвижимость безопасной.

В «Капитале страны» вышло развернутое интервью со мной - о рисках недвижимости, ЕГРН и о том, почему сегодня кадастровый инженер должен видеть значительно больше границ участка.

Не просто приехать с оборудованием, поставить точки и «нарисовать план».

Моя работа - понять, не покупаете ли вы проблему за миллионы. Не строите ли дом, который потом придётся защищать в суде. Не оформляете ли объект, который государство через несколько лет признает нарушением.

В интервью говорим о том:

• почему запись в ЕГРН не является индульгенцией;
• чем опасна регистрация «по упрощёнке» без проверки градостроительных требований;
• почему контроль земли становится автоматизированным;
• зачем проверять объект до сделки и до строительства, а не после;
• почему кадастровый инженер сегодня должен быть не просто технарём, а системным экспертом.

И в какой-то момент разговора у меня сформулировался довольно жёсткий, но, на мой взгляд, очень точный вердикт:

«Если сначала купили или построили, а потом решили проверять - это уже не диагностика. ЭТО ВСКРЫТИЕ».

Потому что после сделки или стройки мы уже не предупреждаем риск. Мы начинаем считать потери, искать выход и спасать то, что ещё можно спасти.

Полное интервью:
https://kapital-rus.ru/articles/article/vypiska_iz_egrn_ne_zaschischaet_ot_narushenii_kadastrovyi_injener_aleksei_b

Моя задача - чтобы вы не закопали деньги в землю.

#МосКад #АлексейБурмистров