Недвижимость: новости, законы, обзоры, аналитика рынка.

Домклик рассказал о распределении выдач по льготным и рыночным программам ипотеки в Сбербанке в сентябре 2026 года.

Аналитики отмечают, что в сентябре объем выдач льготных программ составил свыше 330 млрд руб., из этой суммы почти 303 млрд руб. пришлись на семейную ипотеку. Доля госпрограмм в общем объеме ипотечного рынка вновь приблизилась к показателям 2025 года, составив 74%.

В то же время объем выдач по базовым программам также вырос, превысив 114 млрд руб. (+9,2% к августу). Сентябрь стал рекордным по выдачам базовой ипотеки в 2026 году.

✔️ Семейная ипотека – доля программы выросла до 68%. В сентябре россияне оформили ипотечных кредитов по программе на общую сумму 302,8 млрд руб. Это на 63,7% больше, чем в сентябре 2025 года (185 млрд руб.), и в 2,2 раза выше, чем в августе.

✔️ Дальневосточная и арктическая ипотека – доля сократилась до 5%. Выдачи выросли на 8,5% к августу, 21,5 млрд руб., что на 17,5% выше показателя сентября 2025 года (18,3 млрд руб.).

✔️ IT-ипотека – доля сократилась до 1%. Объем выдачи составил 4,8 млрд руб.: рост к августу на 2,1% и снижение на 4% год к году.

Падения цен на рынке новостроек не наблюдается – скорее, наоборот, говорится в обзоре первичного рынка за III кв. 2026 гола от аналитиков «Мира квартир».

По данным «Мира квартир»:

📌 цена «квадрата»
⬩ за последние три месяца в 61 городе из исследованных 70 увеличилась, и только в 9 снизилась. Наибольший рост выявлен в Сочи (+14,2%), падение – в Грозном (–10,6%). В среднем по всем городам стоимость метра новостроек выросла за квартал на 4,2%, до 166,9 тыс. рублей.

📌 цена лота
⬩ средний лот вырос в цене в 52 городах из 70, упал в 17, еще в одном остался без изменений. Больше всего подорожали объекты в Кирове (+14,6%), подешевели – в Грозном (–13,3%). В целом по городам средняя цена объекта за квартал выросла на 3,5%, до 8,64 млн рублей.

🖋➖➖➖
«Спрос на новостройки продолжаться оставаться невысоким, за квартал предложение объектов в нашей базе увеличилось на 23%. Надеяться на улучшение кредитных программ ни застройщикам, ни покупателям пока не приходится – изменения ситуации не видно на горизонте. Тем не менее, цены продолжают ползучий рост: девелоперским компаниям приходится идти на эти меры, чтобы компенсировать рост стоимости стройматериалов и работ, а также обслуживание дорогих кредитов.

Тем не менее, покупатели сейчас ищут и находят индивидуальные скидки и выгодные предложения типа «ремонт или машино-место в подарок», – отметил гендиректор портала «Мир квартир» Павел Луценко.

С 1 октября в России вступили в силу новые условия семейной ипотеки. Лимиты кредитования для большинства семей выросли, но максимальные сроки кредитов сократились вдвое, а ставки для семей с одним-двумя детьми увеличились. Вместе с опрошенные эксперты рассказывает, как изменения самой популярной в России ипотечной программы повлияют на выдачу ипотеки, спрос и цены на жилье.

▪️Выдача семейной ипотеки снизится на 10–40%

Более половины всех ипотечных выдач приходится на программы с господдержкой, а около 90% льготных кредитов — на семейную ипотеку, по данным «Дом.РФ». Опрошенные эксперты прогнозируют снижение выдач семейной ипотеки после изменения условий. В ФГ «Финам» ожидают спад на 15–30%, в НКР — на 20–30%, в Финансовом университете — на 10–25%. В «Эксперт РА» допускают снижение на 30–40% в течение двух-трех месяцев.

▪️Спрос на жилье переструктурируется

Увеличение максимальных сумм кредита для большинства семей теоретически может стимулировать покупку более просторного жилья. Однако эффект будет ограничен сокращением сроков кредитования и ростом ставок для семей с одним-двумя детьми — именно они формируют основной спрос на жилье. Более выгодные условия для многодетных семей вряд ли полностью компенсируют сокращение спроса со стороны остальных категорий.

▪️Жилье вряд ли подорожает, но арендные ставки могут вырасти

Эксперты не ожидают существенного роста цен на жилье из-за новых условий ипотеки. По мнению агентства НКР, при снижении спроса и сохранении текущего предложения цены будут в большей степени зависеть от себестоимости строительства. При этом часть покупателей может перейти на рынок аренды, что, по прогнозу Финансового университета, способно привести к повышению арендных ставок.

В регионе Отаго в Новой Зеландии выставили на продажу участок площадью около 900 га за 3,5 млн новозеландских долларов ($1,97 млн). Именно здесь проходили съемки фильма «Властелин колец: Две крепости»: на территории располагалась деревня рохиррим — народа всадников Рохана.

Участок находится между долиной Ида и Маниотото, недалеко от исторического водохранилища Пулберн. Через его территорию также проходит часть старинной дороги, по которой в XIX веке шахтеры добирались до золотых приисков. Риелторы отмечают, этот земельный участок имеет большой потенциал и подойдет для создания, например, туристических объектов.

🏠 Новости в сфере недвижимости

Власти усилят налоговый контроль за владельцами недвижимости, сведения о которой расходятся с ее фактическими характеристиками.

Выявлять такие объекты регионам и муниципалитетам поможет Роскадастр, который сможет получить до половины дополнительных поступлений в бюджет благодаря этой работе, следует из сообщения ФНС.

С 2027 года власти смогут запрашивать у ФНС сведения о начисленных и уплаченных налогах по конкретным объектам. Эти данные нужны, чтобы рассчитать вознаграждение Роскадастру за уточнение площади, границ и других характеристик недвижимости.

В первую очередь внимание могут привлечь частные дома, дачи, квартиры с перепланировкой и земельные участки с неточными границами. Также речь может идти о незарегистрированных:

▪️пристройках,
▪️мансардах,
▪️гаражах,
▪️хозяйственных постройках.

Если после исправления сведений увеличится налоговая база, вырастет и платеж собственника. В отдельных случаях налог может увеличиться в несколько раз.

Эксперты советуют заранее сверить сведения в ЕГРН с документами и фактическими характеристиками недвижимости. Это позволит исправить неточности до того, как они станут основанием для перерасчета налога.

Лишь 3,8% опрошенных россиян считают покупку жилья самым востребованным и прибыльным вариантом инвестиций в недвижимость в ближайшие десять лет. Это следует из исследования аналитиков УК «Современные Фонды Недвижимости», выполненного к инвестиционному форуму СберИнвестиций «Настоящее — будущее». Половина опрошенных не смогли пояснить, какой именно сегмент недвижимости способен стать инвестиционным лидером. Среди тех, кто смог, самый высокий интерес выявлен к складской недвижимости — перспективным в инвестиционном плане этот сегмент назвали 12,1% респондентов. На втором месте — торговая недвижимость (11,4%).

▪️Самый понятный для россиян вариант инвестиций в недвижимость — прямые инвестиции через покупку объектов недвижимости. При этом основным барьером для инвестиций в коммерческую недвижимость через паевые фонды остается недостаток знаний о механике инструмента — так ответили 33,5% опрошенных. Среди преимуществ инвестиций через ЗИПФы респонденты называют возможность инвестировать суммы, которые значительно меньше стоимости отдельного объекта недвижимости (37,4%), и профессиональный подбор недвижимости (36,2%).

▪️При выборе управляющей компании 41,9% респондентов прежде всего ориентировались бы на состав и качество объектов под ее управлением, 24% — на объем ее активов, 17,1% — на рекомендации финансового консультанта, а также на отзывы инвесторов и блогеров.

К началу октября 2026 года лидерами по текущему объему строительства жилья в России являются:

♦️Самолет
♦️ПИК
♦️DOGMA

В рамках долевого строительства в России на начало октября возводится 121,9 млн кв. м жилья – на 1% больше, чем месяцем ранее. Из них на десятку крупнейших застройщиков приходится более 23,1 млн кв. м (или почти 19% от общего объема).

🏠 Новости в сфере недвижимости

Что изменится в законах о недвижимости и ЖКХ с октября 2026 года

В октябре 2026 года вступают в силу несколько законов и других актов, которые затронут сферу недвижимости и изменят жизнь россиян.

▪️С 1 октября в России произойдет увеличение стоимости жилищно-коммунальных услуг. Октябрьское повышение тарифов закреплено в распоряжении правительства от 25 ноября 2025 года № 3413-р в зависимости от региона может составить от 8 до 22%.

▪️С 1 октября 2026 года меняются условия предоставления льготной семейной ипотеки. Теперь ставки и максимальные суммы кредитов дифференцируется в зависимости от количества детей в семье, а сама программа распространяется на те семьи, где хотя бы один ребенок не достиг семи лет.

▪️С 1 октября 2026 года цифровые платформы по аренде жилья будут передавать ФНС данные о заключенных сделках, что позволит налоговой сопоставлять доходы арендодателей с уплатой налогов. При выявлении незадекларированного дохода возможны доначисление налога, пени и штрафы; при этом эксперты отмечают, что новые требования могут повысить прозрачность аренды, но также привести к росту издержек платформ и стоимости жилья и увеличить объем запрашиваемых у пользователей персональных данных.

▪️С 1 октября 2026 года при земельном контроле разрешается использовать автоматические средства фото- и видеосъемки, включая дроны, для дистанционного выявления нецелевого использования, заброшенных и заросших участков, а также самовольного захвата земли. Зафиксированные нарушения могут стать основанием для проверки и привлечения владельца к ответственности; эксперты ожидают увеличения числа таких проверок, в том числе в отношении участков, где без соответствующего назначения ведутся коммерческая деятельность, производство или размещаются склады.

▪️С 15 октября 2026 года Центробанк вводит новые, максимально строгие макропруденциальные надбавки для банков на уровне 250%. То есть, Центробанк делает выдачу ипотеки закредитованным гражданам экономически невыгодной для самих кредиторов. Ведь банкам придется резервировать колоссальные объемы собственного капитала под каждый такой рискованный кредит.

Площадь домов на рынке ИЖС в России составляет примерно 100-160 кв м, в то время как в новостройках метраж типовой двухкомнатной квартиры равен 40-50 "квадратам", говорится в сообщении сервиса Сбербанка "Домклик".

"В целом по России площадь дома по ИЖС превышает метраж квартиры в новостройке в 1,3-3,4 раза. Если типовая двухкомнатная квартира в новом доме – это 40-50 квадратных метров, то россияне, выбирающие формат ИЖС, чаще всего ориентируются на проекты площадью 100-160 квадратных метров, фактически получая жилье в два-три раза просторнее", – отмечают аналитики.

⬆️⬇️Наибольшую разницу в площади между загородными домами и квартирами сервис зафиксировал в Дагестане (3,4 раза), Санкт-Петербурге (3,2 раза), Адыгее (в 2,9 раза) и Забайкальском крае (2,9 раза).

Кроме того, существенная разница в площади дома и квартиры в новостройке (в 2,8 раза) наблюдается в Московской и Ленинградской областях. Показатель Москвы – 2,2 раза, указывается в сообщении.

Регионами с наименьшей разницей в площади загородного и первичного жилья – в 1,3 раза – стали Алтайский край и Чувашия, подсчитал "Домклик".

С 1 октября коммунальные услуги вырастут от 8 до 22% в зависимости от региона.

Повышение затронет услуги, к которым относится:

▪️подача холодной и горячей воды
▪️отопление
▪️водоотведение
▪️электричество
▪️газ
▪️обращение с твердыми коммунальными отходами

▪️Правительство ежегодно устанавливает предельные значения индексации платы за ЖКУ по регионам. Максимальное повышение предусмотрено в Ставропольском крае — 22%, Дагестане — 19,7%, Тамбовской области — 17,5%, Тюменской области — 17,2% и Северной Осетии — 16,3%. Минимальное — в Хакасии и Чукотке (по 8%), Бурятии и Кировской области (по 8,9%), Сахалинской области (9%).

▪️В Москве предельный рост составит 15%, в Санкт-Петербурге — 14,6%, Московской области — 12,8%, Ленинградской области — 9,2%. При этом указанные значения являются лишь верхней границей: региональные власти могут установить тарифы ниже установленного правительством предела и по-разному распределить повышение между муниципалитетами.

ЯНАО, ХМАО и Чукотка возглавляют рейтинг по доступности покупки жилья в ипотеку.

Наименьшая доля семей, которые могут купить двухкомнатную квартиру в ипотеку по рыночной ставке, отмечается:

1️⃣в Севастополе
1️⃣в Крыму
1️⃣в Дагестане

Как показали результаты исследования, в целом по состоянию на август 2026 года ипотеку по рыночной ставке могут позволить себе 20,2% семей. Для сравнения: в прошлом году доля семей, которым была доступна рыночная ипотека, составляла 16,1%, в 2024 году – 13,4%. Таким образом, рост зарплат в 2024 году и снижение ставки в 2025 году увеличили доступность ипотеки.

Однако текущая доля семей значительно ниже, чем в предыдущие годы, когда рыночные ставки были существенно меньше. Так, с 2018 по 2023 год показатель колебался в диапазоне 25–33%. Таким образом, несмотря на рост зарплат и некоторое снижение ставок, доступность ипотеки пока остается значительно ниже уровней 2018–2023 годов.

🏠 Новости в сфере недвижимости

В 2026 году спрос на вторичном рынке жилья оживился, в то время как на рынке новостроек наблюдалось резкое падение продаж. Переток покупателей с первичного рынка продолжается. О преимуществах покупки квартиры на вторичном рынке рассказала директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

По ее мнению, при покупке квартиры стоит обратить внимание на вторичный рынок по нескольким причинам:

▪️Цена. В ряде локаций разница в стоимости квадратного метра между вторичным жильем и новостройками составляет почти два раза.

▪️Возможность немедленного заселения. При этом стоит учитывать техническое состояние объекта: некоторые квартиры требуют длительного ремонта.

▪️Готовая инфраструктура. Наличие действующих школ, детских садов и других социальных объектов остается весомым преимуществом. Хорошая рейтинговая школа может влиять и на стоимость жилья.

▪️Регистрация. После покупки можно сразу оформить постоянную или временную регистрацию — в том числе для устройства ребенка в детский сад или школу у дома.

▪️Возможность торга. Если объект долго находится в экспозиции, возможен дисконт до 5%, а по некоторым квартирам — до 10%. При этом альтернативные сделки могут существенно увеличивать срок выхода на сделку.

▪️Арендный доход. Покупка готового жилья позволяет сразу сдавать его в аренду и получать доход, в том числе для покрытия первичных издержек, связанных с приобретением.

▪️Разнообразие объектов и локаций. Вторичный рынок предлагает широкий ассортимент — от бюджетных вариантов в хрущевках до элитных лотов в старинных домах «с историей», в том числе в районах, где нет строящихся объектов.

Завещание должно быть письменным — составление в устной форме не допускается. Формулировки должны быть четкими и ясными.

▪️Можно завещать все свое имущество одному человеку или организации, а можно разделить его. Например, отписать машину одному родственнику, а квартиру — другому. Также в завещании можно передать часть имущества, в этом случае все остальное будет наследоваться по закону.

▪️Эксперт напоминает, что единственное законодательное ограничение воли завещателя — это возможные обязательные наследники, которые получат свою долю, даже если их не упомянули в завещании.

▪️При этом составленное завещание можно изменить или отменить, а если наследодатель оставил несколько завещаний на одно и то же имущество, то действительным будет документ, который был составлен последним.

🏠 Новости в сфере недвижимости

Почти половина строящегося жилья с рисками недостаточной распроданности, или 16,3 млн кв. м, была сосредоточена в топ-10 регионах по объему строительного портфеля. По данным «Дом. РФ», на начало сентября 29% строящегося жилья, или 34,7 млн кв. м, имели распроданность с учетом стройготовности ниже 60%.

▪️Рост объема жилья с недостаточной распроданностью аналитики связывают с общей тенденцией снижения спроса на новостройки и сохранением ставок по рыночной ипотеке на высоком уровне. Больше всего такого жилья сосредоточено в Москве — 2,8 млн кв. м, Краснодарском крае — 2,7 млн кв. м и Московской области — 1,9 млн кв. м.

▪️По состоянию на 1 сентября среди топ-10 регионов по объему строительного портфеля самые длительные сроки реализации непроданного строящегося жилья фиксируются в Краснодарском крае (5,6 года), Республике Башкортостан (4,4 года) и Ленинградской области (4 года). Отмечается, что в них спрос не успевает за предложением и есть риски затоваренности.

Специалисты Федеральной нотариальной палаты (ФНП) рассказали об основных причинах оспаривания сделки с недвижимостью и признание ее недействительной.

1⃣Мнимые и притворные сделки

Мнимая сделка – это сделка, у сторон которой не было намерений вступать в реальные правоотношения и создать юридические последствия. Такая сделка совершается лишь для вида. Например, когда, чтобы спрятать имущество от кредиторов или бывшей супруги, человек продает квартиру родственнику, однако фактически никому ее не передает. Сам продолжает в ней жить, оплачивать ЖКУ и т.д.

Притворная сделка – это соглашение, которое заключается с целью прикрыть другую сделку или те же отношения на иных условиях. Например, осуществляется продажа вместо залога.

2⃣Существенное заблуждение

Существенное заблуждение участника сделки – это ошибочное представление о важных ее составляющих (предмет сделки, природа сделки), из-за которого человек согласился на то, чего на самом деле не хотел. В результате суд может признать сделку недействительной. По наблюдениям ФНП, случаев введения в существенное заблуждение становится с каждом годом больше.

3⃣Прямой обман и угрозы

В данном случае человека намеренно подвели к какому-то решению хитростью или силой. Сюда же эксперты относят дела с так называемыми ведомыми продавцами.

4⃣Не понимал, что делал

Речь о формально дееспособных гражданах, которые, однако, в момент совершения сделки не могли понимать значение своих действий или руководить ими. Причиной может быть болезнь, прием лекарств, сильный стресс, гнев.

5⃣Отсутствие обязательного согласия супруги или опеки

Согласие супруги/супруга требуется, к примеру, при продаже или покупке совместно нажитого имущества. А согласие органа опеки обязательно при сделках с недвижимостью, которые затрагивают интересы несовершеннолетних. Например, при продаже квартиры, у которой есть несовершеннолетний собственник, или недвижимости, купленной с использования маткапитала. Если обнаружится впоследствии, что такого согласия нет (супруги, органов опеки), сделку могут оспорить и признать недействительной.

6⃣Банкротные оспаривания

Речь идет о ситуациях, в ходе которых финансовый управляющий или кредиторы через суд требуют признать недействительным договор купли-продажи, дарения или мены жилья, совершенный должником накануне банкротства.

Аналитический центр Домклик проанализировал поведение рынка семейной ипотеки в условиях неопределенности относительно будущих изменений программы.

На фоне новостей об изменении условий по семейной ипотеке в 2026 году активность заемщиков трижды выходила на пик:

▪️в январе
▪️в июне
▪️в сентябре

С учетом прогнозных данных за сентябрь, общий объем выдач за 9 месяцев 2026 года в Сбербанке достигнет 1,4 трлн руб., превысив показатель 2025 года на 17,8%, ожидают аналитики Домклик.

Лидером остаются новостройки: в 2026 году на них приходилось более 75% общего объема выдач, за исключением мая (74,3%) и июля (72%).

На однокомнатные квартиры пришлась почти половина (47,8%) всех сделок по программе. Медианная стоимость «однушки» достигла 6,1 млн руб., увеличившись на 10,9% год к году, что стало максимальным ростом среди всех типов жилья.

На текущий момент конкретные детали и сроки изменений в программе семейная ипотека еще не анонсированы.

🏠 Новости в сфере недвижимости

В январе—августе продажи жилья в новостройках год к году выросли в 11 из 16 мегаполисов России, но по всем миллионникам в целом число сделок упало. Причина — в Москве, на которую приходится четверть всех сделок и где продажи снизились на треть.

▪️За первые восемь месяцев 2026 года в новостройках российских городов-миллионников было заключено более 130 тыс. договоров долевого участия. Это на 9,7% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Снижение продаж произошло вопреки тому, что в большинстве мегаполисов спрос на первичное жилье вырос. Такие данные «РБК Недвижимости» сообщили аналитики сервиса «Пульс Продаж Новостроек».

▪️Несмотря на общее снижение продаж по всем миллионникам в целом, спрос на новостройки упал лишь в пяти из имеющихся в России 16 мегаполисов, подсчитали аналитики. Однако в их число вошла и Москва, где число сделок с первичным жильем за январь—август снизилось более чем на треть — на 37,7%.

▪️При этом, если бы не Москва, спад продаж в этих четырех городах не повлек бы за собой снижение сделок по всем мегаполисам в целом.

Средняя цена 1 кв. м строящегося жилья в РФ увеличилась за год на 9,5%. В августе 2026-го, за месяц, «квадрат» подорожал на 0,7%, до 192,8 тыс. руб., подсчитали аналитики ЕРЗ на основе данных СберИндекс.

🏠 Новости в сфере недвижимости