Андрей Пекай | КУРОРТНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ | Сочи

Вчера мне посчастливилось провести урок в нашей школе 🤓

Рассказал девятиклассникам про колесо баланса, как инструмент поддержания высокого уровня энергии ⚡️🔋

Впечатлений масса 🙂
Когда-то даже мечтал об этом давным-давно))

Надеюсь, ребятам понравилось и какую-то частичку пользы они взяли 👌

Пусть и ваши мечты сбываются 😉

Вчера мы посетили закрытый вечер для друзей и партнеров Greenmont

Рассказываю, что почувствовал
В Сочи открываются новые отели, и это сейчас главный сюжет нашего рынка.
Вчера лично побывал в Greenmont Executive Resort, новом гостиничном комплексе уровня 5*, и хочу поделиться своими ощущением.
Мероприятие было организовано у территории бассейнов: удобные шезлонги, красивая подстветка и неимоверный закат украсили наш вечер 🤩

Первое, что зацепило: масштаб продуманности.
Территория 4,5 гектара, и по ней не просто расставили корпуса, её выстроили как курортную деревню.
Реликтовые деревья сохранили прямо на территории, вокруг них ландшафтное бюро SCAPE, те самые, что делали Лужники и Сколково, разбили «Сады пяти чувств»: сад вкуса с фейхоа, инжиром и хурмой, сад обоняния с жасмином и кипарисом, сад слуха с бамбуковыми рощами.
Не терпится прогуляться по этому парку, но пока он в доработке.

Второе: 2 формата концепции в одном месте.
Сам комплекс гибридный - здесь будут жить и постоянные резиденты, и гости отеля.
Потоки разведены архитектурно: отдельные входы, изолированные маршруты, многоуровневый доступ.
Плюс заявленная усиленная шумоизоляция и тонированное витражное остекление.
Насколько это работает в номерах при полной загрузке, покажет время.

Третье: достойная локация
Greenmont Executive Resort расположен чуть дальше от береговой линии. От территории отеля до моря около 500 метров, 10 минут до аэропорта, 15 до Олимпийского парка.
Застройщику удалось создать приватность в исторически курортном районе Адлера.
Отель как будто парит над Кургородком, открывая перед собой красивейшие закаты.

Что в проекте:
Девелопер Неометрия:
- федеральный
- больше 15 лет на рынке
- 18 проектов сданы в срок
- входит в топ-25 застройщиков России по данным портала всеостройке.рф.

Проект двухочередной:
- «Горы» на 1209 резиденций (часть секций частные, часть в отельном управлении)
- и «Море» на 564 резиденции (полностью под оператором).

Управляет UPRO GROUP.
Продажи идут по 214-ФЗ через эскроу.
Инфраструктура под пять звёзд:
- два бассейна под открытым небом
- термы
- медицинский центр со спа на 716 квадратов
- два фитнес-центра
- детский клуб со студией звукозаписи
- ресторан высокой кухни с видовой террасой и ещё четыре точки гастрономии.
118 планировок от 19 до 218 квадратных метров.
80% лотов видовые.

На что обратить внимание.

Первое: доходность
Прогноз прибыли считается индивидуально на консультации, и это правильный подход.
Помните наши разборы: загрузка по Сочи в этом году просела, тарифы падают, поэтому любой расчёт доходности требуйте от пессимистичного сценария и смотрите цифры оператора, а не презентацию.

Второе:
Часть инфраструктуры ещё достраивается, старт отеля перенесен на март 2027 года.
В это раз нам не удалось прогуляться по всей территории, но тем интересней дождаться полной сдачи отеля.

Мои мысли после вечера там.
Атмосфера реальная, её не нарисуешь в рендере: парк, подстветка и продуманность общественных зон оставили приятные впечатления.
Про закат можно отдельный пост написать )))

Да, еще есть, что поправлять и достраивать, но и уже есть, что "потрогать руками".

Если хотите почувствовать то же самое, напишите мне в личку, организую показ 😉
Такие вещи надо смотреть живьём.

ADR, или Почему цена в прайсе врёт.
Считаем средний тариф на реальных цифрах

Продолжаю разбирать показатели отельных операторов.
Сегодня ADR, средний тариф, по-нашему ставка размещения.
Это та цифра, которая есть в презентациях каждого отеля в России (если нет, то это очень странно 😬)
И это тот показатель, который чаще всего понимают неправильно.

Давайте с расчётами.

Итак, что это такое.
ADR это выручка от проживания, поделённая на количество проданных номеров.
Пример из отраслевого разбора TravelLine:

отель продал за сутки 60 номеров и получил 420 тысяч рублей выручки от проживания. Делим, получаем ADR 7 тысяч рублей.

Обратите внимание: считается только выручка за проживание.
Завтраки, спа, трансферы и минибар сюда не входят, их считают отдельно. Это важно, запомните, к этому вернёмся.

Первая ловушка.
Прайс против факта. ADR показывает, по какой цене номера реально продали, а не по какой они висят на сайте. В прайсе может стоять 10 тысяч, а фактические продажи идут по 7, потому что половина номеров ушла по акции, часть по корпоративному тарифу, часть со скидкой за раннее бронирование. Когда оператор показывает вам красивый прайс, а не ADR из отчётности, он показывает вам желаемое вместо действительного.

Вторая ловушка.
ADR сам по себе ничего не значит.
Вот пример из того же разбора:

Отель продаёт дорого: ADR 10 тысяч, но загрузка 40%. Другой продаёт дёшево: ADR 5 500, зато загрузка 90%. Третий держит баланс: 8 тысяч при 75%. Умножаем тариф на загрузку и получаем доход на номер: у первого 4 тысячи, у второго 4 950, у третьего 6 тысяч.

Самый высокий тариф дал худший результат. Поэтому ADR всегда смотрят в связке с загрузкой, и именно поэтому существует RevPAR, про который мы еще поговорим в отдельном посте.

Третья ловушка.
Сравнивать ADR разных периодов можно только при одинаковой методике.
Если в одном месяце в тариф включили завтраки, а в другом нет, цифры будут спорить. Плюс средний тариф за месяц сглаживает провалы: пятница и суббота продаются отлично, а вторник и среда мёртвые, и в среднем этого не видно.

Теперь живая иллюстрация из сочинской практики этого года.
По данным Hotel Advisors, средняя стоимость номера на побережье Сочи падает с весны: в марте минус 6,8% к прошлому году, в апреле минус 12,9%, в мае уже минус 15,4%.
Сильнее всех дешевеют пятизвёздочные, почти -20%, трёхзвёздочные -11,3%.
Казалось бы, ужас.
А теперь внимательно: отельеры снизили ADR на 15%, а загрузку это не вернуло, она упала на 14,2% за январь-апрель.
Вот вам живая демонстрация главного правила: снизить цену легко, а вот чтобы это сработало, нужен спрос. Дешёвый номер, который не купили, денег не приносит.

Что это значит для вас как для покупателя апартамента.
Три вещи.
1. Просите у оператора ADR по фактическим продажам за прошлый год, а не тарифную сетку.
2. Смотрите ADR в динамике, стабильный или растущий тариф говорит о здоровом спросе, падающий означает, что объект заполняют ценой.
3. Спрашивайте, что входит в расчёт, только проживание или проживание с завтраками, иначе сравнивать цифры бессмысленно.

И еще.
Падающий ADR по городу это ещё не приговор конкретному объекту.
В том же отчёте горный кластер показал обратную картину: средняя стоимость ночи там за январь-апрель выросла на 2,9%.
Рынок сейчас сильно неоднородный, и средние цифры по Сочи это средняя температура по больнице.
Поэтому и выбирать надо не «Сочи вообще», а конкретный кластер, конкретный объект и конкретного оператора с конкретным ADR.

Я собрал чек-лист вопросов оператору: про тариф, загрузку, повторных гостей и скрытые вычеты.
Напишите мне в личку слово ТАРИФ, пришлю вам обязательно 🤓

Разбираем показатель LTV в отельном бизнесе.

Считаем пожизненную ценность гостя на реальных сочинских цифрах

Показатель, который я называю самым недооценённым у покупателей апартаментов.
LTV (LiveTime Value) - пожизненная ценность гостя.
Звучит, как что-то из учебника по маркетингу, а по факту это та цифра, которая решает, сколько денег дойдёт до вас как собственника.
Давайте просто посчитаем.
Формулы беру из разбора РБК, цифры по комиссиям из свежих условий агрегаторов, всё с кликабельными ссылками.

Исходные данные.
Апарт-отель в Сочи, средний тариф 12.000 рублей за ночь, средний заезд 7 ночей. Средний чек одного гостя: 84.000 рублей.

Расчёт первый: разовый гость против возвращающегося.
Формула простейшая, из того же разбора РБК:

LTV равен средний чек, умноженный на частоту покупок и на срок жизни клиента.

Гость приехал один раз, оставил 84.000 и исчез: его LTV составляет 84.000.
А теперь гость, который полюбил место и приезжает каждый год пять лет подряд: 84.000 умножаем на 5, получаем 420.000.
Один и тот же номер, один и тот же отель, а гости различаются в ценности ровно в 5 раз. Вот почему операторы дерутся за возвращаемость.

Расчёт второй: сколько съедает канал продаж.
Вот тут начинается самое интересное.
С февраля 2026 года базовая комиссия Яндекс Путешествий составляет 17%, а для продвигаемых объектов доходит до 25%, у Островка и Отелло в среднем около 15%.
Считаем.
Гость, забронировавший через агрегатор, за один заезд обходится отелю в 14.280 рублей комиссии, это 17% от 84.000.
Теперь наш верный гость из первого расчёта: если он пять лет бронирует через агрегатор, отель отдаст за него комиссиями 71.400 рублей.
А если он бронирует напрямую, потому что оператор собрал его контакт и работает с базой, эти 71.400 остаются в доме.
И из них, между прочим, платится ваша доходность как собственника апартамента.

Расчёт третий: когда привлечение гостя окупается.
В маркетинге есть правило, его приводит тот же материал РБК:

LTV должен быть минимум в три раза больше стоимости привлечения клиента, сокращённо CAC.

Покажу на пальцах.
Допустим, оператор тратит на рекламу и комиссии 10.000 рублей на одного нового гостя. Считать надо по марже, а не по выручке, это важная оговорка самого РБК: возьмём упрощённо маржу номера 50% после уборки, расходников и коммуналки, то есть с первого заезда отель зарабатывает 42.000.
Соотношение 42.000 к 10.000 это 4,2 к одному, здоровая экономика.
А теперь ситуация из жизни: оператор покупает гостя за 30.000, потому что весь в рекламе и на максимальной комиссии агрегатора, и гость не возвращается. Маржа те же 42.000, соотношение 1,4 к одному.
По классике это работа почти в ноль.
Во втором случае красивая загрузка в отчёте может быть, а денег у собственников нет...

Какой вывод может быть для инвестора.
Два апарт-отеля с одинаковой загрузкой и одинаковым тарифом могут приносить собственнику разные деньги, и разница прячется именно здесь:
- сколько гостей возвращаются
- сколько бронируют напрямую
- сколько стоит привлечение.
Поэтому при выборе объекта я прошу у оператора три цифры:
- долю повторных гостей
- долю прямых броней
- стоимость привлечения.
Оператор, который считает LTV своих гостей, как правило, считает и ваши деньги.

Я считал упрощённо, по выручке и с условной маржой 50% (у каждого отеля она своя, у кого-то 40%, у кого-то 65%).
Комиссии агрегаторов - это условия на 2026 год, они меняются, Яндекс вон уже поднял в этом году.
LTV метрика прогностическая, пять лет возвращений это план, а не гарантия. Но порядок цифр и логика именно такие, и этого достаточно, чтобы задавать оператору правильные вопросы.

Я собрал список вопросов, которые стоит задать оператору до покупки апартамента: про LTV, повторных гостей, комиссии и загрузку в низкий сезон.

Напишите мне в личку слово ГОСТЬ, пришлю 🤓

Про плоды с деревьев

Сейчас, в конце сентября, в Сочи наступает моё любимое время года. И дело даже не в бархатном сезоне 😋

Сейчас дозревает инжир, вторая волна. Первый уходит ещё в августе, а вот сентябрьский, на мой взгляд, самый сладкий.
Вот сегодня, например, удалось сорвать свеженький прямо с дерева в Молдовке

Хурма сейчас ещё набирает - самая сладкая будет через три-четыре недели, в конце октября и ноябре. Но и она сегодня попалась нам спелой и невяжущей ))

Если планируете приезд в Сочи, ловите середину осени - попадёте и на хурму, и на гранаты, они созревают почти одновременно.
А дальше, в ноябре, подтянется фейхоа, тот самый запах, который ни с чем не спутаешь, и следом мандарины к Новому году.

У нас фруктовый конвейер работает с сентября по декабрь без остановки.

А вот, что еще важно.
Приехать в Сочи в октябре, сорвать хурму с дерева, искупаться в освежающем море и... понять, что здесь хочется жить 🤩

Поэтому мой практический совет тем, кто присматривается к Сочи. Приезжайте смотреть город не в июле.
Приезжайте в октябре или ноябре.
Увидите настоящий Сочи: тихий, тёплый, пахнущий фейхоа.

ПосмОтрите, как живут дворы в несезон, познакомитесь с соседями, попробуете инжир с чужого дерева.
Не волнуйтесь, тут можно 🤫😁.
И потом уже решайте, ваш это город или нет. Потому что недвижимость это на годы, а первое впечатление от июльской толпы на набережной может вас обмануть в обе стороны.

А местным мой привет: не проходите мимо своего же богатства. Вот прямо сегодня, по дороге с работы, сорвите что-нибудь с ветки над тротуаром.

Это бесплатно, это вкусно и это та самая жизнь, за которой сюда едут 🤓

Кстати, дом реально в продаже.
Недавно делал подборку домов в среднем ценовом сегменте Сочи.

По слову ДОМ в ЛИЧНЫХ СООБЩЕНИЯХ поделюсь ей с вами 😉

https://minfin.gov.ru/ru/press-center/?id_4=40636-utverzhdeny_izmeneniya_v_programmu_semeinaya_ipoteka

Писал ранее о том, что с 1 октября очень высока вероятность изменений по Семейной ипотеке.

Итак, новость от Минфина сегодня

На всей территории Российской Федерации (за исключением четырех столичных регионов) будут действовать следующие условия:

2% годовых, 10 млн руб. максимальная сумма кредита – для семей с пятью и более детьми, где хотя бы один ребенок не достиг 7 лет на момент заключения договора;
4% годовых, 10 млн руб. максимальная сумма кредита – для семей с четырьмя детьми, где хотя бы один ребенок не достиг 7 лет на момент заключения договора;
6% годовых, 10 млн руб. максимальная сумма кредита – для семей с тремя детьми, где хотя бы один ребенок не достиг 7 лет на момент заключения договора.
8% годовых, 8 млн руб. максимальная сумма кредита – для семей с двумя детьми, где хотя бы один ребенок не достиг 7 лет на момент заключения договора;
10% годовых, 6 млн руб. максимальная сумма кредита – для семей с одним ребенком, не достигшим 7 лет на момент заключения договора.

Кроме того, вводится максимальный срок субсидирования льготного ипотечного кредита – до 15 лет.

Указанные изменения начнут действовать на новые договоры, выданные с 1 октября 2026 года.

Ну как-то так…
Кто еще хочет успеть, пишите мне - попробуем 🤓

Про погодные условия в Сочи

У нас зима - это не зима в среднерусском понимании, а скорее «поздняя осень, плавно переходящая в раннюю весну»: снег на побережье выпадает редко и тает быстро.
Но некоторое жильё в Сочи не имеет центрального отопления - зимой дома бывает холоднее, чем на улице.

Поэтому при выборе квартиры уточняйте тип отопления.
Летом главный фактор - высокая влажность: при +30 °C ощущения как в сауне, кондиционер обязателен (лучше в каждой комнате).

Купальный сезон длится с начала июня до конца октября, лыжный - с декабря по март-апрель.

А вот пик осадков приходится на октябрь-декабрь.
Хотя залповые ливни бывают часто и в начале лета.

Вот такая особенность климата в курортной столице нашей страны 🙂

Сделал для вас Гайд по переезду в Сочи ✔️
Отразил в нем более 10-ти важных аспектов для тех, кому важно ПОЗНАКОМИТЬСЯ с городом перед переездом.

Отправлю вам по кодовому слову ПЕРЕЕЗД в ЛИЧНЫЕ СООБЩЕНИЯ 🤓

Увидел в одном месте коллекцию исторических фотографий Сочи.
Решил поделиться с вами хронологией развития города 🤓

1838 год
На берегу Черного моря строят крепость Александрия.
Две роты солдат, болота, малярия, вокруг ни одного дома. Вряд ли кто-то из тех солдат мог представить, что через полтора века квадратный метр здесь будет стоить дороже, чем в центре многих столиц Европы.

Конец XIX века
Врачи объявляют сочинский климат чудодейственным: море, горный воздух, магнолии.
К городу тянется железная дорога, и на месте казармы вырастает курорт для царской элиты. Территория от Лазаревской до Дагомыса заселяется дачами генералов, купцов и промышленников. Так закладывается первая традиция: в Сочи жили не весь год, а сезонами. Традиция, кстати, жива и сегодня.

1900-е годы
Сочи официально получает статус города. Строятся гостиницы, виллы, первые санатории.
Архитекторы едут сюда со всей России, и город застраивается в эклектичном стиле: классицизм рядом с модерном, купеческие особняки рядом с императорскими павильонами.
Эта волна строительства дала Сочи облик, который потом пытались стереть, но не смогли.

Советский период
Город превращается в главную здравницу страны. Миллионы рабочих получают путевки, санатории становятся городами в городе: со своими парками, столовыми, кинотеатрами.
Интересный парадокс эпохи: жилье здесь нельзя было купить в принципе. Все принадлежало государству, расселение шло по очередям и спискам. Сочи был объектом обожания всей страны и недоступен практически каждому.

1961 год
Сочи объединяют с приморскими поселками в гигантскую курортную агломерацию протяженностью почти 150 километров. Так рождается тот самый «большой Сочи», который мы знаем сегодня: от Магри в сторону Туапсе до Лоо в сторону Грузии.
В это время активно строят типовые курортные гостиницы и панельные дома для персонала санаториев. Именно эти «панельки» у моря через три десятилетия станут предметом охоты частных инвесторов.

1989 год
Закон о частной собственности и кооперации. Первая щель в советской системе расселения.
Смелые люди начинают приватизировать квартиры и покупать гостиницы, которые в перестройку обесценились. Многие решения тех лет выглядели безумными: зачем покупать обветшавший санаторий, когда вокруг развал?
Ответ пришел позже.

2000-е
Сочи открывают заново.
Рынок частной недвижимости выходит из подполья, начинается строительный бум. Появляются первые жилые комплексы класса «бизнес», элитные поселки в районе Дагомыса и Кудепсты.
Город постепенно перестает быть сугубо курортным и становится местом, где люди живут круглый год.

2007 год
Сочи получает Олимпиаду 2014 года.
Это полностью меняет правила игры. За несколько лет город перестраивают фактически заново: новый аэропорт, скоростная трасса, тоннели через горы, развязки, подготовленная инфраструктура.
Рынок недвижимости взлетает до исторического максимума, цены в 2013 году достигают пика. Потом приходит естественная коррекция, но городу уже некуда деваться назад: инфраструктура осталась.

2014-2020-е
Сочи обретает новую идентичность.
Курорт летом, горнолыжный центр зимой, круглогодичный город с университетами, больницами и офисами. Крупнейшие девелоперы строят здесь кварталы, рассчитанные на постоянное проживание.
Появляется новый тип покупателя: не дачник и не инвестор, а человек, который переезжает из мегаполиса на юг навсегда.

Что показывает эта история?
Сочи менялся пять раз за два века, и каждый раз недвижимость была зеркалом эпохи: казарма, дачный поселок, советская здравница, приватизация, олимпийский бум, город для жизни.
При этом одно остается неизменным уже 180 лет: люди приезжают сюда за воздухом, морем и горами.
Все остальное строится вокруг этого 🤓

Вчера посетили несколько объектов из ниши бизнес и элит.
На этот раз выбрали Адлерский район.

Alean Emerald Mandarin Garden 5* - поистине уникальный гостиничный комплекс:

▫️Застройщик - крупнейший ресторанный холдинг Family Garden. Гостеприимный и сервисный
▫️5* элит-класса, аналогов поблизости нет
▫️Ключевая идея - максимально удобное проживание резидентов, с безлимитным доступом к инфраструктуре Мандарин
▫️Игровые детские зоны
▫️Спа и сауны
▫️Подземный паркинг
▫️Отельный оператор Alean Collection
▫️Максимальная приватность и конфиденциальность проживания
▫️Все номера с премиальным оснащением
▫️Всего 349 лотов

Высочайший уровень качества 🔝
Подробности ЗДЕСЬ по слову Мандарин

Россияне снова пошли смотреть недвижимость за границей

В этом году информация о зарубежной недвижимости попадалась мне чаще обычного.
Коллеги по цеху делятся новостями про Тайланд и Доминикану, покупатели задают вопросы про Турцию и ОАЭ...

Решил разобрать и этот вопрос:
Что стоит за этим на самом деле?

По первому полугодие 2026 года уже есть нормальная статистика.
Делюсь тем, что вижу в цифрах, и своим видением 🤓

Факт первый: интерес к зарубежной недвижимости действительно восстановился после двух лет падения.
Заявки от россиян в январе–июне 2026 года выросли на 5% к тому же периоду прошлого года и на 20% ко второму полугодию 2025-го.
Это данные Prian.ru, их подтверждают и в Tranio, и в Ricci.
2025 год, напомню, был худшим по этому показателю за пять лет: падение спроса около 25%.

Факт второй, и тут внимание: Реальных сделок стало меньше, а не больше.
Intermark Global фиксирует минус 23% по сделкам за те же шесть месяцев. Противоречие?
Нет, просто разные вещи измеряют: Prian считает заявки на портале, Intermark считает подписанные договоры.
Люди активно смотрят и спрашивают, но до покупки доходят не все: платежи за рубеж по-прежнему головная боль, и с ней свыклись далеко не все.
Год назад сделки падали на 38%, так что падение замедлилось почти вдвое. Рынок нашёл дно и сидит на нём.

Куда смотрят?
По данным NF Group:
- половина всего заграничного спроса ушла в ОАЭ
- дальше Таиланд с 17%
- и Турция с 12%.

Отдельная история с динамикой спроса:
- Дубай: после обострения на Ближнем Востоке на вторичке появились дисконты, и спрос россиян там вырос вдвое.
- вдвое вырос интерес и к Грузии, классический вариант запасного аэродрома.
- Европа тоже ожила точечно: Греция +46% по заявкам, Кипр +63%, и в обоих случаях причина одна - программы ВНЖ через покупку жилья.

И вот главное - зачем покупают:
- 53% сделок за границей в этом году закрывались ради вида на жительство
- 27% купили жильё для собственного проживания (год назад таких было 13%).
- а вот инвестиционных сделок стало всего 20% против 34% годом ранее.

Перевожу на человеческий: люди покупают за границей безопасность и статус, а не доходность. Медианный чек при этом 262 тысячи евро (около 25,5 млн.руб.), это данные от Tranio.

Мои субъективные мысли
Сейчас заграничная покупка решает политические и бытовые задачи: ВНЖ, запасной аэродром, куда уехать зимой.
Это нормальная причина, и если она у вас есть - действуйте.

Но если задача чисто инвестиционная и деньги должны работать, то считайте внимательно.
Доходность 6-7% в Дубае вычитайте с платёжными рисками, валютным контролем и комиссиями на переводы.
В Сочи при сопоставимом чеке апартаменты дают сопоставимую доходность в рублях, без границ между вами и вашим объектом, и с ипотекой, которой за рубежом для россиянина просто нет.
Не случайно аналитики в январе писали:

...часть клиентов, не готовых к волоките с переводами, разворачивается на российские курорты, и Сочи в этом списке первый.

Цифры выше собраны из трёх разных методологий:
- Prian считает заявки на портале
- NF Group структуру своего спроса
- Intermark свои сделки.
Они по-разному режут рынок, поэтому доли и проценты между собой не складываются.
Это нормально, важен вектор: интерес вырос, рынок стабилизировался, структура спроса сместилась в ВНЖ и жильё для себя.

Если выбираете между Дубаем, Таиландом и Сочи под сдачу, напишите мне, разберём ваш бюджет и посчитаем доходность по живым объектам, а не по буклетам 🤓

Разобрал вопрос о железной дороге в Туапсинском районе от подписчика.

Очень рад вашим обращениям и вопросам 🤓

Все, что интересно о курортной недвижимости, вы можете спросить ЗДЕСЬ

А я постараюсь ответить 😉

Чему Сочи учиться у Анталии

Разбор двух курортных держав с цифрами.

Я работаю с недвижимостью в Сочи 6 лет и каждый раз, когда клиенты говорят мне "вот в Турции сервис", я соглашаюсь (хотя понимаю, что есть сервисы и лучше 🙂).
Когда застройщики говорят "в наших силах конкурировать с турецкими отелями", я тоже в это верю.
Вот именно эти сравнения и подтолкнули меня чуть глубже изучить материал ))

Думаю, вам будет интересно. Читайте с удовольствием 🤓

В целом, сравнивать Сочи и Анталию сегодня - это как сравнивать спортсменов разных весовых категорий.
Но категории имеют свойство меняться 🤼

Сначала факты про Турцию:
▪️2025 год закрыла с рекордом: почти 64 миллиона гостей, из них 52,8 миллиона иностранцев
▪️доходы 65,2 миллиарда долларов, +6,8% к прошлому году
▪️четвёртое место в мире по числу туристов
▪️только одна Анталия приняла 17,1 миллиона гостей - исторический максимум
▪️и самое щекотливое: первый рынок для Турции четвёртый год подряд это Россия, почти 7 миллионов наших туристов за 2025 год съездили туда отдохнуть.

Теперь главное, что мало кто знает:
- Анталия была рыбацкими деревнями ещё 40 лет назад
- в 1982 году Турция приняла закон о поощрении туризма: министерство получило право определять курортные зоны, строить туда дороги, кредитовать отельеров через собственный банк и выделять государственные земли под отели на 49 лет
- государство сделало туризм экспортной индустрией, как нефть у других.
- 40 лет непрерывного инвестиционного цикла.
Вот откуда сервис 💡

А теперь Сочи:
И здесь история еще интереснее))
▪️статус курорта общегосударственного значения город получил 26 мая 1925 года, 100 лет назад
▪️потом советские санатории
▪️потом тяжёлые девяностые
▪️потом Олимпиада 2014 года, которая дала дороги, аэропорт и отельный фонд мирового уровня

И вот следующая стадия:
- с 1 января 2026 года Сочи официально курорт федерального значения
- 351.000 гектаров охранных зон
- финансирование напрямую из федерального бюджета.
Если присмотреться, это та самая турецкая логика 1982 года: государство берёт курорт под прямую опеку.

По цифрам:
- внутренний турпоток России в 2025 году вырос на 7,4%, до 174 миллионов поездок.
- Сочи в 2025-м принял рекордные 8 миллионов гостей и показал самую устойчивую динамику на юге: -3,9% по организованным турам там, где Краснодарский край в целом просел на 15%.

Да, до антальинских 17 миллионов далеко. Но Турция кормится со всего мира, а Сочи пока обслуживает в основном внутренний рынок.
Это и есть запас роста💡

В чём сходство:
- обе страны строят курортную экономику сверху
- обе делают ставку на всесезонность
- обе растят собственного туриста.

В чём разница:
- у Турции туризм - это валютный экспорт и 4% мирового рынка
- у нас - это импортозамещение и удержание денег внутри страны
- Турция защищает долю в борьбе с Египтом и Китаем
- Сочи растёт без конкурентной войны, потому что его турист уже здесь.

Мои мысли, как человека, который наблюдает этот рынок изнутри:
Сочи повторяет турецкий путь с опозданием в сорок лет, но быстрее по темпам: от Олимпиады до федерального статуса прошло двенадцать лет.

Для недвижимости это значит простую вещь: курорт, который государство взяло в долгосрочную опеку, это актив с господдержкой стоимости.
В Анталии это сработало. Думаю, у нас сработает даже быстрее.

Вот такая математика 🤓

А еще мысль: если бы у вас была возможность 20 лет назад стать совладельцем курортного бизнеса в Турции, вы бы это сделали? Зная, что ваш бизнес будет расти такими темпами ))

Подобная возможность сейчас есть в Сочи.
Условия инвестирования и расчеты доходности ЗДЕСЬ по слову КУРОРТ 🙂

Обязательно расскажу вам про шикарный Палаццо де Агой в одном из роликов.

А сейчас предлагаю вам поучаствовать в создании этого материала 😉

Напишите ваши вопросы про комплекс. Все, что вас интересует.
Ответами на ваши вопросы дополню информацию 🤓

ЗАДАТЬ ВОПРОС МОЖНО ЗДЕСЬ

Недавно смотрели ЖК Горный квартал.

Большие планировки очень даже удобные.
Стройка идет полным ходом и к середине 2027 года застройщик планирует уже выдать все ключи.

Сейчас, в преддверии грядущих изменений по Семейной ипотеке, вопрос вариантов именно в квартирниках от застройщика стоит остро.

Рассказываю о больших квартирах🤓

Про меньшие площади традиционно ЗДЕСЬ по слову ГОРНЫЙ

Про сезон 2026

Куда реально поехали туристы и что это значит для тех, кто сдаёт жильё?

Лето закончилось, да и туристический сезон-2026 скоро все...
Можно считать деньги. А точнее, считать туристов, потому что для нас, владельцев и покупателей курортной недвижимости, турпоток это будущая доходность апартаментов.

Расклад по направлениям.

Сочи
С начала года город принял больше 4 миллионов гостей.
Цифра огромная, но есть нюанс:
- за первое полугодие приехали около 3 миллионов против 3,4 миллиона годом раньше, минус 12%
- загрузка средств размещения 76% против 80% прошлым летом, туроператоры оценивают просадку и вовсе в 20-25%.
Причины честные: закрытия аэропорта, тревоги, дорогая логистика.
При этом даже в сложный год Сочи собирает миллионы, и прошлый год закрыл с рекордными 8 миллионами.
Просадка по спросу при рекордной базе означает одно: конкуренция за гостя выросла, выигрывают объекты с сервисом и локацией, а не «любая койка у моря».

Анапа
Вот где сенсация сезона.
К середине июля 830 тысяч гостей, в июне бронирования выросли вдвое, а туроператоры ждут по итогам года 3,7-4 миллиона туристов, рост примерно на 50% к прошлому году.
Правда, держим в уме базу: 2025-й для Анапы был провальным из-за мазута, 2,5 миллиона, а до него был 2024-й с 5,5 миллионами.
Город восстанавливается, пляжи открыты, отели скидывают цены на 10-15%.
Для инвестора это интересная точка входа: рынок ещё не отыграл восстановление в ценах на недвижимость.

Архыз
Зимой курорт ставил рекорды, на праздничные даты февраля-марта прирост больше 20%.
А вот летом случилось главное: Архыз окончательно стал всесезонным. Размещение летом вдвое дешевле зимы, и это втянуло новую аудиторию, семьи большими компаниями.
За лето курорт принял больше 21 тысячи детей, спрос на детские сервисы вырос на 80%.

Алтай
Рекордный 2025 год, 2,8 миллиона туристов, и в этом году власти закладывают плюс 5%, почти 3 миллиона.
Самый показательный факт: классифицированных объектов размещения стало в разы больше, со 168 на начало прошлого года до полутора тысяч этой весной.
Деньги инвесторов идут в горы уверенно.

Выводы:
Карта доходности перерисовывается:
1. Сочи даёт самый большой и стабильный поток, но зарабатывать будут качественные объекты.
2. Анапа даёт восстановительный рост для тех, кто зашёл на низах.
3. Горы, и Архыз, и Алтай, дают всесезонность, которая сглаживает риск пустых месяцев.

Подготовил для вас доходность по конкретным объектам во всех четырех локациях.
Запросить можете ЗДЕСЬ по слову РАСЧЕТ 🤓

Сделал для вас краткий обзор объектов на побережье части Туапсинского района (Туапсе, Небуг, Ольгинка) - от Туапсе до Джубги.

Мысль:

Деньги в недвижимости делаются там, куда ещё не приехали все, но уже пришли застройщики и госпрограммы.

Это про локацию, от которой многие ещё пару лет назад отмахивались по причине "там нечего делать".
А зря...
Сейчас это один из самых горячих участков побережья по приросту инвестиций.

Что строится:
1. В Агое компания «Метрикс» строит курорт из пяти корпусов на 1600 номеров, 24 миллиарда инвестиций.
2. Там же, в Агое, ГК «Ярус групп» возводит первый премиальный проект локации «Палаццо де Агой», ввод в 2029-м.
3. В Небуге - строится жилой комплекс бизнес-класса Ботаника
4. В Ольгинке - возводят достойный жилой комплекс Sun Hills
5. Там же в Ольгинке - новый гостиничный комплекс Cosmos Stay Olginka Moreol 4*

При этом сюда заходят сетевые операторы:
Cosmos, Alean и даже международная Domina.

А еще в селе Георгиевское строится агротуристический кластер.
Он будет состоять из 35 земельных участков. Проект включает строительство более 200 объектов капитального и некапитального строительства.
Эти объекты будут служить для производства сельскохозяйственной продукции и обеспечат возможность принимать более 1 тыс. туристов в сутки. Планируется, что проект обеспечит около 700 новых рабочих мест.

По данным аналитиков NF Group, на первичном рынке апарт-отелей района продаётся всего около тысячи лотов в десяти проектах. Средняя цена 730 тысяч за метр.
Для сравнения, в Сочи аналогичный метр в апарт-отелях стоит 864 тысячи и это после недавней коррекции. Порог входа ниже, конкуренции меньше.

Что касается квартир, то, несмотря на премиальный вектор, стоимость на них начинается от 5,5 млн рублей за маленькую студию.

Доступность:
Всё упирается в транспорт, и здесь два мегапроекта:
- трасса «Южный кластер» Джубга-Сочи и
- высокоскоростная железная дорога Москва-Сочи.
Когда Джубга "станет ближе к Сочи" благодаря новой трассе, этот участок побережья переоценится.
Да, строительство трассы сдвинули на год-два, но проект не отменён, и именно задержка даёт окно: цены пока не содержат премии за трассу.

О рисках:
Сам Туапсе портовый город со всеми соответствующими вытекающими "перспективами", а вот посёлки Небуг, Ольгинка, Новомихайловский и Джубга находятся южнее и для туристов на авто даже ближе по трафику от Краснодара и Ростова.

Какой можем сделать вывод:
Туапсинский район сегодня на той стадии, где Сочи был десять лет назад: инвесторы внутри, широкий рынок ещё нет.
Кто заходит сейчас, покупает рост, а не текущее состояние.
Море одинаково соленое, теплое и мокрое в любой точке побережья ))
А на успех влияет как раз инфраструктура и доступность - первое усиленно развивается, а вот второе изначально уже есть

Вот такие перспективы 🤓

Отели в этом районе - от 12,5 млн за лот
Квартиры - от 5,5 млн

Подробности ЗДЕСЬ

Семейная ипотека

У семей с 1-2 детьми осталось меньше месяца на ставку 6% 🕥

Минфин официально подтвердил:

Условия семейной ипотеки сохраняются без изменений до 1 октября 2026 года.

Что будет после?

Все обсуждаемые варианты, которые озвучивают в правительстве и Госдуме, говорят об одном: для части семей программа станет заметно дороже.

Сейчас условия такие:
- ставка 6% на весь срок
- первый взнос от 20%
- можно маткапиталом
- лимит кредита 6 миллионов для регионов и 12 миллионов для Москвы, Питера и двух столичных областей.

Что обсуждается с 1 октября.
Главное: конец единой ставки 6%.

По шкале, анонсированной на сайте Дом.клик, ставка будет зависеть от количества детей:

- 10-12% для семьи с одним ребёнком
- 8-10% с двумя
- 6-8% с тремя
- 4% с четырьмя детьми и более.

Теперь экономика, просто в цифрах.

Считаю на лимите для регионов, 6 миллионов на 30 лет.
1. Под нынешние 6%: платёж около 36 тысяч в месяц, переплата за весь срок около 7 миллионов.
2. Под обсуждаемые ~9% для семей с двумя детьми: платёж чуть больше 48 тысяч, полная переплата почти 11,5 миллионов.
Разница: +12 тысяч к платёжу каждый месяц и плюс 4,5 миллиона переплаты.
Это цена промедления.

Кто торопится зря: многодетные семьи с четырьмя детьми и более, для них ставку обещают снизить вплоть до 4%.

Кому надо ускориться прямо сейчас: семьям с одним и двумя детьми. Для них программа почти наверняка ухудшится.

Почему пишу "почти" - летом 2026 года изменений не произошло, но сейчас, с учетом сигналов, вероятность изменений гораздо выше.

И сочинская ложка дёгтя.
Лимит 6 миллионов в нашем городе, где средний чек квартиры в новостройке перевалил за 16 миллионов, покрывает треть покупки. Работает комбинированная схема: 6 миллионов под 6%, остальное по рыночной.
Но вот что важно: комбинированную ипотеку тоже обсуждают в списке на отмену.
Так что если вы семья с одним ребёнком и присматриваете квартиру, сентябрь это ваш месяц.
Одобрение банка по действующим правилам может сохранить условия даже при смене программы, уточняйте фиксацию ставки в своём банке.

Разбираетесь, подходит ли вам семейная ипотека под конкретный объект в Сочи?
Пишите, посчитаю реальный платёж по вашей ситуации 🤓

Про курорт Лучи

Скажу честно, один из моих любимых ))

И вот почему...
- крупнейший курорт в России
- целых 4 отельных оператора в одном месте
- находится на мощном туристическом трафике
- с такой насыщенной инфраструктурой, которой еще не было нигде в России
- с системой "все включено"
- с гарантированными выплатами на старте работы отелей
- с рассрочкой при ПВ 10% без удорожания
- с набором привилегий для инвесторов
- с ПВ меньше 1 млн рублей
- с ипотечной ставкой от 1,6% на 2 года

Масштабный
Стильный
Надежный

Подробности ЗДЕСЬ по слову ЛУЧИ 🤓

Два рынка Сочи: один замер на десять лет, второй живёт своей жизнью.

Смотрите, какая картина сложилась к концу лета.

В новостройках Сочи сейчас одномоментно продаётся около 10 тысяч лотов. Это на 23,5% больше, чем год назад. Предложение растёт.
А сделки?
За январь-май в новостройках зарегистрировано всего 120 сделок, падение на 65% к прошлому году. Аналитики уже полгода повторяют одну и ту же фразу:

При текущем темпе на распродажу всех остатков уйдёт больше десяти лет

При этом застройщики цены в экспозиции почти не режут.
Скидки есть, но они скорее непубличные, 15-20% отдают в переговорной комнате, а не в прайсе.

А теперь вторичка, и вот здесь интересно.
За те же пять месяцев на вторичном рынке прошло 2,4 тысячи сделок. Падение всего на 4%.
То есть вторичка продаётся в двадцать раз активнее новостроек. Двадцать 🙃
Цена метра на вторичке в июне 296 тысяч по данным SRG, и Сочи стал лидером страны по снижению цен за месяц среди 50 крупнейших городов.

Почему так.
Покупатель с ипотекой под рыночные 20 с лишним процентов не тянет новостройку за 30 миллионов.
А вторичка от 280 тысяч за метр в живом районе ему по силам, особенно с торгом, который сейчас реален.
Плюс инвесторы, вышедшие из проектов, выбросили на вторичку квартиры с дисконтом 15-20%, и их разбирают.

Что я вижу изнутри.
Раскол углубляется.

Новостройки живут за счёт терпеливых застройщиков и непубличных скидок, и дальше будет больше закрытых распродаж.
Вторичка оживает, потому что цена встретилась со спросом.

Между прочим, строят в Сочи тоже меньше: сейчас возводят 600 тысяч квадратных метров жилья против миллиона два года назад. Дефицит качественного продукта никуда не денется, вопрос только в цене входа.

Вывод.
1. Хотите новостройку - изучайте условия, у застройщика сейчас есть что вам предложить, просто об этом не пишут на билбордах.
2. Хотите ликвидность и более низкие цены - смотрите вторичку у моря с чистыми документами.
3. А если нужен человек, который знает, у какого застройщика в закрытых продажах лежат лоты по лучшим условиям, Я РЯДОМ 🤓