Мария PROнедвижку

Первый взнос позволит снизить ставку до 6%: в России готовят федеральную систему жилищных сбережений

На фоне заградительных рыночных ставок по ипотеки готовится принципиально новый инструмент покупки жилья — договоры жилищных вкладов.

Закон, заложивший правовую основу для целевых жилищных вкладов, уже принят, и сейчас формируется единая модель работы сервиса для всей страны.

🧩 Как устроена система жилищных накоплений?

1. Этап накопления: гражданин открывает специальный целевой вклад (договор жилищных сбережений) в уполномоченном банке и регулярно пополняет его, формируя первоначальный взнос.

2. Государственное софинансирование: региональный или федеральный бюджет начисляет на эти накопления прямую премию/субсидию (например, добавляет процент к накопленной сумме от государства).

3. Гарантированная льготная ипотека: После успешного завершения срока накопления банк обязан выдать участнику ипотечный кредит по специальной сниженной ставке (в региональных пилотах ориентир составляет 5,5% – 7% годовых).

🔍 Почему этот инструмент так важен рынку?

• Программа не имеет социальных ограничений. Выход для тех, кто не попадает в Семейную ипотеку или другие льготные программы. Жилищные сбережения дадут им понятный и легальный маршрут к недорогой ипотеке.

• Повышенная страховая защита: По закону средства на договорах жилищных сбережений застрахованы государством через на повышенную сумму — до 10 млн рублей (вместо стандартных 1,4 млн по обычным депозитам).

📍Резюме: жилищно-накопительные вклады — это отличный цивилизованный мостик между классическим вкладом и ипотекой.

Человек дисциплинированно копит на первый взнос, защищен повышенной страховкой АСВ, получает надбавку от государства и на выходе фиксирует ставку 6–7%.

Сейчас ДОМ.РФ и профильные ведомства дорабатывают правила федерального софинансирования.

А вы готовы были бы копить 2–3 года на специальном счете с доплатой от государства ради гарантированной ставки по ипотеке в 6%?

Обновление кадастровой стоимости земельных участков в Москве с 2027 года

С 1 января 2027 года в Москве начнет действовать новая государственная кадастровая оценка (ГКО) земельных участков, составленная по состоянию на 1 января 2026 года.

Кадастровая стоимость - это база для расчёта налогов на землю и недвижимость, а также арендной платы гос и мун земель.

Согласно проекту ГКО, совокупная кадастровая стоимость земли в Москве может увеличится на 34% — до 26,96 триллиона рублей.

Ниже прогноз, который пока официально не подтвежден.

Возможные категории участков с наибольшим ростом стоимости:

• Площадки под АЗС в Новой Москве: рост на 172% (в старых границах города — на 65%).

Повышение связано с комплексным характером использования таких участков, где доход извлекается не только от продажи топлива, но и от сопутствующей торговли.

• Участки под малоэтажную застройку (ИЖС) в Новой Москве: рост на 88%.

• Земли под садоводство в Новой Москве: рост на 77%.

• Земли под многоквартирными домами (МКД): в Новой Москве стоимость вырастет на 43%, в исторических границах столицы — на 26%

• Прочие категории: участки под склады подорожают в среднем на 14%, под промышленность и офисы — на 12–13%, под торговые объекты в старой Москве — на 12%.

Минимальные изменения могут коснутся земель под гостиницами — рост составит около 4%.

Возможные лидеры роста по округам):

1. Троицкий административный округ (ТАО): средний рост стоимости земли составит 66%.

2. Новомосковский административный округ (НАО): рост на 57%.

3. Северо-Западный административный округ (СЗАО): рост на 29%.

📍Что важно учитывать првообладателям:

• Подача замечаний: до момента официального утверждения результатов оценки можно направить мотивированные замечания к проекту отчета, если в отношении участков были допущены методологические ошибки или использованы неверные характеристики.

• Планирование сделок по смене ВРИ: для девелоперов, планирующих изменение вида разрешенного использования участков, целесообразно завершить процедуру расчета платежей до конца 2026 года, так как с 2027 года плата будет рассчитываться на основе новых кадастровых показателей

🚨 Также кадастровую стоимость можно оспорить, об этом писала здесь https://max.ru/channel_pronedvizky/AaCb5JEdHbs

Сделка по лицу: в Москве зарегистрировали первый договор купли-продажи недвижимости через Единую биометрическую систему

Эра цифровизации настигла столичный рынок недвижимости: в Москве официально прошла первая сделка с недвижимостью с использованием Единой биометрической системы (ЕБС).

Функция полноценно заработала для россиян в июле 2026 года.

🛡️ Кто может участвовать:

Физические лица — граждане РФ. (Если в сделке участвует юрлицо, стандартная биометрия для него не применяется).

Что необходимо для проведения:

• Подтвержденная биометрия (лицо и голос) в ЕБС.

• Действующая Усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП) у каждого участника.

Как проходит процесс:

• Покупатель и продавец могут находиться в абсолютно разных регионах страны.

• После подписания электронных документов стороны подтверждают свои личности с помощью биометрии (сканирование лица/голоса) через Госуслуги

• Пакет документов уходит в Росреестр дистанционно. После регистрации каждый участник получает официальное уведомление в личный кабинет на Госуслугах.

Минфин: как сохранить ставку 6% по Семейной ипотеке 🏠

С 1 октября 2026 года ставка по программе будет зависеть от числа детей и региона. Для некоторых семей она выросла до 8–12%.

Но, по разъяснению Минфина, есть два способа получить ставку 6%:

📍Сразу при оформлении: внести первоначальный взнос не менее 50% стоимости жилья. Тогда ставка 6% будет доступна независимо от числа детей и региона.

📍В течение первого года: если кредит оформлен по повышенной ставке, можно обратиться за рефинансированием. Для перехода на 6% нужно выплатить либо 50% стоимости недвижимости, либо 50% суммы кредита.

После одобрения заявления новую ставку применят со следующего платёжного периода.
Перед оформлением важно уточнить условия и порядок рефинансирования в банке: важны требования к заёмщику, объекту и расчёту погашенной суммы.

Вторичка побила двухлетний рекорд: почему покупатели развернулись к готовому жилью?

Циан опубликовал свежие данные за 3-й квартал 2026 года, и цифры впечатляют: среднемесячные продажи вторичных квартир в крупных городах страны выросли на 18% по сравнению со 2-м кварталом и на 32% превысили показатели прошлого года.

Это максимальный уровень активности за последние 2 года (выше продажи были только в аномальном декабре 2025-го).

🔍 Почему стали больше покупать "готовенькое"? (4 главных фактора)

1. Ценовой разрыв:

Квадратный метр в новостройках стал дороже вторичного жилья. Покупатели не готовы переплачивать за бетон на этапе котлована, когда за меньшие или аналогичные деньги можно взять готовую квартиру.

2. Бум "новой вторички" от инвесторов:

Почти 19% всего предложения на вторичке сегодня — это свежие дома, сданные за последние 5 лет.

Покупатель получает преимущества современного ЖК (красивый подъезд, закрытый двор), но без рисков долгостроя и с понятным качеством.

4. Реализация отложенного спроса:

Накопленные на высоких депозитах деньги начинают постепенно перетекать в недвижимость. Покупатели стремятся зафиксировать капитал в понятных активах.

💡 Резюме:

• Продавцам вторички: сейчас наступил рынок продавца в сегменте качественных, свежих квартир с честным ценником. Выбор у покупателей минимальный, поэтому ликвидные объекты уходят быстро

• Покупателям: если вы нашли прозрачный объект в доме не старше 2015–2020 годов по адекватной цене — желательно затягивайте с принятием решения и юридической проверкой. Срок качественного объявления на сайтах сократился до считанных дней.

А вы на чьей стороне в 2026 году: планируете брать новостройку от застройщика или склоняетесь к готовой вторичке? Делитесь мнением в комментариях!

Машино-места дорожают быстрее квартир — но покупать их на автомате не стоит

В августе 2026 года парковочные места в новостройках Петербурга подорожали за год на 51%, в Екатеринбурге — на 46%. В Москве средняя цена приблизилась к 5 млн рублей. При этом продажи машино-мест в новостройках снизились на 4,3%, а спрос на квартиры почти не изменился.

Где парковка стоит дороже всего?

• Москва — 4,98 млн ₽;

• Нижний Новгород — 2,53 млн ₽;

• Санкт-Петербург — 2,44 млн ₽;

• Екатеринбург — 1,93 млн ₽;

• Казань — 1,49 млн ₽.

Цены растут не везде: в Ростове-на-Дону машино-места подешевели на 33%, в Воронеже — на 18%.

Что это значит для покупателя?

Машино-место может быть полезным дополнением к квартире, но высокая цена не гарантирует инвестиционную доходность.

Перед покупкой полезно сравнить стоимость места с расходами на аренду парковки (если берём для себя) и оценить спрос именно в этом ЖК (если покупаем под сдачу).

Праздник на улице ИЖС: почему загородка обгонит новостройки и главное правило покупки земли в 2026 году

С 1 октября 2026 года вступают в силу новые условия Семейной ипотеки: ставки на квартиры в многоквартирных домах для семей с 1–2 детьми вырастут до 8–12%.

При этом оставляется мощный инструмент: на строительство частного дома (ИЖС) ставка сохраняется на уровне 6% годовых для всех семей, независимо от региона и количества детей.

По официальным данным Росреестра, государству принадлежат гигантские земельные ресурсы, которые можно вовлекать в оборот:

• 🌾 Земли сельхозназначения (21,8% страны):
65,3% у государства и 34,7% у частников. Это главный резерв для расширения загородных поселков.

• 🏘️ Земли населенных пунктов (1,3%): 73,3% у государства/муниципалитетов и 26,7% в частной собственности.

• 📦 Земли запаса (5,0%): 100% под контролем государства.

🔥Выделение этих государственных земель под застройку в сочетании со ставкой 6% делает ИЖС главным локомотивом строительной отрасли на ближайшие годы.

⚠️ ВНИМАНИЕ: правило Росреестра (с 2026 года)

С 2026 года Росреестр полностью блокирует любые сделки с участками, у которых не определены точные координаты границ (отсутствует межевание).

📍Если у участка в ЕГРН стоит отметка "без координат", его нельзя официально купить, заложить в банк по ипотеке или оформить в собственность.

📍Ситуацию исправит обращение к кадастрому инженеру за подготовкой межевого плана.

Срочное разъяснение ДОМ.РФ для тех, кто берет семейную ипотеку до 1 октября 🚨⏰

Институт жилищного развития ДОМ.РФ опубликовал принципиально важное разъяснение по переходу на новые правила семейной ипотеки с 1 октября 2026 года.

Главный вывод: одобренная анкета НЕ гарантирует сохранение старой ставки в 6%.

В ДОМ.РФ четко объяснили юридическую механику:

• 📅 Решающее значение имеет дата заключения КРЕДИТНОГО ДОГОВОРА, а не дата подачи или одобрения заявки.

• Если кредитный договор подписан до 1 октября — ставка останется 6%.

• Если договор подписан 1 октября и позже — банк автоматически аннулирует старые условия и пересчитает ставку по новой шкале (в зависимости от числа детей и региона: до 8–12% в столицах)

При этом фактическая выдача денег (раскрытие кредита) может пройти чуть позже, но дата на самом договоре должна стоять строго до 1 октября.

📍 Реальность: Банки перегружены, успеть могут не все.
В этом случае, как вариант, есть смысл обратить свое внимание на ИЖС, где сохранится ставка 6%.

"Мой риелтор": с октября проверить специалиста можно будет в одном приложении 🏠📱

В начале октября 2026 года в России планируют запустить приложение "Мой риелтор". В нём будут собраны сведения более чем о 20 тысячах аттестованных и сертифицированных специалистов.

Покупатели и продавцы смогут проверить:

• наличие аттестации и сертификации;

• место работы риелтора;

• опыт и профессиональный статус;

• отзывы и рейтинг клиентов.

Доступ к сервису получат не только члены Российской гильдии риелторов, но и другие специалисты, прошедшие аттестацию. В дальнейшем список участников планируют расширять.

📍Для клиентов это возможность выбирать риелтора не только по рекомендациям, но и по подтверждённым данным.

📍Для агентств и специалистов — стимул повышать квалификацию

При этом важно помнить: сервис не заменяет проверку договора, условий оплаты и документов по сделке.

Но он может сделать рынок недвижимости прозрачнее и снизить риск обращения к непроверенным посредникам.

Воспользуйтесь приложением как клиент или брокер?
Пишите в комментариях

Семейная ипотека меняется с 1 октября: ставка будет зависеть от числа детей 🏠👨‍👩‍👧‍👦

Изменения в семейной ипотеке стали известны.
Для новых кредитных договоров вводится дифференцированная ставка: чем больше детей, тем ниже процент.

В регионах, если хотя бы 1 ребёнок не достиг 7 лет на момент заключения договора:

• 1 ребёнок — 10%, кредит до 6 млн ₽

• 2 детей — 8%, до 8 млн ₽

• 3 детей — 6%, до 10 млн ₽

• 4 детей — 4%, до 10 млн ₽

• 5 и более детей — 2%, до 10 млн ₽

Москва, Санкт-Петербург, Московская и Ленинградская области, если хотя бы 1 ребёнок не достиг 7 лет на момент заключения договора:

• 1 ребёнок — 12%, до 12 млн ₽

• 2 детей — 10%, до 15 млн ₽

• 3 детей — 8%, до 18 млн ₽

• 4 детей — 6%, до 18 млн ₽

• 5 и более детей — 4%, до 18 млн ₽

При этом для строительства частного дома, его завершения или покупки земли под строительство ставка останется 6% независимо от числа детей и региона.

Также вводится максимальный срок субсидирования кредита — 15 лет.

Изменения будут применяться к договорам, заключённым с 1 октября 2026 года.

Отменил заявку и получил отказ: как менять программу по ипотеке

Пришел вчера клиент с запросом: ему одобрили одну программу по ипотеке, он передумал и нажал кнопку "Отменить заявку"
в личном кабинете системы дочерней компании банка.
Подал новую заявку с другой ипотечной программой — и тут же прилетел автоматический отказ.

🤖 Почему скоринг банка так реагирует?

Когда пользователь закрывает одобренную анкету и тут же отправляет новую, робот банка часто считывает это как подозрительную активность, спам или сбой. В итоге заявка отклоняется, и включается мораторий примерно на 30–60 дней, в течение которого банк новые запросы просто не принимает.

Как изменить программу БЕЗ риска отказа:

Не нужно не отменять заявку самим. Все правки вносятся внутри уже действующего одобрения

1. Можно написать в чат ипотечному менеджеру в личном кабинете (или заказать обратный звонок).

2. Попросить менеджера переключить программу кредитования (с первички на вторичку, с господдержки на базовую и т.д.).

3. Менеджер сам отправит заявку на пересчёт. Так скоринг воспринимает изменения корректно, и риск блокировки сводится к минимуму.

🚨 Что делать, если отказ уже прилетел:

• Позвонить на горячую линию и объяснить, что отмена была технической ошибкой (иногда мораторий снимают вручную).

• Не терять время и подать заявки в другие банки — мораторий на них не действует.

Сталкивались с мораторным отказом из-за лишнего клика? Пишите в комментариях!

ФНС вводит проходной балл для застройщиков 🏗️📊

Федеральная налоговая служба совместно с Минстроем запускает реформу строительного рынка. Теперь доступ застройщиков и подрядчиков к крупным контрактам (включая госзакупки по 44-ФЗ и 223-ФЗ) будет зависеть от персонального цифрового рейтинга компании.

️ Как будет работать система оценки?

Рейтинг формируется автоматически на базе сервиса ФНС "Как меня видит налоговая" (число критериев оценки вырастет до 82).

Учитываются:

1. Кадры: численность штата и квалификация сотрудников.

2. Активы: наличие реальной спецтехники, транспорта и производственных баз.

3. Финансы: соответствие показателей среднеотраслевым стандартам.

📍Главное новшество: количество баллов определяет лимит стоимости контракта, который компания имеет право заключить.

Что это значит для рынка?

• 📈 Укрупнение рынка. Небольшим и региональным игрокам без крупных активов будет сложно пройти отбор, что приведет к укрупнению сильных девелоперов.

• 🛡️ Плюс для дольщиков: жесткий скоринг подрядчиков снижает риски появления долгостроев

💡 Строительным компаниям и подрядчикам полезно уже сейчас проверить свои данные в личном кабинете ФНС и актуализировать информацию по технике и штату, чтобы не потерять лимиты на будущие контракты.

Купить квартиру в Минске или Астане, не выезжая из дома: Росреестр готовит запуск экстерриториальных сделок по всему СНГ 🌍🏢

Росреестр готовит настоящую революцию на международном рынке. Ведомство заявило о планах запустить межгосударственные экстерриториальные сделки внутри СНГ.

Это значит, что граждане и компании смогут покупать и продавать недвижимость в других странах Содружества, физически находясь у себя дома. За основу берется успешный опыт Белоруссии, где такая система уже работает.

В чём суть и выгода для рынка?

🔥Для инвесторов и покупателей:

Купить доходные апартаменты в Минске, коммерческое помещение в Казахстане можно будет через местный офис Росреестра или онлайн.

🔥Для риэлторов и брокеров:

Расширяется география работы без сложных проволочек.

Что на, мой взгляд, займет львиную долю работы:

1. Синхронизация баз данных. Чтобы сделка была безопасной, системы Росреестра должны быть интегрированы с государственными реестрами других стран.

2. Разница в законодательстве. В каждой стране СНГ свои правила: разные требования к согласию супругов, правам несовершеннолетних, наследованию и банкротству.

3. Валютный контроль и расчеты. Скорее всего, расчеты будут привязаны к национальным валютам, использованию дружественных банковских каналов.

🔥Резюме:

Проект межгосударственных сделок находится в стадии активной разработки.

На первом этапе мы, скорее всего, увидим бесшовный коридор между Россией и Белоруссией, а затем к системе подключатся другие страны ЕАЭС и СНГ.

Это одно из самых ожидаемых инфраструктурных изменений, которое может перекроить карту частных инвестиций.

Как цифровой рубль перевернёт сделки с недвижимостью 🤖💳

С 1 сентября 2026 года в России начался масштабный этап внедрения цифрового рубля. Назревает фундаментальная технологическая революция: полная замена банковских посредников смарт-контрактами ЦБ.

При покупке квартиры больше не нужно будет открывать аккредитивы, арендовать ячейки, платить комиссии банкам и ждать по 3–5 дней, пока менеджер вручную раскроет счёт после регистрации.

🔥 3 преимущества цифрового рубля для покупателей и продавцов:

1. Мгновенные смарт-контракты напрямую через ЦБ:

Покупатель резервирует цифровые рубли в своем кошельке на платформе Банка России.

Как только в ЕГРН регистрируется переход права на покупателя — деньги зачисляются продавцу в ту же секунду в автоматическом режиме. Без операционистов, очередей и человеческого фактора.

2. 0% комиссий за безопасность:

Переводы цифровых рублей между физлицами абсолютно бесплатны, а лимитов на объем перевода между гражданами нет.

3. Окрашивание целевых денег (Антифрод):

Цифровым рублям можно задать программную метку назначения. Например, жилищные сертификаты, субсидии или материнский капитал будут "окрашены"— их физически невозможно будет обналичить, потратить не по назначению или отправить мошенникам. Они уйдут строго на оплату жилья продавцу.

Реальность сентября 2026 года

Несмотря на грандиозный потенциал, прямо сейчас провести действуют следующие лимиты:

• Лимит пополнения кошелька — 300 000 ₽ в месяц. Действует временный лимит ЦБ на перевод безналичных средств со счетов на цифровой кошелек. Аккумулировать 10–15 млн рублей на покупку квартиры за один месяц физически невозможно. Лимиты для крупных сделок ЦБ обещает расширять поэтапно.

• Запрет на кредитование:
В цифровых рублях законом запрещено выдавать займы и кредиты. Это значит, что ипотеку в цифровом рубле взять нельзя — расчет возможен только за свои 100% средства.

📍 Резюме:

Цифровой рубль — это будущее безопасности сделок.

Но пока технологии и лимиты дорабатываются, нашим главным и самым безопасным инструментом расчетов остается классический безналичный аккредитив или эскроу-счет.

Как сэкономить время и пошлину, если у одного собственника две разные доли в квартире 💡📑

Лайфхак, которым мы часто пользуемся с клиентами. Частая история у собственника квартиры: одна доля получена по приватизации или наследству, а вторая — по маткапиталу итп. В ЕГРН значатся две отдельные записи.

При продаже такой квартиры, необязательно объединять доли. Так можно сэкономить время и деньги:

1. В одном ДКП прописываем обе доли сразу: «Продавец продает принадлежащие ему 1/2 и 1/2 доли...».

2. При регистрации в МФЦ (или у нотариуса) продавец просто пишет два заявления на переход права — по одному на каждую запись в ЕГРН.

3. Экономия: нет трат на отдельную госпошлину за предварительное объединение долей и 7–10 дней на лишнюю регистрацию. Всё проходит в один шаг.

Квартира в залоге у банка: 4 способа продажи и почему покупателю не стоит бояться такой сделки 🔑🏦

Более половины квартир на вторичке сейчас обременены ипотекой. Бояться таких объектов не нужно ни продавцу, ни покупателю — банк гарантирует чистоту истории, а сделка проходит по понятным алгоритмам.

🛠 4 схемы продажи залоговой квартиры:

1. Самостоятельное погашение продавцом

Продавец закрывает долг своими средствами (или потребительским кредитом), банк снимает обременение, и сделка проходит в обычном режиме.

2. Погашение деньгами покупателя (Самый частый способ)

Покупатель переводит сумму долга напрямую в банк продавца через безопасный счёт, банк гасит кредит и снимает залог в Росреестре, а остаток суммы уходит продавцу.

3. Самостоятельная продажа по закону (ФЗ № 140)

Если платить тяжело, заёмщик берёт у банка официальное разрешение на продажу квартиры на открытом рынке (срок — до 4 месяцев). Для покупателя это шанс купить квартиру по хорошей цене без риска аукциона.

4. Перевод долга (Смена заёмщика)

Покупатель забирает ипотеку продавца на себя. Это редкий джекпот: если у продавца ставка была 6–9%, покупатель получает эту дешёвую ставку по наследству.

👁️ Взгляд со стороны ПОКУПАТЕЛЯ:

• Плюсы: квартиру уже проверяли юристы банка при выдаче кредита. Продавцы залоговых квартир обычно более сговорчивы по цене.

• Главный риск: дать продавцу наличные на погашение ипотеки под расписку. Продавец может закрыть долг, передумать продавать квартиру или внезапно уйти в банкротство, а покупатель останется без денег и без жилья.

Склады в Подмосковье: началось время арендаторов 📉📦

По данным NF Group и аналитиков рынка, ставки аренды складов просели за год на 13–17%, и падение продолжается.

📊 Рынок складов в цифрах (Сентябрь 2026):

• 10 140 ₽/кв. м в год — средняя ставка аренды класса А (без НДС). Отдельные лоты выставляют уже по 9 500 ₽.

• Свыше 2 млн кв. м — объем свободных складских площадей в Московском регионе (вакантность выросла до 6% против 1,3% в прошлые годы).

• 500–600 тыс. кв. м — объём рынка субаренды. Крупные игроки скидывают излишки забронированных ранее метров.

• До 2027 года — раньше этого срока аналитики не ждут разворота цен и восстановления ставок.

✅Почему обвалились арендные ставки?
В 2024–2025 годах девелоперы массово закладывали новые метры, рассчитывая на бесконечный бум маркетплейсов.

Но ритейлеры и маркетплейсы оптимизировали логистику, научились эффективнее использовать текущие площади и сократили экспансию. В итоге рынок столкнулся с избытком предложения.

🏗️ Выход из положения для инвесторов и собственников складов:

• Можно дробить крупные блоки на малые нарезки

• Можно предложить арендаторам готовые стеллажные системы и подведенные мощности в счет аренды

🔥А для арендаторов - это золотое время и возможность занять лучшие площади по хорошей цене

Как благоустройство в регионах влияет на коммерцию и жильё
☕️📈

Комфортная городская среда стала прямым триггером развития малого бизнеса.

По данным Минстроя в рамках нацпроекта "Инфраструктура для жизни", обновленные общественные пространства уже дали регионам более 900 новых коммерческих точек и свыше 4 000 рабочих мест.

🗺️ Регионы-лидеры по деловой активности вокруг благоустройства:

• 🥇 Владимирская область — 380 новых рабочих мест;

• 🥈 Калининградская область — 352 рабочих места;

• 🥉 Новгородская область — 209 рабочих мест;

• А также Тамбовская (202) и Свердловская (194) области.

План до 2030 года — реализовать еще 1,6 тысячи подобных проектов. Это значит, что волна переоценки локаций только начинается.

Почему инвесторам выгодно следить за проектами благоустройства?

1. Рост пешеходного трафика
Там, где появляется благоустроенная набережная, сквер или пешеходная зона, моментально формируется поток людей. Помещения на первых этажах старого фонда в таких локациях буквально за полгода превращаются в востребованный стрит-ритейл (кофейни, пекарни, сервисы, сувениры).

2. Рост арендных ставок и капитализации

Спрос со стороны малого бизнеса толкает ставки аренды вверх, а вместе с ними растет и рыночная стоимость самих квадратных метров (как коммерческих, так и жилых квартир под посуточную или долгосрочную аренду).

🧭 Рекомендация инвесторам:

🌳Полезно отслеживать результаты Всероссийского конкурса лучших проектов создания комфортной городской среды (они публикуются открыто Минстроем).

Если город выиграл федеральный грант на преображение исторического центра или набережной — самое время искать коммерческие метры или квартиры под аренду.

А в вашем городе благоустройство оживило бизнес и прогулочные улицы? Пишите в комментариях

Минус 30% от налогов: как выгодно привести кадастр к честному рынку

Каждые несколько лет государство проводит массовую государственную кадастровую оценку. Оценку делают по статистическим формулам, без выезда на место.

По закону кадастровую стоимость можно официально снизить до уровня реальной рыночной цены (в среднем на 30%). Но процедура стоит денег.

Ранее я глубоко занималась этой темой и в 2019 году запустила автоматизированный сервис по оспариванию кадастровой стоимости МТС Estate (на фото презентую сервис на форуме)

Поэтому меня часто спрашивают: когда выгодно снижать налоги на недвижимость?

🟢 КОМУ ЭТО ВЫГОДНО

1. Коммерческая недвижимость (ТЦ, офисы, склады)

Ставка налога на имущество от кадастра для коммерции 2% в год (ст. 380 НК РФ).
Если кадастр ТЦ завышен на 50 млн ₽, собственник за 1 год сэкономит 1 млн рублей. Здесь затраты на процедуру быстро окупаются.

2. Крупные земельные участки

Налог на землю или ставка арендных платежей за государственную землю рассчитываются напрямую в процентах от кадастровой стоимости. Снизили кадастр участка в 2 раза — арендные платежи упали в 2 раза.

3. Элитное жилье с ценой от 300 млн рублей

По закону на объекты дороже 300 млн ₽ включается повышенная ставка налога (2,5% вместо стандартных 0,1–0,3%). Снижение кадастра ниже планки в 300 млн экономит владельцу хорошие суммы.


🔴 КОМУ ЭТО НЕВЫГОДНО:

Типовые квартиры массового сегмента. Налог на типовую квартиру составляет 1 500 – 6 000 ₽ в год. Независимый отчет об оценке стоит в среднем от 20 000 до 40 000 ₽, плюс госпошлины и услуги юриста.

🧮 Перед стартом процесса полезно сделать простой расчет:

(Кадастровая стоимость −
реальная рыночная стоимость) × ваша ставка налога × Срок до следующей переоценки (в среднем 3 года) = чистая выгода.

До изготовления отчета, рыночную стоимость для такой проверки можно самим прикинуть исходя из объявлений похожих объектов (местоположение и назначение объекта должно быть схожим).

Если полученная цифра в 2-3 раза и выше превышает затраты на подготовку отчета об оценке и юридическое сопровождение (обычно под ключ для коммерции это 150 000 – 350 000 ₽) — можно смело заходить в процедуру.