О коммерции тут. Коммерческая недвижимость

и и централизованного управления до многофункционального состава арендаторов. 

#аналитика #тц

Читайте, где Вам удобнее:
Telegram
Max

📉 ТЦ меньше, ТРЦ больше: торговая недвижимость России входит в эпоху отбора

📊 Что показали данные 2ГИС
По данным на сентябрь 2026 года, в городах-миллионниках работает около 2,6 тыс. торговых центров — на 4% меньше, чем в сентябре 2023-го (минус ~110 объектов). За последний 12 месяцев показатель почти не изменился. При этом число торгово-развлекательных центров выросло на 6% и превысило 400. В Москве — свыше 650 ТЦ (уровень три года назад не сдвинулся) и 129 ТРЦ (+14% к сентябрю 2023-го, +4% за год). Глава РСТЦ Олег Войцеховский объясняет расхождение переклассификацией: объекты не столько закрываются, сколько «меняют паспорт» — добавляют кино, фудкорт, развлечения и переходят в категорию ТРЦ. По сути, часть обычных ТЦ эволюционирует в многофункциональные и получает новый статус, а в списке «просто ТЦ» остаются устаревшие объекты без развлекательной составляющей.

🏗️ Новое строительство рухнуло втрое
В первом полугодии 2026 года в России ввели всего 94–109 тыс. м² торговых площадей (9 объектов) — в три раза меньше, чем годом ранее. В Москве — 40–45 тыс. м², спад на 61–67% год к году. По прогнозу CMWP, за весь 2026 год ввод в стране составит около 424 тыс. м² (−34%), в Москве — 186 тыс. м² (−11%); Nikoliers даёт ещё более консервативную оценку — 362 тыс. м² по стране. Структура нового предложения сместилась в сторону районных форматов: на них приходится 60–62% ввода, средняя площадь открываемого объекта — до 20 тыс. м². Высокая ключевая ставка и дорогие кредиты делают крупные моллы нерентабельными — значительная часть строящихся сейчас объектов заложена ещё 2–3 года назад. 

📉 Вакантность растёт — и это структурный тренд
Доля пустых площадей в российских ТЦ выросла с 5–6% в 2024–2025 годах до 7,5–8,3% к августу 2026 года; к концу года показатель может достичь 9%. В Москве картина расслоилась: в ключевых ТЦ прайм-уровня («Авиапарк», Columbus, «Охотный ряд») вакантность — 7%, в стабилизированных ТЦ — 12%, по широкой выборке IBC Real Estate — уже 11% (742 тыс. м² пустующих площадей), а в новых объектах, открытых с 2024 года — 18%. Поглощение площадей ушло в минус: за восемь месяцев 2026 года — минус 15 тыс. м² GLA. Рост вакантности концентрируется в ТЦ старше девяти лет: на них приходится 65% всех объектов, где показатель увеличился. Главная проблема — недостаток операторов досуга: в старых ТЦ развлечения, спорт и общепит занимают 25% площадей против 42% в более свежих. Новые ТРЦ с развлекательной составляющей заполняются.

👥 Трафик падает, арендаторы уходят, концепции меняются
Посещаемость ТЦ в первом полугодии 2026 года снизилась на 2–5% год к году, а по сравнению с допандемийным 2019-м — на 27%. В Москве падение достигло 8,5% за шесть месяцев. Fashion-сегмент потерял ещё больше — около 5% трафика; в 2025 году закрылось 12% магазинов одежды в ТЦ по всей России, а на этот сегмент пришлась половина всех закрытий. Доля одежды и обуви в составе арендаторов московских ТЦ снизилась на 5 п.п. — до 23%, тогда как доля развлечений выросла на 6 п.п. — до 12%. РСТЦ прогнозирует: до конца 2027 года от 150 до 250 ТЦ в стране могут полностью прекратить работу, а ещё 500–700 объектов предстоит глубокая реконцепция. Трансформация идёт от торгового центра к «торгово-общественному»: кроме торговли и общепита, в состав входят фитнес, медучреждения, коворкинги, образовательные центры и даже госсервисы. 

💡 Что это значит?
Рынок торговой недвижимости вошёл в период жёсткого отбора по эффективности. Выигрывают два типа объектов: качественные суперрегиональные и районные ТЦ с понятным позиционированием — и новые ТРЦ с сильной досуговой составляющей, где почти половина занятых площадей приходится на развлечения, общепит и спорт. Проигрывают устаревшие моллы без концепции обновления, особенно те, где доля fashion-арендаторов выше 30%, а доля досуга — ниже 25%. РСТЦ уже разрабатывает проект нового ГОСТ для торговых центров, который должен зафиксировать современные критерии классификации — от единой концепци

Рынок недвижимости.

Сентябрь 2026. Ключевая ставка — 14%. Не 21%, как в пик, но и не те 8–10%, при которых бизнес ещё мог дышать. ЦБ снижает её по четверть пункта — как врач, который капает кровопусканием пациента, у которого и так анемия.

Бизнес.
За первое полугодие — 3 550 банкротств юрлиц, +10,8%. ИП-банкротства — +29% год к году. Арендаторы исчезают. РСПП ещё в июле предупреждал: ждите «осенней волны». Дождались. Доля убыточных компаний — 33,5%. Неплатежи вышли на первое место среди проблем бизнеса. Кредит малому бизнесу — 20% годовых. Вклад выгоднее, чем производство. Зачем строить, если можно положить? 

Ипотека.
С 1 октября семейная ипотека, как мы её знали, закончилась. 6% для всех — больше нет. Теперь 95% семей получают 8–12% — а рыночная ставка так и вовсе 18%. Срок субсидирования обрезали вдвое — до 15 лет. Платёж для семьи с одним ребёнком вырастает так, что квартира становится не жильём, а пожизненной каторгой, если вообще будет кому то доступна. Можно сказать, что семейная ипотека завершает своё существование. 

Недвижимость. Распроданность квартир в домах, которые сдаются в этом году, — 55%. В Краснодаре — 34%. Невыведенный в продажу запас — 28 млн кв. м. При текущем спросе на распродажу уйдёт более шести лет. Продажи новостроек в Москве упали на 27%. Цены стагнируют — рост 0,2% за квартал. Но и упасть не могут: себестоимость застроена под кредиты под 14%. Придется продавать в убыток.

Коммерция.
Вакантность в торговых центрах — 8–11,6% в Москве и растёт. Трафик ниже довиденного уровня на 27%. До 800 ТЦ за три года пойдут под снос или реконцепцию. Бизнес-центры — туда же: гибридный график и Zoom убили спрос на офисы ещё в 2022-м, а сейчас добивает экономика. Торговать некому, арендовать незачем, строить не для кого. 

А девелоперы?
ЛСР — убыток 57,6 млрд. «Самолёт» рухнул на 31% по выручке. Совокупная выручка крупнейших — минус 12,1%. И при всём этом — выплаты топ-менеджменту выросли на 36,6%, до 5,5 млрд. Тонут — но капитанам raise. Это уже не ирония, это эпитафия.

Что делать девелоперам, когда не нужны ни ТЦ, ни БЦ, ни жильё?
Жилые кварталы не нужны — потому что ипотека убита, спрос исчерпан, а те, кто мог купить, уже купили. Торговые центры не нужны — маркетплейсы сожрали ретейл, а вакантность ползёт к 12%, рентабельности нет. Бизнес-центры не нужны — офисная недвижимость умерла ещё раньше, избыток предложений в новых БЦ это подчеркивает.

Остаётся три сценария — и все три горькие:
1. Реконцепция в смешанные форматы. Жильё + сервис + общепит + коворкинг в одном проекте. Не «жилой квартал» и не «ТЦ», а гибрид — «третье место» с квартирами сверху. МФК по новому. Выиграет только в успешной локации. Но это не рост, это выживание.
2. Строительство для государства. Бюджетные заказы, соцобъекты, инфраструктура. Тонкий рынок, в который рвутся все, у кого нет другого выхода. Маржа — копейки, конкурс — ад.
3. Уход. Продать активы, заморозить проекты, переждать. Именно это делают региональные и московское девелоперы — число банкротств строительных компаний взлетело на 41%. 

Ставка убивает бизнес. Ипотека убила спрос. Перепроизводство добило остатки. Рынок недвижимости в России не корректируется — он замирает.
Это не кризис. Это новый нормальный. И он страшнее кризиса.

#мысливслух #недвижимость

Читайте, где Вам удобнее:
Telegram
Max

🚇 Метро идёт в область: что это значит для коммерческой недвижимости — окно возможностей уже открыто

9 сентября мэр Москвы Сергей Собянин объявил о крупнейшем расширении метро за пределы МКАД: до 2035 года построят около 35 новых станций, 12 — в Подмосковье. Семь линий придут в Красногорск, Химки, Мытищи, Балашиху, Одинцово и Ленинский округ. Новыми участками будут пользоваться порядка 600 тысяч пассажиров в сутки — это колоссальный трафик, который прямо сейчас формирует будущие коммерческие коридоры. 

📊 Цифры, которые нельзя игнорировать. Совместное исследование October Group и «НДВ — Супермаркет недвижимости» показывает: анонс строительства станции даёт прибавку до 12% к цене объектов в локации, а в первые полгода после открытия — ещё 10–25%. По данным «Циана», продление радиальных линий в Мытищи и Химки добавит +15% к стоимости квадратного метра и +20% к арендным ставкам. Для коммерческой недвижимости эффект ещё мощнее: по данным Коммерсантъ, рядом с новыми станциями БКЛ выручка малого и среднего бизнеса выросла в 4 раза за три года, а ввод коммерции в зоне притяжения станций увеличился втрое. 

🗺️ Где смотреть прямо сейчас. Самые перспективные локации для стрит-ритейла и торговых помещений — районы будущих станций с минимальной конкуренцией сегодня. Мытищи (станция от «Медведково», 2035): 559 тыс. м² новостроек в стройке, цены от 140 тыс. ₽/м² — низкая база, сильный потенциал. Химки (от «Планерной» через Куркино, 2035): 651 тыс. м² в строительстве, средняя цена первички 296 тыс. ₽/м². Балашиха (от «Гольяново», 2028 — самая близкая по срокам!): 351 тыс. м² строящегося жилья, вторичка от 160 тыс. ₽/м². Балашиха — кандидат №1 на быстрый прирост: здесь метро решает острейшую транспортную проблему, а открытие планируется уже через два года. 

💼 Пример из практики. Возле станции «Ботанический сад» ТРЦ Botanica площадью 4,5 тыс. м² был полностью выкуплен ещё до завершения строительства. Трафик — 18–20 тыс. человек в день, заполняемость 100%. Офисные ставки рядом с метро в ЮАО Москвы в 2 раза выше, чем в среднем по округу (1,26 млн ₽/мес. vs 0,59 млн ₽/мес.). Каждый километр ближе к метро — это 5–24% прибавки к арендной ставке офиса. В Подмосковье эффект будет ещё резче: низкая база + дефицит качественных коммерческих площадей = взрывной рост ставок после запуска. 

⚖️ Нюансы для расчёта стратегии. Не все направления одинаково перспективны. По оценке «Циана», линии со сложной маршрутизацией (Филёвская в Одинцово, Рублево-Архангельская в Красногорск, Бирюлевская в Ленинский округ) дадут прирост лишь +10–12% — часть пассажиров предпочтёт прямые маршруты МЦД. Максимальный эффект — на радиальных продлениях: Мытищи, Химки, Балашиха. Также важно помнить: цены реагируют на анонс, но реальные изменения начнутся с момента раскрытия котлованов. По данным РБК, эксперты допускают рост на 25–30% к текущему уровню после появления конкретных сроков.

🧮 Простая математика для инвестора. Покупка стрит-ритейла 80 м² в строящемся ЖК у будущей станции — 28 млн ₽ (350 тыс. ₽/м²). После ввода и открытия станции рыночная цена — 38 млн ₽ (475 тыс. ₽/м²). ПДА с аптечной сетью — 250 тыс. ₽/мес. Совокупный возврат за 1,5 года — 35,7% за счёт роста капитализации плюс арендный поток. Кто покупает сегодня — фиксирует цену до роста. Кто ждёт открытия — платит за готовую инфраструктуру на четверть больше.

🎯 Вывод. Окно для входа в коммерческую недвижимость у будущих станций — сейчас, на этапе анонсов и до начала активного строительства. После 2028 года, когда стартует стройка Балашихинского участка, цены в локации уже будут включать инфраструктурную премию. Для сетевых арендаторов это шанс зафиксировать низкие арендные ставки долгосрочными договорами с индексацией. Для собственников — последний момент зайти «до котлована» и получить 25–40% роста капитализации на цикле строительства.

#аналитика #коммерция #прогноз #рекомендация

Читайте, где Вам удобнее:
Telegram
Max

🏗 Реновация как драйвер капитализации: почему коммерческая недвижимость в зонах обновления растёт минимум на 20%

Совместное исследование IBC Real Estate и девелопера FORMA подтвердило то, что коммерческие объекты в границах территорий реновации дорожают минимум на 20% от старта до завершения преобразований. Механика прозрачна — уже в первые три месяца после объявления о реновации объекты прибавляют 7–10%, а на этапе сноса старой застройки и закладки социальной инфраструктуры — ещё 10–12%. Район теряет «барьерный фактор», получает новые транспортные связи и качественное окружение, и это напрямую транслируется в цену квадратного метра. 

📊 На проекты в зонах реновации приходится около 15% существующего офисного фонда Москвы. Итоговая маржинальность таких объектов на 10–15 п. п. выше, чем у сопоставимых площадей вне зон обновления. По словам Евгения Саурина (IBC Real Estate), если купить офис на старте и продать перед вводом в эксплуатацию, среднегодовая внутренняя норма доходности составит 22–25%. А финальная арендная ставка после завершения реновации будет на 15–20% выше, чем у соседнего старого здания, не попавшего в программу. 

📈 Ставки и вакансия подтверждают тренд.
По данным NF Group, запрашиваемые ставки аренды офисов класса А в сложившихся деловых районах за год выросли на 39% и достигли 56,5 тыс. руб./м²/год. В Москве-Сити — 81,4 тыс. руб. с ростом 65,5%. Одновременно объём сделок по покупке офисов в нарезку в I квартале 2026 года вырос на 73% год к году — 76 тыс. м² против 44 тыс. м². Компании всё чаще выходят на сделки на ранних стадиях, чтобы зафиксировать цену до того, как завершение реновации сформирует более дорогой рынок.

🏗 Фонд реновации выходит в коммерцию.
Московский фонд реновации, ранее занимавшийся жильем, объявил тендер на проектирование общественно-делового центра на месте кинотеатра «Комсомолец» на Дмитровском шоссе. Объём — 27,2 тыс. м² коммерческих площадей. Это означает, что город напрямую формирует новое предложение офисов и стрит-ритейла в зонах обновления, и инвесторы получают доступ к объектам с безупречной юридической историей и гарантированным трафиком от заселённых домов. 

💡 Вывод для рынка. Реновация перестала быть чисто историей про жилье — она работает как инфраструктурный мультипликатор для коммерческой недвижимости. Окно максимальной доходности открывается на ранних стадиях, когда цена ещё не успела вобрать ожидания от трансформации района. Для брокеров и собственников это сигнал: объекты в зонах реновации — это не просто «дешёвые офисы на окраине», а активы с прогнозируемым ростом 20–50% на горизонте 3–5 лет и IRR 22–25% при правильном тайминге сделки.

#реновация #коммерция #аналитика

Читайте, где Вам удобнее:
Telegram
Max

🏪 Магазин как социальная экосистема: главный тренд ритейла 2027 года

🧘‍♀️ Что происходит
TrendHunter в Annual Trend Report 2027 выделяет «социальную экосистему магазина» как один из ключевых трендов: физическая точка превращается из места покупки в гибридное пространство — для общения, спорта, культуры и эмоциональной привязки к бренду. Отчёт даёт связанному тренду Retail Moodboards одну из самых высоких оценок — 8 из 10, а главный тезис звучит так: следующий этап развития ритейла — не больше скорости и ассортимента, а снижение сложности выбора и превращение магазина в куратора и советника. Параллельно с этим растёт запрос на «третье место» — пространство вне дома и работы, где людей объединяют общие интересы. В России тренд уже работает на практике: бренды уходят от формата «паблик-ток с блогером» к более глубоким форматам вовлечения. 

🎯 Российские кейсы
Sensana 14 мая провела йога-практики в зале «Яблоко» (1200 м²) Галереи искусств Зураба Церетели — три сессии разного уровня под руководством инструктора Лейлы Ахмедовой, приуроченные к запуску коллекции SS26. Monochrome 14 февраля запустил закрытый клуб знакомств в флагмане на Столешниковом: участники заполняли анкету из 10 вопросов, отбор проводил love-бот, а формат был — speed dating с модератором. Avgvst 16 июля 2022 года «женил» всех желающих прямо в магазинах на Чистых прудах и Рубинштейна — под цветочной аркой, с презентацией коллекции партнёрских колец. 4Forms вывел покупательниц в театр, а в самих магазинах бренда гостей встречают просекко, массажёрами для ног и стилистами вместо продавцов. Общая логика — не продать пальто на осень, а стать частью чего-то большего.

🌍 Зарубежный бенчмарк: Oysho
Oysho — самый масштабный пример «магазина как сообщества». Бренд запустил беговые клубы в 20 городах Европы: Берлин, Лондон, Милан, Барселона, Будапешт, Лиссабон. В Берлине клуб собрал 400+ участников за два месяца, каждую среду бегают 80+ человек с диджей-сетом, после — кофе и общение. Кроме того, Oysho проводил йогу на Эйфелевой башне и на крыше Ritz-Carlton в Москве с видом на Красную площадь, а также гибридные недели совместно с HYROX. Бренд развивает собственное приложение Oysho Training, которое объединяет сообщество цифровым слоем — трекинг тренировок, планы, сравнение результатов. Главное: масштаб здесь не самоцель — на первом плане вовлечённость и формирование привычки возвращаться. 

⚠️ Риски и ограничения
Не каждый бренд может повторить модель Oysho или Avgvst. Ключевое — соответствие формата и ЦА: йога в музее работает для wellness-бренда, но не для масс-маркета. Второй фактор — стоимость: организация ивента с инструкторами, продакшеном и оформлением требует бюджета, который окупается только при регулярном повторе и формировании лояльного комьюнити. Третий — риск разового эффекта: одно мероприятие даёт охват, но не создаёт экосистему. Нужна система — календарь ивентов, программа лояльности, интеграция офлайна и онлайна. Без этого «социальная экосистема» превращается в дорогой PR-акцию без долгосрочного ROI.

💡 Что делать ритейлерам
Начните с аудита аудитории: какие форматы объединяют ваших клиентов вокруг общих интересов — спорт, культура, знакомства, образование? Тестируйте малыми форматами: лекция в магазине, клуб по интересам, коллаборация с локальной институцией. 4Forms работает с плюс-сайз аудиторией и строит комьюнити через заботу — от просекко на кассе до стилистов вместо продавцов, и это тоже социальная экосистема, просто в другом сегменте. Используйте магазин как площадку, а не как витрину: Avgvst «женил» посетителей под цветочной аркой прямо в бутике, и это работало как эмоциональный якорь бренда. Цель — не продать товар здесь и сейчас, а стать частью жизни клиента. Тогда и товар купят у вас.

#fashionnews #retailnews

Читайте, где Вам удобнее:
Telegram
Max

🏙️ Вакантность в ТЦ растёт: где теряются арендаторы и где рынок держится

📊 Динамика вакантности: +2 п.п. за полгода
По данным Союза торговых центров (СТЦ) и «РИА Недвижимость», вакантность в торговых центрах России к августу 2026 года достигла в среднем 8% — против 6% в конце 2025 года. Рост на 2 процентных пункта отражает структурные сдвиги: уходят арендаторы из уязвимых сегментов, а собственники всё чаще выбирают компромисс вместо жёсткой индексации ставок. В Москве разброс показателей — от 6,4% в ключевых ТЦ до 8,7% по широкой выборке; в Петербурге — около 6,8%.

🔥 Кто уходит: фэшн, электроника, товары для дома
Основные выбытия фиксируются среди арендаторов одежды и обуви, электроники и товаров для дома. Особенно уязвимы бренды среднего ценового сегмента без чёткого позиционирования: им сложнее конкурировать с маркетплейсами, офпрайс-форматами и дискаунтерами. Пример: в одном из окружных ТЦ Подмосковья за I полугодие 2026 закрылись сразу 3 сетевых магазина одежды среднего сегмента — их площади остаются вакантными уже 3 месяца из‑за несоответствия ожиданиям по трафику и ставке.

💪 Кто держится: продукты, общепит, услуги, развлечения
Лучше себя чувствуют продуктовые магазины, общепит, фитнес, развлечения, дискаунтеры и офпрайс. Эти форматы генерируют стабильный трафик и работают как «якоря» для посетителей. Пример: районный ТЦ в Казани нарастил долю общепита и услуг до 35% площади — трафик вырос на 12%, а вакантность снизилась до 5,2% за счёт переформатирования пустующих блоков под pop‑up-кофейни и пункты выдачи.

📍 Где хуже всего: устаревшие крупные и окружные ТЦ
Наибольшая вакантность фиксируется не по регионам, а по типу объектов: страдают устаревшие крупные и окружные ТЦ со слабой локацией и концепцией. Им не хватает обновлённой инфраструктуры, навигации и событийного программирования. Напротив, успешные суперрегиональные и районные центры удерживают показатели ниже среднерыночных за счёт гибкой политики и качественного пула арендаторов.

💰 Экономика собственника: почему ставки не растут
Доходы собственников не растут, потому что пространства для повышения арендных ставок нет. Пустое помещение с учётом простоя, ремонта и потери трафика часто обходится дороже, чем сохранение хорошего арендатора без индексации. На практике это приводит к компромиссам: скидкам за долгосрочный договор, арендным каникулам, оплате ремонта в счёт аренды.

💡 Что делать брокеру и собственнику: тактика в новых условиях
• Для брокеров: усиливать работу с «устойчивыми» сегментами (общепит, услуги, дискаунтеры), предлагать собственникам сценарии переформатирования блоков.
• Для собственников: ускорять ротацию слабых арендаторов, тестировать pop‑up и гибридные форматы, пересматривать концепцию в пользу сервисов и развлечений.
• Для агентов по развитию сетей: учитывать локацию и тип ТЦ — в районных центрах выше шансы на трафик и лояльность аудитории.

#аналитика #тц

Читайте, где Вам удобнее:
Telegram
Max

Рынок офисной недвижимости Москвы: взрыв роста и дефицит — что ждёт участников рынка? 🏢

По итогам I полугодия 2026 г. на рынке офисов Москвы наблюдается резкий рост арендных ставок — средневзвешенная ставка для классов А и В+ достигла 35 тыс. руб./кв. м/год (+17,6% за год) 📈. При этом уровень вакантности остаётся низким (4%, или 688 тыс. кв. м), но в I квартале показатель достигал 6,6% из-за выхода отложенных проектов 📊.

Ключевой тренд — сдвиг от аренды к продаже:
92% строящихся площадей ориентированы на продажу.
Из 7,3 млн кв. м, планируемых к вводу до 2030 г., лишь 13% (950 тыс. кв. м) — под аренду (против 37% в предыдущие 6 лет).
По прогнозу Ricci, к концу 2026 г. доля офисов на продажу достигнет 62%, арендных — лишь 16%.

Рекордный ввод площадей тоже меняет ландшафт: в H1 2026 введено 582 тыс. кв. м офисов классов А и В+ (в 25 раз больше, чем в H1 2025). Однако около 30% проектов могут перенести сроки, а реальный ввод по году — 650–700 тыс. кв. м.

Особая проблема — дефицит крупных арендных блоков: из 475 тыс. кв. м строящихся арендных площадей 67% — лоты менее 3 тыс. кв. м. Блоки от 10 тыс. кв. м составляют лишь 16%, а в 2028 г. таких лотов вообще не планируется.

Инвестиции упали на 30% (до 100,5 млрд руб.), что связано с высокой ключевой ставкой ЦБ (14%). Cap rate для офисов класса А держится на уровне 8,0–9,5%, что сдерживает спрос инвесторов.

Что делать участникам рынка?
Арендаторам: фиксировать условия до ожидаемого роста ставок на 12–15% осенью.
Собственникам: использовать «рынок собственника» — повышать ставки и ужесточать условия.
Инвесторам: искать объекты с наиболее востребованных локациях за ТТК возле метро.

#маркетплейс #платежныесистемы #сделка

Читайте, где Вам удобнее:
Telegram
Max

Элитная недвижимость Москвы — канал для тех, кто понимает рынок

Здесь не публикуют всё подряд. Только то, что действительно стоит внимания: редкие объекты, аналитика, закрытые сделки и честный взгляд на премиальный сегмент изнутри.

Что вы найдёте в канале:

▫️новые проекты премиального и элитного сегмента - раньше, чем они выходят в открытую рекламу;

▫️разбор громких сделок и тенденций рынка;
 
▫️честная экспертиза без маркетинговых штампов;
 
▫️объекты, которые не ищут массового покупателя.
 
Если недвижимость для вас - это инструмент, актив или образ жизни, а не просто квадратные метры - этот канал для вас.

Также наш канал есть в Максе.

Участие маркетплейсов в капитале НСПК: влияние на платёжный рынок и офлайн-ретейл

🏙️ Суть сделки
По данным журнала «Эксперт», Wildberries (группа РВБ), Ozon, Яндекс и МТС рассматривают покупку доли в Национальной системе платёжных карт (НСПК) — операторе платёжной системы «Мир» и СБП. Сейчас 100% акций контролирует Банк России. Решение зависит от оценки стоимости НСПК, условий сделки и корпоративных прав новых акционеров.

Влияние на платёжный рынок и маркетплейсы
Тарифная политика и инфраструктура.
Новые акционеры смогут влиять на тарифы НСПК и стандарты платёжной инфраструктуры, ускоряя запуск новых сервисов. Это усилит позиции маркетплейсов на платёжном рынке и смягчит конфликты с банками (например, по скидкам за оплату через внутренние кошельки).

Финтех-сервисы.
Маркетплейсы смогут масштабировать кошельки, рассрочки и другие продукты через интеграцию с «Миром» и СБП, усиливая свои экосистемы.

Прибыль.
Снижение затрат на эквайринг и комиссии.
Рост доходов от финтех-сервисов (кредитование, переводы).
Монетизация клиентской базы (82 млн пользователей у Wildberries) через банковские продукты.

Ограничения.
ЦБ сохранит контрольный пакет, а доля одного инвестора не превысит 5%, что может ослабить переговорные позиции маркетплейсов.


Последствия для рынка ритейла и офлайн-торговли
Углубление ценового давления.
Снижение комиссий через влияние на НСПК позволит маркетплейсам ещё активнее снижать цены, усиливая конкуренцию с офлайн-ритейлерами. Доля маркетплейсов в непродовольственных продажах приближается к 40% и, по прогнозам, к концу 2026 г. может достичь 50%.

Отток покупателей из офлайн.
Новые платёжные решения повысят удобство онлайн-покупок, сокращая посещаемость физических магазинов. Уже сейчас 74% заказов оформляется через цифровые каналы (сайты, приложения, маркетплейсы).

Адаптация офлайн-ритейлеров:
трансформация в сервисные хабы (установка техники, финтех-услуги);
интеграция с маркетплейсами (пункты выдачи, гибридные форматы);
фокус на уникальном опыте (экспертные консультации, тест-драйвы);
развитие локальных форматов (дискаунтеры, магазины у дома).

Судьба торговых центров.
Падение посещаемости может ускориться, вынуждая ТЦ переформатироваться: увеличивать долю досуговых зон (прогнозируется до 60–70% площадей), развивать развлекательные пространства.

Возможности офлайн.
партнёрство с маркетплейсами в логистике;
фокус на премиальном сегменте и мгновенных покупках;
рост e-grocery (продовольственный ретейл активнее осваивает онлайн, сохраняя офлайн-точки).

Итог
Участие маркетплейсов в НСПК ускорит цифровизацию ритейла, усилив онлайн-каналы и вынудив офлайн-бизнес искать новые ниши. Победят те, кто объединит офлайн-опыт с цифровыми инструментами, используя платёжную инфраструктуру для бесшовного клиентского пути.

#маркетплейс #платежныесистемы #сделка

Читайте, где Вам удобнее:
Telegram
Max

🏢 Льготная ипотека для ПВЗ: новый вектор спроса на малые коммерческие площади

🤝 Инициатива МАРМП: в чём суть?
Международная ассоциация развития маркетплейсов и предпринимателей (МАРМП) предложила ввести льготную коммерческую ипотеку для покупки помещений под пункты выдачи заказов (ПВЗ) и небольшие склады в городах с населением до 100 тыс. человек. Максимальная сумма займа — 5 млн руб., ставка — субсидируемая до 5–7%. Площадь объектов — до 50 кв. м. Ключевое условие: предприниматель обязан использовать помещение не менее года. Инициатива направлена на снижение нагрузки от аренды — одной из главных статей расходов малого бизнеса в малых городах.

📊 Масштаб и экономика предложения
По расчётам МАРМП, поддержка 10 тыс. владельцев ПВЗ потребует 3,3–3,9 млрд руб. в год. Это не столько про стимулирование нового спроса, сколько про трансформацию модели владения: переход от аренды к покупке. Для собственников коммерческой недвижимости это сигнал: в малых городах может вырасти спрос именно на небольшие, ликвидные объекты, пригодные для формата ПВЗ.

📍 География и специфика локаций: где это сработает
Инициатива ориентирована на малые города, где арендные ставки ниже, но доля расходов на аренду в структуре бизнеса остаётся высокой. Пример: в райцентре с населением 60–80 тыс. аренда 40–50 кв. м под ПВЗ может стоить 60–90 тыс. руб. в месяц. При покупке по ипотеке с господдержкой платёж может быть сопоставим, но предприниматель получает актив и предсказуемость расходов. Это особенно важно для мультибрендовых ПВЗ (Ozon, Wildberries, Яндекс Маркет), где важна стабильность локации.

💼 Что это значит для рынка коммерческой недвижимости
Для брокеров и собственников это новый сегмент спроса: не арендаторы, а покупатели небольших помещений. Растёт ценность объектов с отдельным входом, витриной, возможностью размещения вывески и удобной логистикой для курьеров. В зоне риска — неликвидные помещения без этих характеристик: спрос на них может снизиться. Одновременно усиливается конкуренция за качественные «первые линии» в жилых массивах и у транспортных узлов.

🤔 Скепсис и риски: не всё так однозначно
Есть сомнения в востребованности покупки: для ПВЗ важна гибкость локации, а владение «привязывает» бизнес к месту. Кроме того, не все предприниматели готовы брать долгосрочные обязательства. Однако для устойчивых сетей и мультибрендовых точек модель может быть привлекательной: фиксированные платежи и отсутствие риска роста арендной платы.

#коммерческая #ипотека #Retailnews

Читайте, где Вам удобнее:
Telegram
Max

🔥 Тренд на рынке коммерческой недвижимости: крупноформатный ритейл уходит в прошлое! 🔥

По данным Роспотребнадзора, доля гипермаркетов и супермаркетов в РФ продолжает уверенно снижаться: если в 2017 году на них приходилось 37% торговых площадей, то в 2025-м — лишь 21%. Это не краткосрочная волатильность, а системный сдвиг, который напрямую влияет на спрос на коммерческую недвижимость и стратегии собственников. 📉

Ключевой драйвер трансформации — изменение потребительского поведения. Покупатели всё чаще выбирают магазины у дома и онлайн-доставку продуктов (e-grocery). В результате количество небольших торговых точек за год выросло на 15%, тогда как совокупная площадь торговых объектов сократилась примерно на 1%. Для брокеров и владельцев помещений это означает перераспределение спроса: востребованными становятся компактные лоты в жилых локациях, а не крупные площади в отдалённых ТРЦ. 🏙️

Ритейлеры адаптируются: вместо расширения гипермаркетов сети делают ставку на компактные форматы и дарксторы. Яркий пример — Х5 Group, запустившая формат «Перекрёсток Select» площадью около 400 кв. м — это втрое меньше классических магазинов сети. А также «Заряд» от Магнита и «Налету» от Пятерочки, которые рассматривают площадь до 200 кв.м. Ещё один тренд — трансформация бывших гипермаркетов под жёсткие дискаунтеры: затраты на их открытие на 20–40% ниже, а спрос на такой формат растёт. 🛒

Важно учитывать логистическую доступность и плотность жилой застройки: именно эти факторы становятся решающими при выборе локации. 🗺️

Что это значит?⁉️
Во-первых, стоит пересмотреть портфели объектов: крупные торговые площади теряют ликвидность, а компактные помещения в спальных районах — наоборот, становятся «золотым стандартом».
Во-вторых, при переговорах с арендаторами важно учитывать мультиформатность: многие сети готовы брать меньшие площади, но требуют гибкости в условиях договора. 🤝


#коммерческая #недвижимость #аналитика #Retailnews


Читайте, где Вам удобнее:
Telegram
Max

Падение трафика в московских ТЦ: причины, портрет посетителя и стратегии адаптации рынка 🏪

Главные выводы
По итогам первого полугодия 2026 года московские торговые центры столкнулись с устойчивым снижением посещаемости: 📉 общий трафик крупнейших объектов сократился на 2% год к году, а относительно доковидного 2019 года падение превысило 25%. Ключевой тренд — трансформация поведения посетителей: 59% заходят в ТЦ менее чем на час, преимущественно для быстрых покупок или точечных задач, что особенно болезненно для fashion-ритейла (трафик снизился на 7–10%). Уровень вакантности в качественных ТЦ Московского региона достиг 8,7%, и по итогам года, по прогнозам, может вырасти до 8% (с 5,5% в 2025 году). Рынок переходит в фазу активной реконцепции: около 70% российских ТЦ потребуют обновления концепции в 2026–2027 годах.

Динамика трафика и факторы спада
Совместное исследование МТС «Геоэффект» и Fashion Consulting Group зафиксировало в первом квартале 2026 года сокращение трафика на 2% по сравнению с аналогичным периодом 2025-го. Посещаемость продолжает отставать от 2019 года более чем на четверть. Среди причин — усиление конкуренции со стороны маркетплейсов (доля интернет-торговли в ритейле достигла 25,6%, в непродовольственном сегменте — свыше 52%) и переход потребителей к сберегательной модели: покупки становятся рациональнее, с уклоном в недорогие товары, чаще приобретаемые онлайн.

Портрет современного посетителя ТЦ👥
Исследование выявило качественное изменение аудитории:
Среднее время визита сокращается: 59% посетителей проводят в ТЦ менее часа.
Основа аудитории — покупатели с доходом 70–200 тыс. руб. (63% посетителей), при этом сегмент 100–150 тыс. руб. вырос на 18%.
Доминирует возрастная группа 25–44 года (55–65% трафика).
Гендерный баланс почти равный (53% женщин, 47% мужчин) .
Иностранцы — менее 10% аудитории; лидируют гости из Китая (до 58%), далее — Турция и США (по 9–11%).

Кризис в fashion-ритейле: оптимизация и смена форматов 🛍
Падение посещаемости сильнее всего ударило по одежде и обуви. Около 70–80% fashion-сетей приостановили масштабное расширение, фокусируясь на локациях с высоким трафиком. Ритейлеры оптимизируют площади:
Lime разрабатывает магазины площадью 1,2–1,5 тыс. кв. м для регионов.
«Детский мир» запускает мини-формат «Детмир мини» (до 400 кв. м).
«М.Видео» переформатирует точки в центры выдачи заказов.
Melon Fashion Group тестирует концепт-сторы (пример: Sela в «Авиапарке» с товарами для дома и кафе).

Рост вакантности и прогнозы📈
По итогам II квартала 2026 года вакантность в качественных ТЦ достигла 8,7% (рост на 1,2 п. п. к I кварталу). Устойчивость показали малые районные ТЦ (GLA < 10 тыс. кв. м): доля свободных площадей — 8,9% (снижение на 1,8 п. п.). Эксперты прогнозируют рост вакантности до 8% к концу года.

Стратегии адаптации: реконцепция и новые форматы📋
Собственники активизируют реконцепцию: 62% российских ТЦ уже нуждаются в обновлении, к 2027 году — 64–67%. Тренды:
Смещение акцента с ритейла на досуг, развлечения, сервисы.
Развитие фудхоллов: в 2026 году планируется запуск шести объектов общей площадью 17,7 тыс. кв. м 🍽️.
Внедрение wellness-зон, коворкингов, событийных пространств (бесплатные концерты, фестивали).

Итоговая рекомендация4️⃣
Рынок торговой недвижимости Москвы переживает перестройку. Для сохранения конкурентоспособности важно:
- точно позиционировать объект под локальную аудиторию;
- увеличивать долю общепита, услуг, развлечений в tenant-mix;
- переходить на мини-форматы и гибкие условия аренды;
- инвестировать в обновление концепции (жизненный цикл сократился с 8–10 до 5–8 лет).

#коммерческая #недвижимость #аналитика #ТЦ #Retailnews


Читайте, где Вам удобнее:
Telegram
Max

Офисный рынок Москвы: хватит ли спроса на прогнозируемые объёмы? 🏢

До 2030 года на рынок выйдет не менее 5,7 млн кв. м новых офисов — и 71% (4,1 млн кв. м) планируется к продаже. На сколько вероятно, что рынку нужны такие объемы?
Оптимистичный сценарий: площади на перепродажу уйдут за 6–14 месяцев, арендные — за 2–3,5 года.
Базовый сценарий: продажа — 8–18 месяцев, аренда — 3,2–5,7 года.

Почему так? Сейчас наблюдается дефицит качественных арендных площадей (всего 9% в новом вводе), что подстёгивает спрос.📊

Где будут строить?
60% нового предложения сосредоточено между ТТК и МКАД — в новых деловых кластерах («Большой Сити», Ходынка, Савеловский). Здесь раньше не хватало качественных офисов, так что риск переизбытка минимален. 🏙️

Что со спросом за МКАД?
Рост арендных ставок (на 25–35% при продлении договоров) подталкивает компании искать офисы за МКАД, где цены ниже. 🚘

Смена тренда: от аренды к покупке
С 2021 по 2025 год объём сделок купли-продажи вырос в 4 раза! Доля аренды в сделках упала до 54%, а в строящихся объектах 57–74% сделок — это покупка. 💼 Компании, не находящие подходящие площади в аренду, переходят к покупке на этапе строительства.

Риски и нюансы
Но есть ли реальный спрос? 🤔
Несмотря на оптимистичные расчёты, ряд факторов указывает, что такой объём рынку не нужен ни сейчас, ни через 5 лет:
Снижение активности. После рекордных 2024-2025 года объём сделок в 2026-2027 г. упадёт на — это сигнализирует о «возвращении к норме», а не о буме спроса.
Концентрация предложения. 60% новых площадей (3,4 млн кв. м) сосредоточено между ТТК и МКАД — в зонах, где исторически не было столь масштабного спроса, а инфраструктура ещё развивается.
Перенос сроков. 35% объектов откладывают ввод, что может создать «эффект снежного кома»: резкое увеличение предложения в будущем, которое спрос не успеет поглотить.
Скрытая избыточность. Хотя общий уровень вакансии держится на минимуме (6–7%), периферийные зоны уже аккумулируют 60% свободных площадей — это тревожный сигнал дисбаланса.
Экономические риски. Возможное замедление экономики и рост популярности гибридных форматов работы могут сократить потребность компаний в новых офисах.

Итог: Прогнозируемые 5,7 млн кв. м — чрезмерный объём, который с высокой вероятностью приведёт к росту вакантности и снижению цен. Инвесторам и девелоперам стоит подходить к проектам с осторожностью⚠️

#коммерческая #недвижимость #аналитика #БЦ


Читайте, где Вам удобнее:
Telegram
Max

Как кризис в ритейле трансформирует рынок торговой недвижимости: ключевые тренды и выводы 🏪

По данным Росстата, 2026 год стал самым сложным для российского ритейла за последние 20 лет. Снижение покупательской способности вынуждает ритейлеров пересматривать бизнес-модели — и это напрямую влияет на рынок торговой недвижимости.

Тренды, меняющие спрос
Рост популярности малых форматов.
Ритейлеры массово переходят на компактные магазины, чтобы сократить издержки и гибко реагировать на спрос. Это увеличивает востребованность:
- стрит-ретейла в районах с высокой пешеходной активностью;
- локальных ТЦ и торговых галерей;
- помещений в спальных районах, где аренда дешевле, а аудитория стабильна.

Цифровизация и ИИ.
Внедрение ИИ для персонализации предложений и развитие собственных рекламных платформ меняют требования к торговым пространствам. Будут расти запросы на:
- технологичные витрины с интерактивным контентом;
- гибридные форматы (онлайн-интеграция, шоурумы + точки выдачи);
- гибкие площадки для тестирования новых маркетинговых решений.

Фокус на персонализацию.
Хотя покупатели ценят индивидуальный подход, цифровые помощники часто воспринимаются как навязчивые. Это стимулирует:
создание «тёплой» атмосферы в офлайн-точках;
зонирование для офлайн-взаимодействия (мастер-классы, дегустации);
развитие мультифункциональных пространств, объединяющих покупки и досуг.

Что это значит для собственников и брокеров
Снижение спроса на крупные ТЦ. Массовые арендаторы оптимизируют площади, а трафик в мегамоллах падает. Собственникам придётся искать новые ниши (например, досуговые форматы). А самое главное вкладывать денежные средства и соглашаться на понижение арендных ставок.
Рост интереса к мультиформатным объектам. Инвесторы будут ценить комплексы, сочетающие:
торговлю;
склады;
зоны фуд-кортов;
коворкинги или детские площадки.
Увеличение спроса на складские и логистические площади. Развитие онлайн-продаж требует масштабирования инфраструктуры для хранения и доставки.
Локальность как приоритет. Объекты в густонаселённых районах с удобным транспортом станут более ликвидными.

Примеры адаптаций
Продуктовые сети активно развивают дискаунтеры и мини-магазины.
Бренды одежды тестируют «умные» примерочные с ИИ-консультантами.
Крупные ТЦ переоборудуют части площадей под фуд-холлы и развлекательные зоны.
📊 Итог: кризис ускоряет переход к гибким, технологичным и клиентоориентированным форматам. Поэтому участникам рынка стоит:
мониторить локальные тренды спроса;
акцентировать внимание на объектах с потенциалом мультифункциональности;
сотрудничать с ритейлерами, готовыми экспериментировать с форматами.

#коммерческая #недвижимость #аналитика #ТЦ #Retailnews


Читайте, где Вам удобнее:
Telegram
Max

Зависимость коммерции от КРТ

Рынок коммерческой недвижимости Москвы в 2026–2030 годах все сильнее будет опираться на КРТ: именно этот механизм формирует заметную часть нового предложения офисов и торговых площадей на фоне общего охлаждения девелопмента. КРТ становится главным каналом ввода коммерции, когда классический спекулятивный девелопмент проседает.

Что происходит?
По данным, на которые ссылается «Ъ», в Москве в 2026–2030 годах 32% офисных площадей и 18% торговых будут вводиться в рамках КРТ; в среднем это около 163 тыс. кв. м офисов и 31 тыс. кв. м торговых помещений в год. За пять лет суммарно это дает примерно 815 тыс. кв. м офисов и 155 тыс. кв. м ритейла, а общий объем общественно-деловой инфраструктуры в КРТ оценивается в 26 млн кв. м. При этом 64% запланированного объема в КРТ приходится на жилье, то есть коммерция здесь — важный, но не основной драйвер экономики проектов.

Почему это важно?
На фоне снижения ввода без КРТ программа становится для рынка «страховочным» источником нового предложения. В 2026 году, по оценке Nikoliers, в Москве может быть введено 644 тыс. кв. м офисов, что означает падение на 8,5% год к году. Для торговых центров снижение выглядит еще жестче: NF Group ранее ожидала сокращение ввода на 39,5% год к году, до 366,4 тыс. кв. м. На этом фоне КРТ выглядит не просто градостроительным инструментом, а механизмом, который удерживает рынок от более резкого провала.

Что это значит для инвесторов?
Для инвесторов в коммерцию это сигнал смещения фокуса: искать ликвидность нужно не только в традиционных бизнес-кластерах, но и в проектах КРТ на ранней стадии. Там появляется окно для pre-lease, якорных арендаторов, стрит-ритейла на первых этажах и service-форматов, которые быстро монетизируют новый жилой поток. Важный нюанс: офисы и ритейл в КРТ часто завязаны на качество транспортной доступности, плотность жилого населения, скорости заселения и стадию ввода очередей, а не только на «красивую» концепцию.

Риски и ограничения
КРТ не отменяет слабость спроса в отдельных сегментах: девелоперы уже осторожнее относятся к офисам и особенно к торговым проектам из-за падения деловой и потребительской активности. Кроме того, коммерческая часть в КРТ часто вторична по отношению к жилью, поэтому ее объем, сроки и экономика могут зависеть от жилого темпа реализации. Поэтому важно анализировать не только площадь, но и очередность ввода, состав резидентов и реальную пешеходную модель района.

#коммерческая #недвижимость #Москва #КРТ


Читайте, где Вам удобнее:
Telegram
Max

🏢 Дефицит офисов в регионах: что мешает переезду бизнеса из Москвы? 🗺️

На ПМЭФ‑2026 президент РФ Владимир Путин подтвердил: ряд крупных госкомпаний и корпораций переедет из Москвы в регионы. Однако амбициозным планам может помешать острый дефицит качественных офисных площадей за пределами столицы. Разберёмся, в чём суть проблемы и какие есть нюансы для игроков рынка коммерческой недвижимости. 🔎💼

Масштаб дисбаланса: цифры говорят сами за себя
В 17 региональных городах совокупный объём качественных офисов — всего 4,4 млн кв. м (15 % от общероссийского показателя).
В одной только Москве — 19,9 млн кв. м качественных офисов (70 % рынка).
Доля вакантных помещений в большинстве регионов на июнь 2026 года не превышает 5 % — рынок почти насыщен. 📊🗃️

Структура регионального офисного фонда: где искать класс А?
В городах‑миллионниках распределение по классам выглядит так:
67 % — здания класса B (достаточный уровень комфорта, но без премиальных опций);
33 % — помещения класса A (около 1,4 млн кв. м), отвечающие высоким стандартам инфраструктуры и инженерии. 🏗️👷‍♂️

Что именно не хватает бизнесу?
Крупным компаниям, планирующим переезд штаб‑квартир, нужны не просто метры, а комплексные решения:
развитая инфраструктура (кафе, переговорные, зоны отдыха);
охраняемый паркинг;
надёжные инженерные системы (кондиционирование, резервное питание);
гибкая нарезка блоков с возможностью объединения лотов;
площади от 2 000 кв. м в едином здании или крупном блоке.
Найти такие объекты сегодня в регионах практически невозможно. 🚫🔍

Примеры и кейсы: где ситуация наиболее острая?
Екатеринбург.
Спрос на офисы класса А высок со стороны филиалов банков и IT‑компаний. Свободных блоков от 2 000 кв. м практически нет — застройщики анонсируют новые проекты, но сроки ввода 2027–2028 гг.
Новосибирск. Дефицит современных БЦ в центральной части города. Компании арендуют устаревшие площади или рассматривают реконструкцию бывших НИИ.
Казань. Активно развивается IT‑кластер, но качественных площадей не хватает — часть резидентов технопарка вынуждены размещаться в разных локациях. 🗺️🏙️

Перспективы и возможности для рынка
Дефицит создаёт уникальные шансы для девелоперов и собственников:
- рост арендных ставок на существующие качественные площади;
- спрос на реконструкцию старых административных зданий под современные офисы;
- интерес к проектам built‑to‑suit (строительство под конкретного арендатора);
развитие новых деловых кварталов и бизнес‑парков в перспективных локациях;
партнёрства с региональными властями для создания льготных условий под крупные проекты. 💰🏗️


#коммерческаянедвижимость #аналитика #БЦ #регионы


Читайте, где Вам удобнее:
Telegram
Max