Недвижимость: новости, законы, обзоры, аналитика рынка.

Эксперт рассказала, какие документы надо проверить перед покупкой загородного дома с земельным участком и на какие моменты обратить внимание.

▪️Изучить выписку из ЕГРН
Перед сделкой нужно получить свежую выписку из ЕГРН — желательно не ранее чем за пять дней до передачи покупателю. В ней важно проверить собственников, кадастровый номер, адрес, площадь и назначение дома, а для участка — категорию земель, ВРИ и границы.

▪️Ознакомиться с правоустанавливающими документами продавца
Нужно изучить документы, на основании которых продавец стал собственником: договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, дарственную и другие соглашения. Они должны соответствовать сведениям в ЕГРН.

▪️Проверить историю переходов права собственности
Важно посмотреть, как менялись владельцы недвижимости. Несколько перепродаж за короткий срок, продажа после наследства или суда, переходы между связанными лицами и расхождения в документах требуют дополнительной проверки. Сама по себе частая смена собственников не означает проблем, но причины лучше выяснить.

▪️Убедиться в дееспособности продавца
Для дополнительной проверки продавец может предоставить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. При этом они не гарантируют, что человек был способен понимать свои действия именно в момент сделки. Дополнительной мерой может стать видеозапись подписания договора.

▪️Проверить подлинность доверенности
Если продавец действует через представителя, нужно проверить доверенность и объем полномочий: имеет ли представитель право подписывать договор, определять условия сделки и проводить расчеты. Подлинность доверенности можно проверить через электронный сервис Федеральной нотариальной палаты.

Остров Бали в 2026 году выбыл из топ-10 наиболее популярных стран для покупки недвижимости россиянами из-за юридических рисков, лидерство сохраняют Таиланд, Турция и ОАЭ, рассказал сооснователь и управляющий партнер Tranio Михаил Буланов.

🥇🇹🇭Таиланд, по его словам, по итогам января-сентября остается первым по спросу среди россиян, но его доля снизилась с 22,9% до 17,8% заявок, ажиотаж остыл, интерес распределился по другим направлениям.
🥈🇹🇷Турция сохранила второе место (рост с 8,4% до 10,2%),
🥉🇦🇪ОАЭ (с 8,3% до 9,8%) - третье.

По данным Tranio, 🇨🇾Кипр (доля выросла с 5,4% до 8,1%) и 🇬🇷Греция (с 5,4% до 7,3%) поднялись с шестого места на четвертое и пятое.

👎Из топ-10 выпала 🇮🇩Индонезия (Бали): покупателей отпугивают проблемы с разрешениями на строительство и статусом земли на острове, зато в рейтинг вошла 🇬🇪Грузия, которая разместилась на шестом месте. Далее идут 🇲🇪Черногория, 🇫🇷Франция, 🇪🇸Испания, 🇮🇹Италия.

"Кипр и Греция выросли в рейтинге благодаря визовым возможностям, которые дают россиянам эти страны, в них покупку жилья совмещают с оформлением статуса: золотую визу Греции оформляют вместе со вторым паспортом, ПМЖ Кипра - через покупку нового жилья от 300 тысяч евро. Турция же сохраняет позиции благодаря низкому порогу входа и безвизовому въезду, а также остается популярным направлением для выбора курортной недвижимости", - рассказал Буланов.

💰Медианный бюджет покупки недвижимости за рубежом, по его данным, увеличился год к году на 9,5% - до 298 тысяч евро.

"В 2025 году бюджет тянул вниз Таиланд с кондоминиумами за 120-150 тысяч евро: медианный бюджет по Таиланду за девять месяцев 2026-го составил около 129 тысяч евро. В 2026-м доля Таиланда сократилась, а выросла доля Турции, ОАЭ и Кипра, где типичный бюджет - 300-350 тысяч евро", - отметил Буланов.

🔜До конца текущего года он ожидает сохранения интереса у россиян к покупке недвижимости в Европе и на Кипре как к запасной юрисдикции для капитала, при этом Таиланд и ОАЭ останутся основными рынками для инвестиций.

В России действует отработанная мошенническая схема: под видом помощи в рефинансировании кредита посредники загоняют жертву в кабальный заем, а затем лишают ее недвижимости.

Так, россиянке с задолженностью около 4,5 млн рублей предложили помощь с рефинансированием. В результате она подписала договор займа на 7,2 млн рублей под залог квартиры с неустойкой в 0,5% за каждый день просрочки – это соответствует 182,5% годовых. Позднее квартиру зарегистрировали на нового владельца, хотя сама женщина утверждала, что считала подписываемые документы частью процедуры рефинансирования.

Вернуть жилье удается единицам – во многих случаях не получается даже добиться возбуждения уголовного дела, констатируют юристы.

При этом число дел о мошенничестве с недвижимостью под видом рефинансирования за последние годы растет.

Схема работает благодаря трем факторам:

⚫️юридическая неграмотность жертвы,
⚫️психологическое давление,
⚫️отсутствие должной проверки со стороны банков.

Юристы призвали проверять и внимательно изучать содержание всех документов перед подписанием. Особенно важно убедиться, что сделка не предусматривает куплю-продажу недвижимости вместо рефинансирования.

В июле—сентябре 2026 года темпы роста цен на вторичную жилую недвижимость крупных городов России замедлились почти вдвое: если во втором квартале жилье подорожало в среднем на 2,7%, то в третьем — лишь на 1,6%. При этом число городов, где цены снизились, выросло с двух до девяти.

▪️Из мегаполисов сильнее всего вторичное жилье подорожало в Санкт-Петербурге — на 4%, до 262,7 тыс. руб. за кв. м. Также заметный рост отмечен в Перми — на 3,1%, Москве — на 3% и Красноярске — на 2,9%.

▪️Среди миллионников цены снизились только в Краснодаре — на 0,69%, и Ростове-на-Дону — на 0,2%. В Казани динамика была близка к нулевой: рост составил 0,2%, до 201,6 тыс. руб. за кв. м.

▪️Помимо 14 мегаполисов, вторичное жилье за квартал подорожало в 27 из 34 городов России с самыми большими рынками вторичного жилья. Сильнее всего цены выросли в Барнауле — на 4,41%, Чебоксарах — на 4,04% и Брянске — на 3,64%. Подешевело жилье в семи крупных городах, сильнее всего — в Сочи, где цены за девять месяцев снизились на 8,7%, а в третьем квартале — на 4,03%.

Домклик рассказал о распределении выдач по льготным и рыночным программам ипотеки в Сбербанке в сентябре 2026 года.

Аналитики отмечают, что в сентябре объем выдач льготных программ составил свыше 330 млрд руб., из этой суммы почти 303 млрд руб. пришлись на семейную ипотеку. Доля госпрограмм в общем объеме ипотечного рынка вновь приблизилась к показателям 2025 года, составив 74%.

В то же время объем выдач по базовым программам также вырос, превысив 114 млрд руб. (+9,2% к августу). Сентябрь стал рекордным по выдачам базовой ипотеки в 2026 году.

✔️ Семейная ипотека – доля программы выросла до 68%. В сентябре россияне оформили ипотечных кредитов по программе на общую сумму 302,8 млрд руб. Это на 63,7% больше, чем в сентябре 2025 года (185 млрд руб.), и в 2,2 раза выше, чем в августе.

✔️ Дальневосточная и арктическая ипотека – доля сократилась до 5%. Выдачи выросли на 8,5% к августу, 21,5 млрд руб., что на 17,5% выше показателя сентября 2025 года (18,3 млрд руб.).

✔️ IT-ипотека – доля сократилась до 1%. Объем выдачи составил 4,8 млрд руб.: рост к августу на 2,1% и снижение на 4% год к году.

Падения цен на рынке новостроек не наблюдается – скорее, наоборот, говорится в обзоре первичного рынка за III кв. 2026 гола от аналитиков «Мира квартир».

По данным «Мира квартир»:

📌 цена «квадрата»
⬩ за последние три месяца в 61 городе из исследованных 70 увеличилась, и только в 9 снизилась. Наибольший рост выявлен в Сочи (+14,2%), падение – в Грозном (–10,6%). В среднем по всем городам стоимость метра новостроек выросла за квартал на 4,2%, до 166,9 тыс. рублей.

📌 цена лота
⬩ средний лот вырос в цене в 52 городах из 70, упал в 17, еще в одном остался без изменений. Больше всего подорожали объекты в Кирове (+14,6%), подешевели – в Грозном (–13,3%). В целом по городам средняя цена объекта за квартал выросла на 3,5%, до 8,64 млн рублей.

🖋➖➖➖
«Спрос на новостройки продолжаться оставаться невысоким, за квартал предложение объектов в нашей базе увеличилось на 23%. Надеяться на улучшение кредитных программ ни застройщикам, ни покупателям пока не приходится – изменения ситуации не видно на горизонте. Тем не менее, цены продолжают ползучий рост: девелоперским компаниям приходится идти на эти меры, чтобы компенсировать рост стоимости стройматериалов и работ, а также обслуживание дорогих кредитов.

Тем не менее, покупатели сейчас ищут и находят индивидуальные скидки и выгодные предложения типа «ремонт или машино-место в подарок», – отметил гендиректор портала «Мир квартир» Павел Луценко.

С 1 октября в России вступили в силу новые условия семейной ипотеки. Лимиты кредитования для большинства семей выросли, но максимальные сроки кредитов сократились вдвое, а ставки для семей с одним-двумя детьми увеличились. Вместе с опрошенные эксперты рассказывает, как изменения самой популярной в России ипотечной программы повлияют на выдачу ипотеки, спрос и цены на жилье.

▪️Выдача семейной ипотеки снизится на 10–40%

Более половины всех ипотечных выдач приходится на программы с господдержкой, а около 90% льготных кредитов — на семейную ипотеку, по данным «Дом.РФ». Опрошенные эксперты прогнозируют снижение выдач семейной ипотеки после изменения условий. В ФГ «Финам» ожидают спад на 15–30%, в НКР — на 20–30%, в Финансовом университете — на 10–25%. В «Эксперт РА» допускают снижение на 30–40% в течение двух-трех месяцев.

▪️Спрос на жилье переструктурируется

Увеличение максимальных сумм кредита для большинства семей теоретически может стимулировать покупку более просторного жилья. Однако эффект будет ограничен сокращением сроков кредитования и ростом ставок для семей с одним-двумя детьми — именно они формируют основной спрос на жилье. Более выгодные условия для многодетных семей вряд ли полностью компенсируют сокращение спроса со стороны остальных категорий.

▪️Жилье вряд ли подорожает, но арендные ставки могут вырасти

Эксперты не ожидают существенного роста цен на жилье из-за новых условий ипотеки. По мнению агентства НКР, при снижении спроса и сохранении текущего предложения цены будут в большей степени зависеть от себестоимости строительства. При этом часть покупателей может перейти на рынок аренды, что, по прогнозу Финансового университета, способно привести к повышению арендных ставок.

В регионе Отаго в Новой Зеландии выставили на продажу участок площадью около 900 га за 3,5 млн новозеландских долларов ($1,97 млн). Именно здесь проходили съемки фильма «Властелин колец: Две крепости»: на территории располагалась деревня рохиррим — народа всадников Рохана.

Участок находится между долиной Ида и Маниотото, недалеко от исторического водохранилища Пулберн. Через его территорию также проходит часть старинной дороги, по которой в XIX веке шахтеры добирались до золотых приисков. Риелторы отмечают, этот земельный участок имеет большой потенциал и подойдет для создания, например, туристических объектов.

🏠 Новости в сфере недвижимости

Власти усилят налоговый контроль за владельцами недвижимости, сведения о которой расходятся с ее фактическими характеристиками.

Выявлять такие объекты регионам и муниципалитетам поможет Роскадастр, который сможет получить до половины дополнительных поступлений в бюджет благодаря этой работе, следует из сообщения ФНС.

С 2027 года власти смогут запрашивать у ФНС сведения о начисленных и уплаченных налогах по конкретным объектам. Эти данные нужны, чтобы рассчитать вознаграждение Роскадастру за уточнение площади, границ и других характеристик недвижимости.

В первую очередь внимание могут привлечь частные дома, дачи, квартиры с перепланировкой и земельные участки с неточными границами. Также речь может идти о незарегистрированных:

▪️пристройках,
▪️мансардах,
▪️гаражах,
▪️хозяйственных постройках.

Если после исправления сведений увеличится налоговая база, вырастет и платеж собственника. В отдельных случаях налог может увеличиться в несколько раз.

Эксперты советуют заранее сверить сведения в ЕГРН с документами и фактическими характеристиками недвижимости. Это позволит исправить неточности до того, как они станут основанием для перерасчета налога.

Лишь 3,8% опрошенных россиян считают покупку жилья самым востребованным и прибыльным вариантом инвестиций в недвижимость в ближайшие десять лет. Это следует из исследования аналитиков УК «Современные Фонды Недвижимости», выполненного к инвестиционному форуму СберИнвестиций «Настоящее — будущее». Половина опрошенных не смогли пояснить, какой именно сегмент недвижимости способен стать инвестиционным лидером. Среди тех, кто смог, самый высокий интерес выявлен к складской недвижимости — перспективным в инвестиционном плане этот сегмент назвали 12,1% респондентов. На втором месте — торговая недвижимость (11,4%).

▪️Самый понятный для россиян вариант инвестиций в недвижимость — прямые инвестиции через покупку объектов недвижимости. При этом основным барьером для инвестиций в коммерческую недвижимость через паевые фонды остается недостаток знаний о механике инструмента — так ответили 33,5% опрошенных. Среди преимуществ инвестиций через ЗИПФы респонденты называют возможность инвестировать суммы, которые значительно меньше стоимости отдельного объекта недвижимости (37,4%), и профессиональный подбор недвижимости (36,2%).

▪️При выборе управляющей компании 41,9% респондентов прежде всего ориентировались бы на состав и качество объектов под ее управлением, 24% — на объем ее активов, 17,1% — на рекомендации финансового консультанта, а также на отзывы инвесторов и блогеров.

К началу октября 2026 года лидерами по текущему объему строительства жилья в России являются:

♦️Самолет
♦️ПИК
♦️DOGMA

В рамках долевого строительства в России на начало октября возводится 121,9 млн кв. м жилья – на 1% больше, чем месяцем ранее. Из них на десятку крупнейших застройщиков приходится более 23,1 млн кв. м (или почти 19% от общего объема).

🏠 Новости в сфере недвижимости

Что изменится в законах о недвижимости и ЖКХ с октября 2026 года

В октябре 2026 года вступают в силу несколько законов и других актов, которые затронут сферу недвижимости и изменят жизнь россиян.

▪️С 1 октября в России произойдет увеличение стоимости жилищно-коммунальных услуг. Октябрьское повышение тарифов закреплено в распоряжении правительства от 25 ноября 2025 года № 3413-р в зависимости от региона может составить от 8 до 22%.

▪️С 1 октября 2026 года меняются условия предоставления льготной семейной ипотеки. Теперь ставки и максимальные суммы кредитов дифференцируется в зависимости от количества детей в семье, а сама программа распространяется на те семьи, где хотя бы один ребенок не достиг семи лет.

▪️С 1 октября 2026 года цифровые платформы по аренде жилья будут передавать ФНС данные о заключенных сделках, что позволит налоговой сопоставлять доходы арендодателей с уплатой налогов. При выявлении незадекларированного дохода возможны доначисление налога, пени и штрафы; при этом эксперты отмечают, что новые требования могут повысить прозрачность аренды, но также привести к росту издержек платформ и стоимости жилья и увеличить объем запрашиваемых у пользователей персональных данных.

▪️С 1 октября 2026 года при земельном контроле разрешается использовать автоматические средства фото- и видеосъемки, включая дроны, для дистанционного выявления нецелевого использования, заброшенных и заросших участков, а также самовольного захвата земли. Зафиксированные нарушения могут стать основанием для проверки и привлечения владельца к ответственности; эксперты ожидают увеличения числа таких проверок, в том числе в отношении участков, где без соответствующего назначения ведутся коммерческая деятельность, производство или размещаются склады.

▪️С 15 октября 2026 года Центробанк вводит новые, максимально строгие макропруденциальные надбавки для банков на уровне 250%. То есть, Центробанк делает выдачу ипотеки закредитованным гражданам экономически невыгодной для самих кредиторов. Ведь банкам придется резервировать колоссальные объемы собственного капитала под каждый такой рискованный кредит.

Площадь домов на рынке ИЖС в России составляет примерно 100-160 кв м, в то время как в новостройках метраж типовой двухкомнатной квартиры равен 40-50 "квадратам", говорится в сообщении сервиса Сбербанка "Домклик".

"В целом по России площадь дома по ИЖС превышает метраж квартиры в новостройке в 1,3-3,4 раза. Если типовая двухкомнатная квартира в новом доме – это 40-50 квадратных метров, то россияне, выбирающие формат ИЖС, чаще всего ориентируются на проекты площадью 100-160 квадратных метров, фактически получая жилье в два-три раза просторнее", – отмечают аналитики.

⬆️⬇️Наибольшую разницу в площади между загородными домами и квартирами сервис зафиксировал в Дагестане (3,4 раза), Санкт-Петербурге (3,2 раза), Адыгее (в 2,9 раза) и Забайкальском крае (2,9 раза).

Кроме того, существенная разница в площади дома и квартиры в новостройке (в 2,8 раза) наблюдается в Московской и Ленинградской областях. Показатель Москвы – 2,2 раза, указывается в сообщении.

Регионами с наименьшей разницей в площади загородного и первичного жилья – в 1,3 раза – стали Алтайский край и Чувашия, подсчитал "Домклик".

С 1 октября коммунальные услуги вырастут от 8 до 22% в зависимости от региона.

Повышение затронет услуги, к которым относится:

▪️подача холодной и горячей воды
▪️отопление
▪️водоотведение
▪️электричество
▪️газ
▪️обращение с твердыми коммунальными отходами

▪️Правительство ежегодно устанавливает предельные значения индексации платы за ЖКУ по регионам. Максимальное повышение предусмотрено в Ставропольском крае — 22%, Дагестане — 19,7%, Тамбовской области — 17,5%, Тюменской области — 17,2% и Северной Осетии — 16,3%. Минимальное — в Хакасии и Чукотке (по 8%), Бурятии и Кировской области (по 8,9%), Сахалинской области (9%).

▪️В Москве предельный рост составит 15%, в Санкт-Петербурге — 14,6%, Московской области — 12,8%, Ленинградской области — 9,2%. При этом указанные значения являются лишь верхней границей: региональные власти могут установить тарифы ниже установленного правительством предела и по-разному распределить повышение между муниципалитетами.

ЯНАО, ХМАО и Чукотка возглавляют рейтинг по доступности покупки жилья в ипотеку.

Наименьшая доля семей, которые могут купить двухкомнатную квартиру в ипотеку по рыночной ставке, отмечается:

1️⃣в Севастополе
1️⃣в Крыму
1️⃣в Дагестане

Как показали результаты исследования, в целом по состоянию на август 2026 года ипотеку по рыночной ставке могут позволить себе 20,2% семей. Для сравнения: в прошлом году доля семей, которым была доступна рыночная ипотека, составляла 16,1%, в 2024 году – 13,4%. Таким образом, рост зарплат в 2024 году и снижение ставки в 2025 году увеличили доступность ипотеки.

Однако текущая доля семей значительно ниже, чем в предыдущие годы, когда рыночные ставки были существенно меньше. Так, с 2018 по 2023 год показатель колебался в диапазоне 25–33%. Таким образом, несмотря на рост зарплат и некоторое снижение ставок, доступность ипотеки пока остается значительно ниже уровней 2018–2023 годов.

🏠 Новости в сфере недвижимости

В 2026 году спрос на вторичном рынке жилья оживился, в то время как на рынке новостроек наблюдалось резкое падение продаж. Переток покупателей с первичного рынка продолжается. О преимуществах покупки квартиры на вторичном рынке рассказала директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

По ее мнению, при покупке квартиры стоит обратить внимание на вторичный рынок по нескольким причинам:

▪️Цена. В ряде локаций разница в стоимости квадратного метра между вторичным жильем и новостройками составляет почти два раза.

▪️Возможность немедленного заселения. При этом стоит учитывать техническое состояние объекта: некоторые квартиры требуют длительного ремонта.

▪️Готовая инфраструктура. Наличие действующих школ, детских садов и других социальных объектов остается весомым преимуществом. Хорошая рейтинговая школа может влиять и на стоимость жилья.

▪️Регистрация. После покупки можно сразу оформить постоянную или временную регистрацию — в том числе для устройства ребенка в детский сад или школу у дома.

▪️Возможность торга. Если объект долго находится в экспозиции, возможен дисконт до 5%, а по некоторым квартирам — до 10%. При этом альтернативные сделки могут существенно увеличивать срок выхода на сделку.

▪️Арендный доход. Покупка готового жилья позволяет сразу сдавать его в аренду и получать доход, в том числе для покрытия первичных издержек, связанных с приобретением.

▪️Разнообразие объектов и локаций. Вторичный рынок предлагает широкий ассортимент — от бюджетных вариантов в хрущевках до элитных лотов в старинных домах «с историей», в том числе в районах, где нет строящихся объектов.

Завещание должно быть письменным — составление в устной форме не допускается. Формулировки должны быть четкими и ясными.

▪️Можно завещать все свое имущество одному человеку или организации, а можно разделить его. Например, отписать машину одному родственнику, а квартиру — другому. Также в завещании можно передать часть имущества, в этом случае все остальное будет наследоваться по закону.

▪️Эксперт напоминает, что единственное законодательное ограничение воли завещателя — это возможные обязательные наследники, которые получат свою долю, даже если их не упомянули в завещании.

▪️При этом составленное завещание можно изменить или отменить, а если наследодатель оставил несколько завещаний на одно и то же имущество, то действительным будет документ, который был составлен последним.

🏠 Новости в сфере недвижимости