REBURG EKB

Депозиты vs темпы роста цен

Продолжаем следить за темпами роста цен на жилье и депозитными ставками. Больше года назад на рынке новостроек начали говорить о том, что рано или поздно деньги с депозитов пойдут на покупку недвижимости. Данный тезис стал одним из самых распространенных вариантов «прогноза желаемого рынка». Логика здесь простая – многие россияне не любят долгое время оставаться с деньгами («как бы чего не вышло») и многие россияне доверяют бетонным ценностям.

За последние 1,5 года ключевая ставка снизилась с 21% до 14%, но это не привело к устойчивому росту спроса на первичном рынке. Лишь немногие распечатали кубышку и далеко не всегда эти накопления пошли на первичный рынок.

В большинстве крупных российских городов темпы роста цен уже не впечатляют, для отдельных территорий характерна ценовая стагнация без явного движения цен. Часто растущие показатели обусловлены широкой практикой «финансового инжиниринга». Продавцы продолжают закладывать свои затраты на субсидирование, рассрочки и другие схемы в цену квартиры. Но видимый рост цен по отдельным проектам компенсируется такими же заметными скидками по другим.

Текущая ценовая динамика рынка уже не способствует быстрым решениям. На большинстве рынков годовые темпы роста цен ниже ставок по депозитам и это делает сберегательную модель поведения все еще оправданной.

Деньги с депозитов могут пойти на рынок жилья активнее, но для этого рыночная ипотека должна стать доступнее. Небольшой размер вкладов не позволяет большинству граждан принимать самостоятельные решения о покупке квартиры без заемных средств. Это основное ограничение. Второй важный вопрос – куда пойдут накопления (если они пойдут на рынок жилья). Динамика вторичного рынка показывает, что именно этот сектор может выиграть в первую очередь от дальнейшего снижения ставок. Там пока нет избыточного предложения, а ценовой разрыв с новостройками сохраняется.

reburg_ekb

Как изменился рынок недвижимости Екатеринбурга за 10 лет

Вчера, в рамках форума 100+ приняли участие в сессии, посвящённой 10-летию Стратегии пространственного развития Екатеринбурга. В свое время были активными участниками экспертных сессий и плотно работали с Администрацией и разработчиками по этому вопросу.

Коллеги были достаточно оптимистичны, посчитали, что 85% из запланированных проектов реализованы или находятся в работе, половина застройки идёт на сложившихся территориях, появились новые набережные, выделенные линии общественного транспорта, и другие проекты, которые 10 лет назад только проектировались.

Нас попросили рассказать, как изменился рынок недвижимости за эти годы. Статистика в презентации. Несколько важных изменений:  

📈 Масштаб. Объём жилья в стройке с 2016 года вырос в 2,6 раза, и это один из самых высоких показателей в стране. Сейчас в работе более 5 млн кв. м. Екатеринбург быстро отреагировал на ипотечные стимулы и нарастил предложение вслед за спросом.
🏘 География. Академический по-прежнему главный район по объему строительства, но второе место уже у Чермета. Девелоперские проекты сместились в сложившиеся районы, стало заметно больше проектов комфорт-класса.
⚠️ Обратная сторона. Конкуренция, которую мы привыкли считать благом, перешла в избыток предложения. Непроданных квартир около 70 тыс., и их число продолжает расти. Комфортный уровень для рынка был бы примерно на 20-30% ниже. Сроки строительства в новых проектах растянулись до 3–3,5 лет не из-за технологий, а из-за низкого темпа продаж.
Цены растут медленнее, чем в большинстве миллионников, но не себестоимость. Девелоперы экономят пока на том, что покупатель не видит. Например – инженерные решения. Счёт за эту оптимизацию придёт собственникам квартир лет через пять-семь, когда гарантии закончатся.
🏭 Неочевидный риск. Городу нужна более сбалансированная промышленная политика. Сегодня мы продолжаем выносить промышленность за ЕКАД, туда, где нет жилья. Но работники не готовы ездить по 40–50 минут, и этот разрыв мы пока до конца не осознали.

reburg_ekb

Визуализировали данные ЕИСЖС по строительной готовности и продажам на крупнейших рынках России. Ситуация в Свердловской области ухудшается, но пока остается в норме. В отличие от многих других регионов.

reburg_ekb

Конец года будет непростым для рынкаКонец года будет непростым для рынка в целом и для большинства его участников: рост предложения пока не остановлен, резервы для увеличения спроса ограничены, а горизонты планирования размыты. Практика жонглирования прайсами сохранится, но среди привычных фокусов будут и реальные скидки, которые не всегда позволяют девелоперам зарабатывать, но помогают увеличивать продажи, наполнять эскроу-счета и поддерживать строительную динамику.

Подробнее - https://vk.cc/d1xeHi

reburg_ekb

Сбер с 1 октября 2026 года сворачивает ипотечные программы со сниженной ставкой на короткий срок (до 5 лет).  Не самый распространённый сегмент, но который рос последний год и закрывал потребности отдельных покупателей. До Сбера такие ограничения вводили другие банки под давлением требований Банка России. В ближайшее время инструментарий девелоперов по вовлечению в рынок покупателей станет беднее. За рамками льготной ипотеки продавцы продолжат концентрироваться на субсидируемых ставках на длительный срок.  Сегодня такие программы доступны по ставкам около 12-13%. В большинстве случаев за такой кредит придется заплатить более высокой ценой квартиры.

В 2026 году на рынке строящегося жилья Екатеринбурга доля покупателей, кто брал кредит на срок до 5 лет составляла около 3%. Еще 3% заемщиков брали в долг на 5-10 лет. Поэтому заметное влияния на рынок текущие ограничения могут оказать лишь на отдельных игроков, где практиковали работу с краткосрочной ипотекой.

reburg_ekb

Несмотря на все ограничения по рыночному кредитованию, вторичный рынок демонстрирует неплохой оборот в течение 2026 года. С рынка последовательно вымываются самые дешевые предложения в своих группах. Адекватная оценка собственной квартиры и готовность к разумному торгу ключевое условие для быстрой продажи на текущем рынке.

Поиск точки соприкосновения интересов покупателя и продавца начинается в процессе экспозиции. Ежемесячно каждая четвертая квартира в базе данных УПН дешевеет. Среднемесячный дисконт не очень большой – 3-4%, но и путь от момента выставления до сделки может длиться несколько месяцев. Если текущая цена квартиры разумна, то к моменту обсуждения сделки конечный торг уже не такой большой и укладывается в стандартные 0-5%.

reburg_ekb

Рынок офисов Екатеринбурга 2026: пустых площадей все больше
Всё о ДзенеИИ-ассистент ГлифРейтинг СМИ
В середине 2026 года на рынке офисной недвижимости Екатеринбурга зафиксировано рекордное за последние 18 лет явление: отрицательное поглощение площадей держится уже шесть кварталов подряд — такого не было со времен кризиса 2008 года. Только за первое полугодие 2026 года бизнес освободил порядка 32 тыс. кв. м качественных офисов.

Аналитики компании ХОД Консалтинг подготовили подробный отчет по рынку бизнес-центров по итогам 1 полугодия 2026 года. Публикуем несколько ключевых показателей из этого исследования.
Ключевые цифры 2 квартала 2026 года:
Объем вакантных площадей в классе В за последний квартал вырос в 1,5 раза и достиг 8,3%. Рекорд за последние 5 лет.
Арендные ставки продолжают снижаться - коррекция за квартал на 2–6%, и заметное падение по итогам 12 месяцев. Средние ставки, руб./кв. м/месяц (все включено):
Класс А - 2750
Класс В+ - 1670
Класс В - 1540
Класс С - 1030
Ввод новых бизнес-центров в первом полугодии — нулевой, при этом объем строящихся площадей вырос до 282 тыс. кв. м.
Предложение на рынке современных строящихся объектов растет. Но выбор пока не очень широкий, и продавцы продолжали повышать цены (+48% год к году). Но на вторичном рынке - уже ценовая стагнация с коррекцией по отдельным сегментам.

По оценке аналитиков «ХОД Консалтинг», текущая ситуация отражает расслоение рыночной конъюнктуры. Современных площадей для крупных компаний по-прежнему мало, а последовательное обновление офисного фонда сильно запаздывает. Но если в предыдущие годы у бизнеса не было возможностей для быстрого расширения, качественной ротации, сейчас - изменился контекст для принятия быстрых решений. Бизнес занимает более осторожную позицию и не всегда готов тратить резервы, если они не дают быстрой отдачи.
Для малого и среднего бизнеса (основные резиденты БЦ) все еще сложнее. Наложение нескольких временных факторов — жесткой денежно-кредитной политики, роста налогового бремени и общего охлаждения деловой активности принципиально изменило условия для развития. Общий фон не только снизил запрос на новые пространства, но и привел к высвобождению старых. И это сегодня основной резерв для роста предложения без нового строительства.
В последние два года мы фиксируем активизацию запросов на исследование рынка офисов в рамках крупных девелоперских проектов. Многие компании ждут более комфортных условий финансирования, чтобы выйти на этот рынок. По инерции его продолжают называть дефицитным. Но рыночный контекст уже изменился и будущие проекты потребуют больших усилий со стороны девелоперов.

reburg_ekb

Первичный рынок жилья Екатеринбурга: итоги июля 2026
После непродолжительного оживления продаж в июне 2026 года рынок новостроек вернулся к прежней логике развития – квартир много, покупателей мало. Активность покупателей снизилась к уровням предыдущих месяцев, а девелоперы продолжают насыщать и без того переполненный рынок новыми проектами.

Оживление продаж в июне 2026 года было краткосрочным, предполагаемое изменение семейной ипотеки привело к росту продаж, но этот импульс оказался слабым. Ажиотажа, как в предыдущие периоды не случилось. Теперь срок возможных перемен сдвинут на 1 октября. Участники рынка ждут роста продаж осенью, но уже не сильно верят в возможности этой аудитории. Доступные резервы истощены. Показатели продаж в июле 2026 года вернулись к весенним уровням и находятся ниже аналогичного периода прошлого года.

По данным аналитической платформы bnMAP.pro в июле 2026 года на рынке строящегося жилья Екатеринбурга было зарегистрировано около 1,8 тысяч договоров долевого участия в строительстве. Число договоров, подписанных в июле (которые уже прошли регистрацию) – около 1,3 тыс. штук. Это позволяет дать общую оценку количества сделок по ДДУ в прошедшем месяце - на уровне около 1,6 тысяч сделок.

Низкие показатели продаж не пугают девелоперов, которые продолжают выводить на рынок новые проекты в объемах, значительно превышающих ежемесячное поглощение. Объем нереализованных остатков продолжает расти и составляет около 67 тысяч квартир, из которых – более 5 тысяч сданы в эксплуатацию.

Избыточная конкуренция заставляет девелоперов корректировать цены по отдельным проектам или субсидировать ставки для широкого круга покупателей. По итогам июля средняя цена 1 кв. м снизилась к уровню начала года - 175 тыс. рублей в экспозиции и около 168 тысяч рублей в сделках. Хорошая новость в том, что ценовое стимулирование работает и позволяет достигать результата. Это значит, что на рынке есть покупатели, которые чувствительны к таким предложениям, есть накопленная аудитория, которая вовлечена в рынок и ищет лучшие предложения. Плохая в том, что отсутствие роста цен и скидки съедают девелоперскую маржу, которая в последний год сильно сжалась. А это значит, что застройщики будут искать резервы для оптимизации расходов и рано или поздно придут к более дешевым техническим решениям. Это остановит качественный рост рынка, на котором долгие годы держался рост интереса к сектору новостроек.

reburg_ekb

Нужны ли эти рекорды городу?

Если вы следите на каком месте Екатеринбург по объему строящегося жилья, то вот вам новость.

По итогам июля 2026 года Екатеринбург обогнал Краснодар по текущему строительству и занял почетное второе место после Москвы. В городе строится 5,58 млн. кв. м жилья, чуть выше Краснодара и заметно больше Санкт-Петербурга.

Это тот случай, когда новые рекорды уже не радуют, избыточная конкуренция не ведет к качественному росту, напротив формирует риски для всего рынка и ограничивает его возможности в будущем. Подробнее об этом писали здесь.

reburg_ekbписали здесь.

В прошлом месяце рынок вежливо проигнорировал прогнозы об ажиотаже накануне планируемой трансформации семейной ипотеки. Рост спроса оказался сдержанным, а кардинальные изменения по основной льготной программе отложили до осени. В ближайшие 3 месяца рыночный контекст сильно не изменится.
У продавцов новостроек на июнь 2026 года были большие надежды. Переход к дифференцированным ставкам (в зависимости от числа детей) должен был подстегнуть продажи создать задел на следующие месяцы, которые не обещали ничего хорошего. Оживление спроса случилось, но повышательный импульс оказался значительно ниже прошлых периодов, когда льготные программы "отменяли" или меняли. Страх потери выгодного момента для сделки уже не работает как ранее. Резервы по вовлечению в рынок покупателей с детьми оказались истощены. Новых стимулов не создано.

По данным аналитической платформы bnMAP.pro
в июне 2026 года на рынке новостроек Екатеринбурга было зарегистрировано около 1,7 тысяч договоров долевого участия в строительстве. Число договоров, подписанных в июне (которые уже прошли регистрацию) – около 1 ,3 тыс. штук. Это позволяет дать общую оценку количества сделок по ДДУ в прошедшем месяце - на уровне около 1,8 тысяч сделок. Таким образом, июньский рост продаж не дотянул но январского максимума этого года.
Объем нереализованных остатков остается высоким – около 66 тысяч квартир, из которых – более 5 тысяч сданы в эксплуатацию. Запуск новых проектов, на фоне стагнирующего спроса остается высоким и все еще превышает рыночную реализацию. Именно этот процесс создает основные сложности для участников рынка. Избыточное предложение заставляет продавцов прибегать к дорогим инструментам субсидирования ставок, устраивать распродажи и искать возможности для оптимизации строительных затрат внутри проекта. И это тот случай, когда рост конкуренции уже не работает на развитие рынка. Дальнейший рост ассортимента, без расширения спроса будет приводить к упрощению продукта за рамками видимых атрибутов. Красивая обертка останется, но насколько качественным будет дом станет понятно только через несколько лет эксплуатации.
Рост цен в последние месяцы остановился. Число проектов с акционными квартирами выросло и именно они вымываются в рынка. Продавцы по инерции продолжают пугать покупателей ростом цен, но практика принятия решений уже изменилась. Ставки по депозитам остаются выше остаются вышетемпов роста цен, сберегательная модель сохраняет свою актуальность.

Творческое объединение Вода и Завод проводит в Екатеринбурге форум «ВИЗ ждет перемен», поучаствовали в дискуссии Развитие территорий и аналитика рынка, где говорили про социокультурный контекст (презентация от Дианы Гусевой, Атом), правильные векторы развития места (концепция развития набережной от Ксении Королевой, ОСА) и рыночные условия, которые всегда корректируют наши желания.

Несколько выводов по итогам встречи:
◾️ВИЗ — недооценённая территория и стратегический резерв города; реальное преображение можно ждать на горизонте 10–15 лет.
◾️Главный барьер не экономический, а институциональный: фрагментарность собственности и отсутствие единого мастер-девелопера/агентства развития территории.
◾️В фазе выживания рынка ставка на культуру оправдывается только вдолгую и как накопительный репутационный актив — измеримый через медиа, опросы и отраслевое признание.
◾️Низкая маржинальность и низкие цены Екатеринбурга — одновременно слабость девелопмента и сила в конкуренции за человеческий капитал на длительном горизонте.

Несколько цифр по рынку ВИЗа в короткой презентации.

reburg_ekb

Лучшая возможность для расширения площади за последние 20 лет

Еще в конце прошлого года мы указывали на то, что на рынке Екатеринбурга сложилась благоприятная ситуация для расширения площади квартиры на вторичном рынке. Соотношение цен между студиями/однокомнатными и квартирами с несколькими спальнями работает в пользу тех, кто переезжает в более просторную квартиру.

К середине 2026 года это окно возможностей остается открытым. Сегодня исторически хорошая возможность для расширения площади. Продавая компактную квартиру, можно рассчитывать на привлекательные цена на 2-3 комнатные. 1 кв. м в таких квартирах можно купить на 15% дешевле. Это хорошие условия для улучшения жилищных условий, которые должны будут скорректироваться, когда рыночная ипотека станет массовой.

reburg_ekb

Сегодня на Дне недвижимости УПН обсуждали отличия рынка МКД и ИЖС, преимущества жизни в городе и пригороде. Простого ответа на этот вопрос нет.

На дискуссии прозвучал тезис о том, что идеальный вариант – квартира в городе и дача (второе жилье) в пригороде.

Отличный вариант, с одной очевидной оговоркой – два качественных объекта недвижимости для жизни могут позволить немногие. Но хотят - многие. Поэтому компромиссным вариантом становится путь, при котором и городская квартира в старом фонде и дача построена из того, что было доступно. Это не мешает жить счастливой жизнью, но качественного развития рынку не приносит.

На мероприятии мы поделились данными по городскому рынку Екатеринбурга. Данные в презентации.👇

Публикация в Эксперт Урал по итогам выступления на форуме Архитектура притяжения, где мы говорили о том, что рынку офисных пространство нужно не столько количественное насыщение, сколько качественное разнообразие и гибкость.

https://expert-ural.com/articles/rinku-ofisnoy-nedvizhimosti-ekaterinburga-ne-hvataet-gibkosti.html

reburg_ekb